Premier carnet de bail ...

PIM · #1 30-06-2017 11:08:17

panchito a écrit :

C'est un des nombreux points auxquels j'avais déjà répondu...

C'est juste. Mais vu le nombre de messages, je ne l'ai vu qu'après.

panchito · #2 30-06-2017 11:06:41

C'est un des nombreux points auxquels j'avais déjà répondu...

PIM · #3 30-06-2017 11:04:46

yapluka a écrit :

(certificat PEB)Il doit être fait à chaque changement de locataire ou une fois pour toutes ?

Il est valable pour 10 ans et est lié à l'immeuble , pas au locataire.

rexou · #4 30-06-2017 09:47:48

Le principal a déjà été dit smile

Quelques réflexions :
- l'assurance est absolument incontournable et indispensable... même si pas légalement obligatoire... la formule bailleur assuré avec abandon de recours + assurance du locataire est excellente.
- un état des lieux établi par un expert (même pour votre neveu) me semble être une sécurité de base, surtout au vu de votre inexpérience. (au moins pour l'entrée)
- les meubles peuvent ne pas apparaître dans le bail, ni dans l'état des lieux... et faire l'objet d'un document séparé stipulant que Mr/Mme XXX (pas forcément le bailleur) met en dépôt chez Mr YYY le mobilier suivant à titre gratuit, à charge de ce dernier de les entretenir et de les restituer à première demande. Ce document peut même être enregistré pour mettre ce mobilier mieux à l'abri d'un éventuel huissier. La valeur de remplacement peut être indiquée si perte ou dégradation.
- l'enregistrement du bail, comme le PEB, sont légalement obligatoires... mais le risque en cas de non respect est quasi nul et les inconvénients sont réels.
- l'augmentation future du loyer en cas de changement de locataire : ce qui a été écrit est exact en théorie... vous ne pouvez pas augmenter si vous donnez le renon au loc précédent... mais le nouveau locataire n'aura jamais aucun moyen de savoir le montant du précédent loyer (surtout si vous n'enregistrez pas le bail) ni de savoir qui a donné le renon à qui... et vous n'êtes en aucun cas tenu de communiquer ces informations...
- le loyer de base que vous mentionnez dans le bail peut avantageusement être le loyer que paiera votre neveu après une période de XX mois durant laquelle vous accordez une réduction
- l'entretien des chats peut faire l'objet d'une convention écrite séparée et totalement indépendante du bail.
- un bail court (moins de 3 ans) et un prix du loyer de base en rapport avec les offres existantes dans le voisinage

Dans l'absolu, louer à un proche (famille ou ami) n'est pas une bonne idée... votre situation est particulière et votre motivation première n'est pas le rendement. Bonne chance !

Dernière modification par rexou (30-06-2017 10:12:28)

Yapluka

panchito · #5 30-06-2017 07:02:15

Grmff a écrit :

Panchito part en tous sens

Non pas du tout, j'ai pris la peine de répondre aux 7 axes différents des questions posées par Yapluka.

Je loue des villas de standing depuis plus de 20 ans en respectant les lois à la lettre. Et déjà comme cela on n'est pas à l’abri de soucis!!

Je pense donc savoir de quoi je parle!!

C'est clair que dans la vie certains font n'importe quoi et prétendent ensuite ne pas être au courant des lois. Mais si un conflit naît et qu'il faut aller en justice pour le résoudre, bonjour les dégâts.

Je vois déjà ça d'ici, le locataire ne va pas chauffer, car il ne va pas savoir payer le remplissage de la cuve à mazout plusieurs fois par an. Ensuite dégâts dus à la condensation et le locataire va prétendre qu'on lui a loué une maison impossible à chauffer tellement est elle mal isolée. Et là il va se jeter sur la brèche ouverte et prétendre qu'il n'a jamais vu l'ombre d'un PEB.

Il est stupide de prétendre qu'on peut se moquer des lois comme certains intervenants l'ont fait ici.

grmff · #6 29-06-2017 22:01:43

Ce cher Yapluka est maintenant complètement perdu.

Entre GT qui donne une analyse pertinente et légaliste de la situation, mais se refuse à prendre position, et Panchito qui part dans tous les sens avec des accusations diverses et variées plus acérées les unes que les autres, on trouve Himura qui sort des solutions pleines de bon sens (et aussi quand il préconise mes solutions, évidemment...) quand qui sont noyées dans la masse.

A mon avis, c'est simple. Il ne faut pas trop se prendre la tête.

Les longues explications de Panchito vous tourmentent inutilement. Aucune raison de s'affoler.

Je rejoins les propositions pleines de bon sens de Himura, à l'exception de l'assurance. Personnellement, tous les biens dont je suis propriétaire et qui ne sont pas en copropriété sont assurés avec abandon de recours. Cela simplifie grandement tous les problèmes de recours qui peuvent prendre des années, par exemple quand un locataire oublie de prévenir le propriétaire qu'il y a de l'eau qui coule de la douche du voisin du dessus...

Comme syndic aussi, et même quand l'immeuble était occupé de manière importance par des propriétaires occupants, je proposais de payer la surprime de 25 ou 50% pour l'abandon de recours. Les sinistres sont beaucoup plus simples à gérer, et donc beaucoup moins coûteux en temps, en perte locative, en frais d'avocat etc.

Yapluka

Himura · #7 29-06-2017 21:15:30

Yapluka a écrit :

Je vous avoue que nous sommes affolés par tout ce que nous venons de lire !
Quand nous disions que nous n'y connaissions rien ... nous étions loin du compte !
Je me demande s'il ne faudrait pas plutôt contacter une agence immobilière ou un notaire qui se chargerait de tout cela ...
J'ai peur de mal faire les choses, de me retrouver dans des ennuis sans l'avoir voulu, par incompétence.

Ne vous découragez pas trop.
Vous le savez, c'est l'avantage et le défaut des forums de recevoir plein d'informations - parfois diverses et divergentes - et d'en faire ensuite le tri.

Bien des infos mises précédemment ne doivent pas vous tracassez outre mesure.

Pour le PEB : vous pouvez trouver bien moins chez que 500 €. (Souvent, le technicien n'est pas trop "bon", mais souvent aussi, ce n'est utile que pour remplir l'obligation légale... ^^
Et sincèrement... c'est obligatoire, oui. Mais si vous n'en avez pas, vous ne courrez pas vraiment un grand risque ici ! On ne vous tombera dessus que si vous publiez une annonce sans faire état de ce PEB. Ce n'est pas votre cas, donc...
Jusqu'à présent, on n'a jamais entendu un jugement indiquant que le manque d'un PEB était cause d'une faute majeure du propriétaire vis-à-vis de son locataire.

L'état des lieux : oui, idéalement, il faut le faire de façon professionnelle, car en cas de problème ultérieur, on se sent toujours un peu floué.
Mais si ça n'est pas le cas, il n'y a pas mort d'homme non plus ! Et on est rarement floué de beaucoup.
Et au final... c'est comme ça qu'on apprend !

Augmentation du loyer lorsque vous changerez de locataire : Si c'est vous qui donnez le renom, on ne peut pas.
D'un autre côté, celui qui s'en rendra compte et vous en accablera, est fortiche.
Il ne faut pas en abuser, mais dans le cas que vous citez... même en supposant que ça se sache, qui vous en voudra !?

Mon conseil :

1. Durée du bail : 1 an, avec le loyer "normal", et un avenant indiquant la réduction, les raisons, les conditions pour qu'elle perdure (sinon...) et la limite temporelle.

2. Les chats dans le bail : Non ! Mais faites une convention "personnelle" entre vous - qui n'a rien à voir avec l'immobilier - indiquant son acceptation de s'en occuper, et la vôtre de les financer.

3. Les meubles : laissez-les alors, mais établissez un bail de location "meublée". Suivez ce qu'indiquait Grmff, et cela n'aura qu'un impact fiscal très faible, tout en vous protégeant un minimum.

5. Assurance : la clause d'abandon de recours ne protège pas entièrement le locataire, en réalité. Il est préférable de l'obliger à souscrire une assurance, et de vérifier. Ca prend 1 jour !

Dernière modification par Himura (29-06-2017 21:16:34)

grmff, Yapluka, PIM

panchito · #8 29-06-2017 14:17:17

Yapluka a écrit :

Je me demande s'il ne faudrait pas plutôt contacter une agence immobilière

Vous êtes ici sur le site d'une excellente agence immobilière mais en ce qui concerne la location de bien, j'ai rencontré énormément d'agences qui mettent sur ce type de mission uniquement des stagiaires débutants tant pour la recherche d'un locataire que la réalisation de l'état des lieux d'entrée.

C'est en faisant des erreurs qu'on apprend...

Vous avez la bonne démarche: posez toutes vos questions sur PIM, avant d'entreprendre quoi que ce soit.

Pour la location, les agences que je connais (Bruxelles) sont pressées de vous fourguer le 1er locataire venu pour empocher leur commission au plus vite. Ils empôche un mois de loyer (normal) à la signature + TVA et alors que l'encre n'est pas encore séche, disparaissent et vous laisse seul avec tous vos problèmes en cours de location.

Le métier de bailleur s'apprend.

panchito · #9 29-06-2017 14:09:43

Yapluka a écrit :

Pfff ... ça commence déjà à ne pas me plaire ... cry
Je suppose que le PEB doit être réalisé AVANT l'entrée du locataire dans les lieux ?
Et qu'il est à charge du propriétaire ... (là je crois deviner la réponse ...)
Il doit être fait à chaque changement de locataire ou une fois pour toutes ?
Y a-t-il plusieurs firmes qui s'en chargent ? Un nom vous vient à l'esprit plutôt qu'un autre ?

Le PEB doit être réalisé avant toute mise en location, il doit figurer dans toutes vos publicités. Il y a une clause dans tous les baux standards pour indiquer que le locataire l'a bien reçu AVANT la signature du bail.
Il reste valable 10 ans.

Il y a des tas d'"experts" de tout poils qui se sont lancés dans cette juteuse manne. Il vous suffit de googeler pour en trouver à la pelle. Ils viennent avec un logiciels, ils rentrent des tas de paramètres et puis font tourner la moulinette. SAns oublier la douloureuse qui dépasse les 500€ HTVA pour une villa 4 façades.

Vous pensez bien qu'avec une 4 façades datant de 1935, vous n'allez pas chercher plus haut que G probablement...(mauvaise isolation de l'enveloppe, mauvaise isolation du toit etc, etc...)

Dernière modification par panchito (29-06-2017 14:10:32)

Yapluka · #10 29-06-2017 14:02:11

Je vous avoue que nous sommes affolés par tout ce que nous venons de lire !
Quand nous disions que nous n'y connaissions rien ... nous étions loin du compte !
Je me demande s'il ne faudrait pas plutôt contacter une agence immobilière ou un notaire qui se chargerait de tout cela ...
J'ai peur de mal faire les choses, de me retrouver dans des ennuis sans l'avoir voulu, par incompétence.

Dernière modification par Yapluka (29-06-2017 14:03:38)

Yapluka · #11 29-06-2017 13:53:42

GT a écrit :

Yapluka a écrit :
@ GT : merci pour les infos fiscales.
Je crois dès lors comprendre qu'il vaudrait mieux ne pas stipuler les meubles comme étant loués avec la maison.
Vous ne pouvez conclure de mon intervention ni que je préconise cette solution ni que je m'y associe.

Bien entendu.
Il s'agit juste de ce que je tente de comprendre.

Yapluka · #12 29-06-2017 13:51:36

panchito a écrit :

Le PEB est absolument obligatoire pour pouvoir louer un bien!! (Certificat de performance Energétique). le certificateur vous demandera les attestations d'entretien annuel de votre installation de chauffage au mazout. L'entretien d'un chauffage au mazout doit être fait chaque année par un chauffagiste agrée. C'est la loi. J'espère que vous avez les attestations annuelles.
Il est clair qu'un bien datant de 1935 n'aura pas un A ou B....
Pour une villa 4 façades un PEB coûte vite plus de 500€ HTVA

Pfff ... ça commence déjà à ne pas me plaire ... cry
Je suppose que le PEB doit être réalisé AVANT l'entrée du locataire dans les lieux ?
Et qu'il est à charge du propriétaire ... (là je crois deviner la réponse ...)
Il doit être fait à chaque changement de locataire ou une fois pour toutes ?
Y a-t-il plusieurs firmes qui s'en chargent ? Un nom vous vient à l'esprit plutôt qu'un autre ?

GT · #13 29-06-2017 12:55:19

Yapluka a écrit :

@ GT : merci pour les infos fiscales.
Je crois dès lors comprendre qu'il vaudrait mieux ne pas stipuler les meubles comme étant loués avec la maison.

Vous ne pouvez conclure de mon intervention ni que je préconise cette solution ni que je m'y associe.

Dernière modification par GT (29-06-2017 12:56:17)

panchito · #14 29-06-2017 12:08:20

Yapluka a écrit :

Les meubles : on les laisse, on les mentionne dans l'état des lieux, en leur accordant une piètre valeur à cause de la vétusté par exemple ?

S'ils sont dans l'ELE, alors vous devez aussi les mettre dans le bail et les déclarer séparément dans votre déclaration d'impôts...

A quoi cela sert de les mettre dans l'ELE avec une valeur nulle à cause de la vétusté? votre locataire pourra tous vous les démolir intégralement et vous n'aurez aucun recours car sur papier, ils ne valent plus rien.

panchito · #15 29-06-2017 12:05:02

Yapluka a écrit :

1. Durée du bail : afin de pouvoir un jour augmenter le loyer, ne serait-il pas mieux alors de faire un bail de 3 ans plutôt que d'un an ???

Non! Un bail de 3 ans est aussi un bail court terme!

La seule échappatoire est le bail de 9 ans (loi Onkelinx visant à bétonner les droits des locataires pour au moins 9 ans)

panchito · #16 29-06-2017 12:02:40

Yapluka a écrit :

7. Assurance : en tant que bailleur, l'assurance reste la même que celle que mes beaux-parents payaient ? Donc, qu'on habite le bien ou pas ?
Pour prendre son assurance, de quelles informations le locataire a-t-il besoin ? (Valeur de la maison ? Ou le simple fait de pouvoir dire de quoi est composée la maison suffit-il ?)
Donc lui, il doit souscrire une assurance locative + éventuellement une assurance pour les meubles (soi-disant à lui ... wink ) et pour ses effets personnels ? Rien comme recours aux voisins

Oui bien sur que la prime d'assurance reste la même! Si la maison brûle, que vous l'habitiez ou pas ne change pas sa valeur!!

Regardez le type d'assurance que le locataire doit prendre dans le bail PIM (gratuit sur ce site), elle inclut le recours aux voisins.

Donc en plus de l'assurance propriétaire, il faut évidemment que le locataire prenne aussi une assurance RC locative, pour couvrir sa responsabilité et il peut éventuellement en prendre une autre pour couvrir le contenu (càd vos meubles et ses effets personnels)

Vous pouvez supprimer votre assurance "contenu" .

panchito · #17 29-06-2017 11:57:56

Yapukla a écrit :

6. Taxation : donc c'est le RC du bien loué qui détermine la taxation et non le loyer payé ??? Que devons-nous craindre du fait que le bail sera enregistré et donc que le fisc saura parfaitement à combien se monte le loyer

Oui c'est bien cela.

Que vont-ils penser?

Ce qu'ils veulent....

Mais c'est vrai que si vous travaillez à temps plein et ne devez pas rembourser de prêt pour ce bien, vous allez perdre un mois de loyer (normal) avec l'IPP, un autre mois de loyer (normal) pour le précompte immobilier, et encore un troisième mois de loyer (normal) pour l'assurance...

Vous avez fait tous vos calculs? C'est rentable avec un loyer non-normal?

Dernière modification par panchito (29-06-2017 12:14:49)

panchito · #18 29-06-2017 11:48:48

Yapluka a écrit :

5. Etat des lieux : étant donné le parfait état de la maison, nous comptions faire l'état des lieux nous-mêmes. Un inconvénient à cela ? Obligation de l'enregistrer en même temps que le bail donc ?

Si vous n'en avez jamais fait, vous allez droit à la catastrophe.

Un géomètre-expert fait un rapport d'une vingtaine de pages (pour une 4 façades) assorti d'un reportage photographique d'une centaine de photos datées.

Connaissez-vous tous les termes techniques à employer ? Vous êtes architecte ou ingénieur? Expert-géomètre (dont c'est le métier)?

Evidemment pour une 4 façades cela coûte vite plus de 500 euros HTVA (à partager entre les parties).

Le rapport d'état des lieux dûment signé par les parties doit être légalement enregistré avec le bail.

Dernière modification par panchito (29-06-2017 11:53:37)

panchito · #19 29-06-2017 11:44:29

Yapluka a écrit :

2.Grille des loyers en Wallonie : jamais entendu parler. Je viens de regarder. Me conseillez-vous d'y avoir recours ? Pas de problème de divulguer tout ce qu'on demande sur Internet ? Qu'est-ce que le PEB ?

Pour une 4 façades, la grille des loyers vous donne une bonne indication.

Le PEB est absolument obligatoire pour pouvoir louer un bien!! (Certificat de performance Energétique). le certificateur vous demandera les attestations d'entretien annuel de votre installation de chauffage au mazout. L'entretien d'un chauffage au mazout doit être fait chaque année par un chauffagiste agrée. C'est la loi. J'espère que vous avez les attestations annuelles.

Il est clair qu'un bien datant de 1935 n'aura pas un A ou B....

Pour une villa 4 façades un PEB coûte vite plus de 500€ HTVA

Dernière modification par panchito (29-06-2017 12:16:09)

panchito · #20 29-06-2017 11:40:26

Yapluka a écrit :

1. Montant du loyer : donc si je comprends bien, le loyer d'une maison est déterminé une fois pour toutes lors de la première location ??? Mon neveu paiera un montant en rapport avec ses revenus actuels, eu égard au fait qu'il s'occupe des chats. Cela veut dire que plus tard, quand il n'y aura plus de chats, un autre locataire avec de plantureux revenus ne devra pas payer un juste prix en rapport avec le bien loué ???

Vous n'avez pas bien lu les réponses. Vous ne pouvez pas changer le loyer en changeant de locataire si:
1/ Vous aviez consenti un bail de courte durée (1, 2 ou 3 ans)
ET
2/ C'est vous qui avez résilié le bail

Par contre pas de problème si vous avez consenti un bail standard de 9 ans ....Evidemment vous ne savez pas y mettre fin sauf conditions très précises

Yapluka · #21 28-06-2017 14:37:03

Bonjour à tous.

Nous
- venons d'hériter de la maison de mes beaux-parents ainsi que de leurs nombreux chats (2 à l'intérieur et 6 à l'extérieur).
- sommes propriétaires de notre maison et de 3 chats et ne souhaitons donc pas occuper nous-mêmes ce bien.
- avons donc décidé de louer cette maison avec tout son contenu à un de mes neveux, à un loyer très faible au début (en fait celui qu'il payait pour la minuscule maison sans confort qu'il occupait) afin qu'il s'occupe des félins pour lesquels nous fournirons nourriture et suivi vétérinaire.
- aimerions quand même nous protéger pour l'avenir, raison pour laquelle nous nous tournons vers vous .
- n'y connaissons rien dans la location d'un bien immobilier.
- ne désirons pas forcément faire de gros bénéfices mais au moins ne pas perdre trop d'argent dans cette aventure car les chats eux-mêmes constituent déjà une lourde charge financière.
- vous remercions déjà d'avoir pris la peine de lire notre prose.

Commençons par le plus urgent :
Le futur locataire prévoit une augmentation substantielle de ses revenus sous peu et désire donc payer à ce moment-là un juste prix. (Ce qui ne nous empêchera pas par ailleurs de le dédommager pour son attention envers les félins présents)
Comment évaluer le loyer réel de l'habitation ? (avec et sans contenu)
Quelle durée de bail choisir ?
Quel modèle de bail choisir ?

En fait, il nous demande s'il ne vaudrait pas mieux indiquer dès le départ dans le bail non pas ce qu'il va verser maintenant, mais bien le montant du loyer qu'il paiera dans quelques mois. Est-ce que cela changera quelque chose à notre future déclaration de revenus ?
Nous partons vers l'inconnu, ne sachant pas s'il sera sérieux ou non, d'où notre inquiétude actuelle. En cas de problèmes, nous ne voulons absolument pas être obligés de rester dans une situation inconfortable.

Déjà merci aux personnes qui voudront bien se pencher sur notre cas ... en attendant la suite qui ne saurait tarder ... lol

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