Bail de garage et clause de résiliation automatique

grmff · #1 19-11-2017 22:59:25

panchito a écrit :

Des candidats veulent me louer un garage pour une durée déterminée de 10 ans sans possibilité de résiliation.
Dès lors puis-je insérer la clause suivante:
"En cas de retard de paiement de plus d’un mois, le bail sera automatiquement résilié de plein droit"

S je puis résumer deux réponses pour votre unique question:
1. Une durée de 10 ans nécessite un acte notarié d'une part.
2. Une clause résolutoire expresse sera considérée comme non écrite d'autre part.

GT

GT · #2 19-11-2017 21:06:22

Un bail de plus de 9 ans doit être transcrit à la conservation des hypothèques , donc il doit être notarié, à peine de réductibilité à la durée de 9 ans en cours (art. 1er L.H.).

16 DECEMBRE 1851. - CODE CIVIL. - LIVRE III _ TITRE XVIII : Des privilèges et hypothèques. - LOI HYPOTHECAIRE

Article 1.Tous actes entre vifs à titre gratuit ou onéreux, translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers, autres que les privilèges et les hypothèques, y compris les actes authentiques visés aux articles 577-4, § 1er, et 577-13, § 4, du Code civil, ainsi que les modifications y apportées seront transcrits en entier sur un registre à ce destiné, au bureau de la conservation des hypothèques dans l'arrondissement duquel les biens sont situés. Jusque-là, ils ne pourront être opposés aux tiers qui auraient contracté sans fraude.
Il en sera de même des jugements passés en force de chose jugée, tenant lieu de conventions ou de titres pour la transmission de ces droits, des actes de renonciation à ces droits et des baux excédant neuf années ou contenant quittance d'au moins trois années de loyer.
Si ces baux n'ont pas été transcrits, la durée en sera réduite, conformément à l'article 595, alinéa 2 du code civil.

NB : Texte rédigé avant d'avoir pris connaissance de l'intervention de Luc

Dernière modification par GT (19-11-2017 23:25:24)

PIM, luc

luc · #3 19-11-2017 21:05:28

PIM a écrit :

luc a écrit :
grmff a écrit :
(...)
Au delà de cela, la durée supérieure à 9 ans est interdite par certains crédits hypothécaires. Ce n'est sans doute pas sans raison...
Je crois qu'il faut un acte authentique ... lire Le bail notarié.
C'est ce que j'écrivais ici ce dimanche matin à 10.05, dans l'indifférence générale ...

@PIM
Mes excuses de n’avoir pas lu votre intervention. Je n‘avais lu le dernier post. En guise de compensation ci-après une citation d’un autre site :

Contrairement aux baux de courte durée ou aux baux de 9 ans (3-6-9), les baux de plus de 9 ans et les baux à vie nécessitent obligatoirement le recours à un notaire, comme le précise l’article 1 de la loi Hypothécaire. Les frais d’acte sont alors systématiquement à la charge du locataire, ce qui n’est pas le cas lorsque le bail notarié n’est pas une obligation légale mais une volonté des parties.

Il s'agit donc de l'article 1 de la loi hypothécaire de 1851.

PIM, GT

grmff · #4 19-11-2017 20:16:03

PIM a écrit :

C'est ce que j'écrivais ici ce dimanche matin à 10.05, dans l'indifférence générale ...

Nulle indifférence cher Pim.
J'ai même cherchouillé vaguement une source légale, mais ne l'ai point trouvée...
Je n'ai donc point rajouté...

PIM

panchito · #5 19-11-2017 19:34:53

Non justement, ils ne paient 25% de moins que le locataire précédent que j'ai perdu depuis plus de 6 mois sans arriver à relouer. Un promoteur transforme actuellement 4 plateaux de bureau en appartements dans une des 2 ailes de la Résidence. Donc les 3/4 des garages sont vides, les gens n'essaient même plus de les louer. A l'heure actuelles, seulement les démolitions ont été faites (plus de chassis, plus de chapes, il ne reste que les murs porteurs dans cette aile en transformation).

Donc on est loin du look antérieur et du look futur (il s'agit du projet Senato à WSP).

rexou · #6 19-11-2017 18:47:49

PIM a écrit :

C'est ce que j'écrivais ici ce dimanche matin à 10.05, dans l'indifférence générale ...

C'est vrai, mais l'option acte notarié pour louer un garage, cela semble peut être un peu abuser.

Une location reconductible tous les ans, voire tous les 3 ans, et payable par anticipation pour 12 mois en début d'année me semble plus simple.
Solution win win et sécurisante pour chacun.

A noter qu'un conducteur déjà très âgé n'est pas vraiment assuré de pouvoir encore conduire ces 10 prochaines années, même si "cela n'arrive qu'aux autres". J'ai une voisine qui n'a pas encore 60 ans et a été victime d'une sorte d'AVC qui la laisse partiellement paralysée... et parfaitement inapte à la conduite d'un véhicule.

Le bailleur peut aussi avoir envie de vendre son garage. Pourquoi se priverait-il de cette liberté, ou devrait-il accepter le moins-value qui résulterait de la non possibilité de jouir de ce bien ?

Pour faire simple, un engagement ferme de 10 ans sans aucune possibilité de résiliation est un non-sens. Si en plus on envisage un acte notarié, cela devient de l'hérésie. Bien sur, si le locataire paie deux fois le prix du marché, il reste possible d'accéder à ses demandes, même farfelues, devant un notaire si bon lui semble. ^^

PIM · #7 19-11-2017 17:45:09

luc a écrit :

grmff a écrit :
(...)
Au delà de cela, la durée supérieure à 9 ans est interdite par certains crédits hypothécaires. Ce n'est sans doute pas sans raison...
Je crois qu'il faut un acte authentique ... lire Le bail notarié.

C'est ce que j'écrivais ici ce dimanche matin à 10.05, dans l'indifférence générale ... cool

Himura

luc · #8 19-11-2017 15:41:37

grmff a écrit :

(...)
Au delà de cela, la durée supérieure à 9 ans est interdite par certains crédits hypothécaires. Ce n'est sans doute pas sans raison...

Je crois qu'il faut un acte authentique ... lire Le bail notarié.

Erico · #9 19-11-2017 14:10:41

panchito a écrit :

Merci pour toutes vos réponses. Madame a 67 ans et Monsieur est encore plus âgé. Comme j'ai un appartement dans la même résidence qui lui a été loué avec un bail de 9 ans (qui a débuté il y a deux ans), ils veulent être sur qu'au changement de locataire, ils garderont mon garage.
Ils sont locataire du même appartement (dans une autre copropriété) depuis 40 ans...à Woluwe-Saint-Pierre
Locataires à problème? Ils viennent de s'acheter une Audi A8 neuve et ne veulent plus de l'emplacement (trop petit) qu'ils louent ailleurs.

vos explications, que vous donnez peut être un peu tard, éclairent mieux la situation, cela dit vous savez posséder une Audi A8 n'est pas d'office un signe que ce soient des personnes à qui on peut faire confiance

Je vois souvent des jeunes à BXL ou ailleurs, rouler dans de sompteuses Porsche ou Mercédès, ce n'est pas pour ça que je leur ferais confiance wink

Maintenant l'âge quand même avancé du Monsieur et l'Audi A8 ça me rappelle une anecdote.....il y a une trentaine d'années, j'avais donc 30 ans je vais chez BM pour me renseigner sur une série 5, d'assez grosse cylindrée et là je croise un monsieur assez âgé avec qui je parle un peu.....il en avait une, il attendait qu'on ait fini l'entretien....on discute de la voiture, ses qualités, ses défauts et de la consommation......et là il me dit, oh moi j'en suis content, elle ne consomme que 10 litres et là étonné je lui dis : vous ètes sûr, pas plus de 10 litres ?......et sur ce, il répond : oui, oui je vous assure......bon maintenant si vous dépassez le 120 là elle consomme sûrement plus hein wink

Dernière modification par Erico (19-11-2017 14:11:32)

grmff · #10 19-11-2017 13:25:50

Faire un bail de très longue durée pour quelque bien que ce soit me semble particulièrement inadapté. Cela vous empêche de vendre votre bien.

Aucune règle ne protège votre droit de propriété à récupérer le bien si rien n'est prévu au bail. Soyez donc prudent pour protéger vos intérêts.

Au delà de cela, la durée supérieure à 9 ans est interdite par certains crédits hypothécaires. Ce n'est sans doute pas sans raison...

panchito · #11 19-11-2017 12:25:57

Merci pour toutes vos réponses. Madame a 67 ans et Monsieur est encore plus âgé. Comme j'ai un appartement dans la même résidence qui lui a été loué avec un bail de 9 ans (qui a débuté il y a deux ans), ils veulent être sur qu'au changement de locataire, ils garderont mon garage.

Ils sont locataire du même appartement (dans une autre copropriété) depuis 40 ans...à Woluwe-Saint-Pierre

Locataires à problème? Ils viennent de s'acheter une Audi A8 neuve et ne veulent plus de l'emplacement (trop petit) qu'ils louent ailleurs.

Erico · #12 19-11-2017 11:32:36

GT a écrit :

Erico a écrit :
GT a écrit :
Erico a écrit :
C'est vous le bailleur et vous n'avez pas à accepter leurs conditions ou exigences si elles ne vous conviennent pas et quelqu'un qui arrive déjà avec une telle exigence, moi je l'envoye bouler
Erico, quand bien même cette clause figurerait ds le bail, elle serait réputée non écrite.
En d'autres mots, le locataire pourrait toujours invoquer le code civil si les bailleur fait usage de la clause dont il est question figurant ds le bail.
Art. 1762bis, C. civil " La clause résolutoire expresse est réputée non écrite"
Cette disposition du code civil impose le contrôle du juge préalablement à toute résolution.
En d'autres mots, le bailleur ne peut se prévaloir de cette clause quand bien même elle figurerait ds le bail signé par le locataire.
Je voulais juste dire que ça signifie probablement un locataire à problèmes et que dans ce cas là mieux vaut ne pas signer avec lui...
Un locataire au fait de la législation est un locataire à problèmes ?
Pour le bailleur mieux vaut un locataire ignorant une partie de celle-ci , une partie, celle qui le protège des prétentions intempestives du bailleur et non évidemment celle relative à ses obligations envers le bailleur.

un locataire plus exigeant que la moyenne, peut être un locataire à problèmes oui, ce n'est que mon point de vue ! et à ce moment là, question d'expérience aussi, un signal rouge s'allume chez moi

GT · #13 19-11-2017 11:25:49

Erico a écrit :

GT a écrit :
Erico a écrit :
C'est vous le bailleur et vous n'avez pas à accepter leurs conditions ou exigences si elles ne vous conviennent pas et quelqu'un qui arrive déjà avec une telle exigence, moi je l'envoye bouler
Erico, quand bien même cette clause figurerait ds le bail, elle serait réputée non écrite.
En d'autres mots, le locataire pourrait toujours invoquer le code civil si les bailleur fait usage de la clause dont il est question figurant ds le bail.
Art. 1762bis, C. civil " La clause résolutoire expresse est réputée non écrite"
Cette disposition du code civil impose le contrôle du juge préalablement à toute résolution.
En d'autres mots, le bailleur ne peut se prévaloir de cette clause quand bien même elle figurerait ds le bail signé par le locataire.
Je voulais juste dire que ça signifie probablement un locataire à problèmes et que dans ce cas là mieux vaut ne pas signer avec lui...

Un locataire au fait de la législation est un locataire à problèmes ?
Pour le bailleur mieux vaut un locataire ignorant une partie de celle-ci , une partie, celle qui le protège des prétentions intempestives du bailleur et non évidemment celle relative à ses obligations envers le bailleur.

rexou · #14 19-11-2017 11:22:12

L'idée de louer un garage (ou tout autre bien) pour une longue période sans possibilité de résiliation me dérange au plus haut point.

A la limite, un contrat annuel, sans possibilité de résiliation, reconductible chaque année, sauf préavis 3 mois avant expiration... et avec paiement annuel et anticipatif ^^. Le locataire est assuré d'un an de location, et le bailleur d'un an de loyer.

Erico

Erico · #15 19-11-2017 11:08:46

GT a écrit :

Erico a écrit :
C'est vous le bailleur et vous n'avez pas à accepter leurs conditions ou exigences si elles ne vous conviennent pas et quelqu'un qui arrive déjà avec une telle exigence, moi je l'envoye bouler
Erico, quand bien même cette clause figurerait ds le bail, elle serait réputée non écrite.
En d'autres mots, le locataire pourrait toujours invoquer le code civil si les bailleur fait usage de la clause dont il est question figurant ds le bail.
Art. 1762bis, C. civil " La clause résolutoire expresse est réputée non écrite"
Cette disposition du code civil impose le contrôle du juge préalablement à toute résolution.
En d'autres mots, le bailleur ne peut se prévaloir de cette clause quand bien même elle figurerait ds le bail signé par le locataire.

Je voulais juste dire que ça signifie probablement un locataire à problèmes et que dans ce cas là mieux vaut ne pas signer avec lui...

GT · #16 19-11-2017 10:15:36

Erico a écrit :

C'est vous le bailleur et vous n'avez pas à accepter leurs conditions ou exigences si elles ne vous conviennent pas et quelqu'un qui arrive déjà avec une telle exigence, moi je l'envoye bouler

Erico, quand bien même cette clause figurerait ds le bail, elle serait réputée non écrite.
En d'autres mots, le locataire pourrait toujours invoquer le code civil si les bailleur fait usage de la clause dont il est question figurant ds le bail.

Art. 1762bis, C. civil " La clause résolutoire expresse est réputée non écrite"

Cette disposition du code civil impose le contrôle du juge préalablement à toute résolution.

En d'autres mots, le bailleur ne peut se prévaloir de cette clause quand bien même elle figurerait ds le bail signé par le locataire.

PIM · #17 19-11-2017 10:05:48

Un bail d'une durée initiale supérieure à 9 ans doit faire l'objet d'un acte notarié authentique

Erico · #18 19-11-2017 09:19:15

C'est vous le bailleur et vous n'avez pas à accepter leurs conditions ou exigences si elles ne vous conviennent pas et quelqu'un qui arrive déjà avec une telle exigence, moi je l'envoye bouler

GT · #19 19-11-2017 09:09:39

panchito a écrit :

Des candidats veulent me louer un garage pour une durée déterminée de 10 ans sans possibilité de résiliation.
Dès lors puis-je insérer la clause suivante:
"En cas de retard de paiement de plus d’un mois, le bail sera automatiquement résilié de plein droit"

Il s'agit d'une clause résolutoire expresse. Elle sanctionne la défaillance du preneur par la résolution automatique du bail. Cette clause est réputée non écrite.

Himura · #20 19-11-2017 00:14:14

Bien sûr.
De façon générale, un contrat qui ne prévoit pas les possibilités de résiliation (entre autre fautives) et de terminaison n'a pas de sens.

Et surtout prévoir les pénalités pour la partie qui ne respecterait pas cette durée prévue également.
10 ans... Vaut mieux être sûr.

panchito · #21 18-11-2017 18:38:02

Des candidats veulent me louer un garage pour une durée déterminée de 10 ans sans possibilité de résiliation.

Dès lors puis-je insérer la clause suivante:

"En cas de retard de paiement de plus d’un mois, le bail sera automatiquement résilié de plein droit"

Bail de garage et clause de résiliation automatique

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