Louer ma maison... avec ou sans agence ?

Bronzato

Pimonaute assidu

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Louer ma maison... avec ou sans agence ?

Bonjour,

Je mets ma maison en location très prochainement et je me posais la question des avantages et inconvénients de faire appel (ou pas) à une agence pour dénicher des candidats locataires. J'aurais aimé vos avis pour me corriger si je me trompe.

Avantages de faire appel à une agence :

- Une estimation du montant du loyer par l'agence
- Le sérieux qu'une agence peut apporter (comparé à louer par soi-même)
- Les visites du bien sont effectuées par l'agence (pratique si on a quitté la région et gain de temps)
- Le côté intransigeant d'une agence lorsqu'il s'agira de faire respecter le contrat de bail (si le locataire s'en va prématurément par exemple)
- Le bail est rédigé par l'agence (avec toutes les clauses particulières au bien loué)
- Les locataires se permettent moins de choses (ex: en cas de loyers impayés) quand il y a une agence
- L'agence gère en plus:
    - l'état des lieux
    - La constitution de la garantie locative
    - L'établissement d'un ordre permanent pour le paiement du loyer
    - La vérification de la souscription d'un contrat d'assurance du locataire
    - L'enregistrement du bail et de l'état des lieux

Inconvénients de faire appel à une agence :

- Le 1er mois de loyer revient à l'agence

Les question que je me pose encore :

- Une fois le locataire en place, est-ce que l'agence reste à notre service ? Par exemple, si le locataire ne paie pas son loyer ? Si le locataire demande au propriétaire de payer des frais de réparation "discutables" ? Est-ce que les frais d'agence sont déductibles des impôts ? Peut-on exiger du locataire d'avoir un organisme cautionneur ? (qui se chargera de payer les loyers impayés si le cas se présentait)

Merci pour vos éclaircissements.

rexou

Pimonaute non modérable

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Re : Louer ma maison... avec ou sans agence ?

Tout d'abord, au cas où ce détail vous aurait échappé, vous êtes ici sur le site d'une agence immobilière.   

Si vous faites appel à une agence pour dénicher un locataire, elle dénichera un locataire. Elle fera visiter le bien et rédigera le bail après avoir vérifié que ce locataire répond aux critères de solvabilité souhaités et qu'il n'existe pas d'incompatibilité à la location (par exemple, une famille nombreuse sera inadéquate dans un studio).  Elle s'occupera de la garantie locative, de l'état des lieux (payant)...

Par contre, la gestion des loyers et de tout autre souci locatif en cours ou après le bail, ce sera exclusivement votre problème.  La rémunération de l'agence (un mois de loyer plus TVA) inclut la publicité, les visites, jusqu'à la conclusion du bail. Sa mission s'arrête là. Et c'est à ce moment que vous rémunérez ses services.

Si vous souhaitez que l'agence assure aussi la gestion locative, c'est un autre service. Il me semble que le prix à payer est de 10% des loyers en général. Toutes les agences ne proposent pas ce service.

Les frais d'agence ne sont à ma connaissance pas déductibles des impôts, sauf si vous êtes en société et déclarez les revenus et frais réels.

Votre "organisme cautionneur" qui paie les loyers en lieu et place de votre locataire défaillant, c'est un fantasme. Vous pouvez bien sur tout demander. Mais de deux choses l'une : soit votre locataire offre absolument toutes les garanties de solvabilité et cette caution est inutile, soit ce n'est pas le cas et aucun organisme (sauf le cpas... et encore!) ne cautionnera quoi que ce soit.

Finalement, vous avez relevé une (un peu trop) longue liste d'avantages... et un seul et unique inconvénient : il faut payer.

panchito

Pimonaute non modérable

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Re : Louer ma maison... avec ou sans agence ?

Vous confondez 2 missions totalement différentes:
1/ L'agence vous trouve un locataire, et vite fait bien fait, empoche le mois de loyer + TVA dès le 1er venu qui est solvable.
2/ La gestion locative où pendant tout la durée du bail, elle vous prend 10% de votre loyer pour s'occuper de tout.

Maintenant faites le tour de ce site, qui bien qu'il soit celui d'une agence immobilière de prestige à Uccle, regorge d'exemples diamétralement opposés où des bailleurs viennent se plaindre amèrement des agences à qui ils confient leur bien tant pour trouver un locataire, que pour la gestion locative.

Si vous êtes vraiment débutant dans votre métier de bailleur, pourquoi pas. Mais c'est tout de même très cher...

Et souvent le département location est rempli de stagiaires débutants. Les gens confirmés s'occupent de la vente.

A part PIM, très dur de trouver une agence sérieuse...

Dernière modification par panchito (29-06-2018 18:32:11)

Bronzato

Pimonaute assidu

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Re : Louer ma maison... avec ou sans agence ?

Oula ! Merci de m'avoir remis les idées en place. Il faut dire que j'ai eu une mauvaise expérience dans le location d'un appartement il y a une dizaine d'années. En effet, le locataire s'est avéré être un vrai escroc : en plus de ne pas payer son loyer, il avait souscrit à une multitude de crédits "rapides" type Cofidis, etc... Quand il a commencé à recevoir des lettres de huissiers, il s'est volatilisé avec les clés de la porte (blindée) de l'appartement. Cette mauvaise expérience m'avait un peu refroidi.

Sinon, concernant une assurance contre les loyers impayés, vous allez surement me dire que cela n'en vaut pas la peine ? J'ai lu ceci : Assurance loyers impayés

Parce que j'ai trouvé un "Pack Bailleur". Voir ici : Pack Bailleur

Sinon, il y a aussi une "assurance défense en justice/protection juridique", c'est quand même bien utile ?

Merci.

panchito

Pimonaute non modérable

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Re : Louer ma maison... avec ou sans agence ?

Toujours, toujours, garder un double des clés!

Les assurances de type loyers garantis sont très chères et ils n'acceptent que de couvrir des profils qui sont tellement solvables qu'ils pourraient devenir propriétaires du jour au lendemain.

Très peu pour moi....

Mais choisir son locataire, malgré toutes les précautions que vous prendrez, s'apparente souvent à un billet de loto...Vous n'êtes jamais sur de rien, même avec un inspecteur de police avec plus de 30 ans d'ancienneté qui roule en Mercedes et qui gagne plus de 3.000€ net/mois....

Mieux vaut tout suivre vous-même d'hyper-près et d'aller en justice dès qu'il y a un mois et 1 jour de retard, soit une dette de 2 mois, puisque votre garantie rikiki, ne couvre que 2 mois de loyer.