Fonds de réserve "obligatoire", à voter chaque année ?

YellowSubmarine · #1 01-03-2019 09:08:35

Bonjour,

Extrait du Code Civil - Art. 577-5. § 3. :
L'association des copropriétaires doit constituer au plus tard à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception provisoire des parties communes de l'immeuble, un fonds de réserve dont la contribution annuelle ne peut être inférieure à cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent; l'association des copropriétaires peut décider à une majorité des quatre cinquièmes des voix de ne pas constituer ce fonds de réserve obligatoire.

Il est écrit qu'à 4/5 des voix on ne constitue pas le fonds de réserve. On dit "... doit constituer ..." mais on peut y déroger. Soit.

Est-il obligatoire de reposer cette question à chaque AG ou bien est-ce que cette décision est définitive ? Ou bien y a-t-il une subtilité qui m'échappe ?

Merci et bonne journée.

LeCommandeur · #2 01-03-2019 09:15:10

Bonjour,

L'AG étant souveraine, ce qu'une AG a décidé, un autre AG peut l'annuler. Rien n'est définitif en la matière.
Pour notre immeuble, le montant est réévalué et voté chaque année.

luc · #3 01-03-2019 09:22:46

LeCommandeur a écrit :

Bonjour,
L'AG étant souveraine, ce qu'une AG a décidé, un autre AG peut l'annuler. Rien n'est définitif en la matière.
Pour notre immeuble, le montant est réévalué et voté chaque année.

Attention....

Cette annulation d'une décision précédente définitive ne peut pas aller à l'encontre des intérêts d'un autre propriétaire, si non il y a peut-être un dégât à compenser par l'ACP.

La liberté d'une personne physique (propriétaire) ou morale (ACP), donc la souveraineté, est limité par la liberté des autres.

.

luc · #4 01-03-2019 09:48:20

Loetheri a écrit :

Ici on parle du code Civil.
J'aurais tendance à une autre interprétation :
Avant les 5 ans, l'AG décide.
Après les 5 ans, l'obligation doit être respectée.
5% du fond de roulement, ce n'est pas grand chose. Si vous avez 1000€ de besoin en fond de roulement annuel, il faut toujours 20 ans pour avoir 1000€ dans le fond de réserve. Ce qui n'est rien sur des bâtiments qui peuvent avoir 30 ans et plus.

D'accord quand au montant par rapport à la valeur de l'immeuble en cause.

En gros pour mon ACP:
- le budget ordinaire annuel (= sans les grands travaux, concierges inclus) voisine le 1% de la valeur de l'immeuble construit en 1975/1979.
- la contribution annuelle à imposer est donc 0,05% de la valeur du batiment, avec un prorata quotités = 0,5 %)

Pour le folklore:
- la contribution annuelle depuis des années est le double du montant légal et passe sans discussions.
- la réception provisoire n'a pas encore eu lieu pour une partie de l'immeuble , mais il y a probablement prescription (1979+10)

YellowSubmarine · #5 01-03-2019 11:09:52

LeCommandeur a écrit :

Bonjour,
L'AG étant souveraine, ce qu'une AG a décidé, un autre AG peut l'annuler. Rien n'est définitif en la matière.
Pour notre immeuble, le montant est réévalué et voté chaque année.

Vous avez raison de dire que l'AG est souveraine.

Vous votez chaque année un fonds de réserve, d'accord. Mais ici c'est une modification à la loi en date du 18/06/2018, c'est là-dessus que je pose la question.

YellowSubmarine · #6 01-03-2019 11:36:58

Loetheri a écrit :

Ici on parle du code Civil.
J'aurais tendance à une autre interprétation :
Avant les 5 ans, l'AG décide.
Après les 5 ans, l'obligation doit être respectée.
5% du fond de roulement, ce n'est pas grand chose. Si vous avez 1000€ de besoin en fond de roulement annuel, il faut toujours 20 ans pour avoir 1000€ dans le fond de réserve. Ce qui n'est rien sur des bâtiments qui peuvent avoir 30 ans et plus.

J'aime bien votre interprétation mais j'ai des doutes. C'est vrai que cette partie de l'article est vague, un flou artistique voulu ?

Attention, ce n'est pas 5% du fonds de roulement annuel mais bien 5% de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent.

luc · #7 01-03-2019 11:50:47

YellowSubmarine a écrit :

(...)
Est-il obligatoire de reposer cette question à chaque AG ou bien est-ce que cette décision est définitive ? Ou bien y a-t-il une subtilité qui m'échappe ?

Non, mais c'est remplacé par une autre obligation impérative du Code Civil (en gras et souligné les dispositions concernées):

CC a écrit :

Art. 577-8.
(...)
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(...)
[1 (...)
18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets. [5 Le cas échéant, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir.]5]1
(...)
----------
(1)<L 2010-06-02/33, art. 8, 006; En vigueur : 01-09-2010; voir aussi art. 19>
(2)<L 2012-05-15/04, art. 3, 007; En vigueur : 18-06-2012>
(3)<L 2012-05-15/04, art. 3, 1°, 007; En vigueur : 01-09-2012>
(4)<L 2018-07-11/07, art. 3, 010; En vigueur : 30-07-2018>
(5)<L 2018-06-18/03, art. 168, 011; En vigueur : 01-01-2019>

GT · #8 01-03-2019 14:25:29

luc a écrit :

YellowSubmarine a écrit :
(...)
Est-il obligatoire de reposer cette question à chaque AG ou bien est-ce que cette décision est définitive ? Ou bien y a-t-il une subtilité qui m'échappe ?
Non, mais c'est remplacé par une autre obligation impérative du Code Civil (en gras et souligné les dispositions concernées):

Le "non" est supposé répondre à quelle question ?

Il est obligatoire de reposer à chaque AG la question de l'exonération à l'obligation de constitution du fonds de réserve : NON

ou

La première décision de l'AG actant l'exonération à l'obligation de constitution du fonds de réserve est définitive : NON

ou

une subtilité m'échappe : NON

PIM, luc

GT · #9 01-03-2019 14:34:52

YellowSubmarine a écrit :

Attention, ce n'est pas 5% du fonds de roulement annuel mais bien 5% de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent.

Effectivement le texte légal prévoit la constitution d'un fonds de réserve dont la contribution ne peut être inférieure à 5% des charge communes ordinaires de l'exercice précédent.
La loi ne précise pas ce qu'il faut entendre par "charges communes ordinaires".

L'expression "charges communes ordinaires" figure aussi à l'art.577-11, § 2, al.5, 2ème phrase.

("Les charges ordinaires sont supportées par le copropriétaire entrant à partir du jour où il peut jouir des parties communes.")

Dernière modification par GT (01-03-2019 14:41:40)

GT · #10 01-03-2019 14:56:34

Loetheri a écrit :

Ici on parle du code Civil.
J'aurais tendance à une autre interprétation :
Avant les 5 ans, l'AG décide.
Après les 5 ans, l'obligation doit être respectée.

La disposition est claire. Le principe est celui d'une contribution minimum au fonds de réserve au plus tard à l'issue d'une période de 5 ans suivant la réception provisoire des parties commune sauf dérogation (décision de l'AG de ne pas constituer ce fonds de réserve minimum).

Endéans cette période de 5 ans, l'obligation de constitution du fonds de réserve n'est pas obligatoire.
Après cette période, la constitution sera obligatoire sauf décision en sens contraire de l'AG à la majorité qualifiée des 4/5 des voix.

Dernière modification par GT (01-03-2019 14:59:51)

GT · #11 01-03-2019 15:11:35

"L'obligation de l'article 577-5, § 3, 1°, du Code civil de constitution de fonds de réserve s'applique également immédiatement, pour les exercices comptables complets qui suivent l'entrée en vigueur de la présente loi, aux bâtiments dont les parties communes ont été provisoirement réceptionnées depuis au moins cinq ans à la date d'entrée en vigueur de la présente loi."

art. 179 de la loi du 18 juin 2018

luc

GT · #12 01-03-2019 15:46:07

L'art. 577-8, § 4, 18°, Code civil a été complété ds la loi du 18 juin 2018 par la phrase suivante :
"Le cas échéant, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir."
Voici ce que nous livre l'exposé des motifs :
" Le présent projet de loi part de l’idée que l’association des copropriétaires doit développer une perspective davantage axée sur le long terme. Cela se manifeste notamment dans la nouvelle obligation de consacrer chaque année une part déterminée de la contribution au fonds de réserve, mais aussi dans la règle suivante: il incombe au syndic d’inscrire la perspective à long terme à l’ordre du jour lorsqu’il l’estime nécessaire (“le cas échéant”). Le fait de soumettre le planning pluriannuel à l’assemblée générale s’inscrit dans la bonne gestion d’un syndic, certainement en raison de l’intervention financière dans le fonds de réserve. L’examen et la concrétisation de ce planning pluriannuel relèvent alors de la compétence exclusive de l’assemblé générale, le syndic étant seulement tenu d’inscrire ce point à l’ordre du jour."

Dernière modification par GT (01-03-2019 15:49:50)

luc

luc · #13 01-03-2019 16:14:50

GT a écrit :

YellowSubmarine a écrit :
Attention, ce n'est pas 5% du fonds de roulement annuel mais bien 5% de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent.
Effectivement le texte légal prévoit la constitution d'un fonds de réserve dont la contribution ne peut être inférieure à 5% des charge communes ordinaires de l'exercice précédent.
La loi ne précise pas ce qu'il faut entendre par "charges communes ordinaires".
L'expression "charges communes ordinaires" figure aussi à l'art.577-11, § 2, al.5, 2ème phrase.
("Les charges ordinaires sont supportées par le copropriétaire entrant à partir du jour où il peut jouir des parties communes.")

Je crois que tant en français qu'en néerlandais le mot "ordinaires/gewone" est un synonyme du mot "courantes/lopende" (Art. 577-8. §4. 18° CC)

luc · #14 01-03-2019 16:24:03

GT a écrit :

L'art. 577-8, § 4, 18°, Code civil a été complété ds la loi du 18 juin 2018 par la phrase suivante :
"Le cas échéant, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir."
Voici ce que nous livre l'exposé des motifs :
" Le présent projet de loi part de l’idée que l’association des copropriétaires doit développer une perspective davantage axée sur le long terme. Cela se manifeste notamment dans la nouvelle obligation de consacrer chaque année une part déterminée de la contribution au fonds de réserve, mais aussi dans la règle suivante: il incombe au syndic d’inscrire la perspective à long terme à l’ordre du jour lorsqu’il l’estime nécessaire (“le cas échéant”). Le fait de soumettre le planning pluriannuel à l’assemblée générale s’inscrit dans la bonne gestion d’un syndic, certainement en raison de l’intervention financière dans le fonds de réserve. L’examen et la concrétisation de ce planning pluriannuel relèvent alors de la compétence exclusive de l’assemblé générale, le syndic étant seulement tenu d’inscrire ce point à l’ordre du jour."

Cela implique que si un membre interne/externe du conseil de copropriété ou le commissaire aux comptes interne ou un membre de l'AG ou un copropriétaire sans droit de vote l'estime nécessaire elle/il peut aussi mettre ce point à l'OJ de l'AG suivante.

Fonds de réserve "obligatoire", à voter chaque année ?

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