Caution de 3 mois

MuuR · #1 14-05-2019 15:45:33

Bonjour,

Je réside dans un appartement de Bruxelles depuis Janvier 2019. Ma colocataire et co-bailleuse quitte l'appartement à la fin du mois et je suis donc à la recherche de quelqu'un pour la remplacer. Seulement voilà, on s'étonne quasi systématiquement que les propriétaires demandent trois mois de cautions.

Je me suis renseigné à mon tour, et en effet la situation semble irrégulière.

Pour information, pour entrer dans l'appartement, j'ai effectué une cession de bail au 1er décembre 2018, les locataires sortant ayant eux-même effectué une cession de bail le 1er août 2017 sur un bail datant du 1er septembre 2003.

L'explication de la propriétaire est que le bail datant de 2003, celui-ci est toujours soumis à trois mois de loyer. Cela est-il possible ? N'y a-t-il pas d'avenant possible pour passer à 2 mois de caution ?

Par ailleurs, la caution a été versée par virement auprès de l'agence immobilière possédée par la propriétaire. Cela est-il normal ? Je pensais que l'argent devait être versé sur un compte bloqué, et générer des intérêts.

Merci d'avance pour votre aide et pour vos réponses,

Cordialement,

rexou · #2 14-05-2019 16:20:59

Votre bailleur possède une agence immobilière. Il est donc parfaitement conscient de la limite de ce qui est autorisé ou non.

Il est bien sur possible de faire un avenant pour ramener la garantie à deux mois de loyer... à condition que cela résulte d'un accord entre parties ou d'un jugement.

Une chose m'interpelle quand même : Le bailleur se réfère à un bail de 2003 pour justifier le paiement de 3 mois de garantie. Ce faisant, il se prive aussi de toute augmentation de loyer hors index pour cette même période, ce qui est surprenant. Sauf bien sur si ce montage est fictif et si le bail initial ne reflète pas une situation réelle.

MuuR · #3 14-05-2019 16:51:00

Bonjour Rexou,

Merci pour votre réponse.

C'est un cabinet dirigé par la propriétaire de divers appartements.

Dernière modification par MuuR (14-05-2019 18:19:39)

PIM · #4 14-05-2019 17:04:42

rexou a écrit :

Votre bailleur possède une agence immobilière. Il est donc parfaitement conscient de la limite de ce qui est autorisé ou non.

On est parfois surpris du niveau de méconnaissance devil

Muur a écrit :

Le bailleur se réfère à un bail de 2003 pour justifier le paiement de 3 mois de garantie.

Je n'ai pas pris ma machine à remonter le temps, mais ile me semble qu'en 2003 la limitation à 2 mois de loyer était déjà en vigueur.

Tout cela étant dit, la matière étant régionalisée depuis peu, prenez connaissance de la brochure (disponible sur Pim, "ressources gratuites") propre à Bxl: vous y apprendrez un tas de choses, dont la matière spécifique à la colocation

GT · #5 14-05-2019 17:59:04

MuuR a écrit :

Je réside dans un appartement de Bruxelles depuis Janvier 2019. Ma colocataire et co-bailleuse quitte l'appartement à la fin du mois et je suis donc à la recherche de quelqu'un pour la remplacer. ,

Je ne comprends pas la réunion de cette double qualité ds le chef d'une même personne.

Dernière modification par GT (14-05-2019 18:00:14)

MuuR · #6 14-05-2019 18:17:23

Nous sommes tout deux sur le bail, et vivons dans le même appartement. Peut-être que je m'exprime mal.

GT · #7 14-05-2019 20:40:39

MuuR a écrit :

Pour information, pour entrer dans l'appartement, j'ai effectué une cession de bail au 1er décembre 2018, les locataires sortant ayant eux-même effectué une cession de bail le 1er août 2017 sur un bail datant du 1er septembre 2003.
L'explication de la propriétaire est que le bail datant de 2003, celui-ci est toujours soumis à trois mois de loyer. Cela est-il possible ? N'y a-t-il pas d'avenant possible pour passer à 2 mois de caution ?

Voici ce que prévoyait l'art.10 du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, du Code civil , inséré par la loi du 20 février 1991 et modifié par la loi du 13 avril 1997 avant d'être remplacé par l'article 103 de la loi du 25 avril 2007 portant des dispositions diverses (IV)

Art. 10. Garantie.
Si, indépendamment des sûretés prévues à l'article 1752 du Code civil, le preneur donne pour assurer le respect de ses obligations une garantie consistant en une somme d'argent, celle-ci ne peut excéder un montant équivalent à trois mois de loyer.
Cette garantie doit être placée sur un compte individualisé, ouvert au nom du preneur auprès d'une institution financière; les intérêts sont capitalisés et le bailleur acquiert privilège sur l'actif du compte pour toute créance résultant de l'inexécution totale ou partielle des obligations du preneur.
Lorsque le bailleur est en possession de la garantie et s'abstient de la placer de la manière prévue à l'alinéa 2, il est tenu de payer au preneur des intérêts au taux moyen du marché financier sur le montant de la garantie, à partir de la remise de celle-ci.
Ces intérêts sont capitalisés. Toutefois, à dater du jour où le preneur met en demeure le bailleur de satisfaire à l'obligation qui lui est imposée par l'alinéa 2, les intérêts dus sont les intérêts légaux sur le montant de la garantie applicable aux contrats en cours le 31 mai 1997
Il ne peut être disposé du compte bancaire de garantie, tant en principal qu'en intérêts, qu'au profit de l'une ou l'autre des parties, moyennant production soit d'un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du bail, soit d'une copie d'une décision judiciaire. Cette décision est exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel, et sans caution ni cantonnement.

PIM

grmff · #8 14-05-2019 21:06:41

La garantie de 3 mois était donc normale en début de bail. S'il s'agit d'une cession de bail, il n'est pas anormal de garder les mêmes conditions. Bizarre, mais légal me semble-t-il.

(Par contre, l'agence immobilière, le propriétaire ou l'expert qui cautionne une retenue sur garantie locative sans état des lieux d'entrée (et même avec!) sous prétexte que la peinture a jauni et est défraichie au bout de 10 ans de location est ni plus ni moins qu'un escroc)

rexou · #9 14-05-2019 22:20:55

Il n'en demeure pas moins qu'il est surprenant qu'un bailleur (qui plus est une agence immo) se réfère à un bail de 2003 qui est successivement cédé d'un locataire à un autre. Ce faisant, il se prive de toute possibilité d'augmentation de loyer hors index santé, pour toute cette période. Sauf si le bail initial est fictif et le montant du loyer adapté à la situation...

La perte engendrée par ce blocage de loyer me semble difficilement pouvoir compenser la sécurité d'un mois de garantie complémentaire.

panchito

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