provisions charges mensuelles

billen · #1 11-03-2018 18:57:31

je loue un flat depuis 2010 à ixelles.

je paye 80€/mois de provision de charges.
en 2015 et 2016 je n'ai pas recu de décompte annuel, qui arrive en général en juin.

j'ai réclamé par écrit au bailleur qui sans s'excuser de son retard, (en effet moi je ne paye pas, mes loyer et charge en retard)
m'envoie mes décomptes 2015 et 2016 (2017 arrivera en juin)

je relève une erreur d'addition dans le décompte de 2015 et lui demande de corriger et de me renvoyer la correction.
je conteste des charges qui ne m'incombe pas, comme par ex; remplacement d'une porte d' ascenseur et aussi une porte d'entrée en verre entre autres.
ma contestation porte sur 300€.
donc mon décompte de 2015 le bailleur me doit selon son propre calcul 30€ et pour 2016, 220€.
depuis juiillet dernier, malgre mes rappels par écrit, pas de réponse du bailleur et pas de remboursement mais encore pas de réaction quant à ma contestation des charges.

je lui envoie un rappel chaque mois en communication sur mon bulletin de virement et là aucune réaction.

que faire encore?

PIM · #2 11-03-2018 21:00:42

Dans la région de Bruxelles, depuis ce 1er janvier 2018, une clarification légale est intervenue en ce qui concerne la répartition des charges entre bailleur et locataire. Voir ce document-ci.

En ce qui concerne vos décomptes, faire un rappel en communication de vos virements n'est pas très efficace.

Adressez-lui un courrier récapitulatif, par recommandée (+ copie par courrier simple) en mentionnant que, sauf opposition circonstanciée de sa part sous huitaine, vous procéderez à la retenue du montant dû sur votre prochain virement.
A priori, vous ne pouvez pas "faire justice vous-même", et vous devriez aller en justice de paix (conciliation, gratuite), mais...

Dans votre message, vous indiquez "pas de réaction de sa part" et, en même temps, vous indiquez qu'il a indiqué des montants à récupérer: pas très clair.

panchito · #3 11-03-2018 22:07:32

Pour les portes (celle d'entrée et celle de l'ascenseur), il doit sûrement s'agir de sinistres qui ont probablement été déclarés à l'assureur de la copropriété. Vous avez une copie des décomptes de charges envoyées par le Syndic? Vous avez appelé votre bailleur pour lui demander plus d'info?

Si votre décompte annuel présente un montant en votre faveur, les baux standards (comme celui de PIM) prévoient que le montant provisionnel des charges de l'année qui suit peut être réduit sur base des frais réels de l'année qui précède divisée par 12.

Vous avez cette clause? Vous n'avez pas demandé à votre bailleur de réduire la provision en conséquence? Votre bailleur l'a laissée inchangée?

billen · #4 23-03-2018 09:02:32

@panchito
Si votre décompte annuel présente un montant en votre faveur, les baux standards (comme celui de PIM) prévoient que le montant provisionnel des charges de l'année qui suit peut être réduit sur base des frais réels de l'année qui précède divisée par 12.

Vous avez cette clause? Vous n'avez pas demandé à votre bailleur de réduire la provision en conséquence? Votre bailleur l'a laissée inchangée?
ci-joint copie de la clause sur mon bail

il me semble que j'ai n'ai pas à payer des remplacement de portes (grosses réparations)
il n'est pas prévus de réajustement de la provision, mais bien le remboursement en cas de trop payé.
cela vous éclaire-t-il?
merci

donc je rejoint PIM avec son conseil d'envoyer un recommandé mise en demeure au bailleur.
-/-

Dernière modification par billen (23-03-2018 09:05:41)

grmff · #5 23-03-2018 16:18:08

Un recommandé? Pourquoi pas un pli d'huissier aussi?

Un petit mail avec votre calcul devrait suffire, avec une petite mention que vous défalquez ces montants de votre prochaine mensualité et que vous lui faites don des intérêts.

Et vous défalquez cela de votre loyer. Ce sera à lui de répondre alors...

billen · #6 23-03-2018 18:28:53

le dernier email, explicite reprenant chiffres et réclamation a été envoyé au bailleur en janvier, lui demandant également pourquoi il refusait de me rembourser les montants qu'il a lui même communiqué.
pour le charges contestées, il n'a fait aucune remarque, même pas de me dire qu'il n'est pas d'accord avec cette contestation, faite en juin dernier.
je n'avais pas menacé de retenir les montants sur le loyer,
le bailleur m'a répondu qu'il ne savait pas de quoi je parle!!!

donc re-email?
-/-

panchito · #7 24-03-2018 00:50:25

Billen a écrit :

le bailleur m'a répondu qu'il ne savait pas de quoi je parle!!!
donc re-email?

Vous ne savez pas vous voir ou vous téléphoner? Puis confirmer les conclusions par mail?

Dernière modification par panchito (24-03-2018 06:58:06)

billen · #8 30-03-2018 08:33:50

je pourrais cesser simplement de payer les provisions de charges, il me doit 550€ je paie 80 de provision, donc je retiendrais 7 mois de provision et paierais ensuite une provision réajustée. Bonne idée?
-/-

billen · #9 30-03-2018 08:38:53

au fait, ma banque a déjà effectué tout les paiements en date du 3/4, ils ne perdent pas leur temps!

panchito · #10 30-03-2018 08:59:37

Billen a écrit :

je pourrais cesser simplement de payer les provisions de charges

Ce serait vous mettre dans vos tords et votre bailleur pourrait introduire une requête en justice pour résilier le bail à vos tords, ce qui peut vous coûter très cher.

Vous ne savez pas lui téléphoner? Lui parler? Et lui demander pourquoi il ne vous rembourse pas le trop perçu? D'autre part, si les provisions pour l'année passées étaient supérieures aux frais réels, vous avez le droit de demander une diminution de la provision pour charges pour cette année. Le calcul est frais réels de l'année passée / 12.

Certains ajoutent 2%, puisqu'en général la plupart des fournisseurs indexent leurs factures su base des prix à la consommation.

Vous lui avez demandé que votre provision pour cette année soit ajustée?

billen · #11 30-03-2018 09:05:39

mon bailleur ne respecte pas le bail, mais moi je serai immédiatement en tord et poursuivi?
par tél, le bailleur en permanence à Londres et sur répondeur

donc pas de dialogue possible depuis juillet dernier.

PIM · #12 30-03-2018 09:44:50

Rien à voir avec le sujet, mais comme c'est une erreur orthographique systématique et un mot utilisé souvent sur notre forum, il faut que je le dise (cela me démange):

on écrit: être en tort et pas en tord

Me sens mieux, tiens.

rexou, panchito

max11 · #13 30-03-2018 09:54:34

billen a écrit :

au fait, ma banque a déjà effectué tout les paiements en date du 3/4, ils ne perdent pas leur temps!

Normal : aujourd'hui = congé bancaire, week-end, lundi de Pâques = 1er jour ouvrable mardi 03/04.
Si vous avez demandé que les OP du 1er se fassent la veille d'un week-end/jour férié, il fallait les exécuter hier...

max11 · #14 30-03-2018 10:06:02

billen a écrit :

mon bailleur ne respecte pas le bail, mais moi je serai immédiatement en tord et poursuivi?
par tél, le bailleur en permanence à Londres et sur répondeur
donc pas de dialogue possible depuis juillet dernier.

C'est l'exagération habituelle de Panchito.... un juge vous dirait que vous ne pouvez pas vous faire justice mais dirait aussi à votre proprio qu'il ne peut retenir les fonds dus... chacun repartirait avec sa petite tape sur les doigts, sans plus.

Vous écrivez à votre prop. pour lui demander le remboursement avant le 20.04 et lui annoncez que si ce n'est pas fait vous ferez une compensation avec le loyer de mai.
Ce n'est pas légalement permis mais ne pas vous rembourser votre crédit ne l'est pas plus.... 1€ contre 1€....

Bien entendu, il faut que votre crédit de charges soit avéré !

Dernière modification par max11 (30-03-2018 10:07:31)

rexou · #15 30-03-2018 16:57:20

PIM a écrit :

Rien à voir avec le sujet, mais comme c'est une erreur orthographique systématique et un mot utilisé souvent sur notre forum, il faut que je le dise (cela me démange):
on écrit: être en tort et pas en tord
Me sens mieux, tiens.

Ne soyons pas tordus. ^^

billen · #16 30-03-2018 17:00:42

PIM aime tordre l'alphabet☺☺☺
bon allé, je reconnais mes torts.

rexou

rexou · #17 30-03-2018 17:06:06

Deux remarques :

1. Une provision mensuelle de 80 euros pour des charges incluant les charges communes, un ascenseur, l'eau chaude, l'eau froide et le chauffage, c'est peu. Très peu.
2. Imputer le remplacement d'une porte d'ascenseur ou d'entrée au locataire peut parfaitement se justifier si c'est dû à un dégât et non à la vétusté.

Et une idée que je plussoie : Communiquer ! Pas pas recommandé ni par menaces, mais en vue de trouver un accord qui donne satisfaction aux deux parties.

max11, panchito

GT · #18 30-03-2018 17:46:56

billen a écrit :

PIM aime tordre l'alphabet☺☺☺
bon allé, je reconnais mes torts.

Il ne s'agit pas d'alphabet mais d'orthographe.

rexou · #19 30-03-2018 18:05:15

GT a écrit :

billen a écrit :
PIM aime tordre l'alphabet☺☺☺
bon allé, je reconnais mes torts.
Il ne s'agit pas d'alphabet mais d'orthographe.

Torts tau graf kon vou dis. ^^

panchito · #20 30-03-2018 21:07:03

Votre propriétaire habite Londres? Et alors, pas de problème pour communiquer via Skype, Messenger, Facebook, Whatsapp etc...

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