Indemnités Renon Bail locatif

Bonitm · #1 11-09-2018 14:59:30

Bonjour à tous,

Nous avons un contrat de bail de 3 ans conclu le 1 novembre 2016. (Bail courte durée). Bail situé en Région wallonne (Jemeppe sur sambre). Nous sommes locataire. Et le bail est enregistré.

Nous avons mis notre renon fin du mois d'août dans la deuxième année du bail (avec préavis de 3 mois), notre contrat de bail se terminera donc le 30 novembre 2018 (dans la troisième année du bail).

Dans le contrat de bail, l'agent immobilier à inscrit:

"Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment moyennant un préavis de 3 mois et le paiement d'une indemnité égale à 1,2,3 mois de loyer, si la lettre de préavis est envoyée au cours de la 1,2,3 année de la location".

Notre préavis a donc été envoyé dans la deuxième année, mais nous quittons les lieux dans la troisième année.

Que dit la loi "belge" par rapport à cela? Devrons nous remettre 1 ou 2 mois d'indemnités? (vu que nous quittons les lieux dans la troisième année)?

Est ce que la clause de l'agent immobilier est claire par rapport à la loi?

Merci beaucoup,

Dernière modification par Bonitm (11-09-2018 15:07:57)

Himura · #2 11-09-2018 15:19:38

La loi ne dit rien, concernant les baux de courtes durées. C'est donc le bail qui fait foi et qui doit être suivi.
La clause indique clairement que c'est l'envoi de la lettre qui génère le moment de calcul des indemnités. De mon point de vue, c'est valide et clair.

Néanmoins, cette clause est assez visiblement copiée de la loi sur les baux de 9 ans, qui, elle, prévoit que l'indemnité est due en fonction de la date de fin de préavis - qui correspond à la libération des lieux en quelque sorte.
Peut-être une façon de discuter de la chose. Quand tout se passe bien, et que les lieux sont bien entretenus, il me semble qu'une majorité de bailleurs sont ouverts à la discussion pour limiter ces indemnités.

panchito · #3 11-09-2018 16:07:36

La loi sur les baux de résidence principale est muette sur les baux de courts termes (1, 2, 3 ans).

C'est donc le CONTRAT qui fait office de loi entre les parties.

Par défaut, les contrats de court terme ne sont jamais résiliable sauf si vous avez eu l'intelligence de négocier l'insertion d'une clause permettant de résilier ce bail anticipativement.

C'est apparemment votre cas.

Comme votre préavis se termine dans la 3ème année du contrat, vous ne devez payer qu'un seul mois d'indemnité. Certains locataires ont la correction de payer ces indemnités en même temps que l'envoi du renom, puisque les frais pour le bailleur commence à partir du moment où il reçoit le renom (affichages, annonces sur sites payants, déplacements pour les visites 3 fois par semaines etc...)

jacq

GT · #4 11-09-2018 17:02:45

Bonitm a écrit :

Bonjour à tous,
Nous avons un contrat de bail de 3 ans conclu le 1 novembre 2016. (Bail courte durée). Bail situé en Région wallonne (Jemeppe sur sambre). Nous sommes locataire. Et le bail est enregistré.
Nous avons mis notre renon fin du mois d'août dans la deuxième année du bail (avec préavis de 3 mois), notre contrat de bail se terminera donc le 30 novembre 2018 (dans la troisième année du bail).
Dans le contrat de bail, l'agent immobilier à inscrit:
"Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment moyennant un préavis de 3 mois et le paiement d'une indemnité égale à 1,2,3 mois de loyer, si la lettre de préavis est envoyée au cours de la 1,2,3 année de la location".

Relisez attentivement votre contrat de bail.
Etes-vous formel ? La clause entre guillemets que vs citez concerne bien le bail de courte durée ? Cette clause ne concerne-t-elle pas le bail de 9 ans ?

Ce ne serait pas la première fois qu'un locataire lise trop rapidement son contrat de bail ou ne le comprenne qu'imparfaitement.

grmff · #5 11-09-2018 17:42:55

La loi belge n'est plus d'application depuis le 1er septembre en Wallonie. Ce sont les règles wallonnes qui s'appliquent.

La règle, c'est 3 mois de préavis et un mois d'indemnité pendant les baux de type court (moins de 3 ans) comme dans votre cas.

Visiblement, Himura, Panchito et GT sont fatigués...

Voici l'extrait du texte pour les baux de type courts en Région Wallonne

§6. Par dérogation aux paragraphes 1er à 5, un bail peut être conclu, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
(...)
Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Dans ce cas, le bailleur a droit à une indemnité équivalente à un mois de loyer.

GT · #6 11-09-2018 18:10:09

grmff a écrit :

La loi belge n'est plus d'application depuis le 1er septembre en Wallonie. Ce sont les règles wallonnes qui s'appliquent.
La règle, c'est 3 mois de préavis et un mois d'indemnité pendant les baux de type court (moins de 3 ans) comme dans votre cas.
Visiblement, Himura, Panchito et GT sont fatigués...

Voici les textes

"15 MARS 2018. - Décret relatif au bail d'habitation

CHAPITRE IX. - Disposition transitoire

Art. 91. A l'exception des articles 3, 17, § 2, 55, § 6, et des chapitres IV et V qui ne sont applicables qu'aux baux conclus ou renouvelés à dater de l'entrée en vigueur du présent décret, les dispositions du décret s'appliquent aux contrats conclus avant son entrée en vigueur.
CHAPITRE XII. - Disposition finale

Art. 94. Le présent décret entre en vigueur en date du 1er septembre 2018.

CHAPITRE III. - Dispositions particulières relatives aux baux relatifs à la résidence principale du preneur

Section 3. - Durée du bail

Art. 55.
§ 6. Par dérogation aux paragraphes 1er à 5, un bail peut être conclu, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
Il ne peut être prorogé que deux fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans préjudice de l'indexation du loyer au moment du renouvellement. La durée totale de location ne peut toutefois excéder trois ans. L'écrit peut consister en un avenant, un nouveau bail ou une clause contractuelle du bail initial prorogeant le bail.
Il prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue. Lorsque le bail a été conclu pour une durée inférieure ou égale à trois mois, le congé est réputé notifié par la signature du bail ou sa prorogation.
Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Dans ce cas, le bailleur a droit à une indemnité équivalente à un mois de loyer.

(note : à rapprocher de la disposition transitoire contenue à l'article 91 précité)

Le bailleur ne peut mettre fin anticipativement au bail qu'après la première année de location, et aux conditions prévues au paragraphe 2, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.
A défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial est entré en vigueur. Il est dès lors régi par les paragraphes 1er à 5 du présent article. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial, sans préjudice de l'application des articles 57 et 58."

Bref les dispositions de l'article 55 § 6 (bail de courte durée) ne sont pas d'application que pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1/9/2018. Ce qui n'est pas le cas dans le cas présenté comme je l'avais constaté.

Dernière modification par GT (11-09-2018 18:15:21)

Himura, rexou

grmff · #7 11-09-2018 18:40:05

Damned, GT a raison. Mais boudiou pourquoi ti donc que j'essaie donc même là?...

Je vais allez dormir mois...

Himura · #8 11-09-2018 19:30:45

grmff a écrit :

Je vais allez dormir mois...

Un mois ? devil

Vous en avez manifestement besoin... wink

D1791, rexou

Himura · #9 11-09-2018 19:34:31

panchito a écrit :

La loi sur les baux de résidence principale est muette sur les baux de courts termes (1, 2, 3 ans).
C'est donc le CONTRAT qui fait office de loi entre les parties.
Par défaut, les contrats de court terme ne sont jamais résiliable sauf si vous avez eu l'intelligence de négocier l'insertion d'une clause permettant de résilier ce bail anticipativement.
C'est apparemment votre cas.
Comme votre préavis se termine dans la 3ème année du contrat, vous ne devez payer qu'un seul mois d'indemnité. Certains locataires ont la correction de payer ces indemnités en même temps que l'envoi du renom, puisque les frais pour le bailleur commence à partir du moment où il reçoit le renom (affichages, annonces sur sites payants, déplacements pour les visites 3 fois par semaines etc...)

La redite n'apporte rien.
Par ailleurs, vous avez mal lu le message de Bonitm, et la clause du bail qu'il cite. Il fait remarquer, à juste titre, le moment pris en compte pour le calcul de l'indemnité.

Bonitm : j'avoue avoir eu la même pensée que GT. Sa remarque vaut la peine d'une vérification.

D1791 · #10 11-09-2018 21:06:08

La remarque de GT est extrêmement pertinente.
Beaucoup de baux reprennent les dispositions des baux de courte durée ET de 9 ans.
Assurez-vous que ce que vous citez se rapporte effectivement à votre situation (courte durée).

La nouvelle réglementation wallone ne s'applique pas à votre cas.

Votre clause est tout à fait possible. Sans être la plus habituelle elle se rencontre.
J'ai déjà eu la clause "Nonobstant ce préavis, si le preneur venait à casser son bail anticipativement, il s’engage à verser au bailleur une indemnité de 3, 2 ou 1 mois selon que le renom est envoyé respectivement avant la fin des 24e, 27e ou 30e mois."

Bonitm · #11 11-09-2018 21:08:19

Merci à tous pour vos messages,

Ce qui me dérange dans la clause, c est la manière dont l agent immobilier tourne la phrase.

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment moyennant un préavis de 3 mois et le paiement d'une indemnité égale à 1,2,3 mois de loyer, si la lettre de préavis est envoyée au cours de la 1,2,3 année de la location.

Donc, si je comprend bien sa phrase, imaginons nous dans la dernière année du bail (même situation que mtn mais +1an). Si nous envoyons le renom car nous ne souhaiterions pas que le contrat se reconduise tacitement, il faudrait quand même 1 mois d indemnité. Ce qui n est pas logique pour moi...

Je ne suis pas contre 1 mois d indemnité, je trouve ça normal, mais 2 mois car la lettre a été envoyée dans la deuxième année alors que nous partons dans la troisieme année, ça me paraît bizarre.

Je me suis fait la même réflexion, que cette clause a été reprise d un contrat pr les baux de 9 ans et a été modifiée à souhait.
Nous verrons bien comment se comportera l agent immobilier. ?

Ce n est pas toujours évident de comprendre tout directement quand on est jeunes...

Himura · #12 11-09-2018 21:28:12

Vous me paraissez avoir déjà une assez bonne compréhension, justement. (Bravo, c'est plutôt rare à mon avis).

Votre exemple par l'absurde est bon.
Discutez-en avec l'agent. Vous pouvez commencer par lui confirmer que vous vous acquitterez bien d'un mois d'indemnité, comme convenu, en demandant les modalités de paiement de celle-ci.
S'il confirme, très bien. Il est bien possible qu'il s'exprime mal en réalité.
Sinon il devra ré-expliquer clairement ; et vous pourrez alors lui indiquer qu'en matière de bail, c'est toujours la date de fin de préavis qui détermine l'indemnité due.
A nouveau, vous verrez la réaction.

Il faut essayer wink

PS : N'oubliez pas de vérifier si c'est bien cette clause qui s'applique dans votre bail.

rexou

panchito · #13 12-09-2018 06:35:21

BonitM a écrit :

Je me suis fait la même réflexion, que cette clause a été reprise d un contrat pr les baux de 9 ans et a été modifiée à souhait.

Ce n est pas toujours évident de comprendre tout directement quand on est jeunes...

C'est évidemment avant de signer qu'il fallait venir sur PIM pour demander des explications sur un contrat qu'on ne comprend pas.

Surtout que dans votre cas (location court-terme) c'est le contrat qui fait office de loi entre les parties.

Et qu'avant le 1er septembre 2018, il était courant que, lors de la négociation du contrat, les parties insèrent une clause pour quand même pouvoir résilier un bail de court terme et qu'ils copiaient à cet usage, la clause figurant dans un bail de 9 ans.

Vous avez signé le bail, c'est évidemment trop tard que pour contester cette clause qui est d'ailleurs à votre avantage puisque vous pouvez résilier (sinon, il aurait fallu que vous payiez une indemnité de rupture égale à la somme de tous les loyers encore à échoir avant la fin des 3 ans....) .

La conclusion, c'est que vous avez une clause similaire à la clause standard des baux de 9 ans et que dès lors vous êtes bien autorisés à résilier votre bail de 3 ans. Je répète ce que je vous avais déjà dit: comme votre préavis se terminera dans la 3ème année, vous ne devez payer qu'un seul mois à titre d'indemnité.

Je suppose qu'il a déjà des visites depuis le 1er septembre (normalement 2h contiguës par jour 3 fois par semaine) et que vous voyez donc très fréquemment l'agent immobilier débarquer avec des candidats chez vous.

Demandez-lui quand vous devez lui payer l'indemnité de rupture.

Dernière modification par panchito (12-09-2018 06:36:42)

Bonitm · #14 12-09-2018 06:56:42

Malheureusement, je ne connaissais pas PIM avant... c est souvent comme cela smile

L agent immobilier ne vient que cette semaine pour revoir le bien et ainsi pouvoir commencer à planifier ses visites pour après.

grmff · #15 12-09-2018 07:29:54

Himura a écrit :

La loi ne dit rien, concernant les baux de courtes durées. C'est donc le bail qui fait foi et qui doit être suivi.
La clause indique clairement que c'est l'envoi de la lettre qui génère le moment de calcul des indemnités. De mon point de vue, c'est valide et clair.

Je partage cette opinion. C'est bizarre et inhabituel, mais valide.

Si vous remettez votre préavis pour mettre fin au bail à son échéance, vous n'usez pas de la clause de résiliation anticipée. Et aucune indemnité n'est due pour une fin de contrat à son échéance.

La démonstration par l'absurde qui use de cet artifice n'est donc pas valide.

Ceci étant dit, vous pouvez toujours arguer que ce n'est pas comme cela que les choses se font d'habitude et suggérer la compréhension logique des choses: on considère la date de fin du bail, et non la date d'envoi du congé...

D1791 · #16 12-09-2018 08:45:22

panchito a écrit :

La conclusion, c'est que vous avez une clause similaire à la clause standard des baux de 9 ans et que dès lors vous êtes bien autorisés à résilier votre bail de 3 ans. Je répète ce que je vous avais déjà dit: comme votre préavis se terminera dans la 3ème année, vous ne devez payer qu'un seul mois à titre d'indemnité.

Conclusion erronée si la clause citée est bien d'application en l'espèce.
Vous qui aimez répéter que la loi n'avait rien prévu pour les baux de court terme et que le contrat fait la loi entre parties, nous avons ici justement un exemple de clause spécifique, particulière à ce contrat-ci et qui sort de la formule traditionnelle.
Si cette clause est bien d'application, ce n'est pas la conclusion traditionnelle qu'il faut en tirer.

Avez-vous lu les messages des autres intervenants ?

panchito · #17 12-09-2018 08:59:08

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment moyennant un préavis de 3 mois et le paiement d'une indemnité égale à 1,2,3 mois de loyer, si la lettre de préavis est envoyée au cours de la 1,2,3 année de la location.

Oui cette clause fait effectivement office de loi entre les parties.

La loi sur les baux de résidence principale ne portant pas sur les baux de court terme, vous avez raison: c'est la clause (spéciale et très inhabituelle) qui compte!

La lettre de renom a été envoyée au cours de la 2ème année donc oui, il faut bien payer 2 mois d'indemnités de rupture

GT · #18 12-09-2018 09:44:39

Le locataire peut considérer devant son bailleur et ensuite éventuellement devant la juge que les dispositions de préavis et d'indemnités d'un bail de courte durée contenues dans la loi nouvelle trouvent matière à application selon le principe de l'adaptation implicite des législations anciennes en fonction des lois nouvelles.

Mais il n'est pas certain que le bailleur ou le juge suivront le raisonnement.
Mais rien ne l'empêche d'en faire part au bailleur.
Au locataire de présenter habilement la situation à son bailleur.

Dernière modification par GT (12-09-2018 10:03:52)

Himura · #19 12-09-2018 09:48:49

GT a écrit :

Le locataire peut considérer devant son bailleur et ensuite éventuellement devant la juge que les dispositions de préavis et d'indemnités d'un bail de courte durée contenues dans la loi nouvelle trouvent matière à application selon le principe de l'adaptation implicite des législations anciennes en fonction des lois nouvelles.
Mais il n'est pas certain que le bailleur ou le juge suivront le raisonnement.
Mais rien ne l'empêche d'en faire part au bailleur.

Dans la mesure où les articles à effet rétroactif sont annoncés dans la nouvelle loi ; qu'en conséquence, les autres articles ne peuvent être considérés à effet rétroactif... c'est plutôt délicat à défendre.

D1791 · #20 12-09-2018 10:09:34

GT a écrit :

Le locataire peut considérer devant son bailleur et ensuite éventuellement devant la juge que les dispositions de préavis et d'indemnités d'un bail de courte durée contenues dans la loi nouvelle trouvent matière à application selon le principe de l'adaptation implicite des législations anciennes en fonction des lois nouvelles.
Mais il n'est pas certain que le bailleur ou le juge suivront le raisonnement.
Mais rien ne l'empêche d'en faire part au bailleur.

Vous avez raison.

Que le locataire tente le coup, bien sûr, ça vaut la peine de demander. Qui ne demande rien n'a rien.
Que le juge suive le raisonnement, ça ça me hérisserait parce que c'est de la liberté contractuelle et que la nouvelle loi n'a justement pas d'effet rétroactif sur ce point précis. Un contrat, c'est un contrat vindjou ! Mais c'est vrai que le juge est souverain dans son tribunal.

Le fait que la clause soit rédigée, justement, différemment de la formulation pour les baux de 9 ans indique bien, selon moi, qu'il y avait une volonté d'appliquer une différence.
Maintenant, que le bailleur (ou son représentant) n'ait pas pris le temps d'expliquer la clause en détail lors de la conclusion du contrat ou l'ait mal expliqué ou que le preneur n'ait pas bien saisi la nuance (quand bien même elle aurait été expliquée)... c'est tout à fait plausible.

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