Vente d’un bien d’une personne sous tutelle - règles ?

Rikki1970 · #1 09-08-2019 17:13:33

Il y a deux semaines, j’ai «acheté» (les guillemets sont importants !) le terrain qui séparait mon habitation de celle de ma voisine; terrain lui appartenant.
Pour être plus précis, cette dame, que je connais depuis mon arrivée dans le village en 2013, âgée de plus de 80 ans, a été placée en maison de retraite il y a 18 mois.
Ces trois enfants ont récemment décidé de mettre sa maison en vente et on fait appel, dans un premier temps, à un notaire.
Après le passage du notaire, deux de ses trois enfants sont venus me parler. Ils m’ont dit que me vendre une partie du terrain, comme leur mère me l’avait promis 3 ans plus tôt, n’était pas envisageable mais qu’ils pouvaient me vendre la totalité de celui-ci pour 15.000,- € (c’est un petit terrain). Ce prix leur avait été communiqué par le notaire quelques heures plus tôt.
Je leur ai demandé une nuit de réflexion et le lendemain matin, j’ai signifié oralement mon accord au troisième enfant (le plus âgé).
J’ai, avec chacun des deux fils, eu plusieurs fois l’occasion de réaborder le sujet et tout paraissait en ordre. Le premier m’a suggéré d’arrêter mes travaux de clôturage puisque mon jardin allait s’agrandir et m’a vivement déconseillé de donner/confier un acompte à son frère et ce frère (entrepreneur à ses heures) m’a dit qu’avec les décombres présents sur le terrain (ses déchets de chantier), il m’aiderait à réaliser une chape de béton pour pouvoir investir en y construisant deux garages.
Une semaine plus tard, je réalise en rentrant chez moi que des panneaux d’une agence immobilière ont été posés. Pensant que les trois enfants avaient fait appel à une agence immobilière pour vendre la maison, je ne me suis pas inquiété directement.
Au bout de quelques heures, voulant être rassuré, j’ai quand-même été voir l’annonce sur internet et à ma grande (et surtout mauvaise) surprise, le bien avait été mis en vente par l’agence immobilière, terrain et maison, en un seul et même lot !
J’ai immédiatement téléphoné au plus âgé des deux frères, ce qui a débouché sur une conversation téléphonique de 10 minutes avec son épouse.
Le résumé est que l’agent immobilier leur avait conseillé (contrairement au notaire) de tout vendre en un lot et qu’ils pourraient de la sorte en tirer un bien meilleur prix. J’ai attiré son attention sur le fait que nous nous étions mis d’accord sur le prix et sur le bien, qu’ils avaient, tout comme moi, pris un engagement et qu’une promesse se respectait. Elle m’a dit qu’elle était désolée mais que c’était comme ça et que, peut-être, l’acquéreur accepterait de me vendre une partie du terrain mais sans certitude …
Après quelques recherches sur internet, je trouve divers articles dont un, rédigé par un avocat spécialisé en droit immobilier, qui indique que: «En fait, la vente est même parfaite, précise le Code civil, dès que vendeur et acquéreur échangent leur accord sur les seuls éléments que sont la chose (l’immeuble) et le prix, cet accord fût-il simplement verbal !».
J’adresse alors un courrier au plus âgé des deux frères en mentionnant le Code Civil et en l’invitant à respecter ses engagements.
En guise de réponse, j’ai, deux jours plus tard, la visite de l’agent immobilier qui me dit que la dame âgée, mon ancienne voisine, a été placée sous tutelle et que ses trois enfants ne sont pas en droit de vendre sa maison. Selon lui, la vente est donc nulle et l’histoire s’arrête là !
Je lui ai répondu que cette situation devenait vraiment invraisemblable, qu’il existait des lois, qu’il y avait forcément une personne qui avait commis un manquement quelque part et que je ne comptais pas en rester là.
Ma question est la suivante: que faire maintenant ?
Merci d’avance pour vos avis éclairés.
Rikki.

PIM · #2 09-08-2019 17:45:29

Disposez-vous de documents écrits prouvant la teneur des accords pris ?

Rikki1970 · #3 09-08-2019 18:10:03

Bonsoir,
Non, malheureusement, je ne dispose d'aucun document écrit.
Comme je connaissais très bien cette dame (j'allais lui rendre visite toutes les semaines) et ses enfants, je leur ai fait confiance.
J'ai cependant bien pris soin de détailler de façon très précise toutes nos conversations dans les courriers que j'ai adressés et rien n'a été contesté.
L'agent immobilier a reconnu lui-même (mais cela reste verbal) que les enfants avaient probablement outrepassé leurs droits (il avait une copie de mes courriers) mais cela s'arrête là.
Un fichier audio de la conversation téléphonique fournie par mon FAI aurait-il une valeur légale ?
Merci.
Rikki.

libra · #4 11-08-2019 07:11:33

Rikki1970 a écrit :

En guise de réponse, j’ai, deux jours plus tard, la visite de l’agent immobilier qui me dit que la dame âgée, mon ancienne voisine, a été placée sous tutelle ...

Je crains que les fils n'avaient pas mandat de vendre. Et si un des fils était habilité à vendre, la vente n'est pas conclue tant que le Juge de Paix n'a pas validé la vente.

Il y a lieu de consulter le Moniteur Belge et de vérifier si un administrateur provisoire a été désigné.

Dernière modification par libra (11-08-2019 07:12:01)

PIM

Rikki1970 · #5 11-08-2019 10:57:19

Bonjour libra,
Merci pour votre réponse.
En partant du principe que les enfants n'avaient pas mandat de vendre, pourquoi l'avoir fait et n'est-ce pas un acte "illégal" ? Je pense qu'ils ne pouvaient ignorer que leur mère était sous tutelle (si cela est vrai ...).
Disposeriez-vous d'un lien précis pour consulter le Moniteur Belge ?
Je vous en remercie d'avance.
Rikki.

libra · #6 11-08-2019 11:08:33

Rikki1970 a écrit :

Disposeriez-vous d'un lien précis pour consulter le Moniteur Belge ?

http://www.ejustice.just.fgov.be/doc/rech_f.htm

Introduire nom et 1er prénom à la rubrique Mot(s) du texte
Cocher toutes les langues
cliquer liste

Rikki1970 · #7 11-08-2019 11:12:12

Un tout grand merci !
Je vérifie cela dans le courant de la journée et je reviens vers vous.
Rikki.

Rikki1970 · #8 11-08-2019 11:18:33

Re-bonjour libra,
J'ai suivi vos instructions à la lettre et aucun résultat n'apparaît ... enfin, si 3 mais 2 noms de rue et une dame qui n'a rien à voir avec la personne recherchée.
Rikki.

Dernière modification par Rikki1970 (11-08-2019 11:47:08)

libra · #9 11-08-2019 11:34:50

Pour vérification, essayez avec 'de lentdecker'. Vous devriez avoir plusieurs dizaines d'ordonnances. C'est un avocat qui a de nombreux mandats.

Rikki1970 · #10 11-08-2019 12:15:23

J'ai essayé avec "de lentdecker" et la liste est longue.
Puis, avec la foction CTRL + F, j'ai recherché le nom de famille de la personne à chaque page mais rien ...
Rikki.

libra · #11 11-08-2019 12:19:17

Donc, sauf si c'est très récent et que la publication n'a pas été faite, la personne n'est pas sous tutelle. Les enfants n'auraient dès lors pas le droit de vendre la propriété de la mère à moins que l'un d'entre eux a eu un mandat.

Rikki1970 · #12 11-08-2019 12:42:12

J'ai effectué une recherche par date et rien pour cette dame entre le 01-01-2018 et aujourd'hui ...
L'agent immobilier qui m'a informé de cette mise sous tutelle m'a dit que le fils aîné avec une procuration sur ses affaires courantes (paiement home, factures, ...).
Si la date de mise sous tutelle (j'ignore le temps que cela prend) est postérieure à la date de la vente, qu'advient-il ?
Et si le fils (et/ou les autres enfants) avai(en)t le mandat de vendre, qu'advient-il ?
Avec le recul, je trouve que pour des gens "sans pouvoir", ils se sont lâchés. Je m'explique:
Ce sont eu qui ont fait appel et reçu la visite du notaire de leur mère pour évaluer la maison.
Le jour-même, après le départ du notaire, deux des enfants me proposent de me vendre le terrain.
Le lendemain, après réflexion, je donne mon accord au troisième.
Les contacts ultérieurs mettent en évidence une vente conclue (projet de dalle de béton, 2 garages, etc.); même le fils cadet me propose son aide.
Quelques jours plus tard, sans me prévenir, ce sont eux qui font appel à l'agence immobilière qui place des affiches.
...
Cela ne fait-il pas un peu beaucoup pour des gens "sans pouvoir" ?
Merci d'avance.
Rikki.

GT · #13 11-08-2019 12:55:00

Code judiciaire

Art. 1250. Toute décision ordonnant une mesure de protection, y mettant fin ou la modifiant est, à la diligence du greffier, insérée par extrait au Moniteur belge.
La publication est faite dans les quinze jours de la décision ordonnant la mesure de protection, y mettant fin ou la modifiant; les fonctionnaires auxquels l'omission ou le retard serait imputable sont tenus pour responsables envers les intéressés, s'il est prouvé que l'omission ou le retard résulte d'une collusion.

Art. 1251. Dans le délai de quinze jours visé à l'article 1250, alinéa 2, un extrait de la décision est notifié par les soins du greffier au bourgmestre du domicile de la personne protégée, afin d'être consigné dans le registre de la population. Le bourgmestre délivre un extrait du registre de la population mentionnant le nom, l'adresse et l'état de capacité d'une personne, ainsi que l'identité de l'administrateur, à la personne même ou à tout tiers justifiant d'un intérêt.

Rikki1970 · #14 11-08-2019 13:16:08

Bonjour GT,
Merci beaucoup pour votre intervention.
Dans la mesure où j'ai suivi les conseils de libra à la lettre et que je n'ai rien trouvé, convient-il que je m'adresse au registre de la population dès demain afin de vérifier si l'information de l'agent immobilier est exacte ? Ce renseignement est-il public (accessible à tous) ?
Merci.
Rikki.

bg1000 · #15 11-08-2019 14:09:09

Bonjour

Ce qui est à la mode actuellement c'est le mandat extrajudiciaire, sans passer par un juge de paix. Ce ne serait pas une piste à regarder.

BG

Rikki1970 · #16 11-08-2019 14:24:43

Bonjour BG,
Merci pour votre intervention.
Je viens de regarder la définition de mandat extrajudiciaire, sans passer par un juge.
Dans la mesure où l'agent immobilier m'a fait part du fait que c'était le fils aîné qui avait un mandat pour la gestion des affaires courantes (faut-il vraiment un mandant pour payer les factures de sa mère ou une simple procuration ?), je me demande pourquoi cette dame âgée aurait choisi une autre personne que lui (son fils aîné) pour vendre sa maison et son terrain.
Selon moi (mais je peux me tromper), si elle a confiance dans son fils pour une chose, pourquoi pas pour le reste ?
Merci.
Rikki.

GT · #17 11-08-2019 15:57:20

Rikki1970 a écrit :

Bonjour GT,
Merci beaucoup pour votre intervention.
Dans la mesure où j'ai suivi les conseils de libra à la lettre et que je n'ai rien trouvé, convient-il que je m'adresse au registre de la population dès demain afin de vérifier si l'information de l'agent immobilier est exacte ? Ce renseignement est-il public (accessible à tous) ?
Merci.
Rikki.

C'est à vous d'apprécier la situation.
Vous devez justifier d'un intérêt pour obtenir le renseignement que vous solliciterez.

Une information vous a été donnée par un agent immobilier.
L'a-t-il lui-même vérifiée ? Je l'ignore.

GT · #18 11-08-2019 15:59:05

Qui peut consulter le registre des contrats de mandat ? Comment le consulter ?

Seuls les notaires, les justices de paix, les Procureurs du Roi et les personnes qui ont fait la déclaration ou les mandats peuvent consulter les données des registres.

Ils doivent introduire une demande en ce sens par courrier, fax ou mail (Téléphone : 02/505.08.11 - Fax: 02/505.08.56, Mail crl@fednot.be). Les données incomplètes ou erronées peuvent être adaptées gratuitement et la consultation est gratuite.

https://www.notaire.be/donations-succes … judiciaire

Dernière modification par GT (11-08-2019 16:00:16)

GT · #19 11-08-2019 16:11:54

A propos de l'accord sur la chose et le prix

L’accord sur la chose et le prix ne suffit plus

https://gillescarnoy.be/2012/02/12/lacc … ffit-plus/

Une nouvelle approche de la chose et du prix dans la vente immobilière

https://gillescarnoy.be/2014/12/08/une- … mobiliere/

Vente d'immeuble: un contrat parfait par le seul accord sur la chose et sur le prix ? Rien n'est moins sûr (suite et pas encore fin)

http://www.droitbelge.be/news_detail.asp?id=969

PIM · #20 11-08-2019 16:13:13

- Il serait intéressant de savoir qui a donné mission à l'agent immobilier... et si le "commettant" dispose des pouvoirs requis.
- Avez-vous eu des contacts avec le notaire désigné initialement ?

GT

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