Assemblée Générale Extraordinaire

Doclot · #1 09-08-2019 09:29:25

Notre syndic non professionnel et bénévole, démissionaire en préavis jusqu' au 30/9/2019, a envoyé les convocations à cette AGE du 6/9/2019 le 24 juillet 2019.

Il n'a pas repris à l' ordre du jour la nomination d' un commissaire au comptes. il n' avait pas non plus repris à l' ordre du jour de l' AG normale en février 2019 la nomination d' un commissaire au comptes.

Le 29 juillet, on lui demande de mettre cette nomination obligatoire à l' ordre du jour. Il refuse prétextant que c' est trop tard.

Nous pensons qu' il nous cache quelque chose dans ses comptes. Le 30/9, il remet sa comptabilité à son successeur qui sera un professionnel mais aucun
commissaire au comptes ne sera présent pour vérifier ses comptes de 2018 et 2017. En 2018, on a déjà trouvé une anomalie qu' on peut prouvé.

Que pouvons-nous faire pour lui imposer cette nomination. Nous sommes des co-propriétaires avec + de 50% de quotités ?

grmff · #2 09-08-2019 09:59:36

Vous pouvez lui demander officiellement de la part de plus de 20% des quotités de faire une AGE avec ce point précis à l'ordre du jour.
S'il ne le fait pas, vous pourrez convoquer vous-même cette AGE. Problème, vous devez attendre un mois pour convoquer cette AGE...

Cependant, il a tout à fait le temps de rajouter des points à l'AGE du 6 septembre.

Lors de cette AGE, s'il demande le quitus, vous pouvez lui refuser, et mettre ce point à l'ordre du jour de l'AGE suivante, qui permettra de vérifier les comptes.

GT · #3 09-08-2019 13:47:29

L'art.577-8, § 4, 9°, C. civil prévoit que :

"Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l'ensemble du dossier de la gestion de l'immeuble à son successeur ou, en l'absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l'affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété"

Le texte est clair. La comptabilité est transmise par le syndic sortant non pas à un commissaire aux comptes mais à son successeur (ou parfois au président de la dernière assemblée générale) dans une délai (maximum) de 30 jours suivant la fin de son mandat.

Quant à l'art.577-8/2, il stipule que "l'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires aux comptes, copropriétaires ou non, qui contrôlent les comptes de l'association des copropriétaires, dont les compétences et obligations sont déterminées par le règlement d'ordre intérieur. "

Il s'agit d'une obligation légale imposée à l'assemblée générale.

Par ailleurs, l' art.577--6,§ 5, al.1 affirme que "l'assemblée générale est présidée par un copropriétaire". Son président n'est pas le syndic.

Dès lors , se fondant sur l'art.577-8/2 imposant la désignation annuelle d'un commissaire aux comptes (ou d'un collège de commissaire aux comptes), le président de l'AGE pourra proposer à l'AGE de prendre la décision de se déclarer compétente pour la désignation d'un syndic. Cette décision sera suivie de la désignation effective du/des commissaires aux comptes sur base de leur candidature.

Le syndic actera ces décisions dans son PV ( art.577-6,§ 10 "Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.
A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires."

Des candidats au mandat de commissaire aux comptes ( commissaire interne ou externe ?) ont-ils déjà été approchés ? Le contrôle des comptes ne se limite pas au contrôle des factures et au paiement de celles-ci. Un commissaire externe a un coût. Existe-t-il des compétences en interne ? Vous Doclot ?

Candidat aussi à la présidence de l'AGE ?

Dernière modification par GT (09-08-2019 13:47:52)

luc

GT · #4 09-08-2019 13:53:19

Doclot a écrit :

Il n'a pas repris à l' ordre du jour la nomination d' un commissaire au comptes. il n' avait pas non plus repris à l' ordre du jour de l' AG normale en février 2019 la nomination d' un commissaire au comptes.

En février 2019, lors de la tenue de l'AGO celle-ci aurait déjà pu se déclarer compétente pour désigner un commissaire aux comptes (obligation légale) et procéder ensuite à la désignation effective de celui-ci.

GT · #5 09-08-2019 13:59:43

Doclot a écrit :

Nous pensons qu' il nous cache quelque chose dans ses comptes. Le 30/9, il remet sa comptabilité à son successeur qui sera un professionnel mais aucun commissaire au comptes ne sera présent pour vérifier ses comptes de 2018 et 2017. En 2018, on a déjà trouvé une anomalie qu' on peut prouvé.

Généralement un commissaire aux comptes vérifie les comptes d'un exercice comptable souvent terme de celui-ci.

GT · #6 09-08-2019 14:04:18

L'art.577-8/2 stipule que "l'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires aux comptes, copropriétaires ou non, qui contrôlent les comptes de l'association des copropriétaires, dont les compétences et obligations sont déterminées par le règlement d'ordre intérieur. "

Doclot, vous avez vérifié que les compétences et les obligations du/des commissaires aux comptes sont déterminées dans le règlement d'ordre antérieur (auparavant ds le règlement de copropriété) ?

grmff · #7 09-08-2019 14:09:32

Vous avez aussi, comme propriétaire, la possibilité de demander à voir tous les documents de la copropriété. Y compris les factures.

GT · #8 09-08-2019 14:33:53

La convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour.

Hors contexte d'une AG :

Le syndic est chargé de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement d'ordre intérieur (auparavant dans le règlent de copropriété) ou par l'assemblée générale .

luc

GT · #9 10-08-2019 08:38:59

GT a écrit :

Des candidats au mandat de commissaire aux comptes ( commissaire interne ou externe ?) ont-ils déjà été approchés ? Le contrôle des comptes ne se limite pas au contrôle des factures et au paiement de celles-ci. Un commissaire externe a un coût. Existe-t-il des compétences en interne ? Vous Doclot ?

Vous avez cherché et trouvé un candidat commissaire aux comptes ?

Peut-être parmi ceux qui pensent que le syndic en fonction cache quelque chose dans ses comptes. ?

GT · #10 10-08-2019 08:48:25

GT a écrit :

Quant à l'art.577-8/2, il stipule que "l'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires aux comptes, copropriétaires ou non, qui contrôlent les comptes de l'association des copropriétaires, dont les compétences et obligations sont déterminées par le règlement d'ordre intérieur. "

Vous avez vérifié si les compétences et obligation du commissaire aux comptes ont été déterminées dans votre règlement d'ordre intérieur (auparavant règlement de copropriété) ?

Le cas échéant, voici bien un point sur lequel une AG devrait se prononcer dans les meilleurs délais. Préparez une proposition de texte.

Et invitez le futur président de votre AGE pour laquelle vous avez été convoqué à demander à celle-ci à se déclarer compétente sur le principe d'un vote sur les compétences et obligations du commissaire aux comptes à intégrer dans le règlement d'ordre intérieur. Ensuite l'AG votera sur le texte soumis. Et enfin l'AG choisira son ou ses commissaires aux comptes.

Dernière modification par GT (10-08-2019 08:54:36)

luc · #11 11-08-2019 10:39:17

GT a écrit :

GT a écrit :
Quant à l'art.577-8/2, il stipule que "l'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires aux comptes, copropriétaires ou non, qui contrôlent les comptes de l'association des copropriétaires, dont les compétences et obligations sont déterminées par le règlement d'ordre intérieur. "

Vous avez vérifié si les compétences et obligation du commissaire aux comptes ont été déterminées dans votre règlement d'ordre intérieur (auparavant règlement de copropriété) ?
Le cas échéant, voici bien un point sur lequel une AG devrait se prononcer dans les meilleurs délais. Préparez une proposition de texte.
Et invitez le futur président de votre AGE pour laquelle vous avez été convoqué à demander à celle-ci à se déclarer compétente sur le principe d'un vote sur les compétences et obligations du commissaire aux comptes à intégrer dans le règlement d'ordre intérieur. Ensuite l'AG votera sur le texte soumis. Et enfin l'AG choisira son ou ses commissaires aux comptes.

La technique de se déclarer compétente ne peut selon moi être utilisée que si tous les propriétaires sont présents (donc ni absent ni représenté par procuration). Propriétaire = telle que définit dans l'Art. 577-6 § 1 CC = toujours une seule personne. Si non, passer par la case nouvelle invitation d'AG sur proposition de +20% des CP.
Si le syndic se conforme à cette demande, les limites de 30 jours, ... peuvent être raccourci. Il est impératif que le texte de la proposition de la mission du CaC et/ou CdC soit jointe à l'AG si tous les propriétaires ne sont pas présent.

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