Succession / Fiscalité / Optimisation

Himura · #1 17-10-2018 19:13:25

Bonjour à tous,

Mes parents ont investi, il y a de nombreuses années, dans 2 maisons de rapport. (Ben oui, les chiens ne font pas des chats...)
Entre-temps, mon père est décédé. Et ma mère atteindra bientôt un âge raisonnable.

Elle m'a surpris en me demandant quelle serait la meilleure solution pour transmettre ses maisons, à mon frère et à moi. Ce n'est pas quelque chose qu'on avait abordé ensemble jusqu'à présent. Je pensais que ça n'était pas un sujet qu'elle voulait entendre.
En réalité, ce serait moi qui conserverait l'immobilier, car mon frère n'entend pas gérer des locataires. Il prendrait donc sa "part" en argent.

Je viens donc vers vous pour voir quelle serait cette meilleure solution.

Dans les solutions possibles que j'entrevois :

- l'héritage classique (sur le nue-propriété restante). Fiscalement reconnu peu avantageux.
- le don de cette nue-propriété. Si je ne me trompe pas, les taux de taxation sont progressifs en fonction de la valeur. Mais possibilité de faire un don de 50 k€ tous les 3 (ou 5?) ans pour éviter ces taux supérieurs.
- la revente entre indivis - ce que nous somme devenus suite au décès de mon père (au taux de 1% ?)
- autre ?

Je précise que, quoiqu'il arrive, je tiens à ce que l'usufruit reste chez ma mère.

grmff · #2 18-10-2018 06:58:19

C'est une question à poser à un notaire. Voire à un notaire néerlandais...

Je n'ai aucune expérience à partager en la matière: certains chiens font des extraterrestres...

PIM · #3 18-10-2018 08:48:24

- Matière régionalisée: je suppose RW
- Une petite consultation chez votre notaire me paraît, comme suggéré par Grmff, le plus indiqué.

D1791 · #4 18-10-2018 10:14:13

Quels que soient les infos glânées ici, voyez votre notaire, un avocat spécialisé dans le droit des successions ou un planificateur patrimonial (sérieux j'entends).

Quelques remarques :
1- calculez d'abord et avant tout ce que représenteront les droits de succession. On s'imagine parfois des choses des montagnes, mais une fois l'évaluation faite, on se rend compte que ça ne vaut pas la peine de monter une usine à gaz. Dans votre cas, la succession de votre maman ne reprend qu'une partie de la valeur des immeubles puisque vous êtes déjà nu-propriétaire, et il y a 2 héritiers => la valeur de l'héritage est déjà bien divisée ;

2 - pour rappel, n'oubliez pas que même si votre frère prend l'argent, les droits de successions portent sur la totalité. La façon dont chacun prend sa part (immobilier vs cash) n'a pas d'influence sur le montant des droits ;

3- êtes-vous certain de vouloir conserver les immeubles ?
Sur le strict plan des droits de donation, vendre, donner des biens mobiliers puis éventuellement racheter de l'immobilier est généralement plus intéressant financièrement ;

4- si vous gardez les immeubles, l'idéal est d'échelonner les donations tous les 3 ans (pas 5). Le but est de bénéficier à chaque fois des tranches les plus basses ;

5 - votre formulation me surprend : "l'héritage classique (sur le nue-propriété restante)". Etes-vous certain que votre maman n'a pas la pleine propriété sur 50% et l'usufruit sur les autres 50% ? C'est le schéma le plus courant, mais ne connaissant pas votre situation particulière, je ne me prononce pas ;

6 - selon moi la sortie d'indivision au taux de 1% n'est pas d'application (pour autant que vous soyez dans un schéma habituel de détention) : pour qu'il s'applique il faut que les indivisaires soient entrés au même moment dans l'indivision. Dans le schéma traditionnel, votre maman est probablement entrée dans l'indivision en même temps que votre père, vous et votre frère, plus tard, au décès de votre père. De nouveau, votre situation est peut-être différente.

7 - vous avez raison, la donation (de la nue ou de la pleine propriété) se fait à des taux progressifs ;

A votre disposition pour détailler plus l'un ou l'autre point, surtout si je n'ai pas été clair.

Edit orthographe
Re edit annulation point 6

Dernière modification par D1791 (18-10-2018 21:20:40)

PIM, Himura, grmff

libra · #5 18-10-2018 11:44:10

D1791 a écrit :

6 - selon moi la sortie d'indivision au taux de 1% n'est pas d'application (pour autant que vous soyez dans un schéma habituel de détention) : pour qu'il s'applique il faut que les indivisaires soient entrés au même moment dans l'indivision. Dans le schéma traditionnel, votre maman est probablement entrée dans l'indivision en même temps que votre père, vous et votre frère, plus tard, au décès de votre père. De nouveau, votre situation est peut-être différente.

À Bruxelles, en 2012, je suis sorti d'indivision au taux de 1% alors que les indivisaires ne sont pas tous entré en même temps.

Notons que d'une part on fait état de 'sortie d'indivision' et d'autre part de 'revente entre indivis'. Ce sont là me semble t-il deux notions différentes. Le taux de 1% est-il applicable en cas de 'revente entre indivis'?

D'un point de vue fiscale, la scission usufruit nue propriété n'est guère intéressante. Vu le grand age du cédant, la valeur de l'usufruit est quasi nulle. L'intérêt se limite à la gestion des revenus.

La division en tranche tri-annuelles est à envisager. Le tout est de définir le nombre de tranche.

Himura

Himura · #6 18-10-2018 13:54:36

J'aurais du préciser dès le départ que je venais chercher des informations en complément de celles du notaire. Ca m'a paru trop évident sur le coup smile

@D1791 : vos suppositions étaient tout à fait exactes. De ce que j'en sais, on est dans une situation classique.

Bien que je souhaite conserver ce même immobilier (qui m'est connu, que je trouve bien situé, etc.), je serais intéressé par plus de détails sur votre point N°3 :

"êtes-vous certain de vouloir conserver les immeubles ?"
Sur le strict plan des droits de donation, vendre, donner des biens mobiliers puis éventuellement racheter de l'immobilier est généralement plus intéressant financièrement ;

Et par hasard, connaitriez-vous un site web où je pourrais trouver un outil de calcul pour ces droits de succession / ou donation ?
J'ai un peu regardé, et c'est vite complexe malheureusement.

D1791 · #7 18-10-2018 15:59:54

libra a écrit :

D1791 a écrit :
6 - selon moi la sortie d'indivision au taux de 1% n'est pas d'application (pour autant que vous soyez dans un schéma habituel de détention) : pour qu'il s'applique il faut que les indivisaires soient entrés au même moment dans l'indivision.
À Bruxelles, en 2012, je suis sorti d'indivision au taux de 1% alors que les indivisaires ne sont pas tous entré en même temps.
Notons que d'une part on fait état de 'sortie d'indivision' et d'autre part de 'revente entre indivis'. Ce sont là me semble t-il deux notions différentes. Le taux de 1% est-il applicable en cas de 'revente entre indivis'?

C'est une notion qui m'a été expliquée par Maître Emmanuel de Wilde d'Estmael.
Je n'exclus pas avoir mal saisi certaines subtilités.

Je retrouve un exemple dans son livre "Transférer son patrimoine dans le cadre d'une planification successorale" de 2007.
L'explication qu'il m'en a faite date de 2014. A cette date c'était donc encore valable.
Je n'ai pas connaissance que cela ait changé depuis lors.

Citation page 354-355 : la mise en gras est de moi.
"Rappelons bien qu’il faut, pour obtenir ce taux de 1 %, que les parties soient dès
l’origine dans l’indivision, sauf si elles reçoivent le bien par succession.
Ceci veut donc dire que si deux soeurs possèdent en indivision un bien qu’elles ont acquis ensemble, leurs héritiers, au décès des deux, seront dans une indivision leur permettant d’obtenir le taux de 1 % en cas de partage. Par contre, si chacune des soeurs a vendu le bien à un tiers, la sortie d’indivision entre ces deux acquéreurs se fera au taux d’une vente.
Il faut donc parfois jouer avec une certaine gymnastique.
Ainsi, deux soeurs possèdent un bien en indivision pour l’avoir hérité de leur papa. Le fils d’une des soeurs souhaite reprendre cet immeuble avec son épouse, avec qui il est marié en séparation de biens. Ils souhaitent avoir tous deux un droit dans le bien et se donner la possibilité de pouvoir sortir d’indivision au taux de 1 %.
On peut leur conseiller cette solution-ci: la maman de l’enfant donne sa moitié pour 99% à son fils et 1 % à sa belle-fille. Il y a donc une sous-indivision entre eux. La soeur (la tante du garçon) vend 99%de sa part à l’épouse de son neveu et pour 1% à son neveu. Il y a également une sous-indivision entre les deux époux. Ils pourront donc sortir de ces deux sous-indivisions au taux de 1 %.
Par contre, si la solution avait été que la maman donne à son fils sa moitié et que la tante vende sa moitié à l’épouse du neveu, la sortie d’indivision entre eux aurait été de 12,5% (en Région wallonne et en Région de Bruxelles-Capitale).

Edit :
Bon, je suis un âne, j'ai buté deux fois sur la même pierre, et sur PIM en plus.
Ce que j'ai écrit n'est pas applicable en cas de succession.

J'avais encore mélangé avec ce que Gilles Carnoy explique bien mieux que moi : https://gillescarnoy.be/2013/04/16/le-d … partage-2/
Pour que ce que j'ai écrit s'applique, il faut une entrée conventionnelle dans l'indivision (soit vente, échange, donation, apport en société, etc) => le 1% ne s'applique pas.
L'entrée dans l'indivision par succession n'est pas conventionnelle.

Mes excuses à ceux que j'ai pu induire en erreur.

Dernière modification par D1791 (18-10-2018 21:14:26)

D1791 · #8 18-10-2018 16:18:42

Himura a écrit :

...
Bien que je souhaite conserver ce même immobilier (qui m'est connu, que je trouve bien situé, etc.), je serais intéressé par plus de détails sur votre point N°3 :
"êtes-vous certain de vouloir conserver les immeubles ?"
Sur le strict plan des droits de donation, vendre, donner des biens mobiliers puis éventuellement racheter de l'immobilier est généralement plus intéressant financièrement ;

Tout est dans l'avantage du taux de donation mobilière en ligne directe à 3.3%. Imbattable !
Enfin, imbattable sauf à ne pas enregistrer la donation et à croiser les doigts pour que le donateur survive 3 ans...

Si vous souhaitez conserver le bien en particulier, ce n'est pas envisageable.
Mais si vous n'êtes pas attaché à un bien en particulier :
- votre maman, vous et votre frère vendez ;
- le fruit de la vente est versé sur un/des compte(s) démembré(s) usufruit/nue-propriété ;
- votre maman vous fait donation de sa pleine propriété (50% de l'immeuble pour rappel) en nue-propriété => droits de donation 3.3% ;
- avec l'argent sur tous les comptes, vous rachetez, en indivision avec votre frère (ou pas) et en démembrement avec votre maman (mais cette fois 100% nue-propriété aux enfants) un immeuble dont elle paie l'usufruit. A noter que pour que le fisc ne tique pas, il faut ici que la donation ait été enregistrée (d'où ma remaque sur la survie de 3 ans n'est pas d'application) ; => droits d'enregistrement 12.5%

Vous devez faire vos calculs, mais dans beaucoup de cas de figure, à fortiori si le capital est important, ces 3.3% + 12.5% (qui si vous m'avez bien suivi ne peuvent pas s'additionner en 15.8) sont meilleurs marchés que des droits de succession ou que des droits de donation immobiliers.

En plus, on peut, si on veut en profiter pour sortir de l'indivision immobilière avec un frère qui ne veut pas gérer des locataires, on peut en profiter pour avoir un bâtiment plus récent, mieux isolé...
mais bon, tout ça vous connaissez.

Himura a écrit :

Et par hasard, connaitriez-vous un site web où je pourrais trouver un outil de calcul pour ces droits de succession / ou donation ?
J'ai un peu regardé, et c'est vite complexe malheureusement.

Il y a un site sur Wikifin qui calcule précisément, mais que pour des situations simplissimes => pas approprié pour des démembrements, indivisions...

Ce n'est pas si complexe, mais il faut être rigoureux à chaque étape.
Si vous le souhaitez, on peut en parler en mp.

Himura

D1791 · #9 18-10-2018 16:32:13

Comme écrit précédemment, il faut faire des calculs et ce n'est intéressant que plus le patrimoine est important.
Un exemple chiffré simplifié à l'extrême pour illustrer.

Hypothèse : région wallone, un seul héritier, donateur ayant un seul et unique patrimoine immobilier dans lequel il n'habite pas d'une valeur de 1 million €.

Droits de succession : +/- 520 000€
Droits de donation : +/- 365 000€
Vente,/Donation/Achat : +/- 154 000€

Himura, Bim

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