Numéro IPI

Mmepims · #1 14-02-2018 20:01:35

Bonjour,

Dans notre copropriété, le syndic est une SPRL.
J'ai cherché sur le site de l'IPI et je vois qu'elle n'est pas renseignée.
L'employé avec qui les CP ont des contacts n'a pas de n° IPI non plus (gestionnaire qui a d'ailleurs changé plusieurs fois depuis la signature du contrat).
Je regarde alors les publications du Moniteur belge pour voir qui est derrière la société et je vois que les gérants se succèdent assez régulièrement. Les 2 gérants actuels n'ont également pas de n°IPI.
Toutefois, en effectuant une recherche sur google, je vois que l'un de ces gérants est comptable (dispense qui permet de couvrir tout le monde ?).

Cette situation est-elle légale ? Si oui, vers qui faut-il se tourner en cas de problème, personne n'étant agréé ?

Merci d'avance.

PIM · #2 14-02-2018 20:55:03

Posez d'abord la question au service dépistage de l'IPI.

Les employés ne doivent pas être agréés, mais ils agissent sous la responsabilité d'un agréé IPI.

Mmepims

luc · #3 15-02-2018 08:45:53

PIM a écrit :

Posez d'abord la question au service dépistage de l'IPI.
Les employés ne doivent pas être agréés, mais ils agissent sous la responsabilité d'un agréé IPI.

L'ayant déjà fait ils sont efficaces, tenant compte des contraintes de la loi.
Plus d'info: Depistage

Contact:
Département Dépistage
IPI
Rue du Luxembourg 16b
1000 Bruxelles
Belgique
02 505 38 50
depistage@ipi.be

Mmepims

GT · #4 15-02-2018 09:53:57

Code de déontologie de l'IPCF (l'Institut Professionnel des Comptables et Fiscalistes agréés)
Article 20
Le comptable IPCF externe peut également agir en tant que syndic de biens immobiliers. Il doit, pour ce faire, prendre en considération les règles suivantes :
• il doit, dans ce cadre, disposer d'un compte bancaire distinct, dont il est le seul responsable, ouvert au nom de chaque association de copropriétaires dont il est le syndic;
• il doit informer préalablement l'IPCF de tout mandat ou mission de syndic;
• il doit assurer sa responsabilité civile professionnelle pour cette activité via un contrat d'assurance séparé conforme aux conditions minimales d'application aux syndics, contrat dont il devra communiquer une copie à l'IPCF, accompagnée de la preuve de paiement de la prime d'assurance;
• il doit respecter les dispositions du Code Civil et toutes autres dispositions légales, relatives à la copropriété ainsi que les dispositions des statuts et des règlements de la copropriété, en ce compris celles résultant de la convention relative à la mission contractuelle qui le lie à son commettant et ce, jusqu'à la fin de sa mission;
• il doit suivre chaque année, complémentairement et indépendamment de sa formation permanente obligatoire en tant que comptable IPCF, 10 heures de formation agréées par l'IPI dans le cadre de son activité de syndic;
• il doit rester strictement neutre face à tout éventuel conflit entre des copropriétaires qui ne concernerait pas la gestion de la copropriété;
• il doit rester indépendant dans ses conseils à la copropriété concernant le choix d'un fournisseur. Il ne peut sous aucune condition recevoir de commissions ou d'autres indemnités des fournisseurs de la copropriété;
• il doit tout mettre en oeuvre afin de permettre au conseil de gérance d'exercer son contrôle à son égard et de l'assister dans la gestion conformément aux dispositions légales en la matière;
• il devra garder à disposition dans son bureau toutes les pièces justificatives relatives aux décomptes, ainsi qu'un état détaillé du patrimoine et il devra conserver ces pièces pendant une période de cinq ans à dater de la décharge reçue;
• il doit transmettre chaque année à l'IPI une liste des copropriétés dont il est syndic;
• il est tenu, suivant les modalités fixées par l'IPI, de faire garantir les fonds et valeurs qu'il détient ou gère dans le cadre de l'exercice de sa mission de syndic.

Dernière modification par GT (15-02-2018 09:56:30)

PIM, Mmepims

Mmepims · #5 15-02-2018 10:52:02

GT a écrit :

Code de déontologie de l'IPCF (l'Institut Professionnel des Comptables et Fiscalistes agréés)
Article 20
Le comptable IPCF externe peut également agir en tant que syndic de biens immobiliers. Il doit, pour ce faire, prendre en considération les règles suivantes :
• il doit, dans ce cadre, disposer d'un compte bancaire distinct, dont il est le seul responsable, ouvert au nom de chaque association de copropriétaires dont il est le syndic;
• il doit informer préalablement l'IPCF de tout mandat ou mission de syndic;
• il doit assurer sa responsabilité civile professionnelle pour cette activité via un contrat d'assurance séparé conforme aux conditions minimales d'application aux syndics, contrat dont il devra communiquer une copie à l'IPCF, accompagnée de la preuve de paiement de la prime d'assurance;
• il doit respecter les dispositions du Code Civil et toutes autres dispositions légales, relatives à la copropriété ainsi que les dispositions des statuts et des règlements de la copropriété, en ce compris celles résultant de la convention relative à la mission contractuelle qui le lie à son commettant et ce, jusqu'à la fin de sa mission;
• il doit suivre chaque année, complémentairement et indépendamment de sa formation permanente obligatoire en tant que comptable IPCF, 10 heures de formation agréées par l'IPI dans le cadre de son activité de syndic;
• il doit rester strictement neutre face à tout éventuel conflit entre des copropriétaires qui ne concernerait pas la gestion de la copropriété;
• il doit rester indépendant dans ses conseils à la copropriété concernant le choix d'un fournisseur. Il ne peut sous aucune condition recevoir de commissions ou d'autres indemnités des fournisseurs de la copropriété;
• il doit tout mettre en oeuvre afin de permettre au conseil de gérance d'exercer son contrôle à son égard et de l'assister dans la gestion conformément aux dispositions légales en la matière;
• il devra garder à disposition dans son bureau toutes les pièces justificatives relatives aux décomptes, ainsi qu'un état détaillé du patrimoine et il devra conserver ces pièces pendant une période de cinq ans à dater de la décharge reçue;
• il doit transmettre chaque année à l'IPI une liste des copropriétés dont il est syndic;
• il est tenu, suivant les modalités fixées par l'IPI, de faire garantir les fonds et valeurs qu'il détient ou gère dans le cadre de l'exercice de sa mission de syndic.

Le comptable n'est pas la personne qui gère effectivement notre immeuble. Toutefois, depuis cette année, il apparaît comme comptable de notre ACP.
Il est simplement renseigné comme l'un des gérants de la société qui emploie celui qui s'occupe de la gestion (c'est à dire celui avec qui les CP ont des contacts).

luc · #6 15-02-2018 11:20:08

Il ma parait que dans votre cas les dispositions suivantes sont d’application:

Loi du 11 février 2013 (M.B., 22 août 2013)
Art. 10.
§ 2. Si la personne morale n'est pas inscrite au tableau, les administrateurs, gérants et/ou associés actifs assument pleinement la responsabilité civile des actes posés dans le cadre de l'exercice de la profession au sein de la personne morale.
La personne morale visée à l'alinéa précédent doit respecter les conditions suivantes : 1° ses administrateurs, gérants ou associés actifs qui exercent l'activité réglementée et qui ont la direction effective des départements au sein desquels l'activité est exercée, doivent être inscrits dans la colonne correspondante du tableau ou de la liste.
2° A défaut de ces personnes, l'obligation visée au 1° s'applique à un administrateur ou un gérant ou un associé actif de la personne morale désignée à cet effet. Pour l'application de la présente loi, ces personnes sont présumées, de manière irréfragable, exercer cette activité à titre indépendant.

Bien faire la distinction entre le gérant de la firme et le gestionnaire (ou "Account Manager") du dossier de l'ACP.

Yves Van Ermen · #7 15-02-2018 11:28:10

Bonjour,

Si le gérant de la société est bien inscrit à l'IPC et que votre gestionnaire est son employé, les actes de ce dernier sont de la responsabilité déontologique du gérant.

Mmepims · #8 15-02-2018 11:39:01

BMCTools a écrit :

Bonjour,
Si le gérant de la société est bien inscrit à l'IPC et que votre gestionnaire est son employé, les actes de ce dernier sont de la responsabilité déontologique du gérant.

Le gestionnaire est l'employé de la société non inscrite au tableau mais dont un des 2 gérants est comptable.
Si je joue avec les mots, il n'est pas vraiment l'employé du gérant. Cela compte aussi ? Car je ne vois comment un gérant peut répondre personnellement de la faute d'un employé de la société (j'espère être claire wink ).
.

max11 · #9 15-02-2018 11:48:22

Pour qu'un comptable exerce en tant que syndic, il doit être inscrit à l'IPCF. "Etre comptable" ne veut pas dire être inscrit à l'IPCF....
Et c'est la même chose pour la société : elle doit être inscrite à l'IPCF pour exercer en tant que syndic...

Ce qui ne semble pas ressortir des infos que vous nous donnez.

Si le comptable & la société sont IPCF, le gérant comptable IPCF est responsable des actes de ses employés.

Mmepims · #10 15-02-2018 11:54:45

max11 a écrit :

Si le comptable & la société sont IPCF, le gérant comptable IPCF est responsable des actes de ses employés.

Pour le comptable, je ne sais pas mais je mets ma main au feu que la société ne soit pas IPCF. Je vais d'abord vérifier cela avant de saisir, le cas échéant, le service de dépistage IPI.

Merci pour toutes vos réponses.

Dernière modification par Mmepims (15-02-2018 11:56:25)

Mmepims · #11 15-02-2018 12:39:49

Voilà, j'ai vérifié et je constate que:

Société syndic---> non agréée IPI ni IPCF (elle n'a d'ailleurs pas d'activité de comptable dans son objet social)
Gérant 1 ----> non agréé IPI ni IPCF
Gérant 2 (comptable) ----> non agréé IPI mais agréé IPCF
Gestionnaire effectif, employé de la société -----> non agréé IPI ni IPCF

Si je regarde à nouveau les différentes réponses à ma question, ça ne semble pas normal.

A qui dois-je réclamer de produire l'assurance RC professionnelle obligatoire du syndic ?

Yves Van Ermen · #12 15-02-2018 14:10:42

Mmepims a écrit :

Voilà, j'ai vérifié et je constate que:
Société syndic---> non agréée IPI ni IPCF (elle n'a d'ailleurs pas d'activité de comptable dans son objet social)
Gérant 1 ----> non agréé IPI ni IPCF
Gérant 2 (comptable) ----> non agréé IPI mais agréé IPCF
Gestionnaire effectif, employé de la société -----> non agréé IPI ni IPCF
Si je regarde à nouveau les différentes réponses à ma question, ça ne semble pas normal.
A qui dois-je réclamer de produire l'assurance RC professionnelle obligatoire du syndic ?

Je pense que c'est normal en tous les cas si l'IPCF fonctionne comme l'IPI.

La personne morale ne doit pas être reconnue par l'IPI.
C'est la reconnaissance de la personne physique, gérant 2, qui couvre la société et les employés.

L' assurance RC pro dois être celle du gérant 2.

Bien à vous,

Mmepims, GT

max11 · #13 15-02-2018 17:34:29

BMCTools a écrit :

Mmepims a écrit :
Voilà, j'ai vérifié et je constate que:
Société syndic---> non agréée IPI ni IPCF (elle n'a d'ailleurs pas d'activité de comptable dans son objet social)
Gérant 1 ----> non agréé IPI ni IPCF
Gérant 2 (comptable) ----> non agréé IPI mais agréé IPCF
Gestionnaire effectif, employé de la société -----> non agréé IPI ni IPCF
Si je regarde à nouveau les différentes réponses à ma question, ça ne semble pas normal.
A qui dois-je réclamer de produire l'assurance RC professionnelle obligatoire du syndic ?

Je pense que c'est normal en tous les cas si l'IPCF fonctionne comme l'IPI.
La personne morale ne doit pas être reconnue par l'IPI.
C'est la reconnaissance de la personne physique, gérant 2, qui couvre la société et les employés.
L' assurance RC pro dois être celle du gérant 2.
Bien à vous,

A l'IPCF, il y a un agrément pour la société aussi (statut à faire valider et cotisation à payer ;-)
De plus, sauf erreur, tous les gérants de la société doivent être agréés IPCF en nom propre.
Et le gérant IPCF d'une société IPCF ne peut pas être actif dans une société commerciale.

PIM · #14 15-02-2018 17:58:25

Je persiste donc à dire qu'il convient d'interroger le service dépistage de l'Ipi, avec un email circonstancié.

Mmepims · #15 15-02-2018 20:30:48

PIM a écrit :

Je persiste donc à dire qu'il convient d'interroger le service dépistage de l'Ipi, avec un email circonstancié.

C'est effectivement ce que je vais faire, pour être rassurée (ou pas...).

luc

GT · #16 27-03-2019 19:59:35

Mmepims a écrit :

PIM a écrit :
Je persiste donc à dire qu'il convient d'interroger le service dépistage de l'Ipi, avec un email circonstancié.
C'est effectivement ce que je vais faire, pour être rassurée (ou pas...).

Et quel résultat avez-vous obtenu ?

luc

Mmepims · #17 27-03-2019 22:13:13

GT a écrit :

Et quel résultat avez-vous obtenu ?

Je ne l'ai finalement pas fait puisque l'un des gérants était comptable (donc pas obligé d'avoir un n° IPI). Mais ce n'est plus le cas actuellement (démission de celui-ci sad )

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