Rénovation terrasses

junior_jef · #1 23-10-2018 08:08:21

Bonjour à tous et merci de m'aider,

J'ai peu d'espoir quand à la réponse mais je pose quand même la question. Sait-on jamais.

Je suis nouveau propriétaire d'un appartement au rez-de-chaussée sans terrasse.

Lors de l'assemblée des CPs d'hier soir, il a été décidé de rénover l'ensemble des terrasses et balcons de l'immeuble. Cela me couterait, selon ma quotité, plus de 3.000€. Frais que je n'avais pas prévu lors de l'achat.

N'ayant ni balcon, ni terrasse et sachant que je vais quand même être embêté par des échafaudages devant ma fenêtre pendant des mois, pensez vous qu'il y ait un moyen pour que je puisse me soustraire à cette participation? Ou au moins réduire ma part. Je sais que les copropriétaires doivent être solidaires mais plus de 3.000€ pour quelque chose qui n'apportera aucune plus-value à mon appartement (contrairement à tous les autres Cps), ca fait cher.

Merci d'avance,

luc · #2 23-10-2018 08:49:22

junior_jef a écrit :

Bonjour à tous et merci de m'aider,

J'ai peu d'espoir quand à la réponse mais je pose quand même la question. Sait-on jamais.
Je suis nouveau propriétaire d'un appartement au rez-de-chaussée sans terrasse.
Lors de l'assemblée des CPs d'hier soir, il a été décidé de rénover l'ensemble des terrasses et balcons de l'immeuble. Cela me couterait, selon ma quotité, plus de 3.000€. Frais que je n'avais pas prévu lors de l'achat.
N'ayant ni balcon, ni terrasse et sachant que je vais quand même être embêté par des échafaudages devant ma fenêtre pendant des mois, pensez vous qu'il y ait un moyen pour que je puisse me soustraire à cette participation? Ou au moins réduire ma part. Je sais que les copropriétaires doivent être solidaires mais plus de 3.000€ pour quelque chose qui n'apportera aucune plus-value à mon appartement (contrairement à tous les autres Cps), ca fait cher.
Merci d'avance,

Réponse succincte: Non.

Vous ne pouvez en toute logique ni vous soustraire à la décision, ni demander la réduction du montant.

Vous profitez de cette rénovation puisque elle améliore la protection de votre appartement (au rez), entre autre contre l'infiltration d'eau.

Par contre il doit être possible qu'un pret soit demandé pour permettre un paiement échelonné. Votre contexte le permet (achat en 2018 avec manque d'information ?).

En effet il est possible que l'ACP et/ou syndic n'ont pas suivi la procédure légale pour les travaux (budget, cahier des charges préalable, ...) et qu'ainsi ils vont ont causé un tord, qui justifie au moins un paiement échelonné.

Q1 : achat en 2017 ou 2018 ?
Q2 : on a parlé de cette rénovation lors de l'AGO 2017? Qu'en dit le PV de l'AGO 2017 ?

GT · #3 23-10-2018 09:27:25

luc a écrit :

[
Par contre il doit être possible qu'un pret soit demandé pour permettre un paiement échelonné. Votre contexte le permet (achat en 2018 avec manque d'information ?).
En effet il est possible que l'ACP et/ou syndic n'ont pas suivi la procédure légale pour les travaux (budget, cahier des charges préalable, ...) et qu'ainsi ils vont ont causé un tord, qui justifie au moins un paiement échelonné.

Un prêt demandé à l'ACP par le propriétaire du rez de chaussée ?
Si une procédure légale n'a pas été appliquée, le propriétaire est susceptible de demander l'annulation d'une décision.

junior_jef · #4 23-10-2018 09:42:55

luc a écrit :

junior_jef a écrit :
Bonjour à tous et merci de m'aider,

J'ai peu d'espoir quand à la réponse mais je pose quand même la question. Sait-on jamais.
Je suis nouveau propriétaire d'un appartement au rez-de-chaussée sans terrasse.
Lors de l'assemblée des CPs d'hier soir, il a été décidé de rénover l'ensemble des terrasses et balcons de l'immeuble. Cela me couterait, selon ma quotité, plus de 3.000€. Frais que je n'avais pas prévu lors de l'achat.
N'ayant ni balcon, ni terrasse et sachant que je vais quand même être embêté par des échafaudages devant ma fenêtre pendant des mois, pensez vous qu'il y ait un moyen pour que je puisse me soustraire à cette participation? Ou au moins réduire ma part. Je sais que les copropriétaires doivent être solidaires mais plus de 3.000€ pour quelque chose qui n'apportera aucune plus-value à mon appartement (contrairement à tous les autres Cps), ca fait cher.
Merci d'avance,
Réponse succincte: Non.
Vous ne pouvez en toute logique ni vous soustraire à la décision, ni demander la réduction du montant.
Vous profitez de cette rénovation puisque elle améliore la protection de votre appartement (au rez), entre autre contre l'infiltration d'eau.
Par contre il doit être possible qu'un pret soit demandé pour permettre un paiement échelonné. Votre contexte le permet (achat en 2018 avec manque d'information ?).
En effet il est possible que l'ACP et/ou syndic n'ont pas suivi la procédure légale pour les travaux (budget, cahier des charges préalable, ...) et qu'ainsi ils vont ont causé un tord, qui justifie au moins un paiement échelonné.
Q1 : achat en 2017 ou 2018 ?
Q2 : on a parlé de cette rénovation lors de l'AGO 2017? Qu'en dit le PV de l'AGO 2017 ?

J'ai acheté en 2018. Acte signé en juin.

Pas de trace de cette rénovation dans le PV de l'AGO de 2017.

J'avais juste été prévenu en recevant une simulation de prêt par le syndic quelques jours avant l'assemblée.

luc · #5 23-10-2018 16:32:23

GT a écrit :

luc a écrit :
[
Par contre il doit être possible qu'un pret soit demandé pour permettre un paiement échelonné. Votre contexte le permet (achat en 2018 avec manque d'information ?).
En effet il est possible que l'ACP et/ou syndic n'ont pas suivi la procédure légale pour les travaux (budget, cahier des charges préalable, ...) et qu'ainsi ils vont ont causé un tord, qui justifie au moins un paiement échelonné.
Un prêt demandé à l'ACP par le propriétaire du rez de chaussée ?
Si une procédure légale n'a pas été appliquée, le propriétaire est susceptible de demander l'annulation d'une décision.

Vos avez raison. La phrase complète aurait du être: "qu'un pret soit demandé [par l'ACP à la banque sur proposition du syndic et/ou un ou plusieurs CP] pour permettre un ...". Ecrire d'une manière succincte n'est pas toujours évident.

J'ai encore une serie de variantes, tous dans le même esprit: prêt pour permettre un paiement immédiat du montant complet à l'ACP.

luc · #6 23-10-2018 16:51:21

junior_jef a écrit :

luc a écrit :
junior_jef a écrit :
(...)
Je suis nouveau propriétaire d'un appartement au rez-de-chaussée sans terrasse.
Lors de l'assemblée des CPs d'hier soir, il a été décidé de rénover l'ensemble des terrasses et balcons de l'immeuble. Cela me couterait, selon ma quotité, plus de 3.000€. Frais que je n'avais pas prévu lors de l'achat.
N'ayant ni balcon, ni terrasse et sachant que je vais quand même être embêté par des échafaudages devant ma fenêtre pendant des mois, pensez vous qu'il y ait un moyen pour que je puisse me soustraire à cette participation? Ou au moins réduire ma part. Je sais que les copropriétaires doivent être solidaires mais plus de 3.000€ pour quelque chose qui n'apportera aucune plus-value à mon appartement (contrairement à tous les autres Cps), ca fait cher.
Merci d'avance,
Réponse succincte: Non.
Vous ne pouvez en toute logique ni vous soustraire à la décision, ni demander la réduction du montant.
Vous profitez de cette rénovation puisque elle améliore la protection de votre appartement (au rez), entre autre contre l'infiltration d'eau.
Par contre il doit être possible qu'un pret soit demandé pour permettre un paiement échelonné. Votre contexte le permet (achat en 2018 avec manque d'information ?).
En effet il est possible que l'ACP et/ou syndic n'ont pas suivi la procédure légale pour les travaux (budget, cahier des charges préalable, ...) et qu'ainsi ils vont ont causé un tord, qui justifie au moins un paiement échelonné.
Q1 : achat en 2017 ou 2018 ?
Q2 : on a parlé de cette rénovation lors de l'AGO 2017? Qu'en dit le PV de l'AGO 2017 ?
J'ai acheté en 2018. Acte signé en juin.
Pas de trace de cette rénovation dans le PV de l'AGO de 2017.
J'avais juste été prévenu en recevant une simulation de prêt par le syndic quelques jours avant l'assemblée.

Votre question est pour moi trop complexe pour le résoudre au sein de ce forum.

Quand à la tactique je conseille fortement à contacter d'urgence le SNPC, après réception de PV de l'AG de hier soir.

Différents voies possibles:
- plainte déontologique contre le syndic à l'IPI pour non suivi de la loi (cahier des charges préalable)
- procédure judiciaire pour annulation de la décision par le JP (information incomplète, cahier des charges inexistant, ...)

Vérifiez aussi si le budget prévisionnel était joint à l'invitation.

La loi de 2018, d’application à partir du 01.01.2019, rendra cette situation plus exceptionnel. Simplifié: un budget pluriannuel du fonds de réserve (= travaux) devra être joint annuellement.

GT · #7 23-10-2018 17:05:42

luc a écrit :

Vos avez raison. La phrase complète aurait du être: "qu'un pret soit demandé [par l'ACP à la banque sur proposition du syndic et/ou un ou plusieurs CP] pour permettre un ...". Ecrire d'une manière succincte n'est pas toujours évident.
J'ai encore une serie de variantes, tous dans le même esprit: prêt pour permettre un paiement immédiat du montant complet à l'ACP.

L'AG qui s'est tenue a-t-elle finalement décidé de recourir à l'emprunt pour financer les travaux aux terrasses ?
Un copropriétaire individuel peut aussi tenter d'obtenir à un prêt à sa banque.

GT · #8 23-10-2018 17:12:22

luc a écrit :

Votre question est pour moi trop complexe pour le résoudre au sein de ce forum.
Quand à la tactique je conseille fortement à contacter d'urgence le SNPC, après réception de PV de l'AG de hier soir.
Différents voies possibles:
- plainte déontologique contre le syndic à l'IPI pour non suivi de la loi (cahier des charges préalable)
- procédure judiciaire pour annulation de la décision par le JP (information incomplète, cahier des charges inexistant, ...)
Vérifiez aussi si le budget prévisionnel était joint à l'invitation.
La loi de 2018, d’application à partir du 01.01.2019, rendra cette situation plus exceptionnel. Simplifié: un budget pluriannuel du fonds de réserve (= travaux) devra être joint annuellement.

N'allons pas trop vite.
La décision prise est peut-être une décision sur le principe de la rénovation des terrasses. El le syndic a présenté peut-être une estimation du coût des travaux ainsi qu'un tableau des remboursements en cas de recours à l'emprunt.

grmff · #9 23-10-2018 17:24:53

Je ne parlerais pas de tactique non plus. Tactique semble un terme qui veut aller contre une décision. Cela m'étonnerait que cela ne finisse pas par se faire, et donc la "tactique" ne servirait à rien, si ce n'est postposer les travaux, et augmenter très fortement les coûts. Les travaux de terrasses sont généralement des travaux d'étanchéité, et l'étanchéité est matière commune. A tout le monde, terrasse ou non.

Il est possible que la discussion ait été informelle lors des AG précédentes, que ce soit lors de l'AG ou lors du verre de l'amitié après l'AG.
Il est possible que le syndic vienne avec une proposition, et qu'elle soit entérinée du premier coup. C'est un peu limite comme procédure, puisqu'il faut normalement cahier des charges approuvé lors d'une AG, puis présentations de devis à l'AG suivante, etc.

Mais fondamentalement, cela ne change rien sur le fait que c'est vous qui payerez, et que la surprise est désagréable n'y changera rien. 3000€ en 5 ans, ce n'est jamais que 50€/mois...

Si vous arrivez à démontrer que le propriétaire précédent le savait avec précision et vous l'a caché, vous pouvez invoquer le dol/vice caché et lui faire supporter les frais. Bonne chance...

GT · #10 23-10-2018 23:12:08

grmff a écrit :

Si vous arrivez à démontrer que le propriétaire précédent le savait avec précision et vous l'a caché, vous pouvez invoquer le dol/vice caché et lui faire supporter les frais. Bonne chance...

Je m'étais fait une réflexion dans le m^me sens.
Le vendeur savait-il que les terrasses devaient être rénovées ?

panchito · #11 24-10-2018 05:40:50

junior_jef a écrit :

Pas de trace de cette rénovation dans le PV de l'AGO de 2017.

Voilà qui est très bizarre....

Donc tout d'un coup, à l'ordre du jour de votre 1ère AG dans cette copropriété apparaît un tout nouveau point sur la rénovation des terrasses.

Sans que vous les CP 'ayez voté pour la réalisation d'un cahier de charges au préalable? Avez-vous défini les seuils légalement obligatoires à partir desquels le syndic a l'obligation de faire rédiger un cahier de charges?

D’autre part combien de devis ont été présentés? Vous les avez tout de même reçus bien avant l'AG pour les étudier?

Et il y avait aussi sûrement un autre point à l'odj de votre AG sur le mode de financement? Vous n'avez quand même pas tous décidé de payer ces travax cash endéans le mois?

Qu'avez-vous décidé?

Le Syndic ne peut pas passer commande tant qu'il ne dispose pas des fonds nécessaires...

Prenez rendez-vous avec le Syndic pour aller consulter les documents de la copropriété, il y a peut-être des courriers, des rapports d'architectes ou d'ingénieurs conseillant ces travaux déjà en 2017....

On ne prend tout de même pas une telle décision à l'emporte pièce!

Dernière modification par panchito (24-10-2018 05:43:14)

Francis · #12 24-10-2018 08:06:05

Généralement les travaux de rénovation de l’étanchéité de terrasse sont à charge de l’ensemble des copropriétaires, qu’ils aient ou pas une terrasse. Le coût de remplacement des carrelages ou autres finitions est lui à charge des propriétaires des terrasses.
3000 € comme quote part par appartement me semble très important, cela reprend peut-être aussi le carrelage !

luc · #13 24-10-2018 08:56:16

Francis a écrit :

Généralement les travaux de rénovation de l’étanchéité de terrasse sont à charge de l’ensemble des copropriétaires, qu’ils aient ou pas une terrasse. Le coût de remplacement des carrelages ou autres finitions est lui à charge des propriétaires des terrasses.
3000 € comme quote part par appartement me semble très important, cela reprend peut-être aussi le carrelage !

Dans mon ACP c'était en 2004/2013 +- 1.000 EUR par m2, carrelage à charge de l'ACP, puisque pas de problèmes au niveau carrelage mais destruction requise pour réparer l'infiltration. Les CP ont payé pro rata de leurs quotités.

GT · #14 24-10-2018 09:06:27

Je propose à junior_ jef de reproduire
1. le texte de la convocation à l'AG en ce qui concerne la problématique des terrasses et balcons
2. le texte du PV de l'AG relatif à cette problématique.

junior_jef · #15 24-10-2018 12:52:27

GT a écrit :

Je propose à junior_ jef de reproduire
1. le texte de la convocation à l'AG en ce qui concerne la problématique des terrasses et balcons
2. le texte du PV de l'AG relatif à cette problématique.

1: le point 4 concernant les dossiers techniques comporte un sous point "Rénovation des terrasses avant et arrière", Rapport de l'architecte, présentation des offres, vote des copropriétaires.

Mais je n'en vois aucune trace dans le PV de l'année passée.

2: dès que je le reçois, je vous le transmets.

junior_jef · #16 24-10-2018 12:54:26

GT a écrit :

luc a écrit :
Votre question est pour moi trop complexe pour le résoudre au sein de ce forum.
Quand à la tactique je conseille fortement à contacter d'urgence le SNPC, après réception de PV de l'AG de hier soir.
Différents voies possibles:
- plainte déontologique contre le syndic à l'IPI pour non suivi de la loi (cahier des charges préalable)
- procédure judiciaire pour annulation de la décision par le JP (information incomplète, cahier des charges inexistant, ...)
Vérifiez aussi si le budget prévisionnel était joint à l'invitation.
La loi de 2018, d’application à partir du 01.01.2019, rendra cette situation plus exceptionnel. Simplifié: un budget pluriannuel du fonds de réserve (= travaux) devra être joint annuellement.
N'allons pas trop vite.
La décision prise est peut-être une décision sur le principe de la rénovation des terrasses. El le syndic a présenté peut-être une estimation du coût des travaux ainsi qu'un tableau des remboursements en cas de recours à l'emprunt.

Oui, c'est exactement cela.

junior_jef · #17 24-10-2018 12:55:33

GT a écrit :

grmff a écrit :
Si vous arrivez à démontrer que le propriétaire précédent le savait avec précision et vous l'a caché, vous pouvez invoquer le dol/vice caché et lui faire supporter les frais. Bonne chance...
Je m'étais fait une réflexion dans le m^me sens.
Le vendeur savait-il que les terrasses devaient être rénovées ?

Je vais me renseigner pour savoir si le vendeur était au courant. En tous cas, il ne m'en a jamais fait part.

jacq · #18 24-10-2018 17:06:45

Francis a écrit :

Généralement les travaux de rénovation de l’étanchéité de terrasse sont à charge de l’ensemble des copropriétaires, qu’ils aient ou pas une terrasse. Le coût de remplacement des carrelages ou autres finitions est lui à charge des propriétaires des terrasses.
3000 € comme quote part par appartement me semble très important, cela reprend peut-être aussi le carrelage !

Combien de terrasses y a t'il dans cet immeuble ?

Dernière modification par jacq (24-10-2018 17:07:44)

panchito · #19 24-10-2018 19:50:05

Pourtant, il y a bien eu une décision d'AG pour pouvoir engager l'architecte XYZ

Cherchez bien....

junior_jef · #20 25-10-2018 09:05:54

jacq a écrit :

Francis a écrit :
Généralement les travaux de rénovation de l’étanchéité de terrasse sont à charge de l’ensemble des copropriétaires, qu’ils aient ou pas une terrasse. Le coût de remplacement des carrelages ou autres finitions est lui à charge des propriétaires des terrasses.
3000 € comme quote part par appartement me semble très important, cela reprend peut-être aussi le carrelage !
Combien de terrasses y a t'il dans cet immeuble ?

Il y a 16 appartements. Donc 12 balcons, 2 terrasses coté jardin. Et 2 appartements sans terrasse ni balcon. Pourquoi?

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