acte de base différent que ce qui est déclaré à la commune

estevinc · #1 17-04-2018 09:15:13

Bonjour,
j'ai acheté un appartement en 2012 à Anderlecht à Bruxelles.
Il m'a été vendu devant notaire comme un duplex avec au 2eme 1 chambre, un bureau, une cuisine, un salon une salle à manger et sdb et au 3ème une chambre un salon une cuisine et une salle de bain.

Aujourd'hui je souhaite le vendre. J'ai un acheteur et mon agent immobilier s'est renseigné à la commune : il n'y a jamais eu de demande à l'urbanisme pour vérifier comment l'appart était déclaré à la commune (je ne connais pas le terme technique mais il paraît que le notaire à l'obligation de faire cette demande).

Bref, finalement à la commune on m'a dit que c'était un appartement une chambre avec des combles!!!!!!! Rien à voir avec le soi-disant duplex qui m'a été vendu.

Quelqu'un à déjà connu cette situation? J'ai peur qu'on me dise tant pis pour vous Madame, vous vous êtes fait arnaquer!
Déjà que je vend l'appart car mon locataire (insolvable) l'a détruit en espérant le rendre insalubre pour obtenir un logement social.... il ne manquerait plus que l'appart perde la moitié de sa valeur à cause de l'erreur du notaire ou de la commune.

Merci pour vos avis.

Himura · #2 17-04-2018 09:24:06

Il me semble que le notaire a l'obligation de faire la demande et que la commune doit lui répondre sous (15 ? 30 ?) jours.
Cependant, les communes ne respectant jamais que les lois qui les intéressent, elles ne répondent pas souvent dans le délai prescrit.

Si votre notaire était dans ce cas de figure, il a du avancer sans cette information - et normalement attirer votre attention sur ce manque de document lors des actes.

Demandez-lui ce qu'il en est, et vous serez fixée.

Il y a cependant peu de chance pour que ça modifie en quoique ce soit la position de la commune. Au mieux, vous aurez la possibilité de vous retourner contre l'ancien vendeur et son agence.
Mais je n'imagine pas que ça change fortement la valeur de votre bien à la vente tout de même. Il est ce qu'il est.

estevinc · #3 17-04-2018 09:32:27

Le notaire fait la demande maintenant. Il ne l'avait pas fait avant. La demande n'a jamais été faite depuis que l'appartement existe, visiblement.
Mais je suis assez angoissée avec cette histoire donc je viens découvrir vos expériences ici.

Pour la valeur du bien... bah quand même... Un appartement une chambre et des combles ne vaut pas la même chose qu'un appartement 2 chambre et un bureau, 2 séjours.... Là ça veut dire que je perds une pièce chambre, une séjour, une cuisine et une salle de bain! Moi je ne l'aurais pas acheté le même prix! De plus il est loué comme tel et pas comme appartement une chambre. Donc suis carrément dans l'illégalité sans même le savoir.

estevinc · #4 17-04-2018 09:33:47

Ah et il n'y avait pas d'agence quand j'ai acheté... Je pourrai donc uniquement me retourner contre l'ancien vendeur? Le notaire n'est pas en cause? C'est pas son boulot de vérifier que tout est en ordre à tous les niveaux?

PIM · #5 17-04-2018 10:15:55

Pas d'affolement !
La situation que vous rencontrez est assez fréquente.

Aujourd'hui (ce n'était pas encore le cas en 2012), il faut produire ce que l'on appelle les "renseignements urbanistiques" assez complets. C'est la responsabilité du vendeur (et pas celle de son notaire) d'en disposer. Même si en pratique c'est le notaire qui en fait la demande auprès du service d'urbanisme communal concerné.

La rénovation d'un "appartement une chambre avec des combles" en un duplex équipé se pratiquait souvent - et sans permis - car on considérait que c'était un simple aménagement intérieur. La question est donc de savoir si un permis était requis ou non.

Vérifiez dans votre acte d'achat si votre vendeur y déclare avoir effectué tous les travaux avec les permis requis...
Et aussi, comment les lieux vendus y sont décrits.

Et, en ce qui concerne l'acte de base, il a probablement été signé avant la rénovation.

estevinc · #6 17-04-2018 10:28:54

Merci.
L'acte ne parle pas du tout de permis ou de rénovation.
J'ai simplement acheté un duplex décrit comme suit : en bas : une chambre un bureau une cuisine une salle à manger, un salon et une salle de bain. A l'étage : une chambre, un salon, une salle de bain et une cuisine.

Rien ne m'indique qu'il y a des permis à obtenir ou des travaux à faire pour être dans les normes...

rexou · #7 17-04-2018 11:07:01

estevinc a écrit :

Merci.
L'acte ne parle pas du tout de permis ou de rénovation.
J'ai simplement acheté un duplex décrit comme suit : en bas : une chambre un bureau une cuisine une salle à manger, un salon et une salle de bain. A l'étage : une chambre, un salon, une salle de bain et une cuisine.
Rien ne m'indique qu'il y a des permis à obtenir ou des travaux à faire pour être dans les normes...

Attention : si vous renseignez la modification de l'affectation des lieux (à savoir des combles qui sont aménagés en locaux habitables) le revenu cadastral sera inévitablement revu à la hausse.

Dans l'intérêt de votre acheteur comme dans le vôtre, réfléchissez à la meilleure marche à suivre avant de titiller la machine administrative... et fiscale

YAKA · #8 19-04-2018 06:49:47

Effectivement la situation est "anormale", même si relativement fréquente.
En cas de changement d'affectation de bâtiment (une maison unifamiliale en immeuble 2 appartement par ex) il faut (il fallait) un permis et ceci même si on ne change pas les volumes ou la structure du bâtiment.
Il reste à savoir si cette situation est régularisable (je dirais que dans ce cas OUI).
Evidemment le cadastre devait être informé aussi.
Reste à voir l'acte initial pour savoir à qui incombe la faute.
BAV

luc · #9 19-04-2018 07:19:58

YAKA a écrit :

Effectivement la situation est "anormale", même si relativement fréquente.
En cas de changement d'affectation de bâtiment (une maison unifamiliale en immeuble 2 appartement par ex) il faut (il fallait) un permis et ceci même si on ne change pas les volumes ou la structure du bâtiment.
Il reste à savoir si cette situation est régularisable (je dirais que dans ce cas OUI).
Evidemment le cadastre devait être informé aussi.
Reste à voir l'acte initial pour savoir à qui incombe la faute.
BAV

Régularisable ? Selon mon expérience pratique:
- Si l'ensemble est une seule unité, oui.
- Si deux unités, non.
- Si ensemble est un duplex, probablement non, sauf si autorisé comme un compartiment.

Le principe urbanistique est (simplifié) qu'une unité est un compartiment et ne peut pas propager le feu dans d'autres compartiments avant l'arrivée des pompiers (donc endéans les 30/60 minutes).
Donc un feu de cuisine ne peut pas propager le feu chez ses voisins.

En pratique cela veut dire que l'isolation entre deux niveaux doit résister au feu pendant au moins 60 minutes je crois. Ce qui n'est pas requis en cas d’une maison individuelle à niveaux.

Mon immeuble de 1+8+1+2 niveaux est encore debout grâce à ce principe et a su ainsi physiquement et automatiquement limiter depuis 1975 les dégats d'une explosion et d'un feu de cuisine assez grave.

grmff · #10 19-04-2018 21:30:10

luc a écrit :

Le principe urbanistique est (simplifié) qu'une unité est un compartiment et ne peut pas propager le feu dans d'autres compartiments avant l'arrivée des pompiers (donc endéans les 30/60 minutes).
Donc un feu de cuisine ne peut pas propager le feu chez ses voisins.
En pratique cela veut dire que l'isolation entre deux niveaux doit résister au feu pendant au moins 60 minutes je crois. Ce qui n'est pas requis en cas d’une maison individuelle à niveaux.

Ce que vous mentionnez dépend essentiellement du règlement communal. Donc, d'une commune à l'autre, c'est différent.

Par exemple, pour Charleroi, ce principe de compartimentation est obligatoire pour les immeubles de plus de 4 unités.
D'autre part, en cas de contrôle quelle qu'en soit la raison, le pompier préventionniste demandera effectivement en général un compartimentage RF 1h pour les cloison et RF 1/2h pour les portes.

luc

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