Bail pour maison d'enfants

Cathso

Pimonaute

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Bail pour maison d'enfants

Bonjour,

J'aimerais prochainement ouvrir une maison d'enfants (c'est à dire une crèche privée). Sur conseil de l'ONE, mon statut serait une ASBL.
Il est cependant difficile de trouver un propriétaire privé acceptant de me louer une maison puisqu'il serait taxé. Je regarde donc les locations commerciales, bureaux, ...
J'ai trouvé une location intéressante définie comme "local commercial". Faut-il faire un bail commercial? Ou un bail d'occupation style "bureaux, entrepots, ..."?

De plus, le local étant grand, j'aimerais louer une partie à un indépendant (style logopède, psychomotricien, ...) pour les soirées et samedis. Est-ce légal? Comment dois-je procéder?

Merci d'avance.

PIM

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Re : Bail pour maison d'enfants

Les activités que vous décrivez ne relèvent pas d'un bail commercial. Utilisez notre modèle "bail de bureaux, etc".

Pour la sous-location partielle, veillez à ce que l'autorisation du bailleur soit accordée et confirmée par écrit.
Ne donnez pas plus de droits à votre sous-locataire que ceux dont vous bénéficiez en qualité de locataire principal (notamment la durée)

rexou

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Re : Bail pour maison d'enfants

Suis pas convaincu que le bail commercial ne soit pas mieux adapté. Il existe une activité commerciale, avec réception de "clients", et le bail commercial offre plus de protection qu'un bail "entrepôt/bureau)

Par contre, je plussoie entièrement la suite de la réponse de PIM : pas plus de droits au sous-loc que n'en a le loc principal, et veiller à avoir un accord écrit pour la sous-location.

PIM

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Re : Bail pour maison d'enfants

Suis pas convaincu que le bail commercial ne soit pas mieux adapté. Il existe une activité commerciale, avec réception de "clients", et le bail commercial offre plus de protection qu'un bail "entrepôt/bureau)

Le locataire est une asbl, n'est pas commerçant, il ne s'agit pas d'un commerce de détail, etc.
Bref, ce n'est pas un bail commercial, au sens de de la loi du 30 avril 1951, reprise au Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 2 bis du Code civil. (je fais mon GT  )

GT

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Re : Bail pour maison d'enfants

....dont l'article 1 énonce :
"Tombent sous l'application de la présente section les baux d'immeubles ou de parties d'immeubles qui, soit de manière expresse ou tacite dès l'entrée en jouissance du preneur, soit de l'accord exprès des parties en cours du bail, sont affectés principalement par le preneur ou par un sous-locataire à l'exercice d'un commerce de détail ou à l'activité d'un artisan directement en contact avec le public."

rexou

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Re : Bail pour maison d'enfants

Le locataire est une asbl, n'est pas commerçant, il ne s'agit pas d'un commerce de détail, etc.
Bref, ce n'est pas un bail commercial, au sens de de la loi du 30 avril 1951, reprise au Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 2 bis du Code civil. (je fais mon GT  )

Suis toujours pas convaincu : Une asbl n'est pas incompatible avec une activité commerciale. L'activité implique la réception de "clients". Soit les parents qui viennent déposer et rechercher les mioches. Lesdits mioches étant la marchandise.  Le tout contre rétribution. On peut donc facilement y voir en effet un "commerce de détail" à mon sens. Il existe bien un contact direct avec le public.

Plus tard, quand les mômes seront devenus fonctionnaires, vous pourrez considérer qu'il s'agit de bureaux. 

Dernière modification par rexou (14-02-2018 17:49:42)

Himura

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Re : Bail pour maison d'enfants

Je partage l'avis de Rexou.

Une ASBL est une activité commerciale !
Ce n'est pas parce que la finalité n'est pas de dégager du bénéfice que l'entreprise ne fait pas de commerce. Il y a d'ailleurs un paquet d'ASBL qui brassent des millions...

rexou

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Re : Bail pour maison d'enfants

Je partage l'avis de Rexou.

Une ASBL est une activité commerciale !
Ce n'est pas parce que la finalité n'est pas de dégager du bénéfice que l'entreprise ne fait pas de commerce. Il y a d'ailleurs un paquet d'ASBL qui brassent des millions...

Par exemple, l'asbl qui gère le parc des expositions du Heysel (Brussels expo) génère quand même quelques euros tirés de la location de ses locaux (12 palais) et de quelques emplacements de parking   

GT

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Re : Bail pour maison d'enfants

Crèche et garderie d’enfants : bail commercial ?

L'avis nuancé de G. CARNOY

Qu’en conclure ?

Le bail d’une garderie pour enfant est en principe un bail commercial, essentiellement en raison de définitions (artisanat et commerce de détail) encore appliquée mais dépassée par l’évolution de la législation.

En effet, l’articulation « commerçant » et « non commerçant » est aujourd’hui supplantée par les notions de « entreprises » et « consommateur ».

Sous l’impulsion du droit communautaire, la distinction entre les commerçants et les non commerçants, qui date du Code de commerce de 1872, cède le pas devant la distinction entre les professionnels et les consommateurs.

Ainsi, la loi du 26 mars 2014 transforme le tribunal de commerce en tribunal de l’entreprise tandis que de nombreuses lois ont fait l’impasse sur la notion de commerçant (loi du 31 janvier 2009 relative la continuité des entreprises, la loi du 6 avril 2010 relative aux pratiques du marché, la loi du 22 avril 2012 concernant les procédures de liquidation des sociétés, l’article I.1 du Code de droit économique, etc.).

Il n’empêche, la loi du 30 avril 1951 n’a pas encore été adaptée et il faut toujours se référer aux (presqu’anciennes) notions de « commerce de détail », outre la condition d’accès au public.

Il n’en ira autrement que si le bail porte sur des installations où les gardiennes n’ont pas de compétence commerciale.

Ainsi, dès lors qu’aucune activité commerciale (vente d’abonnement ou souscription de contrat) n’est exercée dans la crèche louée (les gardiennes ne peuvent « vendre » les abonnements), le bail des lieux abritant la garderie n’est pas commercial, même si la crèche est en principe accessible au public (on peut sonner et entrer).

Il faut à cet égard un service commercial organisé (vente par Internet ou à un bureau localement distinct).

https://gillescarnoy.be/2016/07/18/crec … ommercial/

rexou

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Re : Bail pour maison d'enfants

Merci GT ! 

En dehors du texte légal qui finalement permet les deux options, je crois qu'il importe aussi de voir (pour le locataire) la protection accrue que donne le bail commercial.
Concernant le côté fiscal, peu importe la nature du bail. Si le locataire déclare le loyer en frais, le bailleur sera taxé. Asbl ou autre forme juridique. Par contre, les lieux d'enseignements ou de culte sont exemptés... mais difficile d'appliquer cela à une crêche il me semble.