Taux 15 % - droit enregistrement - recours

Nico18 · #1 02-08-2017 12:13:58

Bonjour,
Pour notre première acquisition immobilière, ma compagne et moi, nous avons acheté un immeuble de 4 appartements et 2 garages. Ceci dans le but d’occuper un appartement pendant plusieurs années.
Toutefois, à mon grand étonnement, le SPF finance a décidé d’appliquer le taux de 15 %.
Ils ont taxé à 12,5 % sur 2 appartements et 15% sur les deux autres.

La ventilation du prix d’achat est :
• 18 % pour le rez-de-chaussée
• 20 % pour le 1er étage
• 25 % pour le Duplex
• 37 % pour l’appartement avec les garages.

Dans leur grande bonté, ils ont taxé le rdc et le 1er au taux de 15 %.

Cependant, je ne suis pas d’accord. En effet, au moment de l’achat je ne possédais pas d’immeuble, ma compagne non plus. Lorsqu’on lit l’article 44 du code du droit d’enregistrement, il semble que c’est avant l’achat qu’on détermine si on est déjà propriétaire de plusieurs habitations.

Est-ce que mon raisonnement est logique ?

2ème question :
Si on part du principe que le SPF a raison, puis-je demander un taux de 6% sur l’appartement dans lequel je vais habiter ? En sachant que le RC total de l’immeuble est de 2023,00. Je vais habiter au rdc (364,14 <745euros).
C’est un raisonnement un peu tiré par les cheveux.

Désolé si ce n’est pas ou plus correct, je m’y perds un peu. En effet, l’article 44 aurait été modifié en 2017 et j’ai acheté en 2017.

La différence avec un taux de 12,5 sur le tout et la ventilation avec du 15 % est de +/- 2000 euros (c'est pas le Pérou mais c'est un mois de salaire..)

Bien à vous,

PIM · #2 02-08-2017 12:22:21

Sur la ventilation effectuée, lire ceci dans notre FAQ
https://www.pim.be/faq-items/125-15-de- … t-wallonie
https://www.pim.be/faq-items/125-15-de- … t-wallonie

Pour les droits réduits, j'ignore: avez-vous posé la question à votre notaire ?

Et, ce qui est encore plus vexant, c'est que ce taux stupide de 15 % va être bientôt supprimé (selon accord politique de la nouvelle majorité en RW: MR-CdH)

jacq

Nico18 · #3 02-08-2017 12:40:07

Merci pour cette belle lecture,
C'est ce que je craignais.
Mon Notaire était de mon avis pour introduire une réclamation, mais c'était avec l'article 44 de 2016.
Je pense que c'est mort lorsqu'on voit la modification introduite en 2017.

Oui, j'ai vu que ça allait être supprimé. Tant mieux, je bénéficierai du taux de 12,5 (déjà pas mal...) pour mes futurs acquisitions.

GT · #4 02-08-2017 14:37:54

Le texte légal

Article 44 (applicable depuis le 01.01.2017)
(initialement complété par l'art. 19 du décret (budgétaire) du 17 déc. 2015 (M.B., 30.12.2015 – éd. 2) et remplacé (complété) par l'art. 43 du décret (budgétaire) du 21 déc. 2016 (M.B., 29.12.2016 – éd. 2). Texte applicable depuis le 1erjanv. 2017 (art. 64))

Le droit est fixé à 12,50 p.c. pour les ventes, échanges et toutes conventions translatives à titre onéreux de propriété ou d'usufruit de biens immeubles.
Si l'évènement visé à l'alinéa 1er porte sur un ou plusieurs immeubles d'habitation au sens de l'article 44bis, l'application du tarif de 12,5 % est subordonnée à une déclaration certifiée et signée dans ou au pied de la convention qui donne lieu à la perception du droit d'enregistrement proportionnel ou dans un écrit signé joint à cette convention, énonçant expressément que l'acquéreur, personne morale ou personne physique, ne possède pas, à la date de l'évènement ou par le biais celui-ci, au moins deux autres immeubles d'habitation.
En l'absence de cette déclaration, la convention est enregistrée au tarif établi par l'article 44bis ; ce qui est perçu au-delà du tarif prévu par le présent article est restituable conformément à l'article 209, 1°, c), sur base de la déclaration de l'acquéreur reprenant la mention prévue à l'alinéa 2.
S'il s'avère que la déclaration visée à l'alinéa 2 est inexacte, les droits complémentaires découlant de l'application de l'article 44bis sont exigibles et l'acquéreur encourt une amende égale aux droits éludés.

Article 44bis (applicable depuis le 01.01.2017)
(inséré initialement par l'art. 20 du décret (budgétaire) du 17 déc. 2015 (M.B., 30.12.2015 – éd. 2) et confirmé par l'art. 44 du décret (budgétaire) du 21 déc. 2016 (M.B., 29.12.2016 – éd. 2). Texte applicable depuis le 1er janv. 2017 déc. 21, 2016 (art. 64))

Le droit fixé à l'article 44 est porté à 15 % à partir de l'acquisition, dans le chef d'une même personne, par vente, échange ou par toute convention translative à titre onéreux de propriété ou d'usufruit, à l'exclusion de la servitude, du droit d'usage et du droit d'habitation, d'un troisième immeuble d'habitation.
Par "immeuble d'habitation", on entend l'immeuble ou la partie d'immeuble, situé en Belgique ou à l'étranger, notamment la maison unifamiliale ou l'appartement qui, de par sa nature, est destiné à être habité par un ménage ou qui est utilisé comme tel.
Lorsqu'un immeuble a été spécialement aménagé ou transformé pour abriter plusieurs logements nettement distincts, chacun de ceux-ci est considéré comme constituant une habitation.

L'interprétation

Pour le Ministre LACROIX, si l’acquéreur ne possédant aucun immeuble d’habitation, achète simultanément quatre appartements, l’acte sera imposé au taux de 15 % à partir du troisième immeuble.
La détermination du troisième immeuble reste entre les mains du contribuable et sera concrétisée par le notaire qui passera les actes successivement.

Source : Déclaration du Ministre Lacroix, Ministre du Budget, de la Fonction publique et de la Simplification administrative , Parlement wallon, session 2016-2017, compte rendu avancé, séance plénière , mercredi 21 décembre 2016, C.R.A n°10 (2016-217), page 86.

Rien n'empêche de déterminer l'habitation modeste comme 3ème habitation.

Dernière modification par GT (02-08-2017 15:09:13)

Nico18, PIM

panchito · #5 03-08-2017 07:02:47

Nico18 a écrit :

Toutefois, à mon grand étonnement, le SPF finance a décidé d’appliquer le taux de 15 %.

Bizarre....

Vous voulez dire qu'après avoir passé l'acte authentique chez le Notaire, le SPF finance vous a contacté pour vous signaler que les décomptes de droits d'enregistrement faits par votre Notaire n'étaient pas corrects?

J'ai acheté un bien en Wallonie en janvier, et avant de passer l'acte authentique, il s'assure du calcul des droits d'enregistrement puisque le notaire est un officier d'Etat.

Le votre s'est trompé et vous avez ensuite eu une réclamation du SPF?

Nico18 · #6 03-08-2017 08:26:52

Non non,
Moi j'étais parti sur un taux à 12,5% avant la signature de l'acte.
Mon notaire que je connais bien, m'a dit qu'il n'avait pas le choix de ventiler avec du 15%. Si je n'avais pas payé les droits demandés, mon acte n'aurait tout simplement pas été enregistré.
Il trouvait ça illégal (avec l'article 44 de 2016) mais n'avait pas le choix. Donc, j'ai payé directement avec la ventilation de 15%.

Cordialement,

GT · #7 03-08-2017 08:36:30

Nico18 a écrit :

Non non,
Moi j'étais parti sur un taux à 12,5% avant la signature de l'acte.
Mon notaire que je connais bien, m'a dit qu'il n'avait pas le choix de ventiler avec du 15%.
Cordialement,

Je suppose, dans le contexte qu'il faut lire :"Mon notaire (..) m'a dit qu'il n'avait d'autre choix que de ventiler avec du 15%"

Dernière modification par GT (03-08-2017 08:41:10)

Nico18

grmff · #8 03-08-2017 08:37:51

Une connaissance a eu son acte à 12.5%...et s'est vu rectifié de 2.5% à partir de son 3e bien...et une amende de 100%.

Il se retrouve donc avec un achat à 17.5% de droits et amendes...

GT · #9 03-08-2017 08:57:12

grmff a écrit :

Une Connaissance a eu son acte à 1z.5%...et s'est vu rectifié de 2.5% à partir de son 3e bien...et une amende de 100%.
Il se retrouve donc avec un achat à 17.5% de droits et amendes...

S'agissait-il, comme ici, de l'achat simultané de plusieurs habitations dans le même immeuble ?
Et l'acte, comme ici, a-t-il été passé en 2017 ?

L'art.44 du code des droits enregistrement prévoit : (...)Si l'évènement visé à l'alinéa 1er porte sur un ou plusieurs immeubles d'habitation au sens de l'article 44bis, l'application du tarif de 12,5 % est subordonnée à une déclaration certifiée et signée dans ou au pied de la convention qui donne lieu à la perception du droit d'enregistrement proportionnel ou dans un écrit signé joint à cette convention, énonçant expressément que l'acquéreur, personne morale ou personne physique, ne possède pas, à la date de l'évènement ou par le biais celui-ci, au moins deux autres immeubles d'habitation.

En l'absence de cette déclaration, la convention est enregistrée au tarif établi par l'article 44bis ; ce qui est perçu au-delà du tarif prévu par le présent article est restituable conformément à l'article 209, 1°, c), sur base de la déclaration de l'acquéreur reprenant la mention prévue à l'alinéa 2.

S'il s'avère que la déclaration visée à l'alinéa 2 est inexacte, les droits complémentaires découlant de l'application de l'article 44bis sont exigibles et l'acquéreur encourt une amende égale aux droits éludés.

grmff · #10 03-08-2017 10:41:05

Il s'agissait effectivement d'un immeuble à appartement. La rectification est donc tout à fait logique. C'est clairement une erreur du notaire.

Ma connaissance est actuellement en discussion avec le Spf pour éviter l'amende. Il plaide la bonne fois, la complexité des règles et des lois, et utilise comme preuve de la complexité que le SPF lui-même s'est trompé dans l'application de celle-ci pour la vente en question!!!

stdibari · #11 03-08-2017 12:32:53

PIM a écrit :

Sur la ventilation effectuée, lire ceci dans notre FAQ
https://www.pim.be/faq-items/125-15-de- … t-wallonie
https://www.pim.be/faq-items/125-15-de- … t-wallonie
Pour les droits réduits, j'ignore: avez-vous posé la question à votre notaire ?
Et, ce qui est encore plus vexant, c'est que ce taux stupide de 15 % va être bientôt supprimé (selon accord politique de la nouvelle majorité en RW: MR-CdH)

Je ne savais pas que la regle va etre supprimee, c est pour quand?

GT · #12 03-08-2017 12:45:22

grmff a écrit :

Il s'agissait effectivement d'un immeuble à appartement. La rectification est donc tout à fait logique. C'est clairement une erreur du notaire.

Acte notarié en 2016 ou en 2017 ?

Les textes relatifs aux art.44 et 44bis du Code des droits d'enregistrement sont différents :
Décret du 17 décembre 2015, contenant le budget des recettes de la Région wallonne pour l'année budgétaire 2016 (Moniteur du 30 déc.2015)
Décret - programme du 21 décembre 2016 (Moniteur du 29 décembre 2016).

Une circulaire a été publiée le 25 juillet 2016 par le SPF Finances concernant le décret du 17 décembre 2015.
Il y est fait mention de l'acquisition simultanée de plusieurs immeubles d'habitation.
Il a été affirmé par certains que sur ce point la circulaire était illégale . Elle ajoutait au texte légal prévoyant que le taux de 15% s'applique lors de l'acquisition d'un 3ème immeuble. Autrement dit, l'acquéreur doit déjà posséder 2 autres immeubles d'habitation, en totalité ou au moins pour 33% en pleine propriété, en nue-propriété ou en usufruit.

Le notaire commet-il une erreur s'il applique un texte légal tel qu'il le comprend et non une circulaire administrative qui ajouterait à la loi ?

Ensuite, le texte légal des art.44 et 44 bis (applicables à partir du 1 janvier 2017) a été modifié.

Dernière modification par GT (03-08-2017 13:10:23)

Nico18

panchito · #13 03-08-2017 13:15:45

Pour le moment c'est au stade de "volonté" énoncée par la toute nouvelle majorité (MR-CDH) aux manettes en Wallonie
Voir ici

Ces 15% avaient été mis en place par le PS à partir du 1er janvier 2016. Sans doute pour décourager les investisseurs privés.

Pour en revenir au cas de Nico18, le problème est que si leur notaire s'est trompé (alors qu'il est tout de même un représentant de l'Etat), c'est bie Nico18 qui devra s'acquitter de la différence ET d'une amende salée...

Dernière modification par panchito (03-08-2017 13:17:31)

GT · #14 03-08-2017 13:18:53

stdibari a écrit :

PIM a écrit :
Et, ce qui est encore plus vexant, c'est que ce taux stupide de 15 % va être bientôt supprimé (selon accord politique de la nouvelle majorité en RW: MR-CdH)
Je ne savais pas que la regle va etre supprimee, c est pour quand?

Aucun décret n'a encore été publié.
Le parcours visant à traduire l'intention du gouvernement prend un certain temps.

http://www.vocabulairepolitique.be/proj … rdonnance/

GT · #15 03-08-2017 13:34:46

panchito a écrit :

Pour en revenir au cas de Nico18, le problème est que si leur notaire s'est trompé (alors qu'il est tout de même un représentant de l'Etat), c'est bie Nico18 qui devra s'acquitter de la différence ET d'une amende salée...

Mais Nico18 n'attirait-il pas pas notre attention sur le fait qu'il avait"payé directement avec la ventilation de 15%" faite par le notaire sans quoi celui-ci refusait de passer l'acte ? Pourquoi une amende dans le chef de Nico18? Sur quelle base ?

Si Nico18 estime que les droits d'enregistrement payés n'ont pas été correctement calculés par le notaire , n'aurait-il pas le droit dans un premier temps de demander la restitution du trop payé à l'administration fiscale?

panchito · #16 03-08-2017 13:51:11

Nico18 a écrit :

Toutefois, à mon grand étonnement, le SPF finance a décidé d’appliquer le taux de 15 %.

Donc cela veut dire que ce que le Notaire avait calculé a été contesté par le SPF finance.

J'attends confirmation de la part de Nico18 car si tout avait été parfaitement calculé par son notaire, jamais il n'aurait été approché par le SPF finance.

GT · #17 03-08-2017 14:18:28

panchito a écrit :

Nico18 a écrit :
Toutefois, à mon grand étonnement, le SPF finance a décidé d’appliquer le taux de 15 %.
Donc cela veut dire que ce que le Notaire avait calculé a été contesté par le SPF finance.
J'attends confirmation de la part de Nico18 car si tout avait été parfaitement calculé par son notaire, jamais il n'aurait été approché par le SPF finance.

Il s'agit du message de Nico 18, hier à 13:13:58

Mais aujourd'hui à 9:26:52 Nico18 écrit

"Non non,
Moi j'étais parti sur un taux à 12,5% avant la signature de l'acte.
Mon notaire que je connais bien, m'a dit qu'il n'avait pas le choix de ventiler avec du 15%. Si je n'avais pas payé les droits demandés, mon acte n'aurait tout simplement pas été enregistré.
Il trouvait ça illégal (avec l'article 44 de 2016) mais n'avait pas le choix. Donc, j'ai payé directement avec la ventilation de 15%."

Dernière modification par GT (03-08-2017 14:22:29)

grmff · #18 03-08-2017 15:42:48

GT a écrit :

grmff a écrit :
Il s'agissait effectivement d'un immeuble à appartement. La rectification est donc tout à fait logique. C'est clairement une erreur du notaire.
Acte notarié en 2016 ou en 2017 ?

Acte de 2017

Nico18 · #19 03-08-2017 16:05:03

Désolé je me suis peut être mal exprimé,
J'ai payé deux appartements à 12,5% et 2 à 15% (les deux plus "chers" à 12,5 et les 2 autres à 15%)
Moi je n'ai pas d'amende, ni de rectification.
Mon post était dans le seul but de recueillir des réactions pour déterminer l'opportunité d'un recours au près du Receveur de l'enregistrement.
Mais vu la modification de l'article 44 au 1er janvier 2017, ça sert à rien..
Après un coup de file à mon Notaire, lui-même m'a confirmé qu'avec la modification de l'article 44, ça ne servait plus à rien..
Par contre, si j'avais acheté en 2016 (comme c'était prévu à la base), le recours aurait été opportun.
J'espère que j'ai été un peu plus clair.
Merci pour vos réactions.

PIM, GT, grmff

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