conflits entre locataires

AD · #1 08-10-2018 11:36:46

Bonjour Chers Pimonautes,

Je viens vers vous pour avoir votre avis.

Je viens de faire l’acquisition d’un immeuble de rapport de 4 appartements situé en region Wallonne. J’ai signé l’acte début octobre et j’ai déjà un petit souci avec un ou des locataires.

Les faits :

• Le locataire du 3eme étage a porté plainte pour harcèlement contre mon locataire du 2eme

• Il faut savoir que ce locataire (n3) est entré dans l’appartement en mars 2018 avec un bail de 3 ans

• D’après les dires du Locataire n°3, le locataire (n°2) aurait manifesté son mécontentement de manière trop agressive car le locataire numéro 3 faisait trop de bruit

• Locataire n°3 ne se sent pas en sécurité et a peur

• Je n’ai pas encore eu la version du locataire n°2, je dois le rencontrer sous peu

• Ils ont tous les 2 portés plaintes l’un contre l’autre et la police a essayé d’entamer une procédure de médiation afin que les choses se règlent. Sans succès

• Locataire n°3 a envoyé un renon fin juillet avec prise de cours le 01/08/2018 – fin du préavis le 31/10/2018

J’ajoute également que c’est une mauvaise surprise dont je me serai bien passé et que le vendeur a omis et ne m'a pas tenu informé de ce préavis et de ces plaints qui datent du mois de juillet alors que le compromis a été signé le 28/06 et le 17/07 par les vendeurs.

Que faire dans telle situation ?

Jouer les médiateurs ou faire appliquer la convention de manière stricte ?

J’ai droit en principe, en tant que propriétaire, a une indemnité qui équivaut à 3 mois de loyer…

Merci pour vos conseils ,

Bonne journée,

A.D.

Dernière modification par AD (08-10-2018 12:47:05)

jacq · #2 08-10-2018 11:56:48

En principe 3 mois d'indemnités, mais si je comprends bien vous n'étiez pas encore propriétaire lorsque vous avez reçu ce préavis en juillet alors que vous avez passé l'acte d'achat en octobre ?
Sauf erreur de ma part c'est l 'ancien propriétaire qui aurait dû le recevoir et qui devrait vous payer l'indemnisation !!!
A savoir si ce préavis est légal laissons a Pim ou Gt vous donner leurs points de vue sur ce sujet.

Himura · #3 08-10-2018 13:09:59

Vous n'êtes pas en devoir de régler cela pour vos locataires. Vous devez juste établir le règlement d'ordre intérieur, au besoin. Et rappeler qu'il convient de respecter celui-ci.
Ils ne s'entendent pas, vous n'y pouvez rien. Jouer les médiateurs ne vous aidera malheureusement pas et risque fort de vous placer dans une fâcheuse situation. (J'ai essayé).

Cela vaut la peine de questionner votre notaire sur l'obligation de l'ex-propriétaire de vous transmettre le préavis qu'il a reçu.
A mon sens, il a commis une faute en ne le faisant pas, et un dédommagement pourrait être exigible. D'autant que vous n'indiquez pas qu'il a recherché un autre locataire pendant ce laps de temps. Il vous cause ainsi un préjudice par le vide locatif.

L'indemnité est due par le locataire.
A voir si vous l'exigez entièrement, partiellement, ou pas du tout. C'est votre choix.
Par contre, il n'est indiqué nulle part dans la loi que cette indemnité est due au moment du dépôt de préavis. Elle peut être due au moment de la fin du bail - soit à la fin du préavis.
De ce fait, l'ancien propriétaire ne peut être tenu de vous verser celle-ci.

Jacq parle de la légalité du préavis. Celle-ci est relative.
Le préavis est donné, c'est un fait. Il faut à présent voir si sa durée correspond au contrat de bail (de courte durée). Si rien n'est prévu, il est assez commun de considérer que 3 mois sont valides (plusieurs jugements pourraient faire jurisprudence sur ce point).

AD · #4 08-10-2018 13:41:24

Oui c'est bien le propriétaire actuel qui a reçu le préavis mais le locataire n'a rien payé pour linstant comme indemnité de rupture car je l'ai eu au téléphone et il me disait déjà comment fait-on pour débloquer la garantie locative...

Himura · #5 08-10-2018 13:55:25

Il serait bon d'exposer la situation à votre locataire, de façon résumée :
- la fin de son préavis --> RDV à fixer pour l'ELS
- la nécessité de préparer son déménagement quelques jours avant, et de compter du temps utile pour la remise en état (ça prend vite 3,4 jours pour ceux qui veulent corriger les dégâts eux-mêmes). Produire les certificats d'entretien, le document de libération de la garantie locative, etc.
- Indiquer l'indemnité à régler avant la fin de son bail.
- la remise en location = rangement et nettoyage pour les visites ; disponibilité de l'appartement pour ces visites, ...

GT · #6 08-10-2018 14:42:04

AD a écrit :

Oui c'est bien le propriétaire actuel qui a reçu le préavis mais le locataire n'a rien payé pour linstant comme indemnité de rupture car je l'ai eu au téléphone et il me disait déjà comment fait-on pour débloquer la garantie locative...

Je suppose que vous avez voulu dire que c'était l'ancien propriétaire qui avait reçu le préavis puisque vous avez affirmé que l'acte authentique avait été signé début octobre et que le renon avait été effectué fin juillet par le locataire.

jacq

PIM · #7 08-10-2018 14:45:33

On parle ici d'un bail de 3 ans en RW.
Sachez que s'il avait été conclu à partir du 01/09/2018, le préavis restait de 3 mois mais que l'indemnité de résiliation anticipée ne serait plus que d'un mois de loyer (au lieu de 3).

jacq · #8 08-10-2018 18:05:28

PIM a écrit :

On parle ici d'un bail de 3 ans en RW.
Sachez que s'il avait été conclu à partir du 01/09/2018, le préavis restait de 3 mois mais que l'indemnité de résiliation anticipée ne serait plus que d'un mois de loyer (au lieu de 3).

Soyez pratique et pour éviter toutes discutions dite a votre locataire du 3 -ème que le préavis qu'il a remis a l'ancien propriétaire, ne vous a pas été communiqué et que vous seriez endroit de lui réclamer une indemnité de résiliation de bail anticipée du nombre de mois qu'il reste a courir jusqu'à la fin de la 1 ère année du bail étant donné que celui-ci est un bail de 3 ans + 3 mois d'"indemnités.
Mais que toute fois vu le climat désastreux entre lui et le locataire du 2 éme étage vous seriez d'accord d'accepter une indemnité de 3 mois + les 3 mois de préavis qu'il a remis a l'ancien propriétaire.
J'espère pour vous que vous avez reçu de l'ancien propriétaire la garantie locative ? attendez de voir sa réaction a votre proposition dite lui bien que la loi sur les nouveau beaux de la région wallonne n'est pas d'application étant donné qu'il a signé un bail de 3 ans avant la publication de cette loi.
Affaire a suivre ne vous engagez pas trop vite…..

AD · #9 10-10-2018 08:38:04

Bonjour Cher Pimonautes,

Petite mise à jour de la situation:

- j'ai rencontré le locataire du 3eme

- Ce locataire n’a que de très faibles revenus et est quelques peu pieds et poings liés à la convention qu’il a signée. Je lui ai dit que si il n’a pas les moyens de payés l’indemnité de rupture alors je garde la garantie. (Le nécessaire sera fait pour que la garantie soit à mon nom)

-Il estime qu’il a été quelques peu floué d’abord à cause de la vente du bien alors qu’il venait de signer son bail (il n’était pas au courant et ne l’a appris qu’après avoir signer son bail). Ce que je réfute car cela ne change rien à sa situation

-Ce locataire voudrait trouver quelqu’un pour reprendre son bail, je lui ai dit que ça doit d’abord passer par moi.

-La question que je me pose maintenant est-ce que les indemnités de ruptures sont dues dans ces cas-là ?

Mais vu l’énergumène que j’ai en face de moi, cela fait 6 mois qu’il est là et il n’arrête pas de se plaindre. Et qui cherche une excuse pour partir souvent des excuses privées qui ne me regardent pas… Je songe à demander de relouer rapidement sans que cela me pose préjudice (pas de vide locatif)

J’avoue que pour un premier bien de rapport je suis servi 

Merci pour vos bons conseils,

A.D.,

Himura · #10 10-10-2018 10:38:57

(On est toujours pieds et poings liés avec une convention que l'on signe. C'est justement le principe wink )

Des gens qui se plaignent sans cesse et cherchent des excuses à tout, c'est généralement des sources de problèmes et de conflits à venir.

Pour les indemnités de rupture : elles sont dues forfaitairement. Donc peu importe ce qu'il se passe ensuite.
MAIS certains avocats défendent que si le bien est reloué ensuite, il y a un "abus de droit". C'est-à-dire que vous abusez du droit que vous avez d'être indemnisé, alors que vous n'en subissez pas le préjudice.
Cette notion n'est pas retenue par tous les juges, mais certains quand même.

Cela étant, ne mettez pas la charrue avant les bœufs.
Attendez qu'il quitte l'appartement et que l'état des lieux soit réalisé.
En fonction de cela et de vos recherches d'un futur locataire, vous serez plus à même de choisir si vous conserver l'indemnité de rupture, la diminuez, ou la supprimez.

Personnellement, je ne réclame jamais d'indemnités de rupture si je ne subis pas de préjudice important, sauf si :
- le locataire m'a cassé les bonbons pendant de mois (mensonges, incivique, etc.) ou qu'il m'a menti
- le locataire me force à aller en justice pour récupérer une somme légitimement due (loyer, dégâts locatifs)

(Pour info :
Je pense, pour ma part, qu'il faut être compréhensif de la vie de chacun. Un jeune qui a trouvé du travail plus loin, ou qui décide de s'acheter une maison --> Je ne vais rien lui réclamer du moment qu'on s'entende sur un préavis normal. C'est la vie, et chacun avance)

rexou, grmff

jacq · #11 10-10-2018 17:59:24

AD a écrit :

Oui c'est bien le propriétaire actuel qui a reçu le préavis mais le locataire n'a rien payé pour linstant comme indemnité de rupture car je l'ai eu au téléphone et il me disait déjà comment fait-on pour débloquer la garantie locative...

Avez vous reçu en retour la garantie de l'ancien propriétaire ?

AD · #12 10-10-2018 19:40:32

jacq a écrit :

AD a écrit :
Oui c'est bien le propriétaire actuel qui a reçu le préavis mais le locataire n'a rien payé pour linstant comme indemnité de rupture car je l'ai eu au téléphone et il me disait déjà comment fait-on pour débloquer la garantie locative...
Avez vous reçu en retour la garantie de l'ancien propriétaire ?

Bonsoir,

J'ai rendez-vous dans les prochains jours afin de régler cela et mettre les garanties locatives à mon nom.

AD · #13 12-10-2018 13:10:57

Bonjour Chers Pimonautes,

Le locataire ayant remis son préavis m’a envoyé une lettre. Le but est de trouver une solution, en d’autres termes il demande l’autorisation pour relouer son appartement et que son appartement soit repris par quelqu’un d’autre et entre temps il souhaite rester dans l’appartement.

Avant de lui envoyer ma proposition de conciliation je souhaite avoir votre avis sur les propositions :

• Soit le locataire quitte au 31/10 (préavis remis à l’ancien propriétaire) et paye 3 mois d’indemnités de rupture comme prévu dans la convention

• Soit, nous introduisons, ensemble une annonce de mise en location de l’appartement sur un site d’annonce (frais à sa charge), nous trouvons un locataire qui convient (càd qui répond à mes exigences en tant que propriétaire) pour reprendre son bail. Il devra donc quitter l’appartement dès que le nouveau locataire arrive. Il récupère 1 mois de caution si l’état des lieux de sortie est favorable et non 3 en guise de dédommagement. Je souhaite également lui signaler que tout mois entamé est dû (loyer mensuel à payer). Cela veut dire que si par exemple : le nouveau locataire arrive au 01/12, il devra payer le loyer pour novembre même si il a un loyer ailleurs.

Je ne souhaite pas aller au conflit donc je crois que cette proposition est juste si ce locataire veut vraiment partir et que bon je vois qu’il n’a pas les moyens de payer l’indemnité de rupture.

Que pensez-vous de ma proposition ?

Cela vaut-il la peine d’aller jusqu’au juge de paix ?

Merci pour vos avis,

Bonne journée,

AD

Dernière modification par AD (12-10-2018 15:35:56)

Bim · #14 12-10-2018 15:29:49

Bonjour,

Je trouve votre proposition correcte. En allant en justice, vous risquez de pas récupérer grand chose si le locataire n'est pas solvable et cela va vous engendrer des frais qu'il sera aussi difficile de récupérer. Autant tenter un arrangement à l'amiable qui vous permet de toucher le loyer de manière continue entre son départ et l'entrée du locataire suivant.

jacq

Himura · #15 13-10-2018 10:33:31

Personnellement, je trouve cela un rien dur.

Si vous acceptez qu'il cherche un nouveau locataire, il y a continuité dans la location. De mon point de vue, vous ne pouvez que mettre les frais de relocation (annonce et ELS) à sa charge.
Après pour la date, c'est surtout à convenir avec le nouveau locataire.
Mais soyez prévenu : c'est généralement compliqué de gérer une date de départ avec une date d'emménagement. Je vous conseille quand même de convenir d'une date bien précise avec le locataire actuel, de façon à pouvoir annoncer celle-ci aux candidats locataires.

grmff · #16 14-10-2018 10:58:55

Ma pratique constante est la suivante:
Si le locataire me ment, me force à aller en justice et qu'aucun accord n'y est trouvé, ou me fait faire des frais supplémentaires, je réclame ce que la loi prévoit. C'est assez rare, et encore plus rare que je sois payé de ce que la loi prévoit...

Sinon, je réclame le loyer. Que ce soit Pierre Paul ou Jacques qui me paye, peu me chaud. Donc, si le locataire sort avant la fin de préavis, il est "responsable" jusqu'à la fin du préavis. Le préavis étant la période donc dispose le propriétaire pour retrouver un locataire, je ne réclame pas le solde du préavis si un autre locataire rentre avant la fin du préavis.

Le locataire sortant est prié de garder les compteurs à son nom tant que le nouveau n'a pas pris possession des lieux.

Si Marcel me remet son préavis le 30 août, et qu'il quitte le 1er septembre, il est responsable jusqu'à fin novembre. Si Josiane rentre le 1er septembre, je ne réclame pas septembre-octobre-novembre à Marcel.

Si Josiane rentre le 1er octobre, le mois de septembre est dû par Marcel.
Si Josiane rentre le 10 octobre, Marcel paye septembre et 1/3 d'octobre et Josiane paie 2/3 d'octobre.

Les annonces que je mets étant gratuites, je ne fais pas payer de remise en location.

Je ne facture pas mon temps pour la mise en ligne des annonces, pour les nombreux déplacements des visites, pour les frais d'états des lieux (sortie de Marcel et entrée de Josiane), pour le temps perdu pour la libération et la constitution de la garantie locative, pour la lecture et rédaction du contrat de bail etc. Somme toute, je ne facture pas les frais de remise en location anticipée qu'un agent immobilier facturerait un mois de location + frais d'état des lieux + TVA.

jacq, stdibari

stdibari · #17 17-10-2018 17:36:05

Idem que grmff.
Tant que je ne perds pas d'argent je suis content.

Mieux vaut un locataire sortant "content" qui ne fera pas de problemes et aidera de son mieux a faire les visites a trouver des futurs locataires.
(par contre toujours garder la loi pour soi au cas ou, preuve écrites, etat des lieux, etc... )

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