Calcul de la hauteur souhaitable des fonds de roulement et réserve: utopique ?

luc · #1 17-07-2017 20:34:56

Dans un autre sujet a été écrit:

panchito a écrit :

La règle de bonne pratique est d'avoir un fonds de roulement qui correspondant à 5 mois de charges quand on est en décomptes trimestriels (frais rééls).

Dans mon ACP la règle statutaire est 8 mois de charges avec un décompte annuel.
Formule logique?

La réalité est autre chose. En 2004 on avait un fonds de réserve de < 8 semaines et maintenant c'est l'affaire d'un expert judiciaire et de l'IPI.

La manie de vouloir limiter les provisions à l'outrance a conduit l'ACP au bord du gouffre. Cette "vision" à court terme a fait fondre le portefeuille des CP et gonflé le portefeuille de certaines personnes.

Pour éviter cette catastrophe dans le futur il faut entre autre avoir des formules logiques quand à la hauteur minimale des deux fonds.

Question: quelle est la formule théoriquement souhaitable concernant la hauteur minimale du fonds de réserve ?

ickx · #2 18-07-2017 09:12:34

J'aime le thème de ce sujet que je vais suivre car il constitue une préoccupation fondamentale pour améliorer la gestion des batiments sur une base saines sérieuse et transparente.

En préliminaire, il faut dire que nous avons en Belgique un problème bien concret à cause de la liberté laissée aux copropriété de siphonner avec un bête PV leur fond de réserve ex: par exemple pour le financement d'une cavalerie judiciaire à l'encontre d'un CP récalcitrant qui réclame des travaux il suffit que le PV dise " transfert de XX Keuros au fond de roulement et hop c'est le jackpot financier pour le syndic qui a les moyens de payer des honoraires astronomiques aux avocats au civil, au pénal et en droit administratif et peux-être le restau en prime. Le CP malin vend à ce moment-là et jackpot pour lui également le syndic lui rembourse sa quote part de fond de réserve.....via le Fond de roulement. Une gestion inéquitable à cause du fond de réserve qui n'offre aucune garantie financière et légale aux copropriétaires.

J'ai lu que le projet d'admendement de la loi soumis au Ministre Geens n'y remédie pas.

luc · #3 18-07-2017 10:33:02

ickx a écrit :

J'aime le thème de ce sujet que je vais suivre car il constitue une préoccupation fondamentale pour améliorer la gestion des batiments sur une base saines sérieuse et transparente.
En préliminaire, il faut dire que nous avons en Belgique un problème bien concret à cause de la liberté laissée aux copropriété de siphonner avec un bête PV leur fond de réserve ex: par exemple pour le financement d'une cavalerie judiciaire à l'encontre d'un CP récalcitrant qui réclame des travaux il suffit que le PV dise " transfert de XX Keuros au fond de roulement et hop c'est le jackpot financier pour le syndic qui a les moyens de payer des honoraires astronomiques aux avocats au civil, au pénal et en droit administratif et peux-être le restau en prime. Le CP malin vend à ce moment-là et jackpot pour lui également le syndic lui rembourse sa quote part de fond de réserve.....via le Fond de roulement. Une gestion inéquitable à cause du fond de réserve qui n'offre aucune garantie financière et légale aux copropriétaires.
J'ai lu que le projet d'admendement de la loi soumis au Ministre Geens n'y remédie pas.

Cette tactique est en principe plus possible depuis le 01.01.2013, si la comptabilité tient compte de l'AR du 12.07.2012 ET un plan comptable spécifique a été approuvé par l'AG. Ceci dans le contexte d'une ACP +19 App OU plus petit qui n'a pas fait le choix explicite d'une compta simplifié.

Cette problematique est actuellement au menu chez l'expert judiciaire de mon ACP (valeur du dispute: +300.000 EUR).

Le problème structurel réside dans le fait que le fonds de réserve appartient aux propriétaires, mais pas à l'ACP.

Dans mon ACP on fait une dotation trimestérielle au fonds de réserve. Le syndic en dispose pour faire les travaux "nécessaires" sans les faire approuver ni fixer un budget. Ce que je conteste actuellement en justice.

panchito · #4 19-07-2017 07:34:02

panchito a écrit :

La règle de bonne pratique est d'avoir un fonds de roulement qui correspondant à 5 mois de charges quand on est en décomptes trimestriels (frais réels).

Pourquoi?

Parce qu'il y a un exercice de 3 mois, puis le Syndic aime disposer d'un mois pour établir les décomptes trimestriels, puis les CP aiment disposer d'un mois pour payer.

3+1+1=5

cqfd

Yves Van Ermen · #5 19-07-2017 08:46:18

Bonjour,

Pour le fonds de roulement, je suis d'accord avec ce qui est proposé par Panchito. Pour ceux qui travail avec des provisions et un décompte annuel, je conseil aussi la création d'un fonds de roulement de l'ordre de 2 mois des charges.

Pour le fonds de réserve,il n'y aucune règle. Il semble difficile d'en établir une vue que la vie d'une copropriété n'est pas l'autre. Cependant dans les propositions réalisées au Ministre Geens pour la modification de la loi, nous avons la proposition suivante : "L’association des copropriétaires doit constituer au plus tard à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception provisoire des parties communes de l’immeuble, un fonds de réserve dont la contribution annuelle ne peut être inférieure à 5 % de la totalité des charges communes ordinaires de l’exercice précédent."

Une remarque. Luc nous dis "Le problème structurel réside dans le fait que le fonds de réserve appartient aux propriétaires, mais pas à l'ACP. " Ce qui n'est pas correct. Le fonds de réserve est la propriété de l'ACP comme le confirme l' Art 577-11 §5 2°.

Dernière modification par Yves Van Ermen (19-07-2017 08:47:29)

GT · #6 19-07-2017 10:19:40

BMCTools a écrit :

Bonjour,
Pour le fonds de réserve,il n'y aucune règle. Il semble difficile d'en établir une vue que la vie d'une copropriété n'est pas l'autre. Cependant dans les propositions réalisées au Ministre Geens pour la modification de la loi, nous avons la proposition suivante : "L’association des copropriétaires doit constituer au plus tard à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception provisoire des parties communes de l’immeuble, un fonds de réserve dont la contribution annuelle ne peut être inférieure à 5 % de la totalité des charges communes ordinaires de l’exercice précédent."

Cette proposition va dans le bon sens.

Mais, à ma connaissance, aucune disposition explicite du code civil concernant le copropriété forcée n'empêche les syndics, en cours d'exercice comptable, de prélever sur le compte bancaire distinct pour le fonds de réserve les sommes qui serviront à payer les charges communes ordinaires et d'obtenir, le cas échéant, décharge pour leur gestion.

L'indisponibilité légale de principe du fonds de réserve si ne n'est pour les dépenses périodiques pour lequel il a été constitué ne serait-elle pas de nature à rendre impossible cette pratique de sorte que l'ACP soit mieux pourvue lorsque les dépenses non périodiques devront être engagées?

luc · #7 19-07-2017 10:26:10

BMCTools a écrit :

(...)
Une remarque. Luc nous dis "Le problème structurel réside dans le fait que le fonds de réserve appartient aux propriétaires, mais pas à l'ACP. " Ce qui n'est pas correct. Le fonds de réserve est la propriété de l'ACP comme le confirme l' Art 577-11 §5 2°.

Préliminaire
En 2008 la rédaction du nouveau texte des Art. 577-10 à 577-11/2 CC a été confié à des représentants qualifiés des notaires, qui se basaient sur la version du Code Civil de 2008.
En plus le nouveau texte de 2010 des Art. 577-8 § 4 17° CC donnait lieu à des débats. La solution était de confier la problématique comptable au Roi, vu que la Chambre avait oublié de convoquer la CNC lors des auditions parlementaires de janvier 2008. D’où est sortie l’AR du 12.07.2012 et un avis de CNC de septembre 2012, après des réunions homériques du groupe de travail.
Tous les textes de référence sont disponibles dans le Bulletin N° 63 du CNC, édité à l’initiative du Ministre Turtelboom et encore disponible sous forme de PDF sur le site du SPF Justice.

Juridiquement
C’est un fait que l’Art. 577-11 CC confirme votre point de vue, mais l’Art. 577-5 CC et l’avis du CNC l’infirment.

Le capital du compte de réserve appartient selon moi pro rata aux propriétaires des lots privatifs. Mais seul l’ACP peut en disposer jusqu’à la dissolution d’une ACP. À ce moment les apports des propriétaires doivent être remboursés. L'a comptablité doit à tout moment montrer la quote part de chaque propriétaire, donc certainement l'inventaire comptable annuel, qui est impératif.

Éthique
Votre raisonnement rendrait possible que l’argent du fonds de réserve, auquel tant des CP des appartements que des garages ont participé, soit exclusivement utilisé à par exemple des travaux chaufferie, même si les statuts s’opposent à ça dans le cadre du fonds de roulement (c’est le cas dans mon ACP).

Sur le fond le débat tourne autour le concept "travaux nécessaires", qui se basent

Ni une décision urgente du syndic (Art. 577-8 § 4 4° CC)
Ni une décision de l’AG (Art. 577-8 § 4 4° CC).

Solution personelle
Comme cette problématique (différence entre « provisions » et « dotation » et ses conséquences) sera discuté lors de l’expertise judiciaire en cours dans mon ACP il est logique que le JP devra interpréter, en tenant compte des dispositions légales concernant la priorité entre les dispositions Art. 577-5 §3, 577-8 §4 17° et 577-11 §5 2° CC.

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