Fiscalité: achat 2017 Bruxelles - abattement + location les 2 premières années

Newb · #1 03-07-2018 12:03:03

Bonjour,

J'ai acheté un bien à Bruxelles en début d'année 2017.
Il s'agissait de mon premier achat immobilier, j'ai donc pu bénéficier de l'abattement renforcé de la (dernière) réforme: 21,875 EUR.
La loi prévoit que je doive m'inscrire endéans les deux ans dans le bien, et j'en ai donc profité pour louer le bien l'année dernière et une partie de cette année (je vais emménager cet automne).

Je m'interroge sur la fiscalité des exercices 2018 et 2019 (revenus 2017 et 2018):

- j'ai bien compris que je devais cette année déclarer le revenu cadastral afin de payer les revenus locatifs de la location de 2017. Mais, première question, devrais-je aussi faire cette déclaration l'année prochaine, ayant loué le bien une partie de l'année mais aussi résidé dans mon habitation propre et unique cette même année ?

- également, n'existe-t-il pas un avantage fiscal sur le paiement de mon crédit hypothécaire (capital, intérêt, et assurance solde restant dû)? Je ne parle pas du bonus logement (dont je ne pourrais jamais bénéficier), en l’occurrence il me semblait qu'il existe une déduction fiscale lorsqu'on est propriétaire non résident d'un bien unique sur lequel on rembourse un crédit. Même question pour l'exercice 2019: aurais-je un bénéfice en tant que propriétaire, cette fois-ci résident (en partie) en son habitation propre et unique qui rembourse un crédit ?

- enfin, est-ce que j'oublie quelque chose que je dois déclarer ?

Je profite de ce poste pour vous remercier de vos aides précieuses passée et future. Si je n'avais jamais posté, je hante ce forum depuis quelques années, et vous avez participé à ce que je saute le pas l'année dernière lors de mon achat.
Merci.

Dernière modification par Newb (03-07-2018 12:03:48)

Newb · #2 12-07-2018 15:42:02

J'ai vu que ce poste avait été fréquenté, malheureusement personne n'a voulu (ou osé?) prodigué quelques pistes et conseils. Ce n'était pas assez pour me décourager et après beaucoup de recherches, de maux de crâne, et en finissant par expliquer à mon comptable ce qu'il fallait faire, je me permet de m'auto-répondre en indiquant ici les réponses à certaines de mes questions (celles concernant la déclaration de cette année, les subtilités pour l'année prochaine on verra, je ressusciterai peut-être le poste) des fois qu'en ce dernier jour de déclaration cela puisse aider quelqu'un.

- Intérêts déductibles des revenus de bien immobilier:
remplir en IX.II.B.3.b (code 1146) les intérêts indiquées sur la fiche 281.61, diminués des intérêts des mois ou la location n'avait pas encore commencé.
Ce qui annule tout ou partie des montants des revenus locatif (code 1106). S'il y a un excédent, on reste à zéro, car c'est une déduction d’impôt, pas une réduction. Pour un emprunt à Bruxelles d'un logement dans un quartier avec un RC relativement élevé, ce n'était pas rien...

- épargne à long terme
remplir en IX.II.B.4.b.1. (code 1358), le capital amorti indiqué sur la fiche 281.61. Il faut en fait faire un petit calcul, car seul le capital de la première tranche de l'emprunt est déclarable et ce montant change selon les années. Le calcul est: le capital de la fiche x la première tranche de l'année de l'emprunt / le montant total de l'emprunt.
Au final, le montant est de surcroît plafonné et seulement 30% de ce plafond est calculé au titre de la réduction (environ 650 EUR pour les emprunts de 2017 atteignant le plafond)

Au final, je suis passé de "vous devez" à "vous doit", et ça améliore sensiblement mon rendement. Je suis content de ne pas avoir écouté mon comptable...

A noter enfin que:
- Les personnes dans mon cas n'ont pas le droit à l'épargne-logement fédéral.
- Je déconseille également d'inclure le montant de la prime assurance décès (en IX.II.B.5 je crois), car elle ne fait que se rajouter à l'épargne long terme qui est de toutes les façons plafonnée. Le déclarer, même une fois, revient de plus offrir l'imposition (de 30% je crois) sur le montant de la prime en cas de décès (sympa pour les ayants droits...) alors que le bénéfice (même si le plafond n'est pas atteint) restera de l'ordre de centaines d'Euros. Le jeu en vaut peut-être la chandelle pour des emprunts très faible et encore...

A l'année prochaine pour une déclaration entre partie A et partie B de ce fameux cadre IX ?

GT · #3 13-07-2018 08:13:44

Newb a écrit :

Au final, je suis passé de "vous devez" à "vous doit", et ça améliore sensiblement mon rendement. Je suis content de ne pas avoir écouté mon comptable...
(...)
A l'année prochaine pour une déclaration entre partie A et partie B de ce fameux cadre IX ?

Et, peut-être même avant que vous ne remplissiez la déclaration pour l'ex. d'imp. 2019 (revenus 2018) si l'administration fiscale devait ne pas être d'accord avec la manière dont vous avez complété votre déclaration pour l'ex. d'imp. 2018.

Vous vous êtes informés auprès du SPF Finances ?

https://finances.belgium.be/fr/Contact/contact_center

Newb · #4 13-07-2018 09:33:27

La réponse à votre question est non.

La réponse à votre tentative de commotion sous-jacente est non, je ne me suis pas trompé, car ayant épluché de nombreux documents, et les ayant appliqués scrupuleusement et à la lettre, je suis certains de ma déclaration. Je vous laisse vous informer à votre tour sur la déclaration en RBC des fois que vous vouliez faire un commentaire construit qui cherche à promouvoir la discussion ... allez, je ne suis pas bégueule, tenez, voilà même un bâton pour essayer de me taper dessus: https://finances.belgium.be/sites/defau … l-2018.pdf

GT · #5 13-07-2018 09:58:13

Newb a écrit :

La réponse à votre question est non.
La réponse à votre tentative de commotion sous-jacente est non, je ne me suis pas trompé, car ayant épluché de nombreux documents, et les ayant appliqués scrupuleusement et à la lettre, je suis certains de ma déclaration. Je vous laisse vous informer à votre tour sur la déclaration en RBC des fois que vous vouliez faire un commentaire construit qui cherche à promouvoir la discussion ... allez, je ne suis pas bégueule, tenez, voilà même un bâton pour essayer de me taper dessus: https://finances.belgium.be/sites/defau … l-2018.pdf

J'espère que vous ne vous soyez pas trompé et que vos certitudes soient fondées.

Accessoirement, c'est quoi "la déclaration en RBC" ?

Newb · #6 13-07-2018 10:08:31

GT a écrit :

Newb a écrit :
La réponse à votre question est non.
La réponse à votre tentative de commotion sous-jacente est non, je ne me suis pas trompé, car ayant épluché de nombreux documents, et les ayant appliqués scrupuleusement et à la lettre, je suis certains de ma déclaration. Je vous laisse vous informer à votre tour sur la déclaration en RBC des fois que vous vouliez faire un commentaire construit qui cherche à promouvoir la discussion ... allez, je ne suis pas bégueule, tenez, voilà même un bâton pour essayer de me taper dessus: https://finances.belgium.be/sites/defau … l-2018.pdf
J'espère que vous ne vous soyez pas trompé et que vos certitudes soient fondées.
Accessoirement, c'est quoi "la déclaration en RBC" ?

La déclaration à l'IPP en ce qui concerne la Région de Bruxelles-Capitale, cad le sujet de ce poste, et dont vous avez l'explication de la Partie 1 faite par l'administration fiscale en lien: je ne les ai pas appelé mais ça ne veut pas dire que je n'ai pas regardé leurs instructions wink

Dernière modification par Newb (13-07-2018 10:10:13)

rexou · #7 13-07-2018 15:00:38

Très vite, une réponse sur un point précis : vous n'êtes propriétaire que d'un seul bien. Ce bien a été loué et vous étiez (forcément) domicilié ailleurs. Vous ne devez RIEN déclarer au niveau de vos revenus locatifs. Vous bénéficiez d'un abattement pour habitation propre sur ce bien.

Vous ne devez rien indiquer au code 1106 de votre déclaration.

Newb · #8 16-07-2018 15:30:10

rexou a écrit :

Très vite, une réponse sur un point précis : vous n'êtes propriétaire que d'un seul bien. Ce bien a été loué et vous étiez (forcément) domicilié ailleurs. Vous ne devez RIEN déclarer au niveau de vos revenus locatifs. Vous bénéficiez d'un abattement pour habitation propre sur ce bien.
Vous ne devez rien indiquer au code 1106 de votre déclaration.

Bonjour Rexou,

D'après moi, il ne s'agissait pas de mon habitation propre car d'après la fiche explicative du ministère:
Par « habitation propre », il faut entendre l'habitation que vous occupez personnellement en tant que propriétaire, possesseur, emphytéote, superficiaire ou usufruitier, ou que vous n'occupez pas personnellement pour un des motifs suivants :
- raisons professionnelles ;
- raisons sociales ;
- entraves légales ou contractuelles qui vous mettent dans l'impossibilité d'occuper vous-même
l'habitation ;
- état d'avancement des travaux de construction ou de rénovation qui ne vous permettent
pas d'occuper personnellement l'habitation.

Premièrement: je n'ai pas occupé personnellement le bien l'année dernière.
Deuxièmement: les motifs énumérés ne me concernent pas. En l'occurence, je ne considère pas que ma décision de louer le bien constitue une "entrave légale ou contractuelle". Ces termes s'appliquent à des situations très particulières dans laquelle on est en quelque sorte forcé malgré l'intention claire d'habiter dans le bien (cf. entrave). Le site de l'administration utilise un exemple, vous le conviendrez, fort spécifique: "un locataire, dont le bail est résilié mais n’est pas encore arrivé à terme, y habite encore". On voit bien qu'ici l'exemple n'est pas simplement: un locataire / vous louez le bien. Il a bien volonté d'habiter dans le bien, mais on ne peut pas le faire sans enfreindre la loi (6 mois de préavis). https://finances.belgium.be/fr/particul … inition#q2
On peut aussi le prouver par un argument a contrario: dire le contraire aurait permis sous l'ancien régime d'acheter un bien puis de simplement le louer pendant 20 ans tout en bénéficiant du "bonus logement" pour habitation propre et unique, ce qui semble contraire à la volonté d'accès à la propriété de ce bonus.
Dans mon cas, ayant souhaité louer l'année passé, il s'agissait donc bien d'une épargne à long terme qui m'était applicable (ce qui là aussi en terme d'esprit de la loi à plus de sens).

rexou · #9 16-07-2018 15:58:20

Newb a écrit :

rexou a écrit :
Très vite, une réponse sur un point précis : vous n'êtes propriétaire que d'un seul bien. Ce bien a été loué et vous étiez (forcément) domicilié ailleurs. Vous ne devez RIEN déclarer au niveau de vos revenus locatifs. Vous bénéficiez d'un abattement pour habitation propre sur ce bien.
Vous ne devez rien indiquer au code 1106 de votre déclaration.
Bonjour Rexou,
D'après moi, il ne s'agissait pas de mon habitation propre car d'après la fiche explicative du ministère:
Par « habitation propre », il faut entendre l'habitation que vous occupez personnellement en tant que propriétaire, possesseur, emphytéote, superficiaire ou usufruitier, ou que vous n'occupez pas personnellement pour un des motifs suivants :
- raisons professionnelles ;
- raisons sociales ;
- entraves légales ou contractuelles qui vous mettent dans l'impossibilité d'occuper vous-même
l'habitation ;
- état d'avancement des travaux de construction ou de rénovation qui ne vous permettent
pas d'occuper personnellement l'habitation.
Premièrement: je n'ai pas occupé personnellement le bien l'année dernière.
Deuxièmement: les motifs énumérés ne me concernent pas. En l'occurence, je ne considère pas que ma décision de louer le bien constitue une "entrave légale ou contractuelle". Ces termes s'appliquent à des situations très particulières dans laquelle on est en quelque sorte forcé malgré l'intention claire d'habiter dans le bien (cf. entrave). Le site de l'administration utilise un exemple, vous le conviendrez, fort spécifique: "un locataire, dont le bail est résilié mais n’est pas encore arrivé à terme, y habite encore". On voit bien qu'ici l'exemple n'est pas simplement: un locataire / vous louez le bien. Il a bien volonté d'habiter dans le bien, mais on ne peut pas le faire sans enfreindre la loi (6 mois de préavis). https://finances.belgium.be/fr/particul … inition#q2
On peut aussi le prouver par un argument a contrario: dire le contraire aurait permis sous l'ancien régime d'acheter un bien puis de simplement le louer pendant 20 ans tout en bénéficiant du "bonus logement" pour habitation propre et unique, ce qui semble contraire à la volonté d'accès à la propriété de ce bonus.
Dans mon cas, ayant souhaité louer l'année passé, il s'agissait donc bien d'une épargne à long terme qui m'était applicable (ce qui là aussi en terme d'esprit de la loi à plus de sens).

Le fisc admet que si vous ne possédez qu'un seul bien, vous pouvez le déclarer en habitation propre, même si vous êtes domicilié ailleurs. En effet, vous touchez un loyer, mais vous devez aussi -en principe- payer un loyer ailleurs. Vous savez que les terme "raisons sociales ou professionnelles" sont vastes.

Il suffit que le bien où vous êtes domicilié soit plus proche (ou d'accès plus aisé) de votre lieu de travail pour justifier une raison professionnelle. ou que la superficie soit plus adaptée à votre composition familiale, que vous disposiez d'un jardin, que votre maman habite tout près... pour justifier une raison sociale. Mais plus simplement, si vous n'êtes propriétaire que d'un seul bien, le fisc ne vous demande pas de justifier le fait que vous résidez ailleurs.

Ceci dit, si vous tenez absolument à payer, le fisc ne vous en tiendra pas rigueur. Moi non plus. Vous êtes libre.

Un exemple : Ma mère (alors âgée de 90 ans) était propriétaire d'une maison et de plusieurs appartements. Elle vivait -depuis plus de 10ans- dans un appartement mais déclarait le RC de la maison (plus de deux fois plus élevé) en habitation propre. Un jour, un contrôleur a contesté et envoyé un courrier préalable à un redressement (pour l'année en cours, sans aucun effet rétroactif). J'ai envoyé un courrier : 90 ans... plus possible d'entretenir une grande maison ni de monter les escaliers. Proposition de certificat médical si nécessaire mais refus du redressement annoncé. Plouf ! Plus de nouvelles, et plus de problème.

Newb · #10 17-07-2018 14:31:29

Merci Rexou pour vos explications intéressantes.

Il conviendra à chacun de voir quelle est la situation la plus avantageuse dans son cas de figure.

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