Valeur d'un grand jardin

andym · #1 13-06-2019 16:05:27

Bonjour à tous,

Je suis intéressé par l'achat d'une petite maison vendue avec un grand jardin (10 ares) orienté plein sud, dans le sud du Hainaut.
Le prix de vente de ce bien est supérieur de 10 à 20% au prix de biens équivalents (en terme de localisation, de configuration des lieux et de surface habitable) mais je n'en ai pas trouvé avec un jardin aussi grand (les jardins vendus avec ce type de biens font tout au plus 1 ou 2 ares).
Je n'ai donc pas de point de comparaison exact et je n'ai aucune idée de la plus-value qu'un jardin de cette dimension peut apporter, ni s'il justifie un prix de vente aussi élevé. Quelqu'un aurait-il une idée de la façon dont je pourrais estimer sa valeur sur le marché ?

Merci d'avance pour votre aide !

Dernière modification par andym (13-06-2019 16:09:07)

PIM · #2 13-06-2019 16:17:17

L'expertise immobilière n'a rien de scientifique...

Si la présence de ce grand jardin rend l'offre plus attrayante que d'autres, c'est que sa valeur est supérieure aux autres.

Vous n'êtes pas plus avancé avec ma réponse, mais je crains qu'il n'y ait pas d'autre réponse possible.

Francis, esprit_de_sel

max11 · #3 13-06-2019 17:04:13

La maison est pour une occupation personnelle ou pour une mise en location ?

Si c'est pour une occupation personnelle, la meilleure réponse est "votre plaisir" : c'est vous qui allez profiter du grand jardin ==> cela vaut-il les 10 à 20% ? Etes-vous disposé à payer ce prix pour bénéficier de cette maison et son grand jardin ?
Comparez les prix avec le voisinage n'est qu'une indication pour ne pas se faire arnaquer en payant beaucoup trop cher et 10 à 20% de plus ne peut pas être considéré comme une arnaque si la maison vous plait !
Dans 5 ans, dans 10 ans, vous profiterez toujours du grand jardin et la différence de prix n'aura aucune importance.

PIM

panchito · #4 13-06-2019 18:20:32

En fait c'est très facile à estimer. De nombreux sites vous fournissent le prix moyen des terrains (à bâtir) par m².

Par exemple ICI

Pour cette commune dans le Hainaut, vous paierez hors frais, 55€/m²

Donc pour un beau grand jardin de 10 ares, vous devrez payez en plus (par comparaison à la même maison sans jardin): 55*1000= 55.000€

Si vous voulez construire, vous devez d'abord acheter le terrain (heureusement en Wallonie et surtout dans le Hainaut, les prix sont vraiment très, très bas), et puis construire.

La différence est de combien dans votre cas?

C'est pour un villa 4 façades?

XTof.vl · #5 13-06-2019 19:19:32

Le prix du terrain constructible est plus élevé que le prix du terrain non constructible. Donc, pour une maison avec un grand jardin, ce ne sera pas le prix du terrain constructible avec grand jardin, mais un prix dégressif avec la taille du terrain.

Au delà d'une certaine surface, cela risque même d'être une moins value car il faut aimer entretenir un grand jardin.

Bref, pas de règle absolue...

panchito · #6 13-06-2019 22:04:10

Non ce n'est pas comme cela que ça fonctionne.

Quand vous achetez un terrain à bâtir, il n'y a pas deux prix différents comme vous le prétendez (1 pour le morceau correspondant à la surface de la bâtisse, et l'autre pour la partie non constructible).

Pas du tout!

Voici un terrain à bâtir pour une 4 façades à Gerpinnes. Il fait 12,71 ares. De quoi vous laisser un jardin de 10 ares autour de votre villa.
Voir ICI

Le prix: 130.000€.

Ou 102,28€/m²

Dernière modification par panchito (13-06-2019 22:05:07)

luc · #7 14-06-2019 05:37:21

panchito a écrit :

Non ce n'est pas comme cela que ça fonctionne.
Quand vous achetez un terrain à bâtir, il n'y a pas deux prix différents comme vous le prétendez (1 pour le morceau correspondant à la surface de la bâtisse, et l'autre pour la partie non constructible).
Pas du tout!
Voici un terrain à bâtir pour une 4 façades à Gerpinnes. Il fait 12,71 ares. De quoi vous laisser un jardin de 10 ares autour de votre villa.
Voir ICI
Le prix: 130.000€.
Ou 102,28€/m²

On compare des pommes et des poires. Je lis aussi dans la même annonce:
Terrain de 1271 m²
Surface constructible de 461 m²
Je crois que, simplifié, la question intermédiaire est: quel serait le prix si 100% du terrain était constructible?

andym · #8 14-06-2019 09:51:34

Merci déjà pour ces premières réponses.
L'estimation d'un bien contient effectivement une bonne part de subjectivité (et c'est pour une occupation personnelle donc encore plus difficile de faire la part des choses).

La parcelle totale fait +/- 1000m² mais sur cette surface, seuls 50m² sont effectivement constructibles (c'est la surface occupée au sol par la maison actuelle).
La maison est mitoyenne (2 façades).
Je cherchais donc effectivement à avoir une idée de prix au m² pour cette partie "jardin" (et donc non constructible à l'heure actuelle), mais personne ne semble d'accord sur une base de calcul wink

Je retiens en tout cas ceci : "Comparez les prix avec le voisinage n'est qu'une indication pour ne pas se faire arnaquer en payant beaucoup trop cher et 10 à 20% de plus ne peut pas être considéré comme une arnaque si la maison vous plait !"

Si vous avez d'autres pistes, n'hésitez pas.

Dernière modification par andym (14-06-2019 10:41:45)

max11

panchito · #9 14-06-2019 12:22:37

Vous n'êtes même pas allé voir dans le calculateur que je vous avais indiqué le prix du m² dans cette commune?

Il suffisait de cliquer sur le lien

ICI

Et d'indiquer le code postal.

A quoi bon se donner la peine de répondre....

XTof.vl · #10 14-06-2019 16:31:21

panchito a écrit :

Non ce n'est pas comme cela que ça fonctionne.
Quand vous achetez un terrain à bâtir, il n'y a pas deux prix différents comme vous le prétendez (1 pour le morceau correspondant à la surface de la bâtisse, et l'autre pour la partie non constructible).
Pas du tout!
Voici un terrain à bâtir pour une 4 façades à Gerpinnes. Il fait 12,71 ares. De quoi vous laisser un jardin de 10 ares autour de votre villa.
Voir ICI
Le prix: 130.000€.
Ou 102,28€/m²

Quand Panchito ne veut pas comprendre...

Bien sûr, le prix de vente au m², annoncé, est une moyenne. Comment il se calcule en est une autre.

J'ai un voisin qui vend sa propriété. La surface est grande, plus de 30a. Le prix moyen à Linkebeek tel que présenté sur votre bien amènerait un prix au delà du 1.200.000€, sans la maison. La mise en vente est d'environ 600.000€, car les -environ- 20 derniers ares ne sont pas ou seulement faiblement considérés comme une plus-value, malgré la maison.

andym

Francis · #11 18-06-2019 22:41:36

Si l’évaluation immobilière se limitait à remplir quelques cases d’une application, cela se saurait.
Après plus de 40 ans de métier, je suis toujours très prudent quand à mes expertises de valeurs, et pourtant j’ai toujours pris beaucoup de temps à croiser mes calculs et analyses.
La seule valeur fiable est finalement le prix obtenu !

XTof.vl, PIM, andym

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