Acte de base non coordonné - dispositions contraires à la loi?

grmff · #1 15-09-2017 08:44:55

Je suis propriétaire, et syndic, dans une copropriété dont les actes de base, non coordonnés, stipulent que toutes les charges sauf l'assurance sont réparties suivant des quotités spécifiques, qui omettent les garages. Les garages ne participent qu'à l'assurance.

Or, ces garages ne sont pas séparés de l'immeuble principal. Ils sont en dessous.

Doit-on appliquer l'acte de base et les quotités spéciales hors garages? Ou la loi qui dit que les charges doivent être comptées à ceux à qui elles sont utiles?

Je trouve inéquitable que les garages ne doivent pas participer aux frais de l'étanchéité de l'immeuble (descentes d'eau y compris)

rexou

Francis · #2 15-09-2017 09:25:40

Je suis du même avis. tout ce qui touche à l'étanchéité, à la stabilité, la sécurité, etc. devrait être également réparti avec les garages.

rexou

GT · #3 15-09-2017 12:54:10

Les quote-parts dans les charges communes ne peuvent être modifiées que de l'accord des 4/5 des voix des copropriétaires présents ou représentés lors de l'AG prenant cette décision.
(art. 577-7, § 1, 2°, a), C. civil.

Le syndic ne peut d'initiative s'affranchir des statuts fixant la ventilation des charges communes quelle que soit son opinion sur cette ventilation.

L' AG est le passage obligé.

En ce qui concerne le mode de répartition des charges, un copropriétaire , en cette qualité (et non en celle de syndic non professionnel) peut demander au juge de le rectifier s'il estime que ce mode lui cause un préjudice propre. Il peut agir de même si le calcul de ces charges est inexact ou s'il est devenu inexact par suite de modifications apportées à l'immeuble.
(art. 577-9, § 6, 2°, C. civil)

Le juge est le passage obligé.

Dernière modification par GT (15-09-2017 13:05:40)

PIM, luc

Yves Van Ermen · #4 18-09-2017 17:10:36

Cher Grmmf,

L’article 577-2 §9 stipule que « Les charges de cette copropriété, notamment les frais d'entretien, de réparation et de réfection, doivent être réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties décident de les répartir en proportion de l'utilité pour chaque bien privatif, des biens et services communs donnant lieu à ces charges. Les parties peuvent également combiner les critères de valeur et d'utilité. »

Et les parties, au travers l’acte de base, ont décidés de répartir les charges comme vous décrivez. Et l'acte de base est un acte d'adhésion.
Donc, je rejoins l’avis de GT, il faut passer par l’AG ou le juge de paix.

A noter que dans le projet du Ministre Geens, l’ ACP pourra agir en justice en ce qui concerne la modification des quotes-parts ou la modification de la répartition de charges.

luc · #5 19-09-2017 07:39:24

BMCTools a écrit :

(...)
A noter que dans le projet du Ministre Geens, l’ ACP pourra agir en justice en ce qui concerne la modification des quotes-parts ou la modification de la répartition de charges.

En principe l'AG ne peut agir que sur décision explicite de l'AG (sauf dans le cas des dettes).
Le projet propose donc selon vous que l'ACP puisse agir sur proposition exclusive de son syndic, sans accord préalable ni postérieure de l'AG.
Correct?

luc · #6 19-09-2017 07:55:43

grmff a écrit :

Je suis propriétaire, et syndic, dans une copropriété dont les actes de base, non coordonnés, stipulent que toutes les charges sauf l'assurance sont réparties suivant des quotités spécifiques, qui omettent les garages. Les garages ne participent qu'à l'assurance.
Or, ces garages ne sont pas séparés de l'immeuble principal. Ils sont en dessous.
Doit-on appliquer l'acte de base et les quotités spéciales hors garages? Ou la loi qui dit que les charges doivent être comptées à ceux à qui elles sont utiles?
Je trouve inéquitable que les garages ne doivent pas participer aux frais de l'étanchéité de l'immeuble (descentes d'eau y compris)

La situation est analogue dans ma copropriété, avec cette différence
1. que les statuts mettent tout à charge de tous (sauf chaufage).
2. que le pouvoir en place essaie de mettre les charges "parking souterrain" à charge des seuls CP de garagebox/emplacements.

Motif: obscur, mais cela cadre dans la politique à long terme de certains firmes syndics. Trois de nos 4 syndics 1983-2017 sont aussi des firmes investisseurs/courtiers d'assurance . Leurs propositions de grands travaux donnent l'impression qu'ils colmatent "plic ploc" des brèches, mais ne s'intéressent pas à la conservation structurelle de l'immeuble.

S'ils arrivent à s'imposer juisqu'en 2022, notre immeuble rejoindra le groupe des immeubles à rénover d'un coup, pour lequel la loi est en train d'être changé.
Comme deux immeubles de bureaux en face dans notre quartier près de l'OTAN.

Yves Van Ermen · #7 19-09-2017 08:39:04

luc a écrit :

En principe l'AG ne peut agir que sur décision explicite de l'AG (sauf dans le cas des dettes).
Le projet propose donc selon vous que l'ACP puisse agir sur proposition exclusive de son syndic, sans accord préalable ni postérieure de l'AG.
Correct?

Non.

A aucun moment, j'ai dis que c'était "sur proposition exclusive de son syndic". Comme toutes décisions d'agir en justice, sauf en ce qui concerne le recouvrement des arriérés, l'ACP agit sur base d'une décision d'AG.

Dernière modification par Yves Van Ermen (19-09-2017 08:40:37)

PIM · #8 19-09-2017 10:04:06

luc a écrit :

En principe l'AG ne peut agir que sur décision explicite de l'AG

Je suppose qu'il y a lieu de lire: "En principe l'ACP ne peut agir que sur décision explicite de l'AG "

GT · #9 19-09-2017 12:16:15

@luc
Une des recommandations présentée au Ministre GEENS vise au remplacement de l’article 577-9, § 1er, alinéa 2, du Code civil par le texte suivant :

« Nonobstant l'article 577-5, § 3, l'association des copropriétaires a le droit d’agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifs à l'exercice, à la reconnaissance ou à la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes, ou relatifs à la gestion de celles-ci, ainsi qu’en vue de la modification des quotes-parts dans les parties communes ou de la modification de la répartition des charges. ».

Le principe est clairement énoncé : l'association des copropriétaires a le droit d'agir en justice , tant en demandant qu'en défendant (...) en vue de la modification des quotes-parts dans les parties communes ou de la modification de la répartition des charges. Le texte n'attribue pas un quelconque pouvoir particulier au syndic en la matière.

luc

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