Insalubrité (moisi) -- Rupture anticipée de contrat de bail de 3 ans

Stoute · #1 01-09-2017 18:29:35

Bonjour,
J’ai une question concernant les indemnités dues pour une rupture anticipée de contrat de bail de 3 ans en lien avec l’insalubrité d’un appartement.

Nous avons emménagé en février 2016 dans cet appartement, beau et fraichement repeint, et l’hiver suivant, du moisi est apparu dans toutes les pièces sur les murs donnant sur l’extérieur. Sous le plafond, au niveau des prises, dans les angles, derrière des meubles, un peu partout en fait. L’appartement ne possède pas de ventilation et de la condensation se formait toutes les nuits. Nous avons contacté la propriétaire qui a rejeté la faute sur nous, prétextant une mauvaise aération et/ou faible chauffage, et le fait que les autres locataires (au dessus et en dessous) n’avaient pas de problème.

Après vérification sur place, la propriétaire nous a fourni un déshumidificateur, assez puissant (mais très bruyant), qui permettait partiellement de remédier au problème de condensation.
Mais le mal est fait, les murs sont très sales (le moisi ne part pas vraiment au lavage, et continuait son expansion), malsains, et ma compagne étant enceinte, nous avons décidé de quitter les lieux quelque mois après.

A noter que la propriétaire a par la suite fourni le même déshumidificateur au locataire du dessous et que depuis, une VMC a été installé dans les autres appartements, les autres locataires étant partis.

Ma question est donc la suivante : est-il possible de s’affranchir, au moins en partie, des indemnités de rupture anticipée de bail pour cause d’insalubrité ?
Notre bail stipule qu’il est possible de la part du locataire de le rompre en payant l’équivalent de 3 mois de loyers d’indemnités la première année, 2 la deuxième et 1 la troisième, un peu comme pour un bail de 9 ans.

Nous avons voulu négocier avec la propriétaire en coupant la poire en deux et en ne payant qu’1 mois d’indemnités mais elle ne veut rien savoir.
A noter au passage que nous n’avons pas fait d’état des lieux à l’entrée et que nous avons remis les clés en présence d’un expert imposé lors de la sortie (qui bien sûr nous facture la moitié de ses honoraires). Son expertise a-t-elle une valeur juridique sachant qu’il s’est basé sur 2 photos prises par la propriétaire avant notre entrée, et qu’il nous facture des parties mal lavées (dans la hotte derrière les grilles, et dans le four) ?
Et pour finir, la propriétaire ne veut pas rendre l’argent de la garantie locative tant que nous ne payons pas les indemnités.

Merci d’avance pour votre aide

Dernière modification par Stoute (01-09-2017 18:32:24)

libra · #2 01-09-2017 19:04:28

Il faut prouver ses assertions. Maintenant que vous avez quitté les lieux, ce sera plus difficile. Les éléments que vous avancez permettent de présumer d'un problème structurel. Ce n'est cependant pas une certitude. En fait, le propriétaire a l'avantage de savoir réellement ce qu'il en est. Il a probablement eut d'autres locataires avant.

Si vous êtes certain de ce que vous affirmez, vous auriez dû agir avec plus de fermeté dès le départ et au besoin requérir un expert judiciaire. Pour autant que l'expert partage votre point vue, vous auriez pu réclamez outre le remboursement des loyers, le paiement d'une indemnité. Mais attention; s'il s'était avèré que vous êtes fautif, cela aurait pu vous coûter cher.

Que dit l'expert à propos de ces problèmes d'humidité? Qui a désigné cet expert? Pourquoi, les deux parties n'ont pas choisi leur propre expert? Que représente les deux photos auxquelles vous faites mentions. Quand ont été t-elles prisent?

Quant à la garantie; elle doit être libérée déduction des montants dus. L'ennui; c'est qu'on ignore qu'elles sont les montants dus.

Quant au nettoyage, il est bien évident que vous auriez dû nettoyer le four et la hotte.

Stoute · #3 01-09-2017 19:57:30

Merci pour votre première réponse,
Voici quelques photos que j'ai prises pour mesurer l'étendue des dégâts :

-L'expert a dit concernant ces problèmes qu'ils étaient dus à un pont thermique (manque de ventilation-aération et/ou chauffage trop faible). Il a constaté l'absence d'élément de ventilation.
-Cet expert a été désigné 2 semaines avant l'état des lieux de sortie par la propriétaire. Nous n'avons pas choisi d'expert dans la mesure ou il n'avait jamais été question d'en avoir un.
-Les 2 photos que je mentionnais, à disposition de l'expert, avaient été prises par la propriétaire avant notre emménagement.
-Les montants dus (outre ses honoraires) n'étaient pas très élevés, de l'ordre de 50€. Ils sont accessoires. Je les mentionne car je trouve non correct de faire venir un expert à la sortie qui décrète ce qui est propre ou sale, alors que l'on a rendu l'appartement plus propre qu'il ne l'était à notre emménagement (mais bien sûr pas d'expert pour le vérifier). Vous vous doutez bien que je n'ai pas mis les doigts dans le moteur de la hotte après avoir enlevé les filtres lorsque nous avons signé le bail).
Pour info, la hotte était sale selon lui, je l'ai donc prise en photo (voir message suivant )

Stoute · #4 01-09-2017 20:02:05

Voici la hotte

Mais c'est vraiment un détail.
La question principale réside au niveau du moisi et des indemnités de rupture de contrat dans ce cas

libra · #5 01-09-2017 20:51:46

Le bail prévoit le paiement d'indemnité en cas de résiliation anticipative. Vous ne pouvez y échapper.

Par ailleurs, vous êtes en droit de réclamer des indemnités pour autant que vos récriminations sont fondées. À vous de le prouver. Les éléments que vous avancez constituent tout au plus des indices; à mes yeux ce ne sont pas des preuves. Ceci étant, d'autres sont mieux à même que moi pour en juger. Un peu de patience.

grmff · #6 01-09-2017 21:04:22

Si vous pensez réellement que le prorpio est un escroc qui loue un bien qu'il sait poser des problèmes, il y a des pistes à explorer.

La première, c'est d'aller draguer l'employée de la commune qui s'occupe du service population... et de lui demander le nom de la personne qui était domiciliée chez vous avant vous. Et aussi avant, tant qu'à faire.

S'il est avéré qu'elle a quitté parce qu'il y avait de l'humidité, et que la précédente aussi, que le logement a été repeint à neuf entre chaque locataire et que le propriétaire a mis soudain une VMC... c'est vous qui allez pouvoir demander des indemnités. Et remboursement de vos frais de déménagement, et remboursement des loyers etc. J'ai dit "demander". Pas obtenir. Demander par voie de conciliation, par exemple. Avec témoignage écrit de la part des anciens locataires...

Himura · #7 01-09-2017 23:07:00

A noter qu'humidité ne signifie pas automatiquement insalubrité.
Et vu vos photos, je ne peux pas croire que cela suffise à rendre un appartement insalubre. Cela semblait plutôt gérable.
Le logement est améliorable, certainement ; mais était-il suffisamment invivable pour justifier une rupture de bail anticipative sans indemnités ?

Stoute · #8 02-09-2017 09:14:00

Merci pour vos conseils, l'idée est donc de rassembler un maximum d'informations concernant l'état du bâtiment et son historique pour montrer que le tort ne vient pas de notre façon de vivre.
je ne pense pas que la proprio soit une escroc mais qu'elle n'a pas pris les mesures adéquates face au problème. Elle m'a dit qu'ils avaient rénové récemment leur immeuble (je n'ai pas les détails, mais je pense quelques années avant mon emménagement). Probablement trop isolé, pas de ventilation et la moisissure s'est développée. Elle n'a pas voulu reconnaitre ce problème et nous a simplement accusés de ne pas aérer assez.

Peut-être que le terme insalubre n'est pas le bon, mais j'imagine que ce sera selon l'appréciation d'un juge (il faut imaginer, en plus du moisi, l'air moite et le bruit d'un déshumidificateur, tout ça avec un futur nouveau-né)

Merci pour vos conseils

Dernière modification par Stoute (02-09-2017 09:16:44)

Himura · #9 02-09-2017 23:35:15

Les photos 1 et 3 m'interpellent.
Sur la 1, la zone humide est inhabituelle. Y avait-il un meuble contre le mur ? Le châssis a-t-il été placé récemment ?
Sur la 3, on ne peut pas incriminer une condensation normale, d'après moi. On voit bien la tache d'humidité, sur un bord de mur. Est-ce sous une corniche ? Car là, ça ressemble à une prise d'humidité en jonction de toiture.

libra · #10 03-09-2017 06:52:33

Himura a écrit :

Les photos 1 et 3 m'interpellent.

Sur cette photo 3 je remarque également des joints sur le mur et l'ébrasement. Cela a l'air donc d'être des plaques. De quel matériau peut-il s'agir? Comment sont fixées ces plaques? N'y a t-il pas un vide entre ces plaques et le mur de façade? À supposer qu'il en soit ainsi, n'y aurait-il pas en hivers une accumulation d'air froid dans ce vide. À voir l'environnement, c'est un quartier d'anciennes maisons d'une époque où n'isolait pas les façades.

Le coffrage au coin est bizarre. Une descente d'eau de pluie? Le radiateur me semble petit. Combien y a t-il de plaques? Deux? Est-ce une chambre à coucher?

Cela à aussi l'air d'être une première occupation après rénovation.

Stoute a écrit :

Merci pour vos conseils, l'idée est donc de rassembler un maximum d'informations concernant l'état du bâtiment et son historique pour montrer que le tort ne vient pas de notre façon de vivre.

C'est bien là le problème. Il vous appartient de rassembler un maximum d'informations en vue de montrer les défauts structurels du bâtiment. Ce sera d'autant plus difficile que vous avez quitté les lieux.

Le juge de paix ne va jamais juger de la chose. Les problèmes techniques ne sont pas sa tasse de café. Au mieux, il visitera les lieux accompagné d'un expert. Au pire, il ordonnera une expertise judiciaire.

Patience. De la confrontation des idées jaillira la lumière.

Dernière modification par libra (03-09-2017 06:55:14)

panchito · #11 04-09-2017 06:56:19

Mais quel dommage que vous veniez poser toutes ces questions seulement maintenant alors que vous avez remis les clés!

C'est bien trop tard!

C'est pendant le bail qu'il faut agir:
1/ Envoyer des mises en demeure au bailleur d'agir
2/ Si la mise en demeure reste lettre morte, déposer une requête en justice de paix
3/ etc,...

Vous dites avoir accepté l'expert présenté par le bailleur pour faire l'ELS, pourquoi?

Pourquoi n'avez-vous pas pris votre propre expert à vous? Évidemment dans ce cas-là, on ne peut pas partager les frais d'expertise en deux. Chacun paie son propre expert...

Vous avez rendu les clés le 31 août?

Maintenant l'appartement est probablement entièrement nettoyé et repeint; et peut-être déjà reloué...

A noter que pour les problèmes de moisissures, les juges s'estiment incompétents et ils nomment (aux frais du demandeur; souvent pour plus de 1000€) un expert judiciaire qui va voir sur place.

Mais pour tout cela, il aura fallu agir pendant le bail. Maintenant c'est bien trop tard. Vous n'êtes plus dans les lieux et tout a certainement et repeint!

Francis · #12 04-09-2017 07:14:50

Swansea préjuger car rien ne vaut une visite des lieux et la prise de certaines mesures, je crois qu'on est bien en présence de condensation. Comme toutes les pièces semblants, suivant les photos, être pourvues de fenêtre, donc d'une possibilité d'aération, on pourrait considérer que le locataire est responsable de la situation.
On rencontre tres souvent de telles situations depuis que des fenêtres performantes sont placées et que le coût de l'énergie rend les occupants peu enclins à aerer suffisamment.
La solution, outre la rénovation de l'isolation, de la ventilation (VMC) et le chauffage, passe par une meilleure gestion de la production de vapeur, de l'aération et du chauffage.

Notez que l'expert a été correct car d'autres pousse par un propriétaire auraient pu être tentés d'alourdir la note.

panchito · #13 04-09-2017 20:54:18

Je vais dans le même sens que Francis.

Je loue aussi un petit 2 chambres (60m²) qui est tellement bien isolé qu'il est parfaitement étanche. Un couple de locataire avec un bébé me l'ont rendu totalement noir de champignons. Cela n'était jamais arrivé avant et n'est plus jamais arrivé après. Quand on voit les dégâts que peut provoquer la condensation, on a du mal à en croire ses yeux. Et pourtant....

Si on n’aère pas suffisamment et/ou qu'on ne chauffe pas suffisamment, le point de rosée est très vite atteint et la vapeur d'eau produite par les locataires à l'intérieur (bains, cuisine, linge qui sèche, etc, etc...) ne sait pas sortir et se condense sur les endroits les plus froids, ce qui génère des moisissures et des dégâts tels qu'on peut en voir sur les photos présentées.

Si ces dégâts sont dûs à la condensation, ils sont toujours imputables aux locataires. Donc comme l'appartement a été loué avec toutes les peintures / décors à neuf, s'il s'agit bien de condensation, les locataires qui partent ici après seulement 1 an et demi auraient du financer toutes les remises en peinture.

Je m'étonne qu'au vu des dégâts, les locataires, qui sont responsables de tous les dégâts survenus en cours de bail (sauf s'ils savent légalement prouver que la responsabilité de quelqu'un d'autre est engagée, ou qu'il s'agit de vétusté ou de force majeure), n'ont pas déclaré le sinistre à leur assureur. Celui-ci aurait dépêché un expert pour déterminer la cause de ces moisissures.

Comme vous n'avez pas pu prouver la responsabilité du bailleur en cours de bail, n'avez entamé aucune démarche pour résilier le bail aux torts de votre bailleur, vous avez à présent beaucoup de chance qu'on ne vous demande pas de financer toutes les remises en peinture (souvent plus de 5.000€ HTVA pour un peintre professionnel).

Quand à l'indemnité de rupture, il est en général conseillé de la payer (2 mois dans ce cas-ci) en même temps que l’envoi de votre renom. Résilier un bail anticipativement équivaut à renoncer à tous les droits qu'on avait acquis sur le bien...

La loi protège excessivement bien les locataires tant qu'ils s'accrochent au bien qu'ils ont choisi pour en faire leur domicile. A partir du moment où vous résiliez un bail, et donc renoncez à vos droits, la balance repenche du côté du bailleur. Car au vu des indemnités, des frais (ELE, ELS, déménagement, etc.., etc...) il faut être riche pour sauter de bien en bien...

Dernière modification par panchito (04-09-2017 21:10:39)

jacq

panchito · #14 04-09-2017 21:02:12

Stoute a écrit :

Pour info, la hotte était sale selon lui, je l'ai donc prise en photo

Les experts d'habitude passent leurs doigts sur les filtres de la hotte. Dès la moindre trace de graisse sur leurs doigts, cela veut dire que la hotte n'est pas propre. Vous ne pouvez pas voir cela sur une photo.

Je conseille toujours à mes locataires de mettre les filtres au lave-vaisselle la veille de l'ELS. C'est le seul moyen d'avoir des filtres sans le moindre dépôts de graisse.

Mais je trouve que vous vous en sortez extraordinairement bien avec seulement 50€ à titre d'indemnité compensatoire en rendant l'appartement dans un tel état.

Tout est nettoyer à l'eau de javel, plusieurs fois, et à entièrement repeindre...

Dernière modification par panchito (04-09-2017 21:03:50)

Francis · #15 05-09-2017 19:55:03

Ne pas perdre de vue l'énorme erreur du propriétaire, ne pas avoir fait d'état des lieux d'entrée !!!!

Une seconde erreur, c'est sa reconnaissance implicite d'un problème d'humidité en fournissant un déshumidificateur !!!

Une troisième erreur, avoir choisi un expert honnête !!!!!

panchito · #16 05-09-2017 20:06:05

Ces 3 erreurs profitent un maximum aux locataires qui, grâce à ces 3 erreurs, s'en sortent avec une minuscule indemnité compensatoire de 50€!!

jacq

libra · #17 05-09-2017 20:08:09

Francis a écrit :

Une seconde erreur, c'est sa reconnaissance implicite d'un problème d'humidité en fournissant un déshumidificateur !!!

C'est une opinion que je ne partage pas. Face à la négligence du locataire, le propriétaire est bien obligé de prendre des mesures sans quoi il risque un dommage bien plus grand qu'il ne pourra pas récupérer sur le locataire.

Trop humide, les boiseries s'abîmeront et plus particulièrement les meubles de cuisine. L'expert va éventuellement fixer un dédommagement. Cependant, il prendra en compte un amortissement. Le propriétaire lui devra acheter de nouveaux meubles au prix plein. De plus il devra payer le démontage de l'ancienne cuisine et le montage de la nouvelle cuisine.

Certains locataires refusent d'entretenir la chaudière mixte. Quand, il n'y plus de production d'eau chaude, il font bouillir de l'eau dans une casserole. Entre temps, la vanne à trois voies faute d'usage se grippe et sera à remplacer. S'il faut remplacer la vanne à trois voies et l'échangeur de chaleur, autant remplacer la chaudière. Pour ce qui me concerne, cela revient au même prix. Mais aucun expert va mettre à charge du locataire le remplacement de la chaudière ni de la vanne à trois voies.

Dernière modification par libra (05-09-2017 20:21:25)

jacq

Insalubrité (moisi) -- Rupture anticipée de contrat de bail de 3 ans

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