Question investissement locatif & demande d'avis

Weke · #1 09-07-2017 18:39:05

Bonjour à vous,

Tout d'abords, merci d'avance pour votre lecture.
J'ai 27 ans et je suis actuellement en cohabitation légale avec ma compagne qui est toujours au étude.

J'ai acheté un appartement en 2013 (118000e) avant d'être avec ma compagne.
Depuis toujours, je désire faire de l'investissement locatif donc l'appartement acheté en 2013 à été financer à 100%, j'avais pris en charge le payement des frais de notaire (appart 1 chambre construction de 2010 avec 57m^2 non vendu sous régime TVA).

Ce prêt à été renégocier en 2015 pour une durée de 15ans avec une mensualité de 734e, des remboursement anticipé (+-43000e) à permis de ramené la mensualité à 425e actuellement.

Le prêt présente donc un solde restant dû d'environ 55900e.

En discutant avec des connaissances, ils m'on appris que j'avais la possibilité d'investir sans fond propre en jouant sur le fait que mon appartement était à moitié payé en le mettant en garantie en plus de l'immeuble de rapport que j'envisagerai en faisant un seul prêt reprenant les deux biens (le prêt contiendrais les 55900e restant dû de mon appartement, les frais de notaire de l'immeuble & l'achat de l'immeuble).

Que pensez vous de cette possibilité?
Est-ce monté une usine à gaz ou est-ce mettre mon patrimoine actuel en valeur afin de débuter dans l'investissement immobilier ?

Ce qui me frustre dans l'histoire c'est de mélanger les deux biens mais cela me permettrai d'avoir une quotité permettant un meilleur taux ..

De plus, si cela ce concrétise, je souhaite réinvestir la plus-value mensuelle dégagée afin de constituer un capital pour une futur acquisition d'un autre bien immobilier car j'imagine que si j'effectue ce montage, je ne pourrais plus faire valoir ces biens comme garantie future et qu'il me restera à gérer cela comme un chef afin de prouvé que c'est gérer en bon père de famille..

grmff · #2 09-07-2017 23:24:32

Primo, quand on désire investir dans l'immobilier, il ne faut pas se "débarrasser" de son cash en faisant des remboursements anticipés de ses prêts. En effet, les banquiers préfèrent des clients qui ont du cash. C'était donc une erreur de faire ce remboursement anticipé de 43.000€.

Si vous faites un prêt globalisant les deux emprunts, vous perdez souvent les avantages fiscaux éventuels de votre premier prêt qui serait pour un bien "unique". A vérifier avec un fiscaliste (ou avec le SPF finance et sa super hot-line) en fonction de votre situation personnelle exacte.

Vous pouvez par contre faire un PH en second rang sur votre premier appartement. Peu de banque acceptent un second rang. Sauf si c'est la même banque quele premier rang... Certaines banques considéreront alors que vous faites un prêt à moins de 80% et cela pourrait passer.

A ma connaissance, il devient de plus en plus compliqué de faire un PH sur 100% d'un bien de rapport. Pour mon dernier prêt en cours qui traine et que j'ai dû reprendre à zéro, la manière de calculer de la banque est largement différente aujourd'hui et il y a 8 mois. Il y a 8 mois, on considérait l'effort propre en incluant les travaux. Aujourd'hui, plus question de financer plus de 80% du prix d'achat (pas de soucis pour les travaux) Bref, un jour n'est pas l'autre, pour un même dossier, dans une même banque avec un même interlocuteur!!!

Pour ce qui est de votre frustration de "mélanger" deux biens, vous avez raison. Mais les banques gardent de toute façon tous les droits de saisir tout ce que vous possédez en cas de défaut de payement sur l'un ou sur l'autre crédit... Ceci dit, les hypothèques seraient mélangées, mais pas les crédits. Vous auriez toujours deux crédit indépendants: un pour l'appartement, un pour le bien de rapport.

Attention aussi à voir si vous faites l'investissement seul ou avec votre compagne. Si c'est avec votre compagne, est-il opportun de globaliser les hypothèques? A voir...

Weke · #3 10-07-2017 09:27:13

Salut Grmff,

Encore merci pour ton passage.
En fait j'ai omis d'éclaircir certain point je pense.

Après qu'on m'aille informer sur cette possibilité de regrouper le prêt de mon appartement avec un second qui servirait à acquérir un bien dans le but de le mettre en location, j'avais téléphoner à un courtier qui, d'après mes explications sur ma situation, m'avait répondu qui aurait aucun soucis pour l'obtention d'un prêt hypothécaire. Etant méfiant de nature, j'ai pris rdv chez un autre courtier pour faire une simulation de mes capacités d'emprunt, ce 2éme courtier ma informé que mathématiquement j'avais de très bon chiffre mais que le couac résidait dans le fait que je ne possédait plus de liquidité actuellement (remboursement anticiper d'un prêt auto en mai) et que mon projet serait possible quand je serai en mesure d'emmener en fond propre la moitié des frais de notaire..

Voici ma situation actuelle, de mon salaire actuel, j'ai une capacité d'épargne d'environ 15000e annuel sans trop trop forcé (épargne mensuel + prime fin d'année + congé payé).

En revenu mensuel mon salaire oscille entre 2300 et 2600e +- (certain mois pic à 2750e quand il y a des jours férié et autre), je possède une rente mensuel dans le cadre d'un taux d'incapacité permanente d'environ 300e par mois en plus de mon salaire.

Mon prêt hypothécaire est de 425e par mois et mes dépenses sont gérée d'une main de fer depuis de nombreuses années..

Je reconnais avoir mal agis avec mes remboursements anticipé mais je partais de l'optique que diminué mes charges mensuelles me mettait dans une certaine sécurité financière et avais aussi pour but de diminué la mensualité de mon prêt afin que lorsque je louerai l'appartement, j'arriverai à en dégagé une plus-value mensuelle (location à 550e-600e pour 425e de prêt => Cela me laisse 125e de plus-value à mettre de coté pour un éventuel vide locatif/travaux non prévu) ..

D'une certaine manière, je préfère avoir un appartement à moitié payé avec des mensualités me permettant d'être en positif quand je le louerai (mon taux d'endettement à diminué d'une certaine manière) donc voila pourquoi j'avais décidé de faire ces remboursements anticipés.

Et cette argent n'est en rien perdu étant donné que si je viendrai à le revendre, je récupérerai mes billes ..

Sans compter que je me voyais mal loué mon appartement à 550e en le remboursant 734e par mois cela allais me pénalisé pour d'autre projet sur ma capacité d'emprunt encore une fois ...

Je me cherche pas des excuses j'explique la logique que j'ai suivi même si c'est pas la meilleure, j'y vois du positif dans mes manoeuvres ops

Je vais approfondir le prêt en second rang je n'en ai jamais entendu parler..

J'avais trouvé un article qui citais les avantages de "l'activation des valeurs dormantes" qui me rassurais aussi sur mes remboursements anticipés ..

D'après vous, qu'elles solutions serait la meilleur afin de faire mon premier achats d'investissement locatif d'après ma situation actuelle?

PS: l'investissement est fait seul étant donné que ma compagne est étudiante donc sans revenu professionnel.

Himura · #4 10-07-2017 09:29:33

Si vous refaites un emprunt globalisé pour 2 immeubles différents, je ne pense pas que vous perdrez votre avantage fiscal. Il faudra néanmoins montrer (via les actes notariés certainement) au contrôleur fiscal la proportion que représente votre ancien appartement (déduit comme habitation propre et unique ; avec perte de la majoration quand il ne sera plus 'unique').

Mais je comprends votre question autrement de toute manière.
Vous voulez refaire un autre emprunt (différent donc), mais utiliser votre capital déjà remboursé en guise de garantie. --> C'est une des bases des investisseurs immobiliers.
En donnant plusieurs biens en hypothèque à la banque, vous réduisez nettement le risque pris par celle-ci en cas de non-remboursement.

Par contre, c'est différent de la quotité, qui est le rapport entre les fonds propres et le coût total d'achat. Ne confondez pas avec les garanties que vous apportez, qui servent justement, elles, à vous épargnez des mises importantes en fonds propres.

Lorsque vous êtes confiant dans vos calculs et vos capacités, il ne faut pas hésiter à hypothéquer ce que vous avez en patrimoine.

Himura · #5 10-07-2017 09:37:50

Je lis votre second message à présent...

Petite question préalable : vous avez votre appartement, qui sera bientôt mis en location. OK.
Et vous parlez d'un autre investissement locatif. OK
Mais votre habitation privée, elle est où là-dedans ?

Pour vos 'remords' : il n'y a pas lieu d'en avoir. Vous avez opté pour une possibilité tout à fait acceptable. Il faut juste faire en fonction à présent.

Pour info, les banques demandent presque toujours une base à quotité 80% pour les investissement locatifs.
Cette quotité augmente d'autant plus que vous avez des garanties (hypothèque entre autre) et que vous arrivez à tomber sur une personne qui croit dans le projet que vous défendez (bon, là, il faut qd même bien tomber, et savoir défendre son point de vue professionnellement).

Si vous avez un projet, faites vos courses pour voir les réactions - comme vous l'avez déjà commencé.
Et au besoin, épargnez un peu pour revenir avec une somme minimum. (Ce qui sera, je pense, la conclusion finale, car il est de plus en plus compliqué de faire infléchir les critères des banques).

Weke · #6 10-07-2017 10:30:11

Salut Himura merci pour ton intervention.

Concernant mon appartement, je pense le mettre en location dans maximum 5ans on va dire le temps que madame finisse ces études et travail & le temps de mettre de coté pour acheter en commun donc l'appartement en attendant restera notre résidence principal.

Mon désire est de profiter de ce temps pour investir afin d'en tirer un avantage financier a moyen/long terme..

Je suis d'accords avec toi concernant la quotité minimum demandé par les banques par contre, les courtiers en prêt hypothécaire sont les seuls à .. disont avoir une solution dans mon cas de figure en jouant la carte que si je fais un seul prêt pour les 2 biens, l'organisme préteur à en garantie mon appartement qui est à plus de la moitié payé ..
J'imagine avec une certaine pénalité du coté du taux pratiqué mais bon si cela me permet de réalisé mon premier investissement immobilier, je serai prêt a accepté cette pénalité ..

Car si je dois patienter d'avoir les frais de notaire + 20% du prix d'achat, même en épargnant 15000 annuel, c'est pas pour demain ....

Puis si je fais de la sorte, le fait qu'il ne reste que 56000e à payé sur mon appartement qui serait remis sur un prêt disont en 25 ans, cela allégera mes charge mensuelle donc mon épargne annuel n'en serait que valorisée ce qui faciliterai l'épargne pour un second achat quelque temps après (à condition de bien géré et sans trop de couac) corrigez moi si je me trompe ..

Je sais pas trop comment les courtiers arrivent à proposé des solutions qui sortent des contraintes habituelles des banques traditionnelle .. Surement des accords pour prise de position sur des produits à risque mesuré j'imagine .. big_smile

Un collègue à fait la même opération et n'a dû payé que les frais d'expertise des deux biens mais hormis cela, il n'a rien dû avancer de sa poche (frais de notaire etc mis dans le prêt).

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