Copropriété - Projet de loi du 5 février 2018

GT · #1 08-02-2018 10:48:47

Le projet de loi (art. 149) prévoit :

"Dans l'attente de la création et de la composition du conseil de copropriété obligatoire, tout membre de l'assemblée générale peut introduire une action en justice contre l'association des copropriétaires afin de faire désigner un ou plusieurs copropriétaires ou, aux frais de l'association des copropriétaires, un tiers exerçant les missions du conseil de copropriété"

L'exposé des motifs est muet sur ce texte.

Quelle est ou quelles sont les situations envisagées ?
Faut-il déduire de ce texte que le conseil pourrait n'être constitué que d'une seule personne ?

Je retiens aussi que, dans certaines circonstances, un tiers exerçant les missions du conseil de copropriété serait rémunéré aux frais de l'association. Qui décidera du montant des honoraires ? Comment ? Le texte fait mention de "missions". Le conseil a une mission légale mais aussi des missions reçues de l'assemblée générale.

Des éclaircissements dans les débats parlementaires à venir ?

luc · #2 08-02-2018 21:14:16

Tiens, cette proposition reprend un jugement de mon ACP de 2014.

luc · #3 08-02-2018 21:17:15

On pourra donc avoir un conseil de copropriété externe.
Qui ? professionnel ou pas ? La famille ou pas ? Locataires ou pas ?

grmff · #4 08-02-2018 21:42:35

Un conseil peut être composé d'une personne. L'AG est souveraine pour décider de sa composition. (Majorité spécifique)

GT · #5 08-02-2018 23:22:16

grmff a écrit :

Un conseil peut être composé d'une personne. L'AG est souveraine pour décider de sa composition. (Majorité spécifique)

La majorité absolue est choisie comme majorité de principe pour la création et la composition du conseil de copropriété qu'il soit obligatoire ou facultatif (projet de loi, exposé des motifs, article 149, doc 54 2919/001).
Il ne s'agit pas d'une majorité spécifique visée à l'art. 577-7, C. civil.

Un conseil est un organe collégial.

L'AG est toujours souveraine ce qui ne signifie pas que ses décisions ne peuvent être contestées

Dernière modification par GT (08-02-2018 23:24:42)

luc

grmff · #6 09-02-2018 00:22:04

Partiellement exact.

577-7 1-c impose une majorité de 3/4 des voix pour la composition d'un conseil.

J'ai toujours interprété cela comme une nécéssité pour toutes les copropriété qui avaient un conseil. Il faut avouer que ce n'est pas clair comme formulation...

luc · #7 09-02-2018 06:55:54

grmff a écrit :

Un conseil peut être composé d'une personne. L'AG est souveraine pour décider de sa composition. (Majorité spécifique)

La loi est faite pour qu'elle soit applicable aux ACP de 2000, 200, 20 et ... 2 appartements.

Dans une ACP de deux propriétaires on doit pouvoir distribuer les fonctions de syndic "interne", commissaire "interne", conseil de copropriété "interne", président d'AG "interne" (mon ACP a déja eu un président d'AG externe).
Si le propriétaire A est syndic, le propriétaire B doit cumuler les autres fonctions. Comme il est seul le CdC ne peut être composé que d'une personne.

Cette problématique d'un collège composé d’une personne va rester tant que la loi ne diffère pas d'une façon structurelle entre les petites et grandes ACP comme pour les ASBL.

En marge: l'AG n'est pas souveraine mais autonome. Elle est souveraine envers le syndic.

GT · #8 09-02-2018 07:32:10

grmff a écrit :

Partiellement exact.
577-7 1-c impose une majorité de 3/4 des voix pour la composition d'un conseil.
J'ai toujours interprété cela comme une nécéssité pour toutes les copropriété qui avaient un conseil. Il faut avouer que ce n'est pas clair comme formulation...

Le projet de loi supprime l'art.577-7, §1,1°, c) du code civil.

Quant à la majorité visée à l'art. 577-, § 1, elle sera non plus de 3/4 des voix mais des 2/3.

Dernière modification par GT (09-02-2018 07:33:58)

GT · #9 09-02-2018 07:47:46

luc a écrit :

En marge: l'AG n'est pas souveraine mais autonome. Elle est souveraine envers le syndic.

Les décisions de l'AG s'imposent à ses membres. C'est en ce sens qu'elle est souveraine.
Bien évidemment, le syndic exécute en principe les décisions de l'AG en application d el'art. 577-8, § 4. C. Civil ("le syndic est chargé d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale".

Les décisions même irrégulières de l'AG s'imposent aux copropriétaires aussi longtemps qu'elles n'ont pas été annulées par le juge (même en cas de contrariété entre une contrariété entre une disposition de l'acte de base ou du règlement de copropriété et une disposition impérative de la loi)

Le syndic, l'AG, le conseil de copropriété,, le commissaire aux comptes (ds le projet : : + le collège des commissaires aux comptes) sont des organes de l'association avec leurs compétences propres.

Le projet de loi s'est également intéressé au caractère contraignant et opposable des décisions d'AG.

Dernière modification par GT (09-02-2018 07:59:33)

luc · #10 09-02-2018 08:25:19

GT a écrit :

luc a écrit :
En marge: l'AG n'est pas souveraine mais autonome. Elle est souveraine envers le syndic.
Les décisions de l'AG s'imposent à ses membres. C'est en ce sens qu'elle est souveraine.
Bien évidemment, le syndic exécute en principe les décisions de l'AG en application d el'art. 577-8, § 4. C. Civil ("le syndic est chargé d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale".
(...)

La base de cette souveraineté est l'Art. 577-14 CC:

Art. 577-14.
Les dispositions de la présente section sont impératives.
Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.

Elle est donc applicable/opposable aux membres de tous les organes énumérés dans la "Sous-section III. - Des organes de l'association des copropriétaires" du Code Civil:

Art. 577-6. L'AG des copropriétaires
Art. 577-8. Le syndic de l'ACP
Art. 577-8/1. Le conseil de copropriété
Art. 577-8/2. Le commissaire aux comptes.

Seul les membres de l'organe "AG" peuvent aller chez le JP pour faire informer/confirmeer des décisions d'AG. Les membres des autres organes ne le peuvent pas.

Donc si un membre du CdC conteste une décision, c'est à ces frais (comme CP) et pas aux frais de l'ACP (comme CdG), en attente d’une décision du juge.

Donc le syndic exécute impérativement (et pas en principe) les décisions de l'AG (Art. 577-8. §4 3° CC). S'il ne veut/ne peut pas exécuter il est obligé de convoquer une AGE pour faire réformer la décision litigieuse.

Si non il est obligé de fait à démissionner s'il ne veut pas être un complice et de faire le nécessaire à ce que l'AG puisse élire son successeur (donc le cas échéant chercher lui-même deux candidats).

PIM · #11 09-02-2018 09:16:11

luc a écrit :

Tiens, cette proposition reprend un jugement de mon ACP de 2014.

A force de fréquenter le forum PIM, le législateur a bien dû se rendre compte que l'ACP de Luc existe cool

GT · #12 09-02-2018 14:33:06

Luc, lorsque j'écris :
Bien évidemment, le syndic exécute en principe les décisions de l'AG en application d el'art. 577-8, § 4. C. Civil ("le syndic est chargé d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale"

ce texte signifie que le syndic exécute ou non les décisions de l'AG.

Dans les faits, il les exécutera ou non . C'est lui qui agit dans un sens ou dans un autre.

Je n'ai pas écrit que le syndic ne doit pas impérativement exécuter et faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale.

N'écrivez pas ce que je n'ai pas écrit.

Dans votre ou vos copropriétés le syndic exécute-t-il ou a-t-il toujours exécuté toutes les décisions d'AG ?

GT · #13 09-02-2018 14:45:25

Luc, l'assemblée générale dispose des pouvoirs les plus étendus en matière de gestion et d'administration de l'ACP à l'exception des pouvoirs attribués par la loi ou les statuts au syndic et à chaque copropriétaire ou occupant.

Elle dispose des pouvoirs les plus étendus pour décider souverainement des intérêts communs mais en se conformant aux statuts et à la loi.

Une fois la décision prise elle est, même si elle n'est pas conforme à la loi ou aux statuts, contraignante et opposable ( à ceux à qui elle est opposable) sauf si elle est annulée par le juge.

C'est en ce sens qu'elle est "la souveraine maîtresse "

Dernière modification par GT (09-02-2018 14:47:29)

luc · #14 09-02-2018 15:19:01

GT a écrit :

(...)
Je n'ai pas écrit que le syndic ne doit pas impérativement exécuter et faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale.
N'écrivez pas ce que je n'ai pas écrit.
Dans votre ou vos copropriétés le syndic exécute-t-il ou a-t-il toujours exécuté toutes les décisions d'AG ?

J'écris comment c'est interprété dans mon ACP.

Mon syndic exécute toujours les décisions de l'AG, après avoir changé dans le PV le point à l'ordre du jour "légèrement" pour pouvoir l'interpréter comme il le veut. Il a trois places classiques qu'il "peut" changer: le titre, le commentaire et la décision.

Son favori est que le contrat a priorité sur la loi, puisque l'AG l'a approuvé et l'AG est souveraine.

GT · #15 09-02-2018 17:05:22

luc a écrit :

Son favori est que le contrat a priorité sur la loi, puisque l'AG l'a approuvé et l'AG est souveraine.

Ce n'est pas la position défendue par un éminent avocat pour lequel la loi prime sur les statuts et la loi et les statuts sur le contrat. Il s'agit d'une hiérarchie entre les normes.

Dernière modification par GT (09-02-2018 17:07:25)

luc

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