Demande de vos avis concernant révocation syndic

Amélie 00 · #1 05-02-2018 15:39:18

Bonjour

Le P.V. mentionne:
L'A.G. est invitée à passer au vote pour la nomination de X comme Syndic de la copropriété jusqu'à la prochaine A.G.O.
Suite à la discussion avec monsieur X, l'A.G. reconduit le syndic en souhaitant que les problèmes de comptabilité ne soit plus d'actualité et l'assemblée demande que monsieur X soit le gestionnaire le plus longtemps possible.

Le contrat mentionne:
Durée et reconduction
La mission d'une durée de un an prend cours le 1/05/2018 (date fictive).
Le contrat à durée déterminée du syndic ne peut être renouvelé que par décission expresse de l'A.G.O. Il ne peut être tacitement reconduit.

Pour autant que le règlement de copropriété ne prévoie pas de disposition en la matière à la date de signature du présent contrat, le syndic prévoit une indemnité égale au solde de son mandat lorsque l'A.C.P. met fin au contrat anticipativement et sans raison fondée.

1. Selon vous est-ce que le contrat doit être signé à chaque nouvelle reconduction? Je lis tout et son contraire sur le net.
2. Si pas de contrat = pas d'indemnité?
3. Est-ce que le fait que son mandat se termine fin avril (date fictive) et que l'A.G. a voté le premier paragraphe ci-dessus fin de l'année passée pourrait donner lieu à une révocation sans indemnité vu qu'il n'a pas encore commencé et qu'il n'y a pas de contrat signé?

Pourriez-vous me donner également vos appréciations quant aux deux paragraphes?

Merci

grmff · #2 05-02-2018 16:31:51

X fait partie de votre syndic actuel?
Quand a lieu votre ago?
De quand date le 1er contrat?

Pour moi, le contrat est reconduit par les ago successives sans besoin de resigner. Le PV de l'AGO fait partie du champ contractuel.

Amélie 00 · #3 05-02-2018 16:36:50

Voici ce que le code civil dit:
La loi prévoit expressément que les dispositions régissant la relation entre le syndic et l’association des copropriétaires devront figurer dans un contrat écrit (art. 577- 8 § 1, al. 2).

X est le syndic actuel que nous souhaitons révoquer
en décembre
avril 2014

Amélie 00 · #4 05-02-2018 16:43:52

Ce que dit le SPNC: Le contenu du contrat ?

Le contenu du contrat n’est pas défini par la loi. La loi définit cependant de manière impérative la mission confiée au syndic, détermine la durée maximale de son mandat et autorise sa révocation à tout moment.

A défaut pour le règlement de copropriété de définir expressément les règles quant à l’étendue des pouvoirs du syndic, la durée du mandat, les modalités du renouvellement et de renon de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission, le contrat du syndic devra donc nécessairement respecter ces obligations légales et prévoir les règles en ce sens.

Qui signe le contrat ?

Le contrat du syndic sera signé par le syndic et l’association des copropriétaires. A ce titre, l’assemblée générale peut décider de mandater le conseil de copropriété ou un ou plusieurs copropriétaires pour signer à sa place ce contrat dont les termes sont préalablement définis.

Fin et renouvellement du contrat

A l’échéance de son mandat, le contrat du syndic peut être renouvelé par décision expresse de l’assemblée générale, à nouveau pour une durée maximale de trois ans.

Amélie 00 · #5 05-02-2018 16:48:07

Le mandat du syndic peut ainsi prendre fin quand il arrive à échéance et n’est pas expressément renouvelé par l’assemblée générale. Dans ce cas le syndic ne pourra prétendre à aucune indemnité.

La loi impose également au règlement de copropriété de prévoir les modalités de renouvellement ou de renon du contrat de syndic ainsi que ses obligations en fin de mission. Le renon vise le cas d’une résiliation anticipée unilatérale du mandat du syndic avec éventuellement un préavis à respecter et au besoin le paiement d’une indemnité.

Rappelons également que le mandat du syndic peut être révoqué à tout moment par décision de l’assemblée générale. La loi n’oblige pas à motiver cette révocation mais nous conseillons vivement à l’assemblée générale de la motiver afin d’éviter que le syndic ne réclame des indemnités pour révocation abusive.

grmff · #6 05-02-2018 17:05:09

A mon sens, vous devez renouvelercle contrat lors de votre AGO. Pas de renouvellement = pas d'indemnité et fin immédiate du contrat.

Si vous avez mis fin au contrat lors d'une AGE, c'est différent...

GT · #7 05-02-2018 20:01:43

Amélie 00 a écrit :

Voici ce que le code civil dit:
La loi prévoit expressément que les dispositions régissant la relation entre le syndic et l’association des copropriétaires devront figurer dans un contrat écrit (art. 577- 8 § 1, al. 2).
X est le syndic actuel que nous souhaitons révoquer
en décembre
avril 2014

Quels sont les faits ?

1. Une AGO a eu lieu en décembre 2014. Choix du syndic : quelle est la durée de son mandat ? contrat signé ? durée ?

2. Un contrat a été conclu avec un syndic en avril 2014.
Quelle est la durée de ce contrat conclu en avril 2014 ? Jusqu'à l'AGO de décembre 2014 ? Durée du mandat ?

Dernière modification par GT (05-02-2018 20:03:15)

Amélie 00 · #8 05-02-2018 23:29:29

GT a écrit :

Amélie 00 a écrit :
Voici ce que le code civil dit:
La loi prévoit expressément que les dispositions régissant la relation entre le syndic et l’association des copropriétaires devront figurer dans un contrat écrit (art. 577- 8 § 1, al. 2).
X est le syndic actuel que nous souhaitons révoquer
en décembre
avril 2014
Quels sont les faits ?
1. Une AGO a eu lieu en décembre 2014. Choix du syndic : quelle est la durée de son mandat ? contrat signé ? durée ?
2. Un contrat a été conclu avec un syndic en avril 2014.
Quelle est la durée de ce contrat conclu en avril 2014 ? Jusqu'à l'AGO de décembre 2014 ? Durée du mandat ?

Le mandat entre en vigueur normalement le 1 avril de chaque année.
Lors des A.G.O. en décembre la reconduction du syndic est voté.
En décembre 2013 le mandat de l'ancien syndic n'est pas reconduit. Pas de candidats syndics donc une A.G.E. en mars 2014.

1. Non une A.G.E. a eu lieu en mars 2014. Durée du mandat 1 an. Contrat signé, durée 1 an.
------------------------

Clause du contrat signé en 2014
Le contrat à durée déterminée du syndic ne peut être renouvelé que par décission expresse de l'A.G.O. IL NE PEUT TACITEMENT ETRE RECONDUIT.

Pour autant que le règlement de copropriété ne prévoie pas de disposition en la matière à la date de signature du présent contrat, le syndic prévoit une indemnité égale au solde de son mandat lorsque l'A.C.P. met fin au contrat anticipativement et sans raison fondée.
----------------

Est-ce que la décission expresse nécésite un contrat rédigé?

Amélie 00 · #9 05-02-2018 23:39:58

Plus de contrats signés depuis le 1 avril 2015.
C'est toujours le même syndic qui est en place depuis 2014.

Amélie 00 · #10 06-02-2018 00:50:40

Le mandat du syndic doit obligatoirement être consigné dans un contrat écrit. Le syndic est désigné pour seulement trois ans. Après ces trois ans, le mandat pourra seulement être prolongé après une décision expresse et sur base d'un contrat écrit.

Ecrit par un bureau d'avocats

GT · #11 06-02-2018 07:45:59

En application de l'article 2004, tout mandataire peut être révoqué par son mandant.

Néanmoins, il est reconnu dans la jurisprudence que le mandant ne peut le faire de manière abusive sous peine de se voir réclamer des dommages et intérêts.

L'assemblée générale des copropriétaires qui prendrait la décision de mettre fin au mandat en cours du syndic désigné , de le révoquer en cours de mandat a intérêt à justifier sa décision.

Le fait qu'un contrat ait ou non été établi n'est pas de nature a empêcher l'application de ces principes sur la révocation d'un mandataire.

Le syndic est mandataire et l'AG peut le révoquer à tout moment. Une révocation abusive permet au syndic de demander des dommages et intérêts.

Amélie 00 · #12 06-02-2018 08:19:38

GT a écrit :

En application de l'article 2004, tout mandataire peut être révoqué par son mandant.
Néanmoins, il est reconnu dans la jurisprudence que le mandant ne peut le faire de manière abusive sous peine de se voir réclamer des dommages et intérêts.
L'assemblée générale des copropriétaires qui prendrait la décision de mettre fin au mandat en cours du syndic désigné , de le révoquer en cours de mandat a intérêt à justifier sa décision.
Le fait qu'un contrat ait ou non été établi n'est pas de nature a empêcher l'application de ces principes sur la révocation d'un mandataire.
Le syndic est mandataire et l'AG peut le révoquer à tout moment. Une révocation abusive permet au syndic de demander des dommages et intérêts.

GT pouvez-vous me dire d'où sort ce texte, la référence. Merci. Car le C.V. mentionne seulement ce qui suit: Le mandant peut révoquer sa procuration quand bon lui semble, et contraindre, s'il y a lieu, le mandataire à lui remettre, soit l'écrit sous seing privé qui la contient, soit l'original de la procuration, si elle a été délivrée en brevet, soit l'expédition, s'il en a été gardé minute.

Dernière modification par Amélie 00 (06-02-2018 08:24:35)

GT · #13 06-02-2018 08:47:30

Amélie 00 a écrit :

GT a écrit :
En application de l'article 2004, tout mandataire peut être révoqué par son mandant.
Néanmoins, il est reconnu dans la jurisprudence que le mandant ne peut le faire de manière abusive sous peine de se voir réclamer des dommages et intérêts.
L'assemblée générale des copropriétaires qui prendrait la décision de mettre fin au mandat en cours du syndic désigné , de le révoquer en cours de mandat a intérêt à justifier sa décision.
Le fait qu'un contrat ait ou non été établi n'est pas de nature a empêcher l'application de ces principes sur la révocation d'un mandataire.
Le syndic est mandataire et l'AG peut le révoquer à tout moment. Une révocation abusive permet au syndic de demander des dommages et intérêts.
GT pouvez-vous me dire d'où sort ce texte, la référence. Merci. Car le C.V. mentionne seulement ce qui suit: Le mandant peut révoquer sa procuration quand bon lui semble, et contraindre, s'il y a lieu, le mandataire à lui remettre, soit l'écrit sous seing privé qui la contient, soit l'original de la procuration, si elle a été délivrée en brevet, soit l'expédition, s'il en a été gardé minute.

Texte de référence : article 2004,CC : "Le mandant peut révoquer sa procuration quand bon lui semble,...". (la révocation ad nutum du mandat)

La doctrine et la jurisprudence (ds mon message précédent n'avais-je pas déjà fait mention de la jurisprudence ?)ajoutent qu'une révocation abusive permet au mandataire de demander des dommages et intérêts.

Mais, bien sûr, vous pouvez mettre en cause mes affirmations et faire personnellement des recherches fouillées.

Dernière modification par GT (06-02-2018 09:09:55)

Amélie 00 · #14 06-02-2018 08:53:48

Texte de référence : article 2004,CC : "Le mandant peut révoquer sa procuration quand bon lui semble,...". (la révocation ad nutum du mandat)
La doctrine et la jurisprudence (ds mon message précédent j'ai cité la jurisprudence)ajoutent qu'une révocation abusive permet au mandataire de demander des dommages et intérêts.
Mais, bien sûr, vous pouvez mettre en cause mes affirmations et faire personnellement des recherches fouillées.

Il n'est pas question ici de mettre vos affirmations en cause. Mais il est dans mon intérêt de mieux comprendre! Il est normal que les gens ne s'en sorte jamais s'ils se sentent visés des que l'on pose une question!

GT · #15 06-02-2018 10:12:44

Sur son blog un avocat écrit :
"(...) De plus, je ne puis appréhender la manière dont le visiteur utilise ou comprend l’information accessible sur le site.
C’est pourquoi les informations que je publie ne sont pas destinées à appuyer ou provoquer une prise de décision ou un avis définitif mais ont pour seule ambition, et pour seul pouvoir, de susciter une réflexion préalable à une information individualisée.
Je vous invite à toujours consulter un professionnel du conseil avant de vous forger une opinion ou avant de prendre une décision."

Je ne suis pas un professionnel du droit ..Je ne fournis pas sur ce forum de consultations juridiques.
Il existe des professionnels (dont le SNPC) en la matière qui aideront à forger une opinion ou à prendre une décision. Je mets ici mes connaissances de bonne foi à le disposition des pimonautes.

Dernière modification par GT (06-02-2018 10:24:51)

max11, PIM

Yves Van Ermen · #16 06-02-2018 10:47:38

Deux remarques.

1) Article 2004: pourquoi chercher si loin => Art 577-8 § 6. L'assemblée générale peut toujours révoquer le syndic.

2) Le fait qu'il n'existe pas de contrat écrit ne veut pas dire qu'il n'existe pas de contrat. Sans contrat écrit, le prescrit de la loi n'est pas respecté et donc que l'on commet une faute. Mais il est possible de prouver que le contrat existe bien. Par exemple, le fait que le syndic réalise des prestations et/ou que ses honoraires sont payés....

GT · #17 06-02-2018 11:23:22

BMCTools a écrit :

Deux remarques.
1) Article 2004: pourquoi chercher si loin => Art 577-8 § 6. L'assemblée générale peut toujours révoquer le syndic.
2) Le fait qu'il n'existe pas de contrat écrit ne veut pas dire qu'il n'existe pas de contrat. Sans contrat écrit, le prescrit de la loi n'est pas respecté et donc que l'on commet une faute. Mais il est possible de prouver que le contrat existe bien. Par exemple, le fait que le syndic réalise des prestations et/ou que ses honoraires sont payés....

Je n'ignorais pas l'existence de l'art. 577-8, § 6 , CC prévoyant que l'AG peut toujours révoquer le syndic. Il s'agit d'une application à un domaine précis, celui de la copropriété forcée, de l'article 2004 , C. Civil.

De l'application du droit commun du mandat la doctrine et la jurisprudence retiennent que le mandataire révoqué de manière abusive peut réclamer des dommages et intérêts.

J'ai cru comprendre que le problème des indemnités à payer au syndic révoqué ne laissait pas indifférent Amelie 00.

Maître TORDOIR a écrit d'intéressants articles sur la formation du contrat.

Dernière modification par GT (06-02-2018 11:24:57)

Amélie 00 · #18 06-02-2018 11:46:08

BMCTools a écrit :

Deux remarques.
1) Article 2004: pourquoi chercher si loin => Art 577-8 § 6. L'assemblée générale peut toujours révoquer le syndic.
2) Le fait qu'il n'existe pas de contrat écrit ne veut pas dire qu'il n'existe pas de contrat. Sans contrat écrit, le prescrit de la loi n'est pas respecté et donc que l'on commet une faute. Mais il est possible de prouver que le contrat existe bien. Par exemple, le fait que le syndic réalise des prestations et/ou que ses honoraires sont payés....

1. J'avais bien connaissance de l'art. 577-8 par. 6

2. Il n'a pas encore débuté son nouveau mandat puisqu'il commence au premier avril. Effectivement quand les prestations ........ c'est autre chose. Mais ici ce n'est pas encore le cas. Il exécute actuellement son mandat qui se termine fin mars.

Amélie 00 · #19 06-02-2018 11:54:11

J'ai cru comprendre que le problème des indemnités à payer au syndic révoqué ne laissait pas indifférent Amelie 00.
Maître TORDOIR a écrit d'intéressants articles sur la formation du contrat.

Le syndic a de grosses lacunes en matière de comptabilité! Il y a eu lors de l'A.G. fraude avec les procurations et de ce fait ils sont resté majoritaire, sinon ils étaient démis.

Abusive, pour moi non. Juste qu'il faut bien se préparer à une A.G.E. qui va avoir lieu car le syndic va tout mettre en son pouvoir pour garder sa position et user de tous les stratagèmes possibles comme lors de la dernière A.G.E.

Pour rester en place il a évoqué qu'il était le sauveur de la copro puisque le SPF avait ordonné l'arrêt des assenceurs le même jour. Alors que en étudiant les PV ces travaux ont été voté il y a deux ans!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Coup d'état de la part du syndic!

Enfin, la liste est longue. Et effectivement, on préfèrait éviter de payer un an d'indemnité.

GT · #20 06-02-2018 12:28:33

Amélie 00 a écrit :

BMCTools a écrit :
Deux remarques.
1) Article 2004: pourquoi chercher si loin => Art 577-8 § 6. L'assemblée générale peut toujours révoquer le syndic.
2) Le fait qu'il n'existe pas de contrat écrit ne veut pas dire qu'il n'existe pas de contrat. Sans contrat écrit, le prescrit de la loi n'est pas respecté et donc que l'on commet une faute. Mais il est possible de prouver que le contrat existe bien. Par exemple, le fait que le syndic réalise des prestations et/ou que ses honoraires sont payés....

1. J'avais bien connaissance de l'art. 577-8 par. 6
2. Il n'a pas encore débuté son nouveau mandat puisqu'il commence au premier avril. Effectivement quand les prestations ........ c'est autre chose. Mais ici ce n'est pas encore le cas. Il exécute actuellement son mandat qui se termine fin mars.

Absence de renouvellement d'un mandat de syndic n'est pas révocation de ce syndic.
Il s'agit de 2 notions différentes.
Je ne suis pas responsable de la confusion existant dans l'esprit de certains entre ces notions et de leur compréhension de celles-ci . Ni de leur compréhension des informations glanées sur internet.

Le seul fait de ne pas renouveler le mandat ne peut donner lieu à une indemnité. (art. 577-8, § 1 al.4, C. civil).

Dernière modification par GT (06-02-2018 12:39:40)

Demande de vos avis concernant révocation syndic

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