Bail non signé par le preneur état des lieux signé Bail de 07/2013 !

AD · #1 29-01-2019 15:06:54

Hello les experts,

Ici j'ai un beau cas pour les spécialistes du droit des contrats et du droit administratif big_smile

Comme vous le savez, j'ai acheté un bien avec des appartements en octobre 2018.

Je viens de me rendre compte après lecture des baux que :

- un bail n'est pas signé par le preneur, Bail signé par le bailleur en juillet 2014 pour une entre en vigueur au 01/09/2014

- état des lieux signés par les 2 parties en Aout 2014..

- Nous sommes mnt en 2019 aucuns problèmes de paiements... et je souhaitais indexer cette personne... Quelle date prendre pour l'indice de base ??

- Le propriétaire précédent a pris l'indice de Juillet 2014.. j'imagine qu'il s'est basé sur la date de signature de l'état des lieux d'entrée!
Que me conseillez-vous de faire ?

D'avance merci !

Dernière modification par AD (29-01-2019 16:01:00)

PIM · #2 29-01-2019 15:46:32

L’indexation n’est pas automatique. Elle doit être convenue.

En matière de bail de résidence principale, l’indexation est cependant présumée (sauf à démontrer son exclusion), mais elle requiert un bail écrit. A dater du 01/09/2018, en région wallonne (Décret du 15/3/18), si l’adaptation a pour effet d’augmenter le montant du loyer, elle n’est due que si le bail portant sur un immeuble a été enregistré

Prenons comme hypothèse que le bail signé par les 2 parties existe quelque part (a-t-il été enregistré ?) auquel cas la règle pour l'indexation est:

loyer de base x nouvel indice le tout étant divisé par l'indice de départ.

- le loyer de base est celui mentionné au contrat originaire
- le nouvel indice est celui du mois qui précède la date de prise d'effet du bail, soit ici celui du mois d'août
- l'indice de départ est celui du mois qui précède la date de signature du bail, soit ici l'indice de juin 2014

AD · #3 29-01-2019 16:03:32

Bonjour,

Le bien a bien été enregistré mais est-ce que le décret entre vigueur pour les baux signés avant ce decret ?

Le problème ici est que :

- le bail original n'a jamais été signé par le preneur...

- On prend quand même la date de signature par le bailleur?

- dans ce cas, le propriétaire précédent a fait une erreur dans l'indexation...

Merci pour votre réponse,

A.D.

PIM · #4 29-01-2019 17:01:28

AD a écrit :

Le bien a bien été enregistré

Avec une signature manquante ?

AD a écrit :

mais est-ce que le décret entre vigueur pour les baux signés avant ce décret ?

Immeuble en RW ?

En l'espèce, c'est sans importance, puisque vous dites que le bail est enregistré.

GT · #5 29-01-2019 18:57:32

AD a écrit :

Bonjour,
Le bien a bien été enregistré mais est-ce que le décret entre vigueur pour les baux signés avant ce decret ?

Je suppose en lisant une conversation que vous avez introduite que le bien pour lequel vous nous interrogez se situe en Région wallonne.

Quelles sont les dispositions utiles du Décret du 15 mars 2018 sur le bail d'habitation relatives à l'indexation ?

Art. 91
A l’exception des articles 3, 17, §2, 55, §6, et des chapitres IV et V qui ne sont applicables qu’aux baux conclus ou renouvelés à dater de l’entrée en vigueur du présent décret (= le 1/9/2018), les dispositions du décret s’appliquent aux contrats conclus avant son entrée en vigueur.
Pour les baux en cours au 31 mars 2018, la formule d’indexation des loyers est jusqu’à leur prochaine date anniversaire qui suit la date du 31 mars 2018 : loyer de base multiplié par l’indice à la date anniversaire précédent et divisé par l’indice de départ

Art. 26
§1er. Si une adaptation du loyer au coût de la vie a été convenue, elle ne peut être appliquée qu’une fois par année de location et au plus tôt au jour anniversaire de l’entrée en vigueur du bail. Cette adaptation est faite sur base des fluctuations de l’indice santé tel que défini à l’article 2 de l’arrêté royal du 24 décembre 1993 portant exécution de la loi du 6 janvier 1989 de sauvegarde de la compétitivité du pays.
Le loyer adapté ne peut dépasser le montant qui résulte de la formule suivante : loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l’indice de départ.
Le loyer de base est le loyer qui résulte de la convention ou d’un jugement, à l’exclusion de tous frais et charges quelconques expressément laissés à charge du preneur par le bail.
Le nouvel indice est l’indice santé du mois qui précède celui de l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.
L’indice de base est l’indice santé du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.
§2. Les dispositions contractuelles dont l’effet excéderait l’adaptation prévue au présent article sont réductibles à celle-ci.

Art. 57.
Si elle n'a pas été exclue expressément, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l'article 26 du présent décret.
Si cette adaptation a pour effet d'augmenter le montant du loyer, elle n'est due que si le bail a été conclu par écrit et, pour un bail portant sur un bien immeuble, que si le bail écrit a été enregistré.
Cette adaptation ne s'opère qu'après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.

grmff · #6 30-01-2019 04:03:09

Si le bail a été enregistré, il a été très probablement signé par les deux parties. Demandez copie du bail enregistré à l'enregistrement.

Pour l'indexation, utilisez le module d'indexation de Pim.be, et vous ne ferez pas d'erreur... c'est pourtant simple, non?

Bail non signé par le preneur état des lieux signé Bail de 07/2013 !

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