Obligation de récolter les fonds avant gros travaux

bada · #1 29-09-2017 15:41:31

Soit dans une copropriété où il faut encore exécuter la dernière phase de la mise en conformité des ascenseurs.

Il n'y a pas de fond de réserve et le syndic demande le paiement en 3 versements, des acomptes pour constituer le montant nécessaire pour payer la futur facture de l'ascensoriste.
Le syndic pourrait-il commander les travaux si la somme totale ne se trouve pas sur le compte bancaire.

J'ai déjà lu dans un post ancien que le syndic serait obligé de collecter la totalité de la somme, avant de commander les travaux. Je ne retrouve pas cette discussion.

Par ailleurs, j'ai fouillé dans la loi mais je trouve pas le texte qui dit que le syndic doit récolter la totalité des fonds avant de commander les travaux.

Comme il n'y a pas de réserve, il n'y a pas de compte bancaire à cet effet. Le syndic doit-il obligatoirement ouvrir un compte pour récolter les fonds destinés à l'exécution de la mise à jour des ascenseurs.

Merci pour votre aide

GT · #2 29-09-2017 17:47:08

Je crois qu'en exigeant d'être en possession des fonds avant la commande des travaux le syndic agit dans le cadre de ses obligations déontologiques.

bada · #3 29-09-2017 18:00:06

Oui GT, je comprends bien qu'il s'agit de bonne gestion mais s'il passe une commande sans s'assurer que la totalité des fonds sont sur le compte, est-il dans la légalité ou en infraction avec la loi et, ..... quel article de loi ? C'était ça mon questionnement.

GT · #4 29-09-2017 20:28:46

Ci-dessous, pour information, l'article 75 du Code de déontologie IPI et son explication

Art. 75
En vue de passer commande de travaux ou services, ou, le cas échéant, de les poursuivre, l’agent immobilier administrateur de biens réclame à son commettant une provision suffisante.

Explicatif de l’article n° 75 :
Cette disposition vise à concilier un impératif de bonne gestion (on rappellera la mission légale – et donc la responsabilité - du syndic en matière d’accomplissement d’actes conservatoires) avec une contrainte malheureusement trop fréquente : l’inertie ou l’indigence de certains commettants et de certaines copropriétés.

PIM · #5 29-09-2017 20:43:07

Et s'il s'agit, par exemple, d'un syndic non IPI (dont un copropriétaire-syndic), donc non tenu par ce code de déontologie ?

luc · #6 29-09-2017 20:59:06

bada a écrit :

Oui GT, je comprends bien qu'il s'agit de bonne gestion mais s'il passe une commande sans s'assurer que la totalité des fonds sont sur le compte, est-il dans la légalité ou en infraction avec la loi et, ..... quel article de loi ? C'était ça mon questionnement.

Entre autres différentes dispositions du Code Civil sont d’application :

Art. 577-8. § 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
5° d'administrer les fonds de l'association des copropriétaires; dans la mesure du possible, ces fonds doivent être intégralement placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires;

Les dispositions suivantes sont probablement ceux sur lequel le syndic se base, surtout l’Art. 1999.

CHAPITRE III. - DES OBLIGATIONS DU MANDANT.
Art. 1998. Le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné.
Il n'est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu'autant qu'il l'a ratifié expressément ou tacitement.
Art. 1999. Le mandant doit rembourser au mandataire les avances et frais que celui-ci a faits pour l'exécution du mandat, et lui payer ses salaires lorsqu'il en a été promis.
S'il n'y a aucune faute imputable au mandataire, le mandant ne peut se dispenser de faire ces remboursements et payement, lors même que l'affaire n'aurait pas réussi, ni faire réduire le montant des frais et avances sous le prétexte qu'ils pouvaient être moindres.
Art. 2000. Le mandant doit aussi indemniser le mandataire des pertes que celui-ci a essuyées à l'occasion de sa gestion, sans imprudence qui lui soit imputable.
Art. 2001. L'intérêt des avances faites par le mandataire lui est dû par le mandant, à dater du jour des avances constatées.
Art. 2002. Lorsque le mandataire a été constitué par plusieurs personnes pour une affaire commune, chacune d'elles est tenue solidairement envers lui de tous les effets du mandat.

Mais il y a plus. Là on entre dans la zone du fonds de roulement minimal.
Ce fonds est explicitement prévu dans les statuts de ma copropriété (acte de base date du 30.06.1975).
Cette règle statutaire n’est pas suivie.
Depuis 2003 j’essaie d’avoir un débat sur l’application de principe. Un texte est prêt qui sera publié dans les semaines qui viennent.
Il sera uniquement publié dans le site fermé que j’ai créé en juillet (uniquement accessible aux copropriétaires vu le manque total d’information crédible du syndic). Le site n’est pas indexé par Google et les Pimonautes n’y auront pas accès.

En synthèse la disposition clé du Code Civil est probablement la suivante:

Art. 577-5. § 3. L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.

Autrement dit: l'ACP ne peut pas avoir un capital.
Donc tout l'argent doit être là avant de s'engager à quelque chose.
Si le syndic utilise l'argent du fonds de réserve pour les dépenses courantes, il commet en principe une fraude.
D'ou l'importance de l'application de l'AR du 12.07.2012 pour inscrire els provisions dans un compte de la classe 4 de la comptabilité.

luc · #7 29-09-2017 21:03:50

GT a écrit :

Ci-dessous, pour information, l'article 75 du Code de déontologie IPI et son explication
Art. 75
En vue de passer commande de travaux ou services, ou, le cas échéant, de les poursuivre, l’agent immobilier administrateur de biens réclame à son commettant une provision suffisante.
Explicatif de l’article n° 75 :
Cette disposition vise à concilier un impératif de bonne gestion (on rappellera la mission légale – et donc la responsabilité - du syndic en matière d’accomplissement d’actes conservatoires) avec une contrainte malheureusement trop fréquente : l’inertie ou l’indigence de certains commettants et de certaines copropriétés.

Seul l'IPI peut opposer cette disposition envers un syndic agréé par l'IPI.
Le syndic ne peut pas opposer cet article contre l'ACP et/ou un propriétaire.
Selon moi l'Art. 75 est une synthèse d'entre autres des dispositions que je viens d'énoncer il y a quelques minutes.

panchito · #8 29-09-2017 21:47:24

S'il n'y a pas de fonds de réserve, et que le compte en banque de l'ACP n'est pas suffisemment garni, il est bien obligé de lancer des appels de fonds, de manière à avoir la totalité de la somme avant de passer commande sur le compte en banque de l'ACP.

Puisqu'il a l'interdiction formelle de passer le compte de l'ACP en dessous de zéro....

bada · #9 30-09-2017 07:06:39

OK, merci pour les réponses.

Et si l'un ou l'autre CP ne paie pas les acomptes demandés ? Que fait le syndic ? Rappel, et après ? Il demande à ceux qui paient une avance de fond supplémentaire ou il ne passe pas la commande des travaux ?

grmff · #10 30-09-2017 12:09:27

bada a écrit :

OK, merci pour les réponses.
Et si l'un ou l'autre CP ne paie pas les acomptes demandés ? Que fait le syndic ? Rappel, et après ? Il demande à ceux qui paient une avance de fond supplémentaire ou il ne passe pas la commande des travaux ?

Oui.
D'où l'intérêt de travailler avec un fond de réserve qui alimente les travaux commandés. De ce fait, le syndic n'a plus à attendre le bon vouloir d'un seul propriétaire qui est capable de bloquer abusivement la moindre décision d'une ACP gérée par un syndic qui suit la loi "à la lettre" sans avoir une vue simple de la chose.

luc

panchito · #11 30-09-2017 18:29:52

Bada a écrit :

Rappel, et après ? Il demande à ceux qui paient une avance de fond supplémentaire?

C'est bien cela!

luc · #12 01-10-2017 12:28:24

panchito a écrit :

Bada a écrit :
Rappel, et après ? Il demande à ceux qui paient une avance de fond supplémentaire?
C'est bien cela!

Il demande une provision et pas une avance.
Donc dans le décompte final on tiendra compte de cette provision supplémentaire (en principe y compris une indemnité à charge des CP défaillants)

dach · #13 01-10-2017 17:29:39

luc a écrit :

...
Art. 577-5. § 3. L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.
Autrement dit: l'ACP ne peut pas avoir un capital.
Donc tout l'argent doit être là avant de s'engager à quelque chose.
Si le syndic utilise l'argent du fonds de réserve pour les dépenses courantes, il commet en principe une fraude.
D'ou l'importance de l'application de l'AR du 12.07.2012 pour inscrire els provisions dans un compte de la classe 4 de la comptabilité.

Je partage l'avis de Luc sur le fait que l'ACP ne peut pas avoir de capital. Concernant les appels de fonds (réserve ou roulement) , j'interprète l'art. 577-5. § 3 comme signifiant que ces fonds doivent correspondre à des dépenses planifiées ou prévisibles càd budgétées. En fin d'exercice, le solde des fonds est donc bien une dettes envers les copropriétaires. A charge de l'AG de reporter tout ou une partie comme provision sur les dépenses budgétées de l'exercice suivant.

Je suis donc contre le projet Geens qui intègre ces fonds dans le patrimoine de l'ACP sans dépenses budgétées en contre parties. C'est une dérive qui va encourager les syndic dans une mauvaise pratique qui consiste à utiliser la quote-part déjà versée par des CP pour compenser les impayés. En effet, ce patrimoine pourrait être interprété comme un actif commun de l'ACP et plus comme une dette à cours terme envers les CP.

Outre le fait que la contribution aux charges est établie dans les statuts de l'ACP, la responsabilité financière d'un CP est proportionnelle à sa quote-part dans les parties communes. Il n'y a donc pas lieu d'engager un CP au delà de son engagement lors de la signature de l'acte d'achat de son lot ! Et donc, il n'est pas correcte d'utiliser les provisions d'un CP pour compenser des impayés d'un autre. La manière la plus simple d'éviter cela en cas de faillite d'un CP est que la dette reste attachée au lot en cas de vente du lot du failli.

dach · #14 01-10-2017 17:41:41

bada a écrit :

OK, merci pour les réponses.
Et si l'un ou l'autre CP ne paie pas les acomptes demandés ? Que fait le syndic ? Rappel, et après ? Il demande à ceux qui paient une avance de fond supplémentaire ou il ne passe pas la commande des travaux ?

Si les travaux sont décidés par l'AG, que le budget est également approuvé, que le délai de contestation est écoulé et que les appels de fonds et sommation de payement éventuelle ont été envoyés alors les travaux doivent être commandés sinon le syndic est en défaut d'exécution des décisions d'AG. Par contre, il ne peut pas payer au fournisseur la quote-part correspondant aux impayés. Naturellement le fournisseur risque d’interrompre sa fourniture, mais dans ce cas, pour moi, le syndic est inattaquable si il les procédures de recouvrement sont lancées...

dach · #15 01-10-2017 17:45:22

GT a écrit :

Ci-dessous, pour information, l'article 75 du Code de déontologie IPI et son explication
Art. 75
En vue de passer commande de travaux ou services, ou, le cas échéant, de les poursuivre, l’agent immobilier administrateur de biens réclame à son commettant une provision suffisante.
...

Notez que seul l'appel de fonds doit être envoyé, rien ici ne demande que le syndic attende que les fonds soient versés !

panchito · #16 01-10-2017 17:46:24

Dach a écrit :

mais dans ce cas, pour moi, le syndic est inattaquable si il les procédures de recouvrement sont lancées...

Oui mais les procédures, cela prend des années...

Donc en parallèle au lancement des procédures (avec les frais d'avocat qui vont avec), il est bien obligé de demander aux bons payeurs un deuxième appel de fonds pour boucher les trous des mauvais payeurs...Car en copropriété, tout le monde est solidaire; c'est la loi!

Quand à faire une saisie immobilière pour pouvoir vendre le lot des mauvais payeurs et rembourser leurs dettes, cela prend au minimum 6 ans....

dach · #17 01-10-2017 18:05:51

panchito a écrit :

Car en copropriété, tout le monde est solidaire; c'est la loi!

De quelle loi parlez-vous ?

luc · #18 01-10-2017 19:40:00

dach a écrit :

panchito a écrit :
Car en copropriété, tout le monde est solidaire; c'est la loi!
De quelle loi parlez-vous ?

La disposition suivante du Code Civil:

Art. 577-2.§ 9. Néanmoins, les biens immobiliers indivis qui sont affectés à l'usage commun de deux ou plusieurs héritages distincts appartenant à des propriétaires différents ne sont point sujets à partage.
La quote-part dans les biens immobiliers indivis ne peut être aliénée, grevée de droits réels ou saisie qu'avec l'héritage dont elle est inséparable.
Les charges de cette copropriété, notamment les frais d'entretien, de réparation et de réfection, doivent être réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties décident de les répartir en proportion de l'utilité pour chaque bien privatif, des biens et services communs donnant lieu à ces charges. Les parties peuvent également combiner les critères de valeur et d'utilité.
Les dispositions du présent paragraphe sont impératives.

Loi du 30.06.1994, art. 1, En vigueur : 01-08-1995

GT · #19 01-10-2017 20:22:50

dach a écrit :

panchito a écrit :
Car en copropriété, tout le monde est solidaire; c'est la loi!
De quelle loi parlez-vous ?

Des statuts prévoient une clause autorisant le syndic pour le recouvrement des charges communes à réclamer aux copropriétaires en proportion de leurs quotes-parts dans les parties communes de l'association des copropriétaires, la quote-part du défaillant dans les charges communes , à titre de provision ( ou clause similaire).

Le syndic est tenu d'appliquer la loi et les statuts (pour autant qu'ils ne contreviennent pas à la loi).

En présence de la clause identifiée ci-dessus, le syndic devra apprécier s'il utilise ou non cette autorisation. Il devra être en mesure de justifier son choix.

En cas de doute sur l'opportunité d'en faire usage il aura avantage, dans certaines circonstances , à demander une décision de l'AG.

N'oublions pas, dans le cas soumis, que l'absence de réalisation des travaux de mise aux normes des ascenseurs ds les délais légaux entraîne des sanctions diverses.

GT · #20 01-10-2017 20:31:47

dach a écrit :

GT a écrit :
Ci-dessous, pour information, l'article 75 du Code de déontologie IPI et son explication
Art. 75
En vue de passer commande de travaux ou services, ou, le cas échéant, de les poursuivre, l’agent immobilier administrateur de biens réclame à son commettant une provision suffisante.
...
Notez que seul l'appel de fonds doit être envoyé, rien ici ne demande que le syndic attende que les fonds soient versés !

Mais l'appel de fonds n'a- t-il pas comme objectif de permettre au syndic de disposer de fonds suffisants en vue de passer commande ?

Obligation de récolter les fonds avant gros travaux

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