Résiliation du contrat

yunting · #1 27-09-2017 15:11:50

Bonjour à tous smile
Je vous expose ma situation:
le 13.09.2016 j'ai signé un contrat pour louer mon appartement pour une durée d'un an, le contrat a débuté le 1.10.2016 jusqu'à 01.10.2017, aujourd'hui 27.09.2017, le locataire m'a envoyé une lettre recommandée disant qu'il veut partir, avec un avis qui débutera le 1er octobre et qu'il souhaiterait sortir l'appartement pour le premier décembre. La raison pour laquelle il met dans la lettre est qu'il avait plusieurs problèmes dans l'appartement(raisons justifiées). Ma question est la suivante: dans ce cas, le contrat n'est pas considéré comme un contrat de 9 ans?(Dans le contrat, il est clairement écrit que si l'une ou l'autre des parties donne pas son congé aux temps ètabli, elle est considérée comme conclu pour une période de 9 ans.) si je ne m'oppose pas au fait qu'il veut partir pour le premier décembre, combien je pourrais demander comme indemnisation?
Merci d'avance pour les réponses

GT · #2 27-09-2017 15:47:09

yunting a écrit :

Bonjour à tous
La raison pour laquelle il met dans la lettre est qu'il avait plusieurs problèmes dans l'appartement(raisons justifiées).

Et si comme vous l"énoncez les raisons sont justifiées quelle sera l'attitude du juge si l'affaire est portée devant lui ?

Le mieux dans de telles situations est , si c'et possible, d'arriver à un arrangement à l'amiable.

yunting · #3 27-09-2017 16:03:40

La plupart des problèmes ont été résolus rapidement, sans aucune négligence de ma part, par exemple: un problème avec le chauffage qui a été réparé après 3 jours, un défaut dans la fenêtre fixé après 1 semaine,la dernière fois, il m'a même appelé parce que l'eau du robinet dans la cuisine semblait n'avoir aucune pression ( c'était juste un peu de sable dans le filtre) en bref aucun problème «grave», mais seulement de petites choses, l'un après l'autre, et maintenant veut se partir.
Aucune des parties ne veut apporter quoi que ce soit devant le juge, j'aimerais savoir combien de mois d'indemnitè je pourrais demander au locataire qu'elle veut rompre le contrat de résidence primaire de 1 an qu'elle a dèbuté le 01.10.2016. smile

GT · #4 27-09-2017 16:17:17

Votre formulation laissait entendre que vous ne contestiez pas l'argument du locataire en ce qui concerne les problèmes dans l'appartement.

Le code civil vous informe de l'indemnité qui est prévue en présence d'un bail de 9 ans rompu par le locataire au cours du premier triennat.

Et le SPF justice a édité une revue explicative que PIM reprend sur ce site.

https://www.pim.be/conseils/brochures.html

Lire aussi

https://www.lebonbail.be/articles/la-re … ocataire-1

Pour votre facilité, je vous reproduis l'art.3, § 5 de la loi du 20 février 1991 (loi dont chacun peut prendre connaissance en "googlant"

"§ 5. Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois.
Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.
Après la période de deux mois visée à l'article 32, 5°, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré, tant le délai du congé visé à l'alinéa 1er que l'indemnité visée à l'alinéa 2 ne sont pas d'application.
Lorsque le bailleur met fin au contrat conformément aux §§ 2 à 4, le preneur peut lui aussi à tout moment mettre fin au bail moyennant un congé d'un mois. Dans ce cas, il n'est pas redevable de l'indemnité prévue à l'alinéa précédent."

Ce texte concerne le bail de 9 ans ou réputé de 9 ans depuis l'origine (ce qui semble être le cas en l'espèce).

Votre interrogation ne porte pas sur la durée du préavis. Pour information, il est de 3 mois.

La réponse à votre question se trouve également dans l'annexe au bail que vous deviez impérativement joindre à celui-ci et dont vous pouvez prendre connaissance sur ce site.

Dernière modification par GT (27-09-2017 16:56:21)

panchito · #5 27-09-2017 17:31:02

En fait comme vous ne vous êtes pas opposé à ce qu'il reste dans les lieux au moins 3 mois avant l'échéance du bail, celui-ci s'est automatiquement transformé en bail standard de 9 ans (loi Onkelinx visant à bétonner les droits des locataires).

Si vous avez reçu le renom par recommandé aujourd'hui, cela veut dire que le prévis commencera le 1er octobre pour se terminer le 31 décembre.

C'est son droit, un locataire (à l'opposé du bailleur) peut résilier un bail de 9 ans à tout moment et sans devoir fournir la moindre justification.

Il doit cependant respecter un préavis de 3 mois (avec les visites 2h consécutives 3 fois par semaine (cfr votre bail)) ET payer une indemnité de rupture.

Comme il partira le 31 décembre, il sera dans la 2ème année de son bail de 9 ans et vous doit donc 2 mois de loyer.

Il est de bon ton de payer l’indemnité de rupture en même temps que l'envoi du renom.

GT · #6 27-09-2017 17:48:01

Panchito vous omettez de faire mention de la problématique de l'absence éventuelle d'enregistrement du bail qu'un bailleur aguerri n'ignore pas.

Si le bail n'a pas été enregistré le locataire qui résilie son bail pendant le 1er triennat se trouve dans une position plus confortable. Au grand désappointement du bailleur.

Je reprends l'extrait utile du texte légal (que j'ai déjà reproduit)

"Après la période de deux mois visée à l'article 32, 5°, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré, tant le délai du congé visé à l'alinéa 1er que l'indemnité visée à l'alinéa 2 ne sont pas d'application."

Le bail qui a été résilié par le locataire a-t-il été enregistré par le bailleur ?

Dernière modification par GT (27-09-2017 17:52:43)

yunting · #7 27-09-2017 21:12:54

Merci pour les réactions très rapides
le contrat n'est pas enregistré
le locataire veut partir pour le 30 novembre et non le 31 décembre
la relation avec le locataire était toujours calme, car il a toujours payé le loyer à temps ...
alors, le fait que le contrat n'est pas enregistré signifie que je ne peux pas réclamer une indemnité au locataire?

panchito · #8 27-09-2017 21:17:22

Si le contrat n'est pas enregistré, vous êtes dans l'illégalité! Et la sanction c'est que le locataire peut partir sans indemnité ni préavis!

Himura · #9 27-09-2017 21:40:46

Vous pouvez lui réclamer, car c'est ce qui est normalement prévu.
Il peut cependant, de son côté, faire valoir le non-enregistrement, et forcer l'application de ses conditions pour cette raison.

Un arrangement entre vous restera toujours la meilleure solution - et la plus simple.
(et selon moi, ça le sera toujours quel que soit le bail ou les droits de l'un ou de l'autre).

panchito · #10 27-09-2017 21:46:36

Oui mais vu que Yunting est dans l'illégalité la plus totale (ce qu'il s'était bien gardé de dire en posant sa question), il va perdre 5 mois de loyer (3 mois de préavis + 2 mois d'indemnité de rupture).

yunting · #11 27-09-2017 21:58:23

Maintenant je me rend compte de l'importance d'engegister un bail ... leçon appris sad

Himura · #12 27-09-2017 22:15:00

Certains propriétaires en acceptent le risque, préférant ainsi ne pas fournir à l'administration les éléments utiles à une future taxation.

C'est aussi une des raisons pour lesquelles la plupart prévoient des reconductions de 1 ou 2 ans après la première année - et ainsi rester dans une bail de courte durée pour lesquels cette sanction n'est pas prévue.

yunting

panchito · #13 27-09-2017 22:29:03

Himura a écrit :

Certains propriétaires en acceptent le risque, préférant ainsi ne pas fournir à l'administration les éléments utiles à une future taxation.

Ce qui est stupide. Allez voir dans votre My Min Fin et vous y trouverez tous les biens que vous possédez. Donc tous les biens où vous n'avez pas déclaré votre domicile (1 seul) sont d'office considérés comme mis en location ou utilisé comme seconde résidence.

Le fisc vérifie que vous avez bien déclaré tous les RC de ces biens en regard des codes 1106-2106. Que vous les louiez à des personnes qui ne les utilisent pas de manière professionnelle ou que vous les utilisiez comme seconde résidence, la taxation est la même!

Tous ces RC sont indexés (et pas sur l'indice santé! Mais l'indice des prix à la consommation) puis multipliés par 140% avant d'être ajoutés à tous vos autres revenus.

Donc la taxation est déjà bien là!!!

GT · #14 27-09-2017 23:45:26

Himura a écrit :

Vous pouvez lui réclamer, car c'est ce qui est normalement prévu.

La loi stipule sans discussion que le préavis et l'indemnité ne sont pas dus. Et maintenant le bailleur n'ignore plus la loi et la sanction de l'absence d'enregistrement du bail.

Himura · #15 28-09-2017 08:29:58

panchito a écrit :

Himura a écrit :
Certains propriétaires en acceptent le risque, préférant ainsi ne pas fournir à l'administration les éléments utiles à une future taxation.
Ce qui est stupide.

J'aimais assez la réponse de Forrest Gump à ce sujet. Ca fait dégonfler, non ? smile

panchito a écrit :

Allez voir dans votre My Min Fin et vous y trouverez tous les biens que vous possédez. Donc tous les biens où vous n'avez pas déclaré votre domicile (1 seul) sont d'office considérés comme mis en location ou utilisé comme seconde résidence.
Le fisc vérifie que vous avez bien déclaré tous les RC de ces biens en regard des codes 1106-2106. Que vous les louiez à des personnes qui ne les utilisent pas de manière professionnelle ou que vous les utilisiez comme seconde résidence, la taxation est la même!
Tous ces RC sont indexés (et pas sur l'indice santé! Mais l'indice des prix à la consommation) puis multipliés par 140% avant d'être ajoutés à tous vos autres revenus.
Donc la taxation est déjà bien là!!!

Vous aurez constaté que je ne défends ni l'un, ni l'autre - et certainement pas bec et ongles, ce qui est parfaitement inutile.

Ne vous exitez pas non plus pour démontrer qu'une taxation existe. Elle est évidente. Ca n'est cependant pas une raison pour qu'une autre taxation n'intervienne pas à l'avenir. C'est d'ailleurs un sujet d'actualité connu et remué depuis des années...
Et il y a une différence entre un travail de recoupage (toujours compliqué au niveau administratif) et une base de donnée pré-remplie.

Dernière modification par Himura (28-09-2017 08:30:50)

Himura · #16 28-09-2017 08:36:54

GT a écrit :

Himura a écrit :
Vous pouvez lui réclamer, car c'est ce qui est normalement prévu.
La loi stipule sans discussion que le préavis et l'indemnité ne sont pas dus. Et maintenant le bailleur n'ignore plus la loi et la sanction de l'absence d'enregistrement du bail.

Sauf erreur, mon chez GT, la loi ne stipule pas que le bailleur doit se tirer lui-même une balle dans le pied. Il n'est pas tenu d'être schizophrène et de montrer l'échappatoire à son locataire - qui lui ne respecte pas les conditions de son bail.
Si le locataire met cet élément en avant : bien sûr, le propriétaire devra s'y plier. Ca c'est la loi.
Mais rien ne l'empêche de demander à ce que les conditions de bail s'appliquent... Rien n'interdit au locataire d'être d'accord d'ailleurs.

Et surtout - et vous n'aurez pas manqué que c'était ma conclusion - discuter et trouver un arrangement qui accommode tout le monde.

GT · #17 28-09-2017 09:55:30

Himura a écrit :

GT a écrit :
Himura a écrit :
Vous pouvez lui réclamer, car c'est ce qui est normalement prévu.
La loi stipule sans discussion que le préavis et l'indemnité ne sont pas dus. Et maintenant le bailleur n'ignore plus la loi et la sanction de l'absence d'enregistrement du bail.

Sauf erreur, mon chez GT, la loi ne stipule pas que le bailleur doit se tirer lui-même une balle dans le pied. Il n'est pas tenu d'être schizophrène et de montrer l'échappatoire à son locataire - qui lui ne respecte pas les conditions de son bail.
Et surtout - et vous n'aurez pas manqué que c'était ma conclusion - discuter et trouver un arrangement qui accommode tout le monde.

En quoi le locataire n'a t-il pas respecté les conditions du bail ?
Rien ne l'oblige à aller au bout d'un bail de 9 ans. Il peut résilier son bail.

Si le bail est enregistré : préavis de 3 mois à donner par le locataire et indemnités à payer au bailleur.
Ds cette hypothèse, un arrangement avec le locataire qui donne un préavis trop court est envisagéable.

Si le bail n'est pas enregistré : préavis "raisonnable" à donner par le locataire ( ici 2 mois - la jurisprudence accepte même qu'un préavis plus court peut être donné)et absence d'indemnités à payer par celui-ci.

Dernière modification par GT (28-09-2017 10:01:13)

yunting

D1791 · #18 28-09-2017 10:27:39

panchito a écrit :

Himura a écrit :
Certains propriétaires en acceptent le risque, préférant ainsi ne pas fournir à l'administration les éléments utiles à une future taxation.
Ce qui est stupide. Allez voir dans votre My Min Fin et vous y trouverez tous les biens que vous possédez. Donc tous les biens où vous n'avez pas déclaré votre domicile (1 seul) sont d'office considérés comme mis en location ou utilisé comme seconde résidence.
Le fisc vérifie que vous avez bien déclaré tous les RC de ces biens en regard des codes 1106-2106. Que vous les louiez à des personnes qui ne les utilisent pas de manière professionnelle ou que vous les utilisiez comme seconde résidence, la taxation est la même!
Tous ces RC sont indexés (et pas sur l'indice santé! Mais l'indice des prix à la consommation) puis multipliés par 140% avant d'être ajoutés à tous vos autres revenus.
Donc la taxation est déjà bien là!!!

En parlant de future taxation, j'ai le sentiment qu'Himura envisageait plutôt la constitution d'un cadastre des revenus immobiliers réels et un shift futur qui abandonnerait le système actuel du calcul basé sur le RC...
Vous imaginez la taxation de vos loyers réels à votre taux d'impôt marginal ? devil devil

panchito · #19 28-09-2017 10:47:24

pas de soucis, si on peut déduire tous les frais...

D1791 · #20 28-09-2017 13:12:19

panchito a écrit :

pas de soucis, si on peut déduire tous les frais...

C'est clair qu'il n'y a pas 2 investissements ni 2 profils d'investisseurs identiques. Et votre profil semble très éloigné du mien.

Pour ce qui me concerne, si je fais le calcul de l'impôt annuel sur mon immobilier locatif divisé par mes loyers annuels perçus, le taux est de 5.34%.
Avec un système de taxation des loyers et en déduisant les frais, avec un taux marginal de 50%, pour que je ne paie pas plus d'impôts, il faudrait que mes frais représentent au moins 89.32% du total de mes loyers.

Dans ces conditions là, l'investissement immobilier ne serait pas rentable...

C'est bien parce que le système actuel de taxation via le forfait du RC est plus intéressant qu'il est conseillé de ne pas faire de l'investissement locatif
résidentiel via une société mais bien de le faire en personne physique.

Ou alors il faut qu'on m'explique quelle marche j'ai raté.

Dernière modification par D1791 (28-09-2017 13:13:30)

Himura

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