Participation des propriétaires de garages dans travaux d'isolation/étanchéité

Francis · #1 08-01-2019 17:25:05

Bonjour.

situation de l'immeuble: au rez-de-chaussée, 4 garages, au 1er étage 2 appartements.

Les propriétaires des appartements veulent rénover la toiture plate avec pose d'une isolation extérieure.
Aux dernières nouvelles, il n'y a pas d'infiltration par la toiture !
Le cout de ces travaux est important, 85 €/m² hors tva (possibilité d'une prime à l'isolation !

Les quotités des appartements et d'un garage suffisent à obtenir une majorité qualifiée.
au moins un propriétaire de garage est opposé à ces travaux, notamment à cause du cout mais aussi du manque d'intérêt pour lui d'avoir cette isolation et le manque de nécessité de remplacer la couche imperméable.

Questions:
Quelle tactique utiliser pour convaincre ?
Quelle possibilité de faire annuler la décision en justice ?

Dernière modification par Francis (08-01-2019 17:27:57)

luc · #2 09-01-2019 03:05:10

Convaincre qui de quoi ?

Francis · #3 09-01-2019 08:49:18

Son but est de ne pas payer ces travaux, ou du moins payer le moins possible car l’intéret Qu’elle retirera de ces travaux est quasi nul !
Donc il s’agit de convaincre l’AG de ne pas réaliser ces travaux ou d’exclure les garages du financement, ou de réduire très fortement leur participation

max11 · #4 09-01-2019 09:54:06

A part un dialogue et une lecture attentive de l'acte de base, je n'ai pas la réponse....

Mais je trouve la question très intéressante et j'attends les arguments avec curiosité....

GT, rexou

GT · #5 09-01-2019 10:07:12

Francis a écrit :

Les quotités des appartements et d'un garage suffisent à obtenir une majorité qualifiée.

Depuis le 1/1/2019, la majorité qualifiée pour les travaux affectant les parties communes est des 2/3 des voix (anciennement 3/4 des voix).

grmff · #6 09-01-2019 11:05:09

Les arguments pour faire payer les garages:
Ce sont des travaux de copropriété, sur l'enveloppe du batiment. Donc, à charge de tous.

Les arguments pour refuser de payer:
Ce sont des travaux d'isolation. Si l'étanchéité est remplacée, ce n'est pas nécessaire. Le principal est donc l'isolation, à charge de ceux qui en bénéficient, soit les consommateurs de chauffage. Les garages n'ont pas de chauffage à payer. L'accessoire "étanchéité" suit le principal "Isolation". Tout à charge des consommateurs de chauffage.

Si les garages sont des garages séparés de l'immeuble, et que les garages doivent payer l'étanchéité de l'immeuble, l'immeuble devra payer l'étanchéité des garage également. A voir quel est le plus intéressant...

Bim, max11

luc · #7 09-01-2019 12:23:41

En Flandre ou pas ?

PIM · #8 09-01-2019 12:41:31

luc a écrit :

En Flandre ou pas ?

cela change qqchose en matière de copropriété ?

rexou · #9 09-01-2019 14:37:03

grmff a écrit :

...
Les arguments pour refuser de payer:
Ce sont des travaux d'isolation. Si l'étanchéité est remplacée, ce n'est pas nécessaire. Le principal est donc l'isolation, à charge de ceux qui en bénéficient, soit les consommateurs de chauffage. Les garages n'ont pas de chauffage à payer. L'accessoire "étanchéité" suit le principal "Isolation". Tout à charge des consommateurs de chauffage.
.

Le raisonnement est cohérent et c'est aussi ainsi que je présenterais la chose en tant que proprio de garage. Tout en restant ouvert à une participation partielle, à déterminer, pour prix de la remise à neuf de l'étanchéité. Ceci dit, je ne suis pas vraiment convaincu qu'une action en justice poursuive ce raisonnement, si rien n'est précisé dans l'acte de base. En tout cas, cet argument mérite d'être défendu en AG avec force, voire présenté en justice, en ayant conscience du résultat aléatoire.

max11

GT · #10 09-01-2019 15:23:06

PIM a écrit :

luc a écrit :
En Flandre ou pas ?
cela change qqchose en matière de copropriété ?

Dans le cadre d'un processus décisionnel d'une AG, la demande de précision se justifie

Si les travaux d'isolation affectent les parties communes (par exemple un toit), soit qu'ils sont imposés par la loi soit qu'ils ont un caractère conservatoire ou d'administration provisoire, ils peuvent être décidés non pas à la majorité qualifiée des 2/3 des voix mais à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Texte légal (applicable à partir du 1/1/2019)

art.577-7, § 1., C. civil
"L'assemblée générale décide :
° à la majorité des deux tiers des voix :
b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d'administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l'article 577-8, § 4, 4° ; "

En Flandre , une loi vise à imposer l'isolation des toits pour 2020.

PIM, rexou, luc

rexou · #11 09-01-2019 15:48:05

GT a écrit :

En Flandre , une loi vise à imposer l'isolation des toits pour 2020.

Alors si ce bien est situé en Flandres, il semble évident que la participation des propriétaires de garages sera incontournable, surtout si les travaux sont programmés en 2020 ou plus tard.

Une tentative de réduire cette participation reste possible, mais ce sera lié à la bonne volonté des CP à donner leur accord en AG. Toute contestation en justice sera rejetée à coup sur.

PIM · #12 09-01-2019 15:58:03

Merci GT pour cette (nouvelle) excellente intervention.
@luc: je suppose que c'est cette préoccupation-là qui justifie votre question.

luc

grmff · #13 09-01-2019 18:39:05

Pour ce qui est de l'avis des juges de paix, il semble qu'il y a pas mal de jurisprudence qui va en ce sens: chauffage des garage, eau des garages, ascensur des rez de chaussée, etc.

Des sources? Non. Sorry. J'ai pas d'autre source que mon pif et ma mémoire déficiente...

Francis · #14 09-01-2019 21:55:25

À Bruxelles,
Les garages sont au RDC et les appartements au premier étage.
Le toit actuel ne présente pas d’infiltration et semble en bon état.
Aucune obligation légale actuelle d’isoler.
Les propriétaires des appartements ont bien sur fort intérêt à renforcer l’isolation.
Une prime d’isolatioN peut être obtenue, +- 25 % du total !

rexou · #15 10-01-2019 00:03:32

Francis a écrit :

À Bruxelles,
Les garages sont au RDC et les appartements au premier étage.
Le toit actuel ne présente pas d’infiltration et semble en bon état.
Aucune obligation légale actuelle d’isoler.
Les propriétaires des appartements ont bien sur fort intérêt à renforcer l’isolation.
Une prime d’isolatioN peut être obtenue, +- 25 % du total !

Dans l'ensemble, ces travaux sont une bonne chose pour tous. Les premiers à en profiter seront bien sur les habitants du dernier étage. Ensuite, dans une moindre mesure l'ensemble des CP. Et enfin, dans une mesure encore moindre, les propriétaires de garages.

Tout le monde bénéficiera de la prime et d'une toiture neuve.

Il reste à convenir d'une clé de répatition des frais qui convienne à la majorité, l'idée étant de faire participer les CP en fonction de leurs quotités, mais aussi de l'intérêt direct que leur apport ces travaux.

GT · #16 10-01-2019 08:13:29

Dès lors que le toit serait une partie commune dans une copropriété forcée, les frais de son isolation seront pris en charge par tous les copropriétaires en proportion des quotes-parts dans les parties communes fixées ds l'acte de base à moins que celui-ci ne fixe d'autres règles de répartition.

Une décision de l'AG qui ne prendrait pas en compte la répartition prévue par l'acte de base pourrait, en application de l'art.577-9, §2, C.civil, être contestée par tout copropriétaire opposant ou abstentionniste lors du vote de l'AG ou même absent lors de sa tenue.

Une fois la décision prise, elle s'impose à tous les copropriétaires. Ils ne peuvent s'y soustraire en refusant de payer les frais d'isolation mais ils peuvent demander au juge, conformément à l'art.577-9, § 2, C. civil, de l'annuler ou de la réformer .

Il convient de relever que l'article 577-7, 2°, a), C. civil permet à l'AG , à la majorité des 4/5 des voix de décider de modifications aux statuts en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété.

Dans cette hypothèse de modification des statuts, un acte authentique (intervention d'un notaire) devra être établi (art 577-4, § 1, al. 1, C. civil).

Par ailleurs, l'art. 577-7, § 6 , 2° ouvre la voie à chaque propriétaire pour demander au juge de rectifier le mode de répartition des charges si celui-ci lui cause un préjudice propre. Cette action ne doit pas être introduite ds le délai de 4 mois visé à l'art. 577-9, §2, al 2, C. civil qui vise les actions en annulation ou réformation des décisions de l'assemblée générale.

MarcoBrux

Francis · #17 22-01-2019 11:46:11

Petite question subsidiaire.
La nouvelle loi de 2018 réduit au 2/3 des quotités la majorité à obtenir pour ces travaux !
L’acte de base et RGP sont plus stricte avec suivant le cas une unanimité ou les 3/4 !

Qu’est-ce qui prime ?

luc · #18 22-01-2019 12:40:57

Francis a écrit :

Petite question subsidiaire.
La nouvelle loi de 2018 réduit au 2/3 des quotités la majorité à obtenir pour ces travaux !
L’acte de base et RGP sont plus stricte avec suivant le cas une unanimité ou les 3/4 !
Qu’est-ce qui prime ?

L'Art. 577-14 CC est impératif et doit être exécuté. La loi de 2018 est donc d'application.

Si vos statuts ne sont pas coordonnés et un CP s'oppose, le risque est grand que vous devez passer par la case JP.

Francis · #19 22-01-2019 15:01:42

Encore une question

Obligation de présenter plusieurs devis de firme d!fférentes ?

GT · #20 22-01-2019 18:43:00

Francis a écrit :

Encore une question
Obligation de présenter plusieurs devis de firme d!fférentes ?

Quelles sont les dispositions légales ?

Art. 577-7, C. civil
§ 1.L'assemblée générale décide :
1° à la majorité des deux tiers des voix : (...)
d) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l'article 577-8, § 4, 4°; (...)

Art. 577-8, C. civil.
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé : (...)
13° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré; (...)

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