Surpeuplement : quid sur Bruxelles?

Loetheri · #1 03-01-2019 10:55:27

Bonjour à tous,

Je viens poser une petite question au niveau de l’occupation effective d’un appartement.
Je loue actuellement à ma locataire un appartement d’environ 55m2 situé à Bruxelles. Elle paie son loyer en temps et en heure. Depuis son arrivée, elle s’est mariée (félicitation à elle) et aujourd’hui, elle attend un enfant (félicitation à eux).

Lors de la conclusion du bail, j’y ai mis la phrase suivante :
Studio avec cuisine semi-équipée, salle de douche, coin chambre séparé du coin salon ainsi qu’un espace privatif destiné au rangement et permettant d’accueillir une machine à laver pour au maximum deux adultes et un enfant âgé de maximum 1 an

Aujourd’hui, suite à différents reproches de sa part, elle estime entre autres que cette clause est nulle et non-avenue. Elle partira quand elle en aura envie.

Questions :

Il n’y a pas de porte entre l’espace « salon-cuisine » et l’espace « chambre ». Il y a juste une ouverture (largeur supérieure à 90cm) dans le mur (épaisseur minimum 30cm). Ne trouvant pas de définition de studio (logement sans espace différencié étant assez vague pour moi et l’AIS qui est venu à considérer que c’était un studio vu la disposition mais un 1 chambre vu la superficie), faut-il considérer le logement comme un studio ou comme un appartement une chambre ?
Cette clause peut-elle raisonnablement être considérée comme abusive ? Aurais-je mieux fait de limiter à « deux adultes » seulement ? Cette clause apparait très clairement dans le contrat de bail (en bas de la première page) et a été énoncée lors de la conclusion du bail.
Puis-je faire valoir que l’usure du bien est supérieur étant donné l’occupation (après la première année si clause réputée écrite ou immédiatement après l’accouchement si clause réputée non écrite) ?
J’ai bien lu l’extrait du code wallon sur le surpeuplement (que grmff diffuse à profusion ). Sur Bruxelles, je ne trouve que des critères pour l’allocation de relogement, qui contient, pour le surpeuplement :
Pour un ménage se composant de 1 ou de 2 personnes majeures cohabitantes (= sans enfant) un « studio » ou « flat» est accepté.
Pour un ménage avec des enfants le nombre de chambres à coucher et superficies minimales sont calculés en fonction du nombre de personnes du ménage et leur âge au jour de l’introduction de la demande (comme repris sur la «Composition du ménage»).
A partir de 18 ans, les enfants sont considérés comme des adultes.
Quelle est la superficie minimale pour une chambre à coucher ? Cela dépend de qui l’occupe. La superficie minimale est de 6m²
1 enfant ou 1 adulte => 1 chambre de au moins 6m²
2 enfants de moins de 12 ans, éventuellement de sexe différent => 1 chambre de au moins 9 m²
3 enfants de moins de 12 ans, éventuellement de sexe différent => 1 chambre de au moins 12m²
2 personnes (2 enfants ou 2 adultes) de même sexe=> 1 chambre de au moins 9 m²
Le couple marié ou vivant maritalement => 1 chambre de au moins 9 m²
Toutefois, pour les ménages composés d’une seule personne adulte avec enfants (cas d’une famille monoparentale), la personne adulte peut dormir dans l’espace réservé au coucher dans la salle de séjour.
Peut-on appliquer ou faire appliquer cette norme hors cadre de l’allocation de relogement ?

panchito · #2 03-01-2019 21:05:12

Votre clause est parfaitement illégale.

S'ils estiment que le logement est trop petit pour eux, c'est à eux à faire les démarches pour que votre logement soit déclaré comme insalubre (par surpeuplement).

Ils perdront le logement mais cela leur donnera des points de priorité pour l'obtention d'un logement social.

Vous, de votre côté, vous ne pouvez rien y faire...

D’autre part, vous semblez dire que tout passe par une AIS et que dès lors officiellement c'est elle votre locataire. Le restant ne vous regarde pas, c'est l'AIS qui gère tout.

Loetheri · #3 03-01-2019 21:59:58

panchito a écrit :

Votre clause est parfaitement illégale.
S'ils estiment que le logement est trop petit pour eux, c'est à eux à faire les démarches pour que votre logement soit déclaré comme insalubre (par surpeuplement).
Ils perdront le logement mais cela leur donnera des points de priorité pour l'obtention d'un logement social.
Vous, de votre côté, vous ne pouvez rien y faire...
D’autre part, vous semblez dire que tout passe par une AIS et que dès lors officiellement c'est elle votre locataire. Le restant ne vous regarde pas, c'est l'AIS qui gère tout.

Je me suis mal exprimé. Le bien est loué directement avec les locataires.
L'AIS est passé voir pour discuter d'une potentielle mise en location. Rien n'a été signé avec eux.

J'entends bien que la clause est illégale. Une autre est-elle plus opportune ?
Quid de l'usure ? Quid d'appliquer les règles édictées par le législateur lui-même (donc signaler à la prochaine location que le surpeuplement n'est pas autorisé)?

rexou · #4 04-01-2019 00:56:21

Votre clause est en effet nulle et non avenue. Et si vos locataires paient le loyer, que vous importe personnellement que leur enfant soit âgé de un an ou plus ? A la limite, vous pouvez toujours, pour vous couvrir, envoyer un mail/courrier recommandé pour les informer que la superficie de votre bien n'est pas adaptée à la composition de leur ménage qui a évolué, et vous les invitez à chercher un bien plus adapté. Mais attention, ce courrier ne peut en aucun cas être un préavis.

L'usure du bien ? Quelle usure ? Vous relèverez les dégâts locatifs en fin de bail, tout simplement. Pour 55 M2, trois personnes, ce n'est pas excessif, s'il existe une chambre séparée. Et si je vois bien, la chambre est en effet séparée du salon. Enfin, vous avez actuellement un couple avec une femme enceinte... vous avez encore le temps avant de vous inquiéter de l'âge de l'enfant. Serait-il trop vieux déjà avant sa naissance ? ^^ Un tribunal ne vous accordera jamais la résolution du bail sur la base de votre clause (que je dirais pour ma part plutôt fantaisiste). Si vos locataires paient et ne vous causent pas de problèmes, ne vous plaignez pas.

Loetheri · #5 04-01-2019 08:54:22

rexou a écrit :

Votre clause est en effet nulle et non avenue. Et si vos locataires paient le loyer, que vous importe personnellement que leur enfant soit âgé de un an ou plus ? A la limite, vous pouvez toujours, pour vous couvrir, envoyer un mail/courrier recommandé pour les informer que la superficie de votre bien n'est pas adaptée à la composition de leur ménage qui a évolué, et vous les invitez à chercher un bien plus adapté. Mais attention, ce courrier ne peut en aucun cas être un préavis.
L'usure du bien ? Quelle usure ? Vous relèverez les dégâts locatifs en fin de bail, tout simplement. Pour 55 M2, trois personnes, ce n'est pas excessif, s'il existe une chambre séparée. Et si je vois bien, la chambre est en effet séparée du salon. Enfin, vous avez actuellement un couple avec une femme enceinte... vous avez encore le temps avant de vous inquiéter de l'âge de l'enfant. Serait-il trop vieux déjà avant sa naissance ? ^^ Un tribunal ne vous accordera jamais la résolution du bail sur la base de votre clause (que je dirais pour ma part plutôt fantaisiste). Si vos locataires paient et ne vous causent pas de problèmes, ne vous plaignez pas.

Merci pour votre réponse. smile

55m2 n'est pas trop peu. Mmmh ... Non légalement non. Vous avez entièrement raison. Cependant, soit vous n'avez pas d'enfant soit ils sont déjà devenu grands. Et notre raison de départ de cette clause (quand bien même illégale) est d'éviter un espace trop restreint pour l'enfant/les enfants. Cela évite les dégâts, les bruits, ... et un enfant avec un espace suffisant pour son épanouissement se porte mieux. Nous en avons deux en bas âge.
Soit.

Si je résumé. La clause est bien illégale. Je présume que toute autre serait illégale, sauf si les surfaces ne correspondent pas à l'occupation lors de la conclusion du bail.
Je présume aussi que, quand bien même notre législateur définit une "norme" de surpeuplement, seul le locataire peut s'en prévaloir pour obtenir une aide (et rien d'autre). Et personne ne peut utiliser cette "norme" pour autre chose, n'y faire référence.
La seule chose à faire, c'est de signaler l'état de fait futur (vous allez être dans un logement surpeuplé).
Je suis un peu dépité par cette vision des choses mais je m'y tiendrai puisque c'est ainsi sad

panchito · #6 04-01-2019 09:06:05

Moins de 55m² pour un appartement une chambre est justement devenu la norme pour les biens neufs. On habite dans des endroits de plus en plus petits.

Et quand vous aviez choisi ce jeune couple comme locataire, vous saviez pertinemment bien qu'ils pouvaient avoir un enfant.

Vous auriez pu aussi choisir une personne très âgée et seule si ce risque vous était à ce point insupportable....

Mais tant que votre loyer est payé en date et heure et que le bien est entretenu en bon père de famille, vous ne savez rien faire, à part les féliciter!

Francis · #7 05-01-2019 13:59:29

Bonjour.
Je ne suis pas certain que le juge ne prendrai pas en compte cette clause. Je ne dis pas qu’elle est légale, quoi que, mais cela pourrait convaincre un juge s’il y a d’autres faits à l’encontre des locataires !

grmff · #8 05-01-2019 15:17:18

J'ai obtenu la résiliation judiciaire d'un bail dont l'occupation était non conforme au règles de la région wallonne.

Le locataire a essentiellement deux obligations:
- payer le loyer
- occuper en bon père de famille.

C'est sur ce dernier point que le bail a été rompu.

Francis · #9 05-01-2019 18:20:25

Prouver que le locataire n’occupe pas en bon père de famille est assez difficile !
J’essaye avec un locataire mais comme le juge de paix ne se déplace pas vu sa quantité de travail (que j’admets volontiers) il ne resterai que la désignation d’un expert judiciaire ! Et là, je bloque un peu !

grmff · #10 05-01-2019 18:25:47

Dans le cas qui m'a occupé, le problème d'occupation était démontré par la composition familiale, non conforme aux règles de la Région Wallonne.

Dans le dispositif, le juge a repris les normes wallonnes.

Francis

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