Comment récupérer des arriérés de charges ?

Dupuis · #1 26-07-2018 14:13:02

Bonjour,
Dans la copropriété où j’ai un bien, plusieurs propriétaires sont en défaut de payement des charges, le syndic étant peu enclin à exécuter ses obligations , je me suis mise à chercher des informations.
J’ai trouvé sur le blog de Pim.be qui revoie vers " actualité du droit belge " des choses très intéressantes que certains spécialistes semblent ignorer et je constate que je ne suis pas totalement à la masse .

Voici voilà :
En pratique, les règlements de copropriété prévoient fréquemment des clauses pénales qui sanctionnent le défaut de paiement des charges de copropriété par une pénalité financière 2. Si le montant des pénalités réclamées excède toutefois le montant que les parties pouvaient fixer pour réparer le dommage résultant de l'inexécution de la convention, le juge pourra d'office ou à la demande du débiteur, réduire le montant de la pénalité 3.

Le règlement de copropriété peut également contenir une clause qui prévoit que dans l'hypothèse où le bien appartenant au copropriétaire défaillant est donné en location, le syndic est autorisé à percevoir lui-même les loyers et les charges revenant au copropriétaire défaillant. Si le locataire à qui il est demandé de s'acquitter de ses loyers entre les mains du syndic ne s'exécute pas, le syndic devra solliciter du juge l'autorisation de percevoir directement du locataire le montant du loyer à concurrence des sommes dues 4. Toutefois, si le copropriétaire défaillant a d'autres dettes, le produit de la location devra être réparti entre tous ses créanciers puisque la copropriété ne bénéficie d'aucun privilège pour le paiement des arriérés de charges de copropriété 5.

Si les rappels de paiement et les mises en demeure adressées au copropriétaire défaillant restent sans effet, l'association des copropriétaires n'aura pas d'autre choix que d'agir en justice afin de récupérer les charges de copropriété impayées.

A ce propos, la loi du 2 juin 2010 a rendu sans effet les clauses d'arbitrage contenues dans les statuts de l'immeuble. Néanmoins, la loi étant simplement impérative et non d'ordre public, les parties peuvent décider de recourir à l'arbitrage une fois que le litige est né 6.

Le délai de prescription de l'action en récupération des charges impayées est de cinq ans, par application de l'article 2277 du Code civil 7.

L'action en justice doit être intentée par le syndic puisqu'il s'agit de l'organe habilité légalement à représenter en justice l'association des copropriétaires. A cet égard, la Cour de cassation a considéré que le syndic ne doit pas disposer d'un mandat exprès pour intenter une action en recouvrement d'arriérés de charges, fussent-elles des charges extraordinaires 8.

Malgré l'arrêt de la Cour de cassation, le débat autour de la nécessité, pour le syndic, de disposer d'une autorisation préalable de l'assemblée générale avant de se pourvoir en justice, au nom et pour le compte de celle-ci est toujours aussi vif.

panchito · #2 26-07-2018 14:48:46

Il s'agit d'un copié-collé partiel de cet article:
https://www.actualitesdroitbelge.be/dro … opropriete

Dernière modification par panchito (26-07-2018 15:53:29)

max11 · #3 26-07-2018 14:56:58

ça y est, vous avez compris glasses
Il a fallu que vous le lisiez sur un autre site pour croire ce qu'on vous répète depuis plusieurs jours : le syndic peut demander au locataire de payer directement les charges en fonction d'un article de l'acte de base.
Ce n'est qu'en cas de refus de celui-ci, qu'il devra s'adresser au juge.... Qui devra, lui, tenir compte des éventuels autres créanciers prioritaires....

Je trouve ce nouveau fil intéressant et important ! L'info est importante et bien mise en avant alors que l'autre intervention sur le sujet est noyée dans un fil kilométrique de grand n'importe quoi...

GT · #4 26-07-2018 15:13:29

Dupuis a écrit :

Bonjour,
Dans la copropriété où j’ai un bien, plusieurs propriétaires sont en défaut de payement des charges, le syndic étant peu enclin à exécuter ses obligations , je me suis mise à chercher des informations.
J’ai trouvé sur le blog de Pim.be qui revoie vers " actualité du droit belge " des choses très intéressantes que certains spécialistes semblent ignorer et je constate que je ne suis pas totalement à la masse .

Le 24/7/2018 à 19.12.45,je renvoyais vers "actualité du droit belge" ici :

https://forum.pim.be/viewtopic.php?id=289038&order=DESC

Dernière modification par GT (26-07-2018 15:14:06)

PIM

GT · #5 26-07-2018 15:23:31

Dupuis a écrit :

Voici voilà : (...)
Toutefois, si le copropriétaire défaillant a d'autres dettes, le produit de la location devra être réparti entre tous ses créanciers puisque la copropriété ne bénéficie d'aucun privilège pour le paiement des arriérés de charges de copropriété 5.

Depuis le loi de juin 2018, l'ACP bénéficie d'un certain privilège (limité).

L'article "actualités du droit belge" est daté du 17/12/2015.

panchito · #6 26-07-2018 15:58:08

Et comme je l'ai déjà dit, dans les copropriétés où il y a des mauvais payeurs, nous prenons d'office une Atradius, seule société à ma connaissance qui paie les dettes des mauvais payeurs et puis avec leur équipe d'avocats se retournent sur qui de droit pour se faire rembourser.

Plus besoin pour l'ACP de payer d'avocats, de faire le suivi de procédures en justice etc...

Evidemment c'est une assurance et cela coûte un peu d'argent.

Mais quelle tranquillité d'esprit!

Dernière modification par panchito (26-07-2018 16:37:57)

PIM · #7 26-07-2018 16:23:29

GT a écrit :

Depuis le loi de juin 2018, l'ACP bénéficie d'un certain privilège (limité).
L'article "actualités du droit belge" est daté du 17/12/2015.

Je sais que vous le savez GT, c'est simplement pour préciser l'info: la loi de juin 2018 ne sortira ses effets qu'à partir du 1er janvier 2019.

PIM · #8 26-07-2018 16:26:38

panchito a écrit :

Et comme je l'ai déjà dit, dans les copropriétés où il y a des mauvais payeurs, nous prenons d'office une Altradius, seule société à ma connaissance qui paie les dettes des mauvais payeurs et puis avec leur équipe d'avocats se retournent sur qui de droit pour se faire rembourser.
Plus besoin pour l'ACP de payer d'avocats, de faire le suivi de procédures en justice etc...
Evidemment c'est une assurance et cela coûte un peu d'argent.
Mais quelle tranquillité d'esprit!

Avant que d'aucuns ne vous accusent de faire de la pub, vous devriez ouvrir un nouveau fil de discussion sur ce thème et expliciter comment fonctionne cette assurance, son coût, etc.

panchito · #9 26-07-2018 16:37:30

Trophée de l'innovation en 2012
Voir Ici

Produit: Atradius (Assurance charges de copropriétés)
Cette assurance, souscrite par l’association des copropriétaires,
représentée par son syndic, couvre l’ensemble des copropriétaires
sans exclusion et indemnise à 100% les charges communes
de copropriétés impayées par un ou plusieurs copropriétaires
d’un immeuble résidentiel sis en Belgique (maximum
12 mois de charges par année d’assurance et par copropriétaire).
L’avantage incontestable est que la copropriété et les copropriétaires
ne doivent plus supporter les charges impayées ni
les frais de recouvrement.

panchito · #10 26-07-2018 16:39:05

https://www.atradiusicp.com/copro.html

grmff · #11 26-07-2018 17:46:31

Excellent article qui remet les choses en ordre.

Il ne dit pas autre chose que ce qui a été dit sur l'autre fil de discussion.

Si vous appliquez cela, vous verrez que tout ira bien...

Dernière modification par grmff (28-07-2018 10:04:26)

GT · #12 26-07-2018 19:23:51

Dupuis a écrit :

L'action en justice doit être intentée par le syndic puisqu'il s'agit de l'organe habilité légalement à représenter en justice l'association des copropriétaires. A cet égard, la Cour de cassation a considéré que le syndic ne doit pas disposer d'un mandat exprès pour intenter une action en recouvrement d'arriérés de charges, fussent-elles des charges extraordinaires 8.
Malgré l'arrêt de la Cour de cassation, le débat autour de la nécessité, pour le syndic, de disposer d'une autorisation préalable de l'assemblée générale avant de se pourvoir en justice, au nom et pour le compte de celle-ci est toujours aussi vif.

La question de la récupération des charges par le syndic , sans nécessité d'une décision préalable de l'assemblée des copropriétaires était controversée en doctrine et en jurisprudence.

Conformément à la loi du 18 juin 2018, le pouvoir du syndic de prendre toutes mesures judiciaires ou extrajudiciaires pour récupérer les charges est désormais affirmé à l'article 577-5, § 3 du code civil.

Dernière modification par GT (26-07-2018 19:26:15)

Dupuis · #13 26-07-2018 21:50:30

max11 a écrit :

ça y est, vous avez compris
Il a fallu que vous le lisiez sur un autre site pour croire ce qu'on vous répète depuis plusieurs jours : le syndic peut demander au locataire de payer directement les charges en fonction d'un article de l'acte de base.
Ce n'est qu'en cas de refus de celui-ci, qu'il devra s'adresser au juge.... Qui devra, lui, tenir compte des éventuels autres créanciers prioritaires....
Je trouve ce nouveau fil intéressant et important ! L'info est importante et bien mise en avant alors que l'autre intervention sur le sujet est noyée dans un fil kilométrique de grand n'importe quoi...

Bien sûr que le syndic peut demander au locataire de payer le loyer à l’acp mais s’il refuse il n’y a aucune sanction . Le locataire n’a aucune obligation d’acceder a la demande du syndic. De plus, quelles preuves va apporter le syndic pour justifier sa demande, un acte de base , la preuve que le propriétaire ne paie pas ses charges ? Là je crois qu’on touche au privé .
Si l’acte de base indiquait que le syndic est en droit d’exiger que le locataire paye son loyer sur le compte de l’ ACP moyennant un document qui décharge le locataire de toute responsabilité alors le syndic pourrait agir mais sinon écrire que le syndic peut demander au locataire.... ça ou rien ...
.

Dupuis · #14 26-07-2018 22:06:10

GT a écrit :

Dupuis a écrit :
Voici voilà : (...)
Toutefois, si le copropriétaire défaillant a d'autres dettes, le produit de la location devra être réparti entre tous ses créanciers puisque la copropriété ne bénéficie d'aucun privilège pour le paiement des arriérés de charges de copropriété 5.
Depuis le loi de juin 2018, l'ACP bénéficie d'un certain privilège (limité).
L'article "actualités du droit belge" est daté du 17/12/2015.

Voici l’article du SNP

Sauf que la loi n’entre en vigueur qu'au 1ier janvier 2019). Le texte est libellé comme suit :

" Art. 155bis. L'article 27 de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, modifié en dernier lieu par la loi du 21 février 2014, est complété par un 7° rédigé comme suit :

" 7° L'association des copropriétaires sur le lot dans un immeuble ou groupe d'immeubles bâtis pour les charges dues relativement à ce lot. Ce privilège est limité aux charges de l'exercice en cours et de l'exercice précédent. Il prend rang après le privilège des frais de justice prévu à l'article 17, le privilège visé à l'article 114 de la loi du 4 avril 2014 relative aux assurances et les privilèges inscrits antérieurement ".
Tres petite avancée

GT · #15 26-07-2018 22:31:34

"Pour le monde de la copropriété, il s'agit d'une très belle avancée.

Certains diront que limiter le privilège à deux ans c'est peu mais ils seront attentifs au fait que faire inscrire un nouveau privilège dans la loi hypothécaire était loin d'être évident car tous les créanciers sont demandeurs et sans compter que le monde bancaire y était tout à fait opposé.

Pour le SNPC, c'est une première étape.

Mais c'est aussi un message vers les copropriétés et les syndics de se montrer plus prompts à agir et au besoin en justice pour récupérer les arriérés de charges"

https://www.snpc-nems.be/fr/content/le- … n-de-cause

GT · #16 26-07-2018 22:34:03

Dupuis a écrit :

GT a écrit :
Dupuis a écrit :
Voici voilà : (...)
Toutefois, si le copropriétaire défaillant a d'autres dettes, le produit de la location devra être réparti entre tous ses créanciers puisque la copropriété ne bénéficie d'aucun privilège pour le paiement des arriérés de charges de copropriété 5.
Depuis le loi de juin 2018, l'ACP bénéficie d'un certain privilège (limité).
L'article "actualités du droit belge" est daté du 17/12/2015.
Voici l’article du SNP
Sauf que la loi n’entre en vigueur qu'au 1ier janvier 2019). Le texte est libellé comme suit :
" Art. 155bis. L'article 27 de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, modifié en dernier lieu par la loi du 21 février 2014, est complété par un 7° rédigé comme suit :
" 7° L'association des copropriétaires sur le lot dans un immeuble ou groupe d'immeubles bâtis pour les charges dues relativement à ce lot. Ce privilège est limité aux charges de l'exercice en cours et de l'exercice précédent. Il prend rang après le privilège des frais de justice prévu à l'article 17, le privilège visé à l'article 114 de la loi du 4 avril 2014 relative aux assurances et les privilèges inscrits antérieurement ".
Tres petite avancée

Quelles sont les références de cet article du SNPC dans lequel il est question d'une très petite avancée ?

luc · #17 27-07-2018 04:28:06

En généralisant et simplifiant on perd parfois l'essentiel de vue. Back to the sources ...

Extrait de loi 1851 - adapté en 2015:
(...) Ce privilège est limité aux charges de l'exercice en cours et de l'exercice précédent. (...)

Il faut lire cette disposition avec la suivante du Code Civil:

Art. 577-6
§ 2. Le syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée par le [3 règlement d'ordre intérieur]3 ou chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété.

Donc la périodicité des AGS (an, semestre, trimestre, ..) est à imposer par les statuts/ROI.

Art. 577-8. §4. 18°
(...) ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets. (...)

Les provisions sont annuels ou moins. Lors chaque exercice (comptable) au moins un budget prévisionnel sera votée pour l'exercice de l'année suivante (= J+1) dans une ACP qui suit les règles comme un bon père de famille. Les provisions demandés pour un budget non-votée (classique si le budget de l'exercice en cours et voté lors de l'AG annuelle) feront perdre une année des deux pour récupérer avec le privilège les montants chez des CP défaillants.

Donc lors de l'AG "J" d'une ACP de 20 App. et plus:
- voter le budget de J+1
- décider les travaux de J
- définir les besoins pour les travaux J+1 (= voter le cahier des charges)
- délibérer l'inventaire annuel du 31/12 de l'année J-1.

panchito · #18 27-07-2018 06:37:31

Non, puisque le Syndic n'est que le bras qui exécute les décisions des CP prises en AG.

Ninifel a écrit :

1 .des "appels de fonds de réserve extraordinaires" sans véritable politique équitable de financement, qui triplent soudainement le budget de certaines familles , mais qui finissent ponctionnés ( siphonnés) pour onne sait pas quoi ....parce que "urgence imprévue "
2. Des contrats jamais examinés par les copropriétaires
3. Des bricolages constamment à refaire parce que....

Et vous, Ninifel, vous laissez passer tout cela? Mais dès que vous avez donné décharge et quitus à votre Syndic, c'est vous qui endossez la responsabilité de tout ce qui a été fait ou pas fait par votre syndic.

Vous n'avez jamais demandé de voir les contrats? Vous demandez à votre syndic de les signer sans les avoir vus?? Vous demandez à votre syndic de lancer des appels de fonds sans savoir à quoi ils vont servir? Sans que vous ayez défini votre politique de financement? Vous approuvez des bricolages?

Mais Ninifel reprenez-vous!

max11 · #19 27-07-2018 08:31:27

Dupuis a écrit :

max11 a écrit :
ça y est, vous avez compris
Il a fallu que vous le lisiez sur un autre site pour croire ce qu'on vous répète depuis plusieurs jours : le syndic peut demander au locataire de payer directement les charges en fonction d'un article de l'acte de base.
Ce n'est qu'en cas de refus de celui-ci, qu'il devra s'adresser au juge.... Qui devra, lui, tenir compte des éventuels autres créanciers prioritaires....
Je trouve ce nouveau fil intéressant et important ! L'info est importante et bien mise en avant alors que l'autre intervention sur le sujet est noyée dans un fil kilométrique de grand n'importe quoi...
Bien sûr que le syndic peut demander au locataire de payer le loyer à l’acp mais s’il refuse il n’y a aucune sanction . Le locataire n’a aucune obligation d’acceder a la demande du syndic. De plus, quelles preuves va apporter le syndic pour justifier sa demande, un acte de base , la preuve que le propriétaire ne paie pas ses charges ? Là je crois qu’on touche au privé .
Si l’acte de base indiquait que le syndic est en droit d’exiger que le locataire paye son loyer sur le compte de l’ ACP moyennant un document qui décharge le locataire de toute responsabilité alors le syndic pourrait agir mais sinon écrire que le syndic peut demander au locataire.... ça ou rien ...
.

Tout comme un rappel envoyé par le syndic ou un huissier ou une société de recouvrement ou un avocat n'a aucune autre portée que de demander le paiement. Sans autre possibilité de contrainte si le récalcitrant ne veux pas payer.... ça ou rien... c'est mieux que rien....
Et généralement ça suffit à faire payer car la plupart des gens sont honnêtes et conscientes de leurs obligations !

Vous vivez dans un triste monde fait uniquement de loi, de juge, de contrainte, ....

Dernière modification par max11 (27-07-2018 08:31:58)

rexou

GT · #20 27-07-2018 08:41:52

luc a écrit :

En généralisant et simplifiant on perd parfois l'essentiel de vue. Back to the sources ...
Extrait de loi 1851 - adapté en 2015:
(...) Ce privilège est limité aux charges de l'exercice en cours et de l'exercice précédent. (...)
Il faut lire cette disposition avec la suivante du Code Civil:
Art. 577-6
§ 2. Le syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée par le [3 règlement d'ordre intérieur]3 ou chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété.
Donc la périodicité des AGS (an, semestre, trimestre, ..) est à imposer par les statuts/ROI.
Art. 577-8. §4. 18°
(...) ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets. (...)
Les provisions sont annuels ou moins. Lors chaque exercice (comptable) au moins un budget prévisionnel sera votée pour l'exercice de l'année suivante (= J+1) dans une ACP qui suit les règles comme un bon père de famille. Les provisions demandés pour un budget non-votée (classique si le budget de l'exercice en cours et voté lors de l'AG annuelle) feront perdre une année des deux pour récupérer avec le privilège les montants chez des CP défaillants.
Donc lors de l'AG "J" d'une ACP de 20 App. et plus:
- voter le budget de J+1
- décider les travaux de J
- définir les besoins pour les travaux J+1 (= voter le cahier des charges)
- délibérer l'inventaire annuel du 31/12 de l'année J-1.

N'oublions pas que l'article 577-4, §2, C. civil (adapté à la loi de juin 2018)prévoit qu'il est établi un règlement d'ordre intérieur contenant notamment la période annuelle de 15 jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires.

LA période ANNUELLE = une seule période et elle est annuelle; elle précède l'assemblée générale ordinaire de l'ACP.

L' article 577-6, § 2 (adapté à la loi de juin 2018)renvoie à ce règlement d'ordre intérieur en imposant au syndic de tenir une assemblée générale au cours de cette période annuelle fixée par ce règlement.

Le syndic tiendra aussi des assemblées générales chaque fois qu'une décision devra être prise d'urgence ds l'intérêt de la copropriété

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