Crédit bullet avec mandat hypothécaire

panchito · #1 11-11-2017 13:43:19

Alors que j'ai le cash nécessaire pour un nouvel investissement immobilier, des banquiers ne tarissent pas d'éloges sur le crédit bullet avec mandat hypothécaire, de manière à annihiler fiscalement les revenus immobiliers à l'IPP.

Est-ce une bonne idée? Existe-t'il des simulateurs pour calculer cela soi-même? Quelqu'un a-t'il de l'expérience avec ce type de crédit (soit disant sans coût)...

Dernière modification par panchito (11-11-2017 13:44:01)

max11 · #2 11-11-2017 16:05:30

panchito a écrit :

Alors que j'ai le cash nécessaire pour un nouvel investissement immobilier, des banquiers ne tarissent pas d'éloges sur le crédit bullet avec mandat hypothécaire, de manière à annihiler fiscalement les revenus immobiliers à l'IPP.

En quoi le crédit bullet pourrait annihiler fiscalement les RI ? Par le montant important des intérêts que vous allez payer pour ce produit ?
Votre économie ne sera jamais qu'une diminution de ce que cela vous coûte... en aucun cas un gain !
Le seul petit intérêt que je vois est si le total des intérêts payés vous permet, en plus de couvrir les RI du nouveau bien d'apurer les intérêts des anciens RI.
Mais ce ne sera pas un gain, juste un coût un peu moins élevé. Vous allez payer 10.000 € d'intérêts et économiser 5.000 € d'impôts max. Votre coût en intérêt sera encore de 5.000 € par an et le taux est généralement plus élevé pour un bullet qu'un prêt classique. Où est le gain ?

Je ne crois pas que la réflexion doit se faire par rapport à un potentiel gain fiscal.
L'intérêt ou pas de choisir ce type de crédit doit découler d'une réflexion plus global sur le produit : garder votre cash, montant de la mensualité, optimalisation dans le cadre de succession, diversifier le patrimoine, ... et votre situation personnelle / familiale.

panchito a écrit :

Est-ce une bonne idée? Existe-t'il des simulateurs pour calculer cela soi-même? Quelqu'un a-t'il de l'expérience avec ce type de crédit (soit disant sans coût)...

Un produit bancaire sans coût... vous y croyez vraiment ? quand un banquier présente un produit, c'est d'abord parce qu'il y a un intérêt pour lui et ensuite, éventuellement, parce que c'est bon pour son client....
Le banquier est un commerçant comme les autres, il fait son job pour gagner de l'argent ! (ce qui est bien entendu son droit) Mais son client a souvent tendance à l'oublier et à croire qu'il parle dans votre intérêt uniquement !

panchito · #3 11-11-2017 17:03:22

max11 a écrit :

Le seul petit intérêt que je vois est si le total des intérêts payés vous permet, en plus de couvrir les RI du nouveau bien d'apurer les intérêts des anciens RI.

C'est justement le cas.

Sauf que j'ai trouvé des articles qui disent que les intérêts ne sont déductibles des RI que s'il y a une inscription hypothécaire....

max11 a écrit :

Vous allez payer 10.000 € d'intérêts et économiser 5.000 € d'impôts max.

Justement, imaginons que l'ensemble des RI soient de 10000€, et que les intérêts (si déductibles) soient de 10000€ --> on annule les RI mais l'économie d'impôts n'est effectivement que de +/- 5000€

Moralité, quoi qu'en disent certains, quand on a le cash, on n'a jamais intérêt à emprunter....

grmff · #4 11-11-2017 17:39:40

Les intérêts sont déductibles de tout prêt à but immobilier. Je suis dans le cas (de mandats) et je déduis les intérêts. Mon contrôleur n'a rien à trouver à y redire (parce que j'ai été contrôlé à l'IPP.)

Par contre, pour l'avoir fait, je n'en ai pas que des éloges. Le taux d'intérêt était le double de l'intérêt standard. Et comme la déduction ne fait une économie que sur la moitié du montant des intérêts, cela arrangeait tout le monde, surtout la banque.

Alpha · #5 11-11-2017 20:34:15

Bonsoir Panchito,

J'ai déjà fait ce genre d'opération plusieurs fois et elle peut-être intéressante, dans certains cas.

Principe de base: Le revenu cadastral indexé multiplié par 1,40 des biens immobiliers mis en location est ajouté aux revenus professionnels et taxé au taux marginal (50%). Les intérêts des emprunts contractés en vue de financer ces achats immobiliers (peu importe qu'il y ait inscription hypothécaire ou pas) sont déductible de ces montants.

=> La conséquence de ceci est que le coût réel du crédit bullet est de 50% du taux d'intérêt octroyé par la banque (+ les frais), pour autant que les intérêts annuels ne dépassent pas le plafond du/des RC indexé(s) x 1,40 des biens mis en location.

Exemple: on soucrit un crédit bullet pour 100K€ à un taux de 1,50% sur 10 ans. La dédcution de ces intérêts (dans les limites expliquées ci-dessus) fait que le taux réel de l'emprunt est de 0,75%.

Si on peut placer ou réinvestir son cash à un taux supérieur à la moitié du coût de l'emprunt (+tenir compte des frais), on est gagnant de la différence. Donc dans mon exemple, si on peut placer à un taux > 0,75%, on est gagnant.

On est d'autant plus gagnant qu'on arrive:
1) à avoir un taux pour le bullet intéressant (forcément!) - les taux "officiels" des bullet sont élevés
2) à ne pas avoir trop de frais (dossier, mais aussi et surtout frais d'hypothèque et/ou mandat)
3) à réinvestir son cash dans un placement (mobilier ou immobilier) avec un taux > (taux bullet/2), ou le laisser investi (ex si on a un contrat BR21 à taux garanti > taux bullet/2); pas laisser son cash sur un compte d'épargne qui ne rapporte plus rien.

A une époque pas si lointaine (avant +/- 2013), il était possible d'emprunter à un taux tel qu'on pouvait replacer son cash dans une BR21 à taux garanti supérieur au taux du bullet/2 et donc être gagnant. Actuellement, ce n'est plus possible de trouver un placement à taux garanti à un taux > taux bullet/2.

Par contre le procédé permet de bénéficier de l'effet levier en investissant dans l'immobilier car taux de rentabilité de l'investissement immobilier > taux bullet/2.

Personnellement, j'ai utilisé ce procédé plusieurs fois en mettant des assurances BR21 et mon assurance groupe en garantie (nantissement), ce qui m'a permis d'éviter la mise en hypothèque des biens et même le mandat (dans le but de limiter les frais). Bien sûr, pour ce faire il faut être bon client et avoir la confiance de son banquier/sa banque.

Les banques sont souvent frileuses par rapport à ce type de crédit, à priori plus risqué car l'emprunteur doit pouvoir rembourser le capital en une fois au terme du crédit. C'est néanmoins plus rentable pour eux car le taux pratiqué est supérieur à celui des crédits amortissables. Si je me souviens bien, les taux que j'ai pu obtenir pour un crédit bullet étaient d'environ 0,50% plus élevés que ceux du crédit amortissable comparable, ce qui est raisonnable.

Conclusion: le "business case" est assez simple à calculer et il faut retenir que si on peut placer son cash à un taux > taux du bullet/2 (+ frais) on est gagnant.

Par contre, je suis surpris que les banquiers vous "fassent la promotion" de ce système car dans mon cas, je devais plûtôt leur expliquer pourquoi je voulais procéder de la sorte.

Dernière modification par Alpha (11-11-2017 20:43:52)

panchito, PIM, D1791

Himura · #6 11-11-2017 22:51:37

Alpha a écrit :

Principe de base: Le revenu cadastral indexé multiplié par 1,40 des biens immobiliers mis en location est ajouté aux revenus professionnels et taxé au taux marginal (50%). Les intérêts des emprunts contractés en vue de financer ces achats immobiliers (peu importe qu'il y ait inscription hypothécaire ou pas) sont déductible de ces montants.

J'ai également eu droit à un contrôle fiscal il y a qq temps, et ce point était ressorti.
Conclusion - que je recopie ici : "La réduction d'impôt visée aux art. 145/1, 3° et 145/5, CIR 92, ne peut être accordée que s'il s'agit d'un emprunt hypothécaire, c.-à-d. un emprunt pour lequel une inscription hypothécaire est effectivement prise."

grmff · #7 12-11-2017 00:00:42

Himura, je pense que vous confondez avec la réduction épargne long terme / majorée.

A ma connaissance, il suffit que le prêt soit à but immobilier pour bénéficier de la déduction d'intérêt.

Himura · #8 12-11-2017 01:37:17

grmff a écrit :

Himura, je pense que vous confondez avec la réduction épargne long terme / majorée.
A ma connaissance, il suffit que le prêt soit à but immobilier pour bénéficier de la déduction d'intérêt.

En effet ! Bien vu, et désolé.

panchito · #9 12-11-2017 09:35:44

De toute façon je ne pense pas que prendre un crédit hypothécaire (normal ou bullet) rejoint mes objectifs:
- Contrairement à mes habitudes je vais acheter cette fois-ci un bien récent mais existant (j'achète d'habitude des biens sur plan et paie donc par tranche au fur et à mes mesures des constructions qui peuvent prendre jusqu'à 2 ans)
- Je souhaite réduire la taxe sur les comptes titres qui va être d'application au 1er janvier 2018
- Je souhaite écrémer mon portefeuille alors que les bourse atteignent des sommets et placer cet argent encore une fois dans l'immobilier où il sera plus en sécurité car à mon avis nous sommes à nouveau dans une phase "d’exubérance irrationnelle" sur les marchés financiers
- je souhaite diminuer les droits de succession puisque je vais réaliser un achat scindé (nu-propriété / usufruit). Je ferai une donation mobilière en ce sens, via notaire (en payant les 3.3%) pour que mon enfant unique puisse acheter la nu-propriété.
- j'utilise déjà les possibilité de réduction d'impôts par un compte First fiscal d'Ethias (qui ne fait pas partie de ceux dont Ethias a du se débarrasser qui eux étaient des simples comptes First non fiscaux).

Donc comme a dit Grmff, dans cette situation particulière je ne vois pas pourquoi j'irais me mettre à dos tout une série de frais, et faire gagner de l'argent à la banque. De plus je ne souhaite pas mettre mes portefeuilles titres en gage puisqu'ils sont tous dans des banques on-line pour lesquels il n'y a pas de droits de garde.

A moins que quelque chose m'échappe, mais contrairement à ce que tout le monde me dit, je n'ai pas intérêt à prendre un crédit, même pour annihiler plus de 10.000€ en RI...

grmff · #10 12-11-2017 10:07:07

panchito a écrit :

A moins que quelque chose m'échappe, mais contrairement à ce que tout le monde me dit, je n'ai pas intérêt à prendre un crédit, même pour annihiler plus de 10.000€ en RI...

C'est parce que "tout le monde" n'investit pas en immobilier, croit que c'est simple et qu'il n'y a qu'à, mais ne fait rien.

"Tout le monde" connait un frère d'une cousine d'un ami d'une vague connaissance qui a "fait fortune comme ça" et que "c'est le top". Mais "tout le monde n'y connait pas grand chose au sujet.

Une preuve de plus qu'il faut certes écouter la rumeur parce que toute idée est bonne à prendre, mais surtout l'analyser en profondeur pour en tirer la fraction qui nous convient et jeter le reste.

PIM, rodes

rodes · #11 12-11-2017 14:22:32

J'ai voulu financer l'achat un rdc commerciale avec un bullet. Le taux etait de 0.5 pct plus eleve qu'un taux normale sur une meme duree. Quand la proposition finale est arrive il fallait que je bloque la somme chez cette banque sur un compte a un taux bas, et sans garanti que le taux ne diminue pas. Donc pour finir aucun interet. Je suis toujours interessee de savoir quel institutions donnent des bullet sans que l on doit bloquer ou reconstituer le capital chez eux.

D1791 · #12 12-11-2017 18:22:56

Alpha a dit tout ce qu'il y avait à dire.
Il y a un intérêt fiscal (réduire la fiscalité immobilière dans son avertissement extrait de rôle) et
il y a un intérêt économique lorsque le portefeuille mis en gage rapporte plus que le coût du crédit.
J'ajouterais qu'il y a aussi un intérêt à faire un crédit bullet lorsque l'achat se fait à l'étranger : dans le cadre d'une succession, selon les conventions préventives de double imposition, c'est généralement le pays de situation du bien qui va fiscaliser le bien dans la succession.
Si en face de l'actif (le bien étranger) vous avez un passif lié du même montant, il n'y a rien à taxer dans ce pays => ça simplifie la fiscalité de la succession. A vérifier bien entendu au cas par cas selon les conventions entre les 2 pays.

Mettre en gage un portefeuille de liquidité ou une B21 dans le contexte actuel n'a pas de sens.

panchito, max11

D1791 · #13 13-11-2017 12:47:54

D1791 a écrit :

Mettre en gage (...) une B21 dans le contexte actuel n'a pas de sens.

A moins d'être dans l'attente de la fin des 8 ans (si on en est proche) afin de ne pas subir la pénalité fiscale en cas de rachat au cours des 8 premières années (pm : 30% d'un rendement fictif de 4.75%).

panchito · #14 27-11-2017 17:47:54

Un banquier me dit maintenant qu'en plus les intérêts d'emprunt ne sont déductibles que du RC du bien pour lequel l'emprunt a été conclu! Mais pas des autres RC...

C'est vrai??

grmff · #15 27-11-2017 23:54:43

Si c'est vrai, c'est tout nouveau et jen'en ai jamais entendu parler.

panchito · #16 28-11-2017 10:06:22

Ils étaient surs à 95%. Ce serait comme cela depuis 2015. Ils vont vérifier et me recontacter.

Mais vous, vous déduisez tous les amortissements en capital permis dans la case prévue pour les emprunts ne concernant ni votre habitation propre et unique (case fédérale), ainsi que les tous les intérêts tous ensemble?

Sans vous soucier de quel emprunt, ni pour quel bien il s'agit?

C'est quand même incroyable qu'une banque ne sache pas répondre... (dont les 3 lettres sont dans les 3 premières lettres de l'alphabet)

J'attends la simulation fiscale d'une autre (dont le nom commence par B) depuis 15 jours....

On dirait que c'est la 1ère fois qu'on leur pose ce type de question

Dernière modification par panchito (28-11-2017 10:15:38)

max11 · #17 28-11-2017 16:57:15

Curieux de voir où ils ont vu cela...
Les intérêts payés sont déductibles si le prêt rempli les conditions, rien à voir avec le revenu de l'immeuble concerné....

En tout cas, c'est comme ça que je le fais (ou plutôt, c'est comme cela que fait mon logiciel)

panchito · #18 28-11-2017 17:16:16

Panchito a écrit :

Un banquier me dit maintenant qu'en plus les intérêts d'emprunt ne sont déductibles que du RC du bien pour lequel l'emprunt a été conclu! Mais pas des autres RC...

Ils viennent de me confirmer que c'est une fausse information! C'était pour ceux qui ont un bien propre et (seulement) un autre en plus...

Imaginons que je prenne un crédit de 170.000€ pour 10 ans.

Imaginons un taux de 1.35% donc 170.000*1.35/100 = 2.295€ d'intérêts par an ?

Que je peux déclarer en regard de la case 1146-2146? dans leur intégralité?

Si oui, suivant mon logiciel de simulation fiscale (Belimp), je gagne en tout et pour tout 1.238€ par an

Mais je dois aussi tenir compte de tous les frais liés au prêt (inscription hypothécaire, assurance solde et restant du, frais de dossier etc...).

Donc pour gagner 1238€ par an, je devrais en payer 2295€ plus tous les frais.

Evidemment je ne dois pas vendre les fonds d'actions pour pouvoir payer les 170.000...Mais peut-être que les bourses sont à l'aube d'un crash et qu'il vaut mieux mettre ces fonds dans l'immobilier.

Dernière modification par panchito (28-11-2017 17:17:17)

D1791 · #19 28-11-2017 21:54:39

Non, vous devez trouver une banque qui va vous faire un pret garanti par votre portefeuille de placement.
Donc pas dhypotheque, pas d asrd. Oui, des frais de dossier (mais pas des frais de dossier HYPOTHECAIRE), des frais simples.
Je vous fait confiance sur le calcul des interets a payer, et sur le calcul du gain fiscal.
Vous oubliez cependant le principal dans la colonne des gains : le rendement de vos 170 000 eur que vous conserverez investis en bourse. Par exemple dans des fonds immobilier que vous connaissez et aimez bien.
(Ceci dit, je vous conseillerais plutot de diversifier plutot que de remettre une couche supplementaire dans ce que vous avez deja)

Trouver un placement qui va faire mieux que 1,35% en moyenne sur les 10 prochaines annees, ce n'est pas complique.

Et si vous pensez que les bourses vont s'effondrer, faites de la liquidite dans votre portefeuille pour investir sur les marches lorsque ceux ci seront beaucoup plus bas. Liquide, rapide, souple. Rentable.
Plus liquide, plus souple, plus rentable que l'immobilier( que vous aurez fait par ailleurs avec l'argent prete par votre banquier).

grmff · #20 28-11-2017 22:26:52

Attention! Seul les intérêts des prêts à but immobiliers sont déductibles. Veillez à garder traces et cohérences dans les mouvements financiers, même s'il n'y a pas d'acte notarié de crédit.

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