Problèmes avec le syndic

sabrinafa · #1 11-04-2018 08:58:48

Bonjour à tous,

J'ai acheté un appartement dans un immeuble de 6 appartements à Bruxelles au mois d'août 2017.
Avant d'acheter je me suis bien assurée que je n'aurais aucun frais supplémentaire à payer.
Effectivement ils venaient de réparer l'ascenseur et on voté pour le placement d'une clé pour les pompiers. Normalement pour cela je n'ai rien donc rien à payer puisque cela a été voté bien avant que j'arrive dans cet immeuble.

Je viens de recevoir le décompte annuel et à mon grand étonnement, ces frais sont ajoutés à mon décompte.
Pour le calcul il a divisé le montant total par 6 et ensuite il l'a multiplié par le prorata des jours passés dans l'appartement.

Il a également mis dans cette facture le paiement du nettoyage durant les mois où je n'étais pas présente et il a même ajouté les consommations lors de l'AG qui s'est passé en avril 2017 alors que je n'ai acheté qu'en août 2017.
J'estime ne pas avoir à payer ces frais.

Je lui ai envoyé un mail en lui disant que je pensais qu'il y avait des erreurs, il m'a répondu que tous était correct puisqu'il calcule le prorata pour l'année.

Pouvez-vous me dire qui a raison dans ce cas-ci svp? Et que dois-je faire?
Merci pour vos réponses.

luc · #2 11-04-2018 09:03:46

Que dit votre acte d'achat?

GT · #3 11-04-2018 09:37:03

L'occupation ou non de son lot privatif par un propriétaire n'est en principe pas en soi un critère pour délier le copropriétaire des dépenses communes pendant la période d'inoccupation.

exemples :
1. un propriétaire est hospitalisé pendant 4 mois. Il payera les charges communes de la copropriété également pour cette période (assurances, nettoyage des communs, consommation électrique des parties communes...)
2. un nouveau propriétaire n'occupe pas immédiatement le bien qu'il vient d'acquérir car il veut le transformer. Il ne s'agit pas d'un critère d'exclusion du payement des charges communes pendant la période de transformation.

Lisez votre acte authentique et expliquez votre situation à votre notaire.

Dernière modification par GT (11-04-2018 09:39:10)

sabrinafa · #4 11-04-2018 09:49:09

Merci Luc pour votre réponse, je vais lire mon acte d'achat et je vous tiens au courant.

sabrinafa · #5 11-04-2018 09:51:16

Bonjour GT,

Je suis d'accord avec ce que vous dites, mais j'ai fais l'achat de mon appartement et j'y suis rentré directement le 15 août 2017.
Toutes les dépenses communes faites à partir du 15 août sont à ma charge, mais qu'en est-il pour tous ce qui d'avant?

Je vais lire mon acte d'achat et je vais aller voir mon notaire.

Je vous remercie pour votre réponse.

jacq · #6 11-04-2018 14:14:56

ninifel a écrit :

Sabrinafa a écrit :
Je lui ai envoyé un mail en lui disant que je pensais qu'il y avait des erreurs, il m'a répondu que tous était correct puisqu'il calcule le prorata pour l'année.
Pouvez-vous me dire qui a raison dans ce cas-ci svp? Et que dois-je faire?
J'ignore sur le plan juridique si c'est le syndic et/ou la future assemblée générale et/ou l'ancien et son nouveau proprio qui sont responsables de confectionner un calcul de la répartition financière des dépenses du syndic qui donnera une équitable satisfaction à Sabrinafa.
Le notaire ne sera probablement d'aucune utilité car il répondra sans doute " Chère Madame, puis-je vous conseiller de prendre un avocat pour défendre vos intérêts".
Mais à mon avis, il appartient au nouveau propriétaire de faire sine die une contre-proposition en donnant des chiffres précis pour répartir ces dépenses de copropriété selon les règles qu'il estimerait justes et fondées entre lui et son vendeur ( droit privé).
Et envoyer cette contre-proposition chiffrée par LR au syndic .
Car je crois savoir ( mais je ne suis pas syndic) que les syndics ont l'adresse de l'ancien propriétaire notamment pour agir en intermédiaire dans ce genre de cas de figure litigieux. Qu'en pensez-vous ?

Ne payez pas plus que les mois que vous devez, payez uniquement les mois que vous avez réellement occupé et pour le surplus écrivez au syndic de s'adresser a l'ancien propriétaire.
Attendez la réponse éventuel, si elle est négative convoquez le syndic devant la justice de paix.

GT · #7 11-04-2018 14:27:27

ninifel a écrit :

J'ignore sur le plan juridique (...)

Ninifel, sur le plan juridique, le litige doit être examiné au regard de l'article 577-11, § 2, al.5, C.civil dont vous ne semblez pas connaître l'existence.

"Sans préjudice de conventions contraires entre parties concernant la contribution à la dette, le copropriétaire entrant supporte le montant des dettes mentionnées à l'alinéa 1er, 1°, 2°, 3° et 4°. Les charges ordinaires sont supportées par le copropriétaire entrant à partir du jour où il a joui effectivement des parties communes.
Toutefois, en cas de cession du droit de propriété, le cessionnaire est tenu de payer les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, si celle-ci a eu lieu entre la conclusion de la convention et la passation de l'acte authentique et s'il disposait d'une procuration pour y assister."

En cas de transmission de la propriété d'un lot est également applicable l'art.577-11, § 5, C.civil

"En cas de transmission de la propriété d'un lot :
1° le copropriétaire sortant est créancier de l'association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n'a pas joui effectivement des parties communes; le décompte est établi par le syndic;
2° sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l'association.
On entend par " fonds de roulement ", la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d'éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie.
On entend par " fonds de réserve ", la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou la pose d'une nouvelle chape de toiture."

PIM, luc

PIM · #8 11-04-2018 14:48:26

A priori les compromis de vente rédigés par les notaires prévoient ceci:

"F.4.1. Charges ordinaires et approvisionnement du fond de roulement
L'acquéreur supportera les charges ordinaires à compter du jour où il a eu la jouissance des parties communes, au prorata de la période en cours, sur base d’un décompte à établir par le syndic ou par les parties de commun accord.
F.4.2. Charges extraordinaires et provisionnement du fonds de réserve
Conformément à l’article 577-11, § 2, du Code civil, l’acquéreur supportera :
* le montant des dépenses de conservation, d'entretien, de réparation et de réfection décidées par l'assemblée générale ou le syndic avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé postérieurement à cette date ;
* les appels de fonds approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires avant la date certaine du transfert de la propriété et le coût des travaux urgents dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date ;
* les frais liés à l'acquisition de parties communes, décidés par l'assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date ;
* les dettes certaines dues par l'association des copropriétaires à la suite de litiges nés antérieurement à la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date.
Les montants sub 1° à 4° seront supportés par l'acquéreur pour autant qu’ils résultent des procès-verbaux ou documents qui lui ont été communiqués par le syndic ou le vendeur préalablement à la signature des présentes. Dans le cas contraire, ils resteront à charge du vendeur."

PIM · #9 11-04-2018 16:04:24

ninifel a écrit :

GT et PIM a écrit :
sur le plan juridique, le litige doit être examiné au regard de l'article 577-11, § 2, al.5, C.civil dont vous ne semblez pas connaître l'existence.
Oui mais en pratique qui est responsable précisemment ?
Cas 1:
le syndic approuve le décompte proposé par Sabrinafa MAIS l'ancien proprio le refuse : il y a aura un petit trou dans la caisse en " pertes et profit" comptable au bilan ?
cas 2:
L'assemblée générale dans x mois demande au syndic de rectifier le décompte de l'ACP comme proposé par Sabrinafa ...et ensuite ?
cas 3:
l'AG et le syndic ne veulent rien changer ( c'est la situation rapportée par Sabrinafa ) et vous lui dites d'assigner le syndic ?
et alors l'ancien proprio on l'oubli dans votre raisonnement ?
Ai-je bien compris votre conseil ?

Je n'ai pas lu dans les exposés de Sabrifina que "l'ancien proprio refuse".

Mon intervention - et celle de GT - rappelle simplement lès règles instituées et nous invitons Sabrifina a vérifier dans son compromis de vente et dans son acte authentique ce qui y est mentionné, de manière à pouvoir rétorquer au syndic s'il se trompe ou non.

Pour ne pas changer vos habitudes, Ninifel, vous faites tourner la roue de votre vélo...

panchito · #10 11-04-2018 21:16:17

PIM a écrit :

A priori les compromis de vente rédigés par les notaires prévoient ceci:
"F.4.1. Charges ordinaires et approvisionnement du fond de roulement
L'acquéreur supportera les charges ordinaires à compter du jour où il a eu la jouissance des parties communes, au prorata de la période en cours, sur base d’un décompte à établir par le syndic ou par les parties de commun accord.
F.4.2. Charges extraordinaires et provisionnement du fonds de réserve
Conformément à l’article 577-11, § 2, du Code civil, l’acquéreur supportera :
* le montant des dépenses de conservation, d'entretien, de réparation et de réfection décidées par l'assemblée générale ou le syndic avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé postérieurement à cette date ;
* les appels de fonds approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires avant la date certaine du transfert de la propriété et le coût des travaux urgents dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date ;
* les frais liés à l'acquisition de parties communes, décidés par l'assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date ;
* les dettes certaines dues par l'association des copropriétaires à la suite de litiges nés antérieurement à la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date.
Les montants sub 1° à 4° seront supportés par l'acquéreur pour autant qu’ils résultent des procès-verbaux ou documents qui lui ont été communiqués par le syndic ou le vendeur préalablement à la signature des présentes. Dans le cas contraire, ils resteront à charge du vendeur."

Effectivement, tout dépend de ce que vous avez négocié dans votre compromis à ce sujet. Je suppose que vous aviez pris votre propre notaire de famille (et donc pas le notaire du vendeur), de manière à pouvoir faire valoir vos intérêts propres (forcément différents de ceux du vendeur) à ce sujet.

Pouvez-vous confirmez si les clauses "standards" fournies par Mr PIM figurent telles quelles dans votre compromis? Sinon pourriez-vous reproduire les clauses spécifiques que votre notaire avait négociées avec le notaire du vendeur à ce sujet?

Yves Van Ermen · #11 12-04-2018 11:42:34

Bonjour,

La loi stipule effectivement que "Les charges ordinaires sont supportées par le copropriétaire entrant à partir du jour où il a joui effectivement des parties communes."

Cela ne veut pas dire que vous ne payez que les factures dues par la copropriété après la date d'achat.
Cela ne serait pas correct par rapport à toutes les factures liées aux contrats annuels ( assurance, chauffage, ascenseur, entretien égouts,...), ni au frais qui tombent une fois par an et qui servent au bon fonctionnement de la copropriété ( Frais d'AG, honoraire du commissaire aux comptes extérieur, de tenue de compte bancaire,...)

Dans la pratique donc, et accepté d'une manière très large par la jurisprudence, le prorata temporis est réalisé sur l'ensemble du décompte. Ce qui explique que vous payez une partie des factures reçues avant votre achat mais aussi que le vendeur paye une partie des factures reçues après votre achat.

Je pense donc, qu'au vu des éléments communiqués, votre syndic a réalisé un décompte correct.

@ninifel: si il y a erreur dans un décompte, ce qui ne semble pas être le cas ici, c'est au syndic à le corriger et à le transmettre au vendeur et à l'acquéreur.

A noter aussi que si une répartition particulière est prévue dans l'acte d'achat, le syndic ne peut l'appliquer que si une des parties (vendeur ou acquéreur) ou le notaire instrumentant lui a communiqué l'information :-)

luc, PIM

GT · #12 12-04-2018 12:44:38

Une heureuse intervention de BMCTools qui, j'espère, remet les pendules de certains à l'heure.

panchito · #13 13-04-2018 08:58:08

Ninifel a écrit :

Ou mais ..
Si le vendeur qui a a quitté l'association et peut-être parti à l'étranger depuis xx mois ne paie pas sa quote-part des charges dont il restait redevable ?

Cela c'est le job du syndic! Il doit donner tous les décomptes finaux au notaire avant l'acte authentique. C'est pour cela d'ailleurs qu'il impute des frais de mutation privatifs au lot concerné. C'est pour tout ce travail supplémentaire.

max11 · #14 13-04-2018 09:46:05

panchito a écrit :

Ninifel a écrit :
Ou mais ..
Si le vendeur qui a a quitté l'association et peut-être parti à l'étranger depuis xx mois ne paie pas sa quote-part des charges dont il restait redevable ?
Cela c'est le job du syndic! Il doit donner tous les décomptes finaux au notaire avant l'acte authentique. C'est pour cela d'ailleurs qu'il impute des frais de mutation privatifs au lot concerné. C'est pour tout ce travail supplémentaire.

Je ne vois pas comment le syndic pourrait donner un décompte final avant l'acte authentique....
Il fera le décompte après une clôture soit trimestrielle, soit annuelle suivant le régime dans lequel se trouve l'acp mais il ne fera pas une clôture spéciale en fonction d'un acte à signer (il en est d'ailleurs rarement informé à l'avance...)

Dernière modification par max11 (13-04-2018 09:46:26)

luc, ninifel

luc · #15 13-04-2018 10:03:48

ninifel a écrit :

(...)
et sur quelle base juridique on fait payer l'ancien proprio alors que son fonds de roulement lui a été remboursé ?
(....)

Le fonds de roulement ne se rembourse qu'au moment que le décompte partiel est communiquée.

Dans le cas normal la quote part dans le fonds de roulement (capital minimum plus les provisions périodiques) suffisent à payer les montants dus. Mais parcourons les autres cas possibles (la base juridique peut-être communiqué plus tard) :

1. Si le syndic n'a pas respecté les règles statutaires concernant le minimum du fonds de roulement (dans mon ACP 8/12 du des dépenses ordinaires de N-1) le dégât causé à l'ACP par ce fait est à sa charge ou de la personne qui a omis de signaler ce problème à l'AG .

2. Si le syndic n'arrive pas à le communiquer parce que la comptabilité n'est pas opposable (c’est le cas dans mon ACP), alors l'assureur du syndic couvre les dégats de l'ACP. Mais naturellement seulement si l'ACP, représenté par le syndic, a déclaré le sinistre "non-opposabilité de la comptabilité" à l'assureur de la RC du syndic. S'il ne l'a pas fait alors un CP doit lancer la procédure de remplacement du syndic.

3. Si le budget prévisionnel de l'année N a été sous-estimé et si le syndic n'a pas demandé des provisions supplémentaires, alors le syndic devient responsable si le vendeur ne paie pas soin du. En effet le syndic ne peut pas engager l'ACP pour des montants dont il n'a pas demandé/reçu les fonds.

4. La présence d'argent sans destination spécifique sur le compte du fonds de réserve ne donne pas l’autorisation pour l'utiliser à la guise du syndic. Cet argent est et reste la propriété des propriétaires. C'est eux qui décident de leur utilisation. Un paiement périodique au fonds de réserve est une provision et pas une dotation.

bada · #16 13-04-2018 19:24:52

c'est pas chinois ninifel. Il suffit de lire l'art 577 du code civil

luc

grmff · #17 14-04-2018 17:02:08

BMCTools a écrit :

Bonjour,
La loi stipule effectivement que "Les charges ordinaires sont supportées par le copropriétaire entrant à partir du jour où il a joui effectivement des parties communes."
Cela ne veut pas dire que vous ne payez que les factures dues par la copropriété après la date d'achat.
Cela ne serait pas correct par rapport à toutes les factures liées aux contrats annuels ( assurance, chauffage, ascenseur, entretien égouts,...), ni au frais qui tombent une fois par an et qui servent au bon fonctionnement de la copropriété ( Frais d'AG, honoraire du commissaire aux comptes extérieur, de tenue de compte bancaire,...)
Dans la pratique donc, et accepté d'une manière très large par la jurisprudence, le prorata temporis est réalisé sur l'ensemble du décompte. Ce qui explique que vous payez une partie des factures reçues avant votre achat mais aussi que le vendeur paye une partie des factures reçues après votre achat.
Je pense donc, qu'au vu des éléments communiqués, votre syndic a réalisé un décompte correct.
@ninifel: si il y a erreur dans un décompte, ce qui ne semble pas être le cas ici, c'est au syndic à le corriger et à le transmettre au vendeur et à l'acquéreur.
A noter aussi que si une répartition particulière est prévue dans l'acte d'achat, le syndic ne peut l'appliquer que si une des parties (vendeur ou acquéreur) ou le notaire instrumentant lui a communiqué l'information :-)

Sur les années standard, on peut être d'accord. Mais si l'ascenseur a été réparé ou que de grosse dépenses ont été faites jusqte avant l'achat, j'imagine bien que Sabrinafa ne soit pas d'accord de payer les grosses dépenses "pro rata" alors qu'elle a payé un appartement "avec un nouvel ascenseur".

En clair, actuellement, elle le paye une fois dans le prix d'achat, et une (demi-)fois dans les charges.

Je ne suis donc pas du tout d'accord avec son syndic... ni avec BMC Tools.

Du temps héroïque où je fus syndic, je faisais pareil: pro rata.

Remboursement du fond de roulement une fois le décompte final approuvé. Rappel des propriétaires en déficit après ce décompte final. Et souvent, passage en perte et profit des mauvais payeurs pour éviter les frais d'avocat à la copropriété.

Si l'acquéreur n'approuvait pas le décompte pour la même raison que Sabrifina, ce qui était rare, je faisais une correction manuelle en recalculant une répartition "à peu près juste", en expliquant que si je devais en faire une parfaite, les frais étaient à sa charge. Je n'ai jamais eu de scandale sur ce sujet.

L'idéal serait de prévoir le prélèvement des frais extraordinaires sur le fonds de réserve, et une alimentation du fonds de réserve "pro rata"... En effet, en ce cas, le pro rata peut être fait sur l'alimentation du fonds de réserve, et les gros frais se font hors répartition. Et hop, plus de soucis de répartition des gros frais...

grmff · #18 14-04-2018 17:04:01

panchito a écrit :

Ninifel a écrit :
Ou mais ..
Si le vendeur qui a a quitté l'association et peut-être parti à l'étranger depuis xx mois ne paie pas sa quote-part des charges dont il restait redevable ?
Cela c'est le job du syndic! Il doit donner tous les décomptes finaux au notaire avant l'acte authentique. C'est pour cela d'ailleurs qu'il impute des frais de mutation privatifs au lot concerné. C'est pour tout ce travail supplémentaire.

Impossible de donner les décomptes finaux au notaire le jour du passage de l'acte. Réfléchissez un peu bon sang! (avec point d'exclamation)

Si c'est le job du syndic de courir après les mauvais payeurs, c'est à l'ACP de couvrir les frais de poursuite, et d'absorber la perte. Y compris au nouveau propriétaire...

luc

luc · #19 15-04-2018 15:16:00

grmff a écrit :

(...)
L'idéal serait de prévoir le prélèvement des frais extraordinaires sur le fonds de réserve, et une alimentation du fonds de réserve "pro rata"... En effet, en ce cas, le pro rata peut être fait sur l'alimentation du fonds de réserve, et les gros frais se font hors répartition. Et hop, plus de soucis de répartition des gros frais...

Cet idéal est en fait très simple à réaliser, si on veut:

L'AG met d'office (statutairement) les travaux non-périodiques qui dépassent un montant prédéterminé (cahier des charges ou plus bas) à charge du fonds de réserve, avec un sous-compte par "projet" (= décision d'AG). Par décision explicite l'AG peut y ajouter d'autres "travaux" avec un montant plus bas.

Ces projets non-périodiques sont toujours budgétés, les décideurs ont donc provisionnés "pro rata de l'utilisation" le fonds de réserve, l'argent y est et l'acheteur ne doit rien payer. La loi future permettra à faire voter seulement ceux qui ont un intérêt (*).

Même si la provision est fixé à une date future le vendeur doit payer et l'acheteur rien.

Si le budget est dépassé, le syndic doit en parler avec l'AG à l'avance. C'est le moment pour l'acheteur de négocier avec l'AG -> dépassement prévisible mais pas budgété: à charge des décideurs initiaux (ou de celui qui est responsable).

(*) La commision parlementaire discutera cette semaine (mardi 17/4) du projet "copropriétés".

sabrinafa · #20 16-04-2018 09:58:43

Bonjour à tous,
Merci pour toutes vos réponses.

Le problème n'est toujours pas réglé car il est effectivement bien noté dans mon acte de vente que les charges se feront prorata temporis (je n'étais pas au courant car je n'ai, à vrai dire, pas trop compris tout ce que le notaire a tenté de m'expliquer lors de l'acte).

Cependant, j'ai discuté avec l'ancien proprio qui lui est d'accord pour une répartition "par date", c'est-à-dire lorsqu'il était dans l'appartement il assume toutes les charges et lorsque j'étais dans l'appartement je les assume. Pensez-vous que c'est possible de faire de cette façon?
Le syndic ne veut pas coopérer du tout et je n'ai presque aucun moyen de le joindre.

Pour répondre à vos questions, effectivement le fonds de roulement sera remboursé à l'ancien propriétaire et je devrai le rembourser également au syndic.

Par ailleurs, est-ce que quelqu'un connaîtrait un bon syndic sur Bruxelles (Côté Neder-Over-Hembeek, Laeken)?

Merci à tous.

Problèmes avec le syndic

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