Convocation pour l'AG non reçue

YellowSubmarine · #1 05-01-2019 08:57:44

Bonjour,

D'abord meilleurs vœux pour cette nouvelle année.

Ceci n'est pas arrivé à notre ACP. C'est juste une question.

Un copropriétaire n'a pas reçu sa convocation pour l'AG. Le Syndic ne l'a pas envoyée, un oubli.

Après l'AG, le copropriétaire en question dépose une requête pour annulation de l'AG pour vice de convocation.

Que doit faire le Syndic ? Et est-ce que le copropriétaire a bien réagi ?

Merci et bon week-end.

panchito · #2 05-01-2019 10:54:13

A-t'il subi un préjudice?

rexou

luc · #3 05-01-2019 11:18:11

YellowSubmarine a écrit :

Bonjour,
D'abord meilleurs vœux pour cette nouvelle année.
Ceci n'est pas arrivé à notre ACP. C'est juste une question.
Un copropriétaire n'a pas reçu sa convocation pour l'AG. Le Syndic ne l'a pas envoyée, un oubli.
Après l'AG, le copropriétaire en question dépose une requête pour annulation de l'AG pour vice de convocation.
Que doit faire le Syndic ? Et est-ce que le copropriétaire a bien réagi ?
Merci et bon week-end.

Remettre (une copie des) (les) preuves de l'envoi de l'invitation, du PV et de la liste des présences à l'avocat de l'ACP pour qu'il puisse y répondre dans la forme requise.

Mais aussi et surtout y joindre une copie de TOUT le courrier entre ce CP et le syndic concernant cette invitation (et les points de l'OJ relatés ou proposés par ce CP). Ne pas oublier que ce budget ne peut pas comprendre les recettes futures incertains.

En plus mettre au courant tous les membres de l'AG de cette procédure. Plus tard expliquer la position qu'il propose que l'ACP va prendre (et la synthèse de la motivation). Joindre une copie du courriel CP-syndic à cette lettre aux membres. Éventuellement proposer des mesures structurelles pour remédier à ce problème (envoi RC, envoi mails, check des preuves d'envoi par le CdC, ...)

Finalement estimer un budget provisionnel extra-ordinaire pour avoir les fonds nécessaires de financer cette procédure en cas que l'ACP perd (et sa clé de repartition en cas de perte).

Comme il s'agit probablement d'une faute professionnelle du syndic, le syndic devrait prévenir son assureur RC et donner les références à l'AG.

luc · #4 05-01-2019 11:22:39

panchito a écrit :

A-t'il subi un préjudice?

L'opinion de ce CP concernant son préjudice devait être expliqué dans sa citation.

Q1: Est-ce ce CP a cité l'ACP ?
Q2: Quand a eu lieu cette AG ?

Dés que des travaux ont été décidé qui vont augmenter ses charges tant directement ou indirectement il y a probablement un préjudice..

YellowSubmarine · #5 05-01-2019 11:38:53

Bonjour,

Merci pour vos réponses. C'était juste une question. Je ne connais pas le préjudice et ce n'est pas le but.

Je vais formuler ma question différemment : si le Syndic oublie d'envoyer la convocation à un copropriétaire et que celui-ci conteste l'AG, que dit la loi si loi existe ?

Un agent immobilier m'a dit que le copropriétaire devait aller en justice de paix comme il le ferait s'il contestait le PV. Exact ?

Bon week-end.

grmff · #6 05-01-2019 15:47:16

Pour moi, il doit aller en justice contre les décisions prises lors de l'AG (s'il le désire...) dans le délai de 4 mois. Passé ce délai, il est forclos, et les décisions, illégales ou non, sont validées.

GT, rexou

panchito · #7 06-01-2019 15:00:55

Je ne connais pas le préjudice et ce n'est pas le but.

Mais c'est justement cela le clou de la question. Si le CP prend un avocat et dépense des sommes folles pour intenter un procès au Syndic, il doit pouvoir prouver qu'il a subi un préjudice pour que on affaire soit recevable.

Sinon le juge risque de le débouter, ou encore pire, le Syndic, en retour, pourrait l'attaquer pour procédure téméraire et vexatoire, et le faire condamner à plus de 2500€ de dommages et intérêts.

D'où l'importance de pouvoir démontrer légalement le préjudice subit AVANT de penser à intenter un procès!

rexou · #8 06-01-2019 18:25:40

luc a écrit :

Dés que des travaux ont été décidé qui vont augmenter ses charges tant directement ou indirectement il y a probablement un préjudice..

Vous voyez vite un préjudice, Luc !

S'il existe une décision qui a été prisé à une courte majorité, avec laquelle l'intéressé est en désaccord, ET pour laquelle son vote aurait modifié la décision prise, il peut en effet y avoir motivation justifiée à demande d'annulation de l'AG. Dans le cas contraire, il reste seulement le plaisir d'emm... le syndic, et les autres CP.

rexou · #9 06-01-2019 18:28:17

grmff a écrit :

Pour moi, il doit aller en justice contre les décisions prises lors de l'AG (s'il le désire...) dans le délai de 4 mois. Passé ce délai, il est forclos, et les décisions, illégales ou non, sont validées.

S'il le désire... et aussi -même surtout- si c'est justifié !

panchito · #10 06-01-2019 18:37:57

Rexou a écrit :

Dans le cas contraire, il reste seulement le plaisir d'emm... le syndic, et les autres CP.

S'il a envie de dépenser ainsi des milliers en pure perte, c'est son choix...Mais c'est un plaisir qui va lui coûter très cher!

NB: le syndic a l'obligation d'afficher la convocation d'AG dans les communs. Votre CP c'est un bailleur?

rexou

GT · #11 06-01-2019 19:06:53

Le contexte :

"Ceci n'est pas arrivé à notre ACP. C'est juste une question.
Un copropriétaire n'a pas reçu sa convocation pour l'AG. Le Syndic ne l'a pas envoyée, un oubli.
Après l'AG, le copropriétaire en question dépose une requête pour annulation de l'AG pour vice de convocation.
Que doit faire le Syndic ? Et est-ce que le copropriétaire a bien réagi ?"

"Je vais formuler ma question différemment : si le Syndic oublie d'envoyer la convocation à un copropriétaire et que celui-ci conteste l'AG, que dit la loi si loi existe ?"

Il s'agit apparemment non d'un cas concret mais d'une question de principe.

Le texte légal

art.577-9, § 2, C. civil
"Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale si elle lui cause un préjudice personnel (nouveauté introduite par la loi du 18 juin 2018).
Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu."

Par ailleurs, l'action en annulation d'une assemblée générale ou d'une ou plusieurs décisions qui y ont été prises doit être introduite contre l'association des copropriétaires et non contre le syndic (comme il a été suggéré ailleurs ds cette discussion).

Cette action peut être introduite par la personne à laquelle n'a pas été adressée la convocation pour l'AG (irrégularité).

Le juge tranchera.

Dernière modification par GT (06-01-2019 19:11:12)

MarcoBrux, BMCTools

grmff · #12 06-01-2019 19:26:26

Je pense qu'une AG qui n'a pas été convoquée régulièrement sera considérée comme inexistante.

Dans le cas qui m'occupait, l'AG n'était pas en nombre et s'est tenue tout de même. L'AG s'est tenue, les pv ont été envoyés, et l'AG a été annulée.

panchito · #13 06-01-2019 20:54:42

D'autre part la loi impose que la quinzaine au cours de laquelle se tient l'AG statutaire figure dans l'acte de base (qui devait être mis en conformité pour septembre 2014 au plus tard).

Donc le CP consciencieux qui n'a pas reçu sa convocation peu avant cette quinzaine, peut contacter le syndic.

Mais Yellow Submarine n'a effectivement posé qu'une question théorique, en vue d'un travail de fin de stage?

Donc sans contexte, difficile de donner un avis pragmatique....

luc · #14 07-01-2019 10:41:25

YellowSubmarine a écrit :

Bonjour,
Merci pour vos réponses. C'était juste une question. Je ne connais pas le préjudice et ce n'est pas le but.
Je vais formuler ma question différemment : si le Syndic oublie d'envoyer la convocation à un copropriétaire et que celui-ci conteste l'AG, que dit la loi si loi existe ?
Un agent immobilier m'a dit que le copropriétaire devait aller en justice de paix comme il le ferait s'il contestait le PV. Exact ?
Bon week-end.

Il n'est pas certain que le forclos "des 4 mois" est valable dans ce cas. Si le CP, dés le constat de l’existence de cette AG, conteste la tenue comme irrégulière, il est possible que le JP annule toute l'AG.

En tout cas j'ai en 2005 contesté une décision d'AG. Tant chez le JP qu'en appel j'ai obtenu raison. Le JP avait de propre initiative constaté que l'AG était irrégulière (manque d'information des CP) et tous les autres décisions étaient annulés. L'AG a refusé d'aller en cassation sur base d'un avis négatif d'un avocat de cassation.

Vu tous les changements de la loi il n'est pas certain que cette règle est encore applicable. je le crois bien, mais seul le juge compétent décide.

YellowSubmarine · #15 07-01-2019 11:39:10

GT a écrit :

...
Il s'agit apparemment non d'un cas concret mais d'une question de principe.
Le texte légal
art.577-9, § 2, C. civil
"Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale si elle lui cause un préjudice personnel (nouveauté introduite par la loi du 18 juin 2018).
Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu."
Par ailleurs, l'action en annulation d'une assemblée générale ou d'une ou plusieurs décisions qui y ont été prises doit être introduite contre l'association des copropriétaires et non contre le syndic (comme il a été suggéré ailleurs ds cette discussion).
Cette action peut être introduite par la personne à laquelle n'a pas été adressée la convocation pour l'AG (irrégularité).
Le juge tranchera.

Bonjour,

Merci à tous pour vos réponses. C'était, comme le souligne GT, juste une question de principe. Et j'ai la réponse. Merci.

Bonne journée.

rexou · #16 07-01-2019 13:55:24

grmff a écrit :

Je pense qu'une AG qui n'a pas été convoquée régulièrement sera considérée comme inexistante.
Dans le cas qui m'occupait, l'AG n'était pas en nombre et s'est tenue tout de même. L'AG s'est tenue, les pv ont été envoyés, et l'AG a été annulée.

Le cas d'un quota insuffisant est différent, et il est plus logique que cela invalide l'AG.

Ici, l'AG est valablement constituée, c'est un seul CP qui dit ne pas avoir été convoqué. Dans la mesure où une décision a été prise et aurait pu être modifiée par son vote, cette décision peut être invalidée... dans la mesure où elle lui porte préjudice. Un juge peut aussi invalider toute l'AG dans ce cas.

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