Location de garages et commerces - trucs et astuces ?

Himura

Pimonaute incurable

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Location de garages et commerces - trucs et astuces ?

Hello,

D'ici peu, je mettrai en location 3 garages indépendants, et 2 commerces.
Si j'ai une certaine habitude pour les appartements, je n'en ai aucune pour ces types de bien ; à la seule exception des quelques infos lues sur le forum.

Je serais donc bien heureux de recevoir quelques trucs et astuces particulières de votre part sur ces sujets.
Ou mieux, un copié-collé de clauses de bail que vous trouvez utile ?

Pour le commerce, j'ai évidemment lu le bail PIM, et bien retenu que c'est particulier assez que pour s'associer les services d'un avocat au moindre soucis.
Néanmoins, je suis sûr qu'il y a des petits trucs à connaitre.
Au sujet des commerces : je me demande aussi quels sont les travaux qu'ils prennent en charge (sécurisation, électricité, incendie,... mais le reste ?)
Et aussi : les commerces ont le droit de modifier les lieux (normal), mais comment se passe alors l'état des lieux, à leur sortie, vu qu'il est régulièrement impossible de remettre en pristin état ?
Et aussi : avez-vous une méthode particulière pour vous protéger au mieux des faillites ou d'en limiter les effets négatifs ?

Une petite dernière : un avantage ou un inconvénient de louer l'espace en tant que bureaux, plutôt que commerce ?

Pour le garage :
J'imagine qu'habituellement, le coût de l'électricité est inclus forfaitairement dans le loyer ? (prévoir un timer dans ce cas...)
Quel est le délai de préavis habituel, et les indemnités de rupture ? Et le préavis 'bailleur' ?
Quel est le montant habituel en dépôt pour garantie ?
Une assurance à prendre (nécessaire) ?
La durée du contrat a-t-elle une importance, vu qu'il me semble qu'il y a toujours une possibilité de rompre rapidement ?

panchito

Pimonaute non modérable

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Re : Location de garages et commerces - trucs et astuces ?

Pour pouvoir louer des garages vous devrez être assujetti à la TVA.

Voir le dernier fil de discussion

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grmff

Pimonaute non modérable

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Re : Location de garages et commerces - trucs et astuces ?

Et aussi : avez-vous une méthode particulière pour vous protéger au mieux des faillites ou d'en limiter les effets négatifs ?

Première chose: demander la garantie locative sur votre propre compte bancaire. Sans cela, en cas de faillite, votre privilège de bailleur passe après les tas. Je veux dire, l'Etat.

Une petite dernière : un avantage ou un inconvénient de louer l'espace en tant que bureaux, plutôt que commerce ?

C'est l'usage des lieux qui défini si c'est un commerce ou un bureau.

Si c'est un marchand de légume, c'est un commerce.
Si c'est un bureau politique, c'est un bureau. Pourtant, la différence est parfois subtile. Beaucoup de légume, et on y sert beaucoup de salade...

Pour le garage :
J'imagine qu'habituellement, le coût de l'électricité est inclus forfaitairement dans le loyer ? (prévoir un timer dans ce cas...)
Quel est le délai de préavis habituel, et les indemnités de rupture ? Et le préavis 'bailleur' ?
Quel est le montant habituel en dépôt pour garantie ?
Une assurance à prendre (nécessaire) ?
La durée du contrat a-t-elle une importance, vu qu'il me semble qu'il y a toujours une possibilité de rompre rapidement ?

Pour les garages, n'en ayant pas, je ne peux pas dire. Mais on fait ce qu'on veut. Contrat au mois ou à l'année. Garantie de 6 mois ou de 150€ pour les clefs. Préavis de 1 mois ou d'une année. Payement par mois, par trimestre ou par an.

En tout cas, préavis symétrique pour le bailleur et le locataire.

Les garages et parking pour motorhome, par exemple, sont généralement des baux à l'année, payable d'avance. Sans garantie je pense.

Himura

Pimonaute incurable

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Re : Location de garages et commerces - trucs et astuces ?

Pour pouvoir louer des garages vous devrez être assujetti à la TVA.

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Une fois de plus, je vois que vous faites ce que vous conspuez chez les autres, en répondant à côté de la / des question(s).
(Tout en notant que j'ai lu la discussions, vu que j'y avais répondu et que vous l'avez notez...)

Mais... merci 

GT

Pimonaute non modérable

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Re : Location de garages et commerces - trucs et astuces ?

Quelles sont les règles applicables à la location d’un garage ou d’un emplacement de parking ?

https://www.snpc-nems.be/fr/content/que … de-parking

Bim

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Re : Location de garages et commerces - trucs et astuces ?

Pour le commerce : Je pense pas que ça change grand chose si vous le louvez comme commerce ou bureau. Dans un cas comme dans l'autre votre locataire l'affecte à l'exercice de sa profession. Maintenant c'est peut-être plus "gérable" pour vous des bureaux car les adaptations du bien seront plus limitées en principe.

Pour le garages, vu que c'est du droit commun vous êtes beaucoup plus libre dans l'établissement du contrat de bail. A vous de bien prévoir les clauses pour la résiliation anticipée et l'indexation du loyer etc...

Dernière modification par Bim (29-12-2018 11:11:24)

Himura

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Re : Location de garages et commerces - trucs et astuces ?

A vous de bien prévoir les clauses pour la résiliation anticipée et l'indexation du loyer etc...

C'est là l'objet principal de ma question
--> Les trucs et astuces, les clauses de bail habituellement ajoutée et utiles, les petites particularité auxquelles il faut penser.

Un retour d'expérience donc ; car de façon générale, c'est assez clair tout de même.

grmff

Pimonaute non modérable

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Re : Location de garages et commerces - trucs et astuces ?

Pour le commerce : Je pense pas que ça change grand chose si vous le louvez comme commerce ou bureau. Dans un cas comme dans l'autre votre locataire l'affecte à l'exercice de sa profession. Maintenant c'est peut-être plus "gérable" pour vous des bureaux car les adaptations du bien seront plus limitées en principe

C'est vrai au niveau fiscal.

Mais c'est faire fi de la loi sur les baux commerciaux, nettement plus difficile à gérer...

Or, si c'est un commerce, c'est la loi sur les baux commerciaux qui s'applique. Quelles que soient le type de bail signé entre les parties.

Un bail de bureau peut être résiliable par le bailleur à tout moment si c'est prévu, pas le bail commercial.

On peut alors se retrouver avec des conditions favorables et équilibrées dans le cpntrat qui sont gommées pour le propriétaire et conservée pour le locataire. Le joli équilibre disparait alors au profit du locataire et au dépit du propriétaire...

PIM

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Re : Location de garages et commerces - trucs et astuces ?

Comme vous pourrez le constater à la lecture des versions 2019 de nos baux notamment professionnels, mises online cette nuit, vous pouvez louer en ajoutant la tva, ce qui rendra votre propre tva (travaux etc) déductible.

Himura

Pimonaute incurable

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Re : Location de garages et commerces - trucs et astuces ?

Comme vous pourrez le constater à la lecture des versions 2019 de nos baux notamment professionnels, mises online cette nuit, vous pouvez louer en ajoutant la tva, ce qui rendra votre propre tva (travaux etc) déductible.

Je ne vois pas cette modif dans les baux commerciaux. Où intervient-elle ?

PIM

Pimonaute non modérable

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Re : Location de garages et commerces - trucs et astuces ?

Comme vous pourrez le constater à la lecture des versions 2019 de nos baux notamment professionnels, mises online cette nuit, vous pouvez louer en ajoutant la tva, ce qui rendra votre propre tva (travaux etc) déductible.

Je ne vois pas cette modif dans les baux commerciaux. Où intervient-elle ?

ajout à l'article 7: "(le cas échéant) Les parties déclarent que la tva est d’office applicable / n’est pas d’office applicable à la présente location. Dans le second cas, elles déclarent remplir / ne pas remplir les  conditions légales d’application facultative de cette taxe et dans l’affirmative optent pour son régime."