Date de prise de cours du bail

japleo · #1 31-12-2018 10:24:31

Bonjour,

Pour un appartement que je mets en location avec un bail de 9 ans à Uccle, la date de prise en cours (remise des clés) ne se fait pas le 1er du mois.

Dans mon bail je note :
"Le bail est conclu pour une durée de 9 ans. Il prend cours le ..., et se termine ..., etc "

Donc, si le bail prend cours p.ex. le 08-01-2019, je dois donc indiquer qu'il prend fin le 07-01-2028 ?
Ou est-ce que je dois ajouter une clause particulière ?

Et pour le 1er loyer, je peux le calculer au prorata du nombre de jours (p.ex. loyer/31*24) ?

Merci d'avance

panchito · #2 31-12-2018 10:35:36

Na jamais jouer avec de telles dates de prise d'effet mais au contraire toujours indiquer le 1er du mois comme prise d'effet et régler entre vous via un reçu, les jours du mois restant à courir avant le 1er du mois suivant.

rexou

japleo · #3 31-12-2018 10:57:33

Merci pour votre réponse.
Je dois donc faire commencer le bail le 1er janvier ?
Je peux alors ajouter un clause particulière ? Par exemple :
"Comme la mise à disposition de l'appartement ne commence que le 8 janvier, un loyer de ...€ sera dû pour le 1er mois."

Merci d'avance

libra · #4 31-12-2018 11:04:26

D'habitude je commence un bail le 1er du mois suivant. Pour les jours avant le début du bail, c'est suivant mon humeur. Soit c'est gratuit, soit je réclame une indemnité d'occupation en général pour un demi mois. Je ne pleure pas pour quelques jours.

Par ailleurs, je ne fais jamais des baux de 9 ans. Depuis la nouvelle législation bruxelloise, c'est d'un an.

panchito · #5 31-12-2018 11:10:46

Non, ne pas rajouter de clause. Simplement vous rédigez un reçu du type: "je soussigné XYZ, reconnais avoir reçu de ABC la somme de xxx € correspondant au loyer du bien sis Rue des Poix Chiches, 80 à 1230 Houte-Si-Plou pour couvrir la période allant du 8 janvier 2019 au 31 janvier 2019.

Et dans le bail tout apparaît comme si le bail prenait cours le 1er février.

J'ai toujours pratiqué de la sorte et n'ai jamais rencontré le moindre problème.

japleo · #6 31-12-2018 11:30:33

Merci pour vos réponses.
Et cela ne pourrait pas poser de problème d'occuper un bien pendant 3 semaines sans être couvert par un contrat de bail ?

GT · #7 31-12-2018 11:43:46

japleo a écrit :

Merci pour vos réponses.
Et cela ne pourrait pas poser de problème d'occuper un bien pendant 3 semaines sans être couvert par un contrat de bail ?

Et cela ne pourrait pas poser problème en cas de sinistre non couvert par une assurance pendant cette période de 3 semaines ?

PIM · #8 31-12-2018 12:12:35

Je ne partage pas l'enthousiasme (quasi) général pour ce détournement de la date de prise d'effet.

Si les lieux sont mis à disposition le 7 janvier, la date de prise d'effet doit être le 7 janvier.

panchito · #9 31-12-2018 12:19:13

Naturellement avant de donner les clés, j'exige que toutes mes conditions particulières figurant dans le bail soient bien remplies, à savoir:
- que l'ELE ait été réalisé
- que j'ai reçu la preuve que le locataire a souscrit une RC locative
- que j'ai reçu la preuve que le loyer me sera payé par ordre permanent tous les 1er du mois (dans ce cas-ci à partir du 1er février)
- que la garantie ait été constituée

Et d'habitude
- que le 1er mois de loyer ait été payé (je laisserais celle-ci tomber puisque vous allez recevoir les 3 premières semaines de loyer).

Je signerais en même temps:
- le bail
- et le reçu après avoir reçu le loyer des 3 premières semaines (en cash)

PIM · #10 31-12-2018 12:55:43

panchito a écrit :

Naturellement avant de donner les clés, j'exige que toutes mes conditions particulières figurant dans le bail soient bien remplies, à savoir:
- que l'ELE ait été réalisé
- que j'ai reçu la preuve que le locataire a souscrit une RC locative
- que j'ai reçu la preuve que le loyer me sera payé par ordre permanent tous les 1er du mois (dans ce cas-ci à partir du 1er février)
- que la garantie ait été constituée
Et d'habitude
- que le 1er mois de loyer ait été payé (je laisserais celle-ci tomber puisque vous allez recevoir les 3 premières semaines de loyer).
Je signerais en même temps:
- le bail
- et le reçu après avoir reçu le loyer des 3 premières semaines (en cash)

Je ne vois pas en quoi tout cela répond à l'incertitude juridique pour la période du 7 janvier au 1er février...
Par exemple, la rc locative prend effet quand ?

Je ne vois pas pourquoi le bail ne pourrait pas prendre effet le 7 janvier, avec mensualité à échéance du 7 de chaque mois.

Le bail se terminera un 6 janvier à minuit, moyennant notification du congé avec le préavis régional requis (et si prise d'effet légal pour le 1er du mois qui suit - dans les cas prévus: en tenir compte dans le délai d'envoi).

libra · #11 31-12-2018 13:55:24

PIM a écrit :

Je ne vois pas pourquoi le bail ne pourrait pas prendre effet le 7 janvier, avec mensualité à échéance du 7 de chaque mois.
Le bail se terminera un 6 janvier à minuit, moyennant notification du congé avec le préavis régional requis (et si prise d'effet légal pour le 1er du mois qui suit - dans les cas prévus: en tenir compte dans le délai d'envoi).

Ces particularités en fin de bail sont sources de conflits. Afin de les éviter, mieux vaut me semble t-il faire un bail en date du 1er. La période précédent le début du bail, n'étant pas une location on ne demandera pas un loyer mais une indemnité de location sans quoi le preneur pourrait un jour contesté la date de prise d'effet du bail et donc de la fin du bail.

Par ailleurs, rien n'empêche de souscrire à une assurance responsabilité civile qui couvre une période plus large que le bail.

Dernière modification par libra (31-12-2018 13:57:10)

rexou, Loetheri

japleo · #12 31-12-2018 14:09:41

Merci PIM et les autres pour vos réponses.

Il serait alors plus simple de dire :
1. "Le bail prend cours le 01-01-2019, et se termine le 31-12-2027"
2. "Comme la mise à disposition de l'appartement débute le 8 janvier, un loyer de ...€ sera dû pour le 1er mois" correspondant à la fraction du mois occupée.

Vu que c'est un bail de 9 ans, il y a peu de chance que cela pose problème en fin de bail, qui sera de toute façon reconduit dans le cas (peu probable !) qu'un locataire reste aussi longtemps.

Je n'ai étonnamment rien trouvé à propos de ce cas particulier dans la loi sur les loyers.

GT · #13 31-12-2018 15:41:46

Un bail qui démarre dans le courant du mois, et alors?

https://www.snpc-nems.be/fr/content/un- … s-et-alors

PIM

PIM · #14 31-12-2018 16:29:38

Merci GT d'étayer ainsi mon point de vue avec cette bonne source...

J'ai remarqué que cliquer sur un lien est parfois au-dessus des forces de certains, aussi je prends la liberté de citer ici cet article du SNPC:

"Il arrive que le contrat de bail, au lieu de commencer le premier du mois, démarre un autre jour.

Quelles en sont les conséquences sur les droits des parties ?

Si elles ont le choix, les parties auront souvent une préférence pour faire démarrer le contrat le 1er dumois. Mais ce n’est pas toujours possible.Le contrat de bail peut ainsi débuter à n’importe quel moment du mois.Si le bail commence le 8 juin, le loyer payé vaudra à chaque fois pour la période courant du 8 au 7 dumois suivant.

Et en matière de congé, cela change t-il quelque chose ?
Dans le cadre d’un bail de résidence principale de courte durée (trois ans ou moins), les parties peuvent y mettre fin moyennant un congé notifié au moins trois mois avant l’échéance prévue. Ainsi, il faut tenir compte de la date de début fixée dans le bail pour calculer le délai nécessaire.

Dans notre exemple où le bail commence le 8 juin 2015 et se termine un an plus tard, le préavis courra du 8 mars 2016 au 7 juin 2016.

Dans le cadre d’un bail de résidence principale de neuf ans, il faut distinguer deux hypothèses.

La première hypothèse couvre la situation dans laquelle le bailleur désire donner congé pour la fin d’un triennat (pour travaux, ou encore sans motif avec paiement d’une indemnité, ou encore à la fin de la neuvième année). Il doit alors tenir compte de la date de début de contrat puisqu’il lui appartient de donner un préavis au moins six mois avant l’échéance. Reprenons notre exemple : le contrat commence le 8 juin 2015 mais cette fois pour neuf ans. Si le bailleur désire mettre fin au bail pour la fin du premier triennat, soit pour le 7 juin 2018, le préavis s’étalera du 8 décembre 2017 au 7 juin 2018. La lettre de congé devra donc pouvoir parvenir au locataire au plus tard le 7 décembre 2017(voir ci- dessous).

La deuxième hypothèse couvre la situation dans laquelle il peut être mis fin au contrat à tout moment.On pense ici au bailleur qui désire mettre fin au contrat pour occupation personnelle avec un préavis de six mois, ou encore au locataire qui peut lui partir à tout moment avec un préavis de trois mois.Dans ces situations, la loi prévoit expressément que le préavis commence à courir le premier du mois qui suit le mois au cours duquel il est notifié (article 3, § 9 de la loi du 20 février 1991 sur le contrat de bail de résidence principale du preneur). Peu importe alors que le contrat ait commencé le 1er ou le 8 du mois. Dans l’exemple précédent, si le locataire adresse un congé au bailleur courant du mois d’août 2017, le préavis prendra cours le 1er septembre 2017 (et non le pour se terminer trois mois plus tard.

Rappel pour un congé valablement donné !
Pour être valable, le congé doit pouvoir être parvenu à l’autre partie avant le début du délai de préavis.

Prenons l’exemple du bail d’un an qui commence le 8 juin 2015. Si l’on désire mettre fin au bail à l’échéance convenue, le préavis de trois mois commencera à courir le 8 mars pour se terminer le 7juin 2016. Le congé doit alors parvenir à l’autre partie au plus tard le 7 mars 2016.

Attention ! Ce n’est donc pas la date d’envoi qui entre en ligne de compte, mais bien la date à laquellel’autre partie aurait pu prendre connaissance du congé. Ainsi, si le facteur dépose la lettrerecommandée le 7 mars 2016 dans la boîte aux lettres, mais que le destinataire ne va la chercher à laposte que 10 jours plus tard, soit le 17 mars 2016, le congé est valable et le bail se termine à l’échéance du préavis valablement donné. Si par contre, la lettre recommandée n’est envoyée que le 7 mars 2016, elle ne serait « livrée » qu’au plus tôt le 8 mars 2016 à l’autre partie. Le congé est tardif et ne sera alors pas valablement donné.

Un couple marié ou des cohabitants légaux ont signé le contrat ? Soyez prudent : il vous appartient de notifier le congé à chacun séparément. A défaut, le congé ne sera pas non plus valablement donné.

A bon entendeur ..."

rexou · #15 31-12-2018 19:58:50

PIM a écrit :

Je ne partage pas l'enthousiasme (quasi) général pour ce détournement de la date de prise d'effet.
Si les lieux sont mis à disposition le 7 janvier, la date de prise d'effet doit être le 7 janvier.

Faut faire simple. Un bail qui se termine un 6 du mois ? Perte de temps et d'argent, complications inutiles.

Les lieux sont mis à dispo le 7 janvier ? Le bail débute le 1er janvier... et le locataire paie le premier loyer au prorata. Si les lieux sont mis à dispo dans la deuxième quinzaine de janvier, le bail débute début février et le loyer de janvier est soit offert, soit à payer au prorata.

Mais par principe, un bail débute toujours le 1er du mois. Et prend fin le dernier jour du mois de son expiration.

Comme l'année prend fin le dernier jour du mois de son expiration... Bonne année !!! tongue lol tongue

panchito, Loetheri

grmff · #16 02-01-2019 16:36:08

Comme Rexou et Libra, je considère qu'un bail qui débute en cours de mois est source d'incertitude juridique pas possible à plein ne niveau. Et surtout source totale d'incompréhension de la part des locataires à la sortie.

Je mentionne donc toujours un début de contrat en début de mois, quelque soit la date d'entrée dans les lieux.

Je demande, et mentionne au bail, que le 1er mois doit être payé intégralement, et le 2e au prorata de l'occupation ou de la réservation.

GT · #17 02-01-2019 18:28:54

grmff a écrit :

Je demande, et mentionne au bail, que le 1er mois doit être payé intégralement, et le 2e au prorata de l'occupation ou de la réservation.

Je ne comprends pas.

rexou · #18 02-01-2019 18:43:11

GT a écrit :

grmff a écrit :
Je demande, et mentionne au bail, que le 1er mois doit être payé intégralement, et le 2e au prorata de l'occupation ou de la réservation.
Je ne comprends pas.

Une manière de demander la totalité du premier loyer en début de location.

Pourquoi pas... sans doute que cela se justifie plus dans le cadre de locations bon marché avec des locataires aux revenus (et garanties) forcément limités.

C'est un peu un filtre et un peu une forme de garantie.

PIM · #19 02-01-2019 19:03:41

GT a écrit :

grmff a écrit :
Je demande, et mentionne au bail, que le 1er mois doit être payé intégralement, et le 2e au prorata de l'occupation ou de la réservation.
Je ne comprends pas.

Moi non plus.
Ne serait-ce pas plutôt: le 1er mois au prorata + le 2e complet.

Indépendamment de cela, "I rest in my case" (comme le dirait Luc)

grmff · #20 02-01-2019 19:35:48

C'est comme Rexou l'explique: un filtre de plus. Au total, ils payent les jours "consommés".

Les fins de bail sont systématiquement en fin de mois et c'est beaucoup plus simple. Pour le suivi. Pour la compréhension de la légalité de la date de fin de bail. Il n'y a plus de ""tout mois entamé est dû"...

Himura, Loetheri

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