Répartition honoraires syndic entre copropriétaires

romon · #1 23-04-2018 05:29:55

Bonjour,

Les tarifs des syndics sont parfois exprimés en Euros par appartement et mois (par exemple 25€/mois.appartement). On aurait donc pour un immeuble de 16 appartements des honoraires annuels de 16x12x25 = 4800€.

Lors du calcul annuel de la répartition des charges, est-ce que cela signifie que les charges seront identiques par appartement indépendemment des millièmes ou y aura-t-il une ventilation proportionnelle aux millièmes?

Je vous remercie d'avance pour vos réponses.

ninifel

luc · #2 23-04-2018 05:59:04

Certains statuts prévoient une repartition par lot, d'autres pro rata du montant global.

En 2002 le JP a, en appliquant les statuts de mon ACP, décidé que les honoraires sont repartit selon le tarif par lot et pas pro rata.

Concret: les statuts de mon ACP prévoient un honoraire par lot, n'importe le nombre des quotités. Donc dans votre cas 12x25 sera mis à charge de chaque CP si on applique les statuts de mon ACP, cela n'importe le nombre de chambres, ... .

ninifel

panchito · #3 23-04-2018 06:10:43

La répartition par lot est illégale!

GT · #4 23-04-2018 06:25:51

L'article 577-4, § 1, , al.3, 2°, C. civil prévoit notamment que le règlement de copropriété doit comprendre le mode de calcul de la répartition des charges.
Les honoraires du syndic sont des charges.

Il convient d'appliquer le règlement de copropriété. Le syndic n'a pas la choix.

Est-il prévu que chaque copropriétaire contribuera aux charges (dont celle des honoraires du syndic) à concurrence des quote-parts qu'il détient dans les parties communes ?

Ces quote-parts peuvent être modifiées avec l'accord des 4/5 des voix des copropriétaires présents ou représentés lors de l'AG.

Dans leurs offres de services, les syndics calculent le montant global de leurs honoraires en fonction du nombre de lots. Ce qui ne signifient pas que les honoraires seront calculés d'après ce critère.

Dernière modification par GT (25-04-2018 16:43:06)

luc

grmff · #5 23-04-2018 08:58:46

panchito a écrit :

La répartition par lot est illégale!

Pas du tout. Pas mal d'actes de base le prévoient.
Le code civil le prévoit aussi quand il parle de critère d'utilité.

grmff · #6 23-04-2018 09:04:26

ninifel a écrit :

Rexou a écrit :
La répartition par lot est illégale!
@Rexou Il me parait préférable de ne pas tromper les citoyens concernés en leur disant cela d'un ton préremptoire alors que vous savez (blablabla...)
A ce sujet s'il existe un autre Luc résistant comme Ambiorix qu'il se fasse connaitre par MP, cela nous intéresserait bien ( art 1 Prot 1 CEDH).

Ninifel, interpeler la mau aise personne de manière régulière comme vous le faites est considéré comme du trollage.

Un simple implication d'un intervenant qui n'a rien a voir ( Luc en l'occurence) vous vaudrait le banissement définitif dans bien des forum...

Idem pour des propos insultants avec une comparaison oiseuse.

Est-ce un avertissement? Farpaitement...

PIM · #7 23-04-2018 09:14:16

ninifel a écrit :

Rexou a écrit :
La répartition par lot est illégale!
@Rexou Il me parait préférable de ne pas tromper les citoyens concernés en leur disant cela d'un ton préremptoire alors que vous savez parfaitement vu vos messages sur ce forum que cette l'illégalité est toute relative en Belgique en copropriété :

@ninifel: rexou n'est pas (encore) intervenu dans ce fil de discussion.... Votre citation est à attribuer à Panchito

panchito · #8 23-04-2018 09:19:40

Grmff! a écrit :

Pas du tout. Pas mal d'actes de base le prévoient.
Le code civil le prévoit aussi quand il parle de critère d'utilité.

Pourriez-vous donner votre source?

Dans une copropriété où j'ai un bien , il y a une emm. de service: elle a le plus petit lot, mais comme elle ne sait pas payer ses charges, elle passe toute sa vie avec son pro-deo à intenter des procès à l'ACP et à emm. le Syndic.

Du coup, le syndic a fait mettre un point à l'odj d'une AG pour répartir ses honoraires par lot qui fut voté: un tout grand duplex (plus de 140m²) ne paie donc pas plus que l'emm. avec son minuscule lot.

L'emm. a lancé une procédure à ce sujet et l'a gagnée!

Il n'y avait rien à ce sujet dans notre acte de base.

D'après le juge cette répartition apr lot est illégale.

Au fond peut-on vraiment avoir un pro-deo et lancer plus d'une dizaine de procédures sans dépenser le moindre cent quand on est propriétaire à Woluwe-Saint-Pierre?

GT · #9 23-04-2018 09:54:03

Tout copropriétaire peut demander au juge de rectifier le mode de répartition des charges si celui-ci cause un préjudice propre (art.577-9, § 6, 2°, C. civil).

Le code civil ne prévoit pas de régime particulier selon la localisation des associations de copropriétaires ou en fonction du fait que le copropriétaire se trouve ou non dans le système du pro deo.

grmff · #10 23-04-2018 11:42:55

Source: le code civil:

Les charges de cette copropriété, notamment les frais d'entretien, de réparation et de réfection, doivent être réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties décident de les répartir en proportion de l'utilité pour chaque bien privatif, des biens et services communs donnant lieu à ces charges. Les parties peuvent également combiner les critères de valeur et d'utilité.
Les dispositions du présent paragraphe sont impératives

Yves Van Ermen · #11 23-04-2018 13:32:27

romon a écrit :

Bonjour,
Les tarifs des syndics sont parfois exprimés en Euros par appartement et mois (par exemple 25€/mois.appartement). On aurait donc pour un immeuble de 16 appartements des honoraires annuels de 16x12x25 = 4800€.
Lors du calcul annuel de la répartition des charges, est-ce que cela signifie que les charges seront identiques par appartement indépendemment des millièmes ou y aura-t-il une ventilation proportionnelle aux millièmes?
Je vous remercie d'avance pour vos réponses.

Bonjour Romon,

Le calcul par le syndic de ses honoraires par lots/mois est le moyen le plus utilisé et le plus pratique pour lui afin de remettre prix à une copropriété. C'est tout. Cela n'implique pas que ses honoraires seront répartis de cette manière, ce qui est d’ailleurs rarement le cas.

Car comme expliqué par les pimonautes, les honoraires du syndic sont une charge commune. Ils seront donc répartis sur base des quotités prévues dans le statuts de la copropriété pour ce faire.

PIM, GT, MarcoBrux

GT · #12 23-04-2018 14:00:49

grmff a écrit :

Source: le code civil:
Les charges de cette copropriété, notamment les frais d'entretien, de réparation et de réfection, doivent être réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties décident de les répartir en proportion de l'utilité pour chaque bien privatif, des biens et services communs donnant lieu à ces charges. Les parties peuvent également combiner les critères de valeur et d'utilité.
Les dispositions du présent paragraphe sont impératives

Code civil : quel article ?

art. 577-2§ 9, C. civil
"Néanmoins, les biens immobiliers indivis qui sont affectés à l'usage commun de deux ou plusieurs héritages distincts appartenant à des propriétaires différents ne sont point sujets à partage.
La quote-part dans les biens immobiliers indivis ne peut être aliénée, grevée de droits réels ou saisie qu'avec l'héritage dont elle est inséparable.
Les charges de cette copropriété, notamment les frais d'entretien, de réparation et de réfection, doivent être réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties décident de les répartir en proportion de l'utilité pour chaque bien privatif, des biens et services communs donnant lieu à ces charges. Les parties peuvent également combiner les critères de valeur et d'utilité.
Les dispositions du présent paragraphe sont impératives."

Le critère de la valeur respective des lots est un critère légal, le critère de l'utilité est une critère supplétif et conventionnel .

Dernière modification par GT (23-04-2018 14:02:11)

grmff · #13 23-04-2018 17:11:11

C'est bien quand on fait les questions et les réponses... big_smile

(J'avoue que je maitrise mal le copier coller dans les formum à partir de mon stupidphone...)

Dupuis · #14 23-04-2018 17:14:03

J’ai 4 appartements (Bruxelles, Brabant flamand, la côte belge ) et chacun paye la même somme pour les frais de syndic .
Je pense qu’il est normal de payer la même somme par lot car le travail du syndic est le même quelle que soit la surface de l’appartement.

luc, rexou, ninifel

GT · #15 23-04-2018 18:11:26

(

grmff a écrit :

C'est bien quand on fait les questions et les réponses... :
(J'avoue que je maitrise mal le copier coller dans les formum à partir de mon stupidphone...)

Réponse que j'ai dû chercher cry après avoir lu et relu, en vain, les articles 577-3 à 577-14, C. Civil.

Dernière modification par GT (23-04-2018 18:13:28)

PIM · #16 24-04-2018 07:56:24

@ninifel: il est techniquement tout à fait possible de citer sans mentionner le pseudo de l'auteur cité.
La preuve ? Vous avez complété le champ concerné en vous trompant d'auteur.

Pour le surplus, il est assez croquignolet de vous plaindre (systématiquement) de prises de bec "ad hominem" alors que vous alimentez vous-même régulièrement ce travers.

grmff

rexou · #17 24-04-2018 11:19:30

ninifel a écrit :

...Créons une règle nouvelle dans laquelle l'important c'est le sujet et pas l'auteur, pourquoi pas ?

Ben voilà... Une règle nouvelle (encore!)... voilà la solution ^^

Pour en revenir sur le fond de la question de base, mon opinion (si je peux l'exprimer) est que l'ag décide du mode de répartition des frais de syndic, en modifiant au besoin ce que prévoit l'acte de base. Perso, la répartition par lot a tout son sens, le travail fourni étant identique quelle que soit la superficie du lot.

panchito · #18 24-04-2018 11:24:24

Et parfois (cas vécu), c'est le plus petit lot qui sans cesse harcèle le syndic pour un rien (en fait parce que le CP ne sait pas payer ses charges) alors que les CP possédant les lots 4 fois plus grands (duplex) ne dérangent jamais le syndic et paient leurs charges avec le sourire.

grmff · #19 24-04-2018 11:40:23

ninifel a écrit :

@GRMFF je réponds à votre message #10 hier à 10:04:26 :

1. l'erreur sur le nom de l'auteur de la citation : c'est une étourderie de ma part.
je vous ai lu et j'ai corrigé aussi mon étourderie complètement involontaire sur le nom de l'intervenant.
2. Mais c'est une habitude N°1 du Forum de préciser qui a dit quoi pour "justifier" une intervention. Or, S'il y a moyen de s'abstenir de citer l'auteur de l'intervention qui suscite réaction alors faisons cela : Créons une règle nouvelle dans laquelle l'important c'est le sujet et pas l'auteur, pourquoi pas ?
Je vous demande donc d'effacer le contenu de votre message de 10:04:26 qui m'a désigné publiquement pour cible en mode "flaming"
Pour la postérité nos messages de "gestion" n'apporteront rien d'utile aux lecteurs sur le fond du sujet de discussion.
Il n'est donc pas utile de conserver le "trollage" GRMFF
Je vous en remercie déja d'avance

Bonjour Ninifel,
1. Je trouve bizarre votre soi-disant étourderie, étant donné qu'en cliquant sur "citer", le site fait tout ce qu'il faut pour qu'il n'y ait pas d'erreur.
2. Le sujet est certes le plus important. Mais savoir à qui on répond peut être fort utile.
3. Veuillez ne pas écorcher mon pseudo. grmf, Grmf!, Grmff, et autres variantes, que j'utilise moi-même ne me choquent pas. Mais, tout pseudo qu'il soit, j'estime qu'il me représente. L'écorcher n'est pas respectueux. L'écrire en majuscule, c'est comme le crier, et c'est très heurtant. C'est encore plus heurtant quand c'est en réponse à un appel au respect des intervenants.
4. Que ce soit bien clair: Mon message n'était pas en mode "flaming", mais en mode "avertissement de la part d'un des 2 modérateurs de ce forum"
5. Inutile de dire que je n'apprécie pas non plus que vous qualifiez mon message argumenté de "trollage"
6. Je ne vois pas l'utilité de supprimer mon message. Par contre, pour la postérité, il rappelle clairement que certains comportements sont heurtants et susceptibles de sanctions.

A bon entendeur.

PIM

grmff · #20 24-04-2018 12:00:24

Merci Pim "d'aimer" mon message précédent.
Bravo Ninifel pour votre courage-fuyons, en effaçant votre message, il me confirme qu'il est bien nécessaire de citer certaines qui ont une certaine tendance à tordre la réalité.

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