Préavis avec enregistrement tardif et article dans le contrat

JBLLN · #1 31-08-2019 17:04:57

Hi,

Dans le contrat de bail, il est stipulé :
"
ARTICLE 15 — ENREGISTREMENT
Le propriétaire prend en charge les formalités de l’enregistrement et les frais éventuels qui y sont liés.
Le propriétaire fait enregistrer le bail dans les 2 mois de sa signature, ainsi que les annexes signées et, le cas échéant, l’état des lieux d’entrée. Il remet une copie des documents enregistrés au locataire.
Dans le cas d’un bail de 9 ans, qui n’est pas enregistré dans les 2 mois de sa signature, le locataire peut quitter les lieux loués, sans préavis et sans indemnités.
Il informera toutefois le propriétaire, par lettre recommandée, de la date de son départ au moins un mois à l’avance.
"
Les faits :
Le bail 3-6-9 a été signé le 4 juin 2009 et a démarré au 1 juillet 2009.
L'enregistrement a été fait le 6 novembre 2009.
Le bail a été reconduit tacitement au 1 juillet 2018 pour une période de 3 ans.
Le problème:
Le locataire m'a donné son renom et revendique qu'il ne doit pas s'acquiiter du préavis de trois mois (sur la base de l'article 15).
La question:
A t-il raison?

Merci de m'aider.

GT · #2 31-08-2019 17:36:35

La législation sur le bail a été régionalisée (législations bruxelloise, wallonne, flamande).
Situation régionale du bien ?

PIM · #3 31-08-2019 18:15:02

Votre clause (art.15) est particulièrement mal torchée et ouvre la porte à de mauvais interprétations, dont le locataire tire profit.

grmff · #4 31-08-2019 22:49:11

PIM a écrit :

Votre clause (art.15) est particulièrement mal torchée et ouvre la porte à de mauvais interprétations, dont le locataire tire profit.

Farpaitement. Et donc votre locataire a raison...

panchito · #5 01-09-2019 07:28:03

Pour votre gouverne, le bail 3-6-9 n'existe plus depuis des lustres...

Pourquoi donc rédigez-vous des clauses vous-mêmes alors que d'excellents baux sont disponibles gratuitement sur PIM?

JBLLN · #6 01-09-2019 07:50:16

A vos questions :
1) bail en Wallonie;
2) le contrat a été rédigé par l'agence de location (un professionnel donc) à qui j'ai fait confiance et à qui j'ai payé l'équivalent d'un mois de loyer; et je n'ai pas souvenance s'il n'avait pas l'obligation d'neregistre le bail pour moi (mais soit);
3) et oui, cela a été mal torché.
Y a-t-il une jurisprudence qui pourrait me sortir de là?
Sur le site de notaire.be, je lis :
"
Quelles sont les sanctions en cas de retard ou de non enregistrement ?
Pour les baux de résidence principale, les baux de courte durée et les baux étudiant, si le bail n'a pas été enregistré dans le délai légal de deux mois, le preneur peut résilier ce bail sans délai de préavis et sans verser d'indemnité, tant que le bail n'est pas enregistré par le bailleur
Le preneur doit néanmoins avoir adressé, préalablement au bailleur, une mise en demeure d'enregistrer le bail, qui doit être restée sans suite pendant un mois.
"
Merci de votre aide.

panchito · #7 01-09-2019 07:56:54

Voici la clause (Bail PIM) qui aurait du figurer dans votre bail:
Après la période de deux mois instituée par la loi pour l’enregistrement d’un bail exclusivement affecté à un logement, et aussi longtemps que cette convention n’est pas enregistrée, le délai du congé et l'indemnité visée contractuellement, ou en vertu du décret relatif au bail d’habitation,à la charge du Preneur,ne sont pas d'application, pour autant qu'une mise en demeure d'enregistrer le bail adressée par le Preneur au Bailleur dans les formes requises soit demeurée sans effet pendant un mois.

panchito · #8 01-09-2019 07:59:19

Votre agence immobilière a bêtement recopié le bail proposé par la Région Wallonie, bail décrié par le SNPC!

JBLLN · #9 01-09-2019 08:03:15

Merci de me répondre ce que j'aurais dû faire mais cela n'a pas été fait. Utile néanmoins pour une prochaine fois.
Il reste ma question en lien avec le locataire actuel.
Comment puis-je me défendre ? Ou pas?

panchito · #10 01-09-2019 08:08:55

Une nouvelle loi de 2019 impose effectivement que le preneur ait adressé, préalablement au bailleur, une mise en demeure d'enregistrer le bail, qui doit être restée sans suite pendant un mois.

Mais est-ce à effet rétroactif?

Dernière modification par panchito (01-09-2019 08:11:29)

GT · #11 01-09-2019 08:19:00

panchito a écrit :

Une nouvelle loi de 2019 impose effectivement que le preneur ait adressé, préalablement au bailleur, une mise en demeure d'enregistrer le bail, qui doit être restée sans suite pendant un mois.
Mais est-ce à effet rétroactif?

Vous pourriez préciser la loi de 2019 que vous visez et plus particulièrement l'article concerné relatif à l'obligation imposée au preneur que vous citez.
Cette loi ne prévoirait-elle pas l'entrée en vigueur de cette disposition ?

Dernière modification par GT (01-09-2019 08:19:30)

JBLLN · #12 01-09-2019 08:33:26

Mais comme le bail a été enregistré (avec retard), cela n'est "peut-être" pas relevant de dire qu'il n'y a pas eu de mise en demeure. Si?

Quid (texte du notaire.be ci-dessous) "tant que le bail n'a pas été enregistré". Et d'argumenter que la clause n'est plus d'application après l'enregistrement du bail. Bonne ou mauvaise idée?

GT · #13 01-09-2019 08:40:53

panchito a écrit :

Voici la clause (Bail PIM) qui aurait du figurer dans votre bail:
Après la période de deux mois instituée par la loi pour l’enregistrement d’un bail exclusivement affecté à un logement, et aussi longtemps que cette convention n’est pas enregistrée, le délai du congé et l'indemnité visée contractuellement, ou en vertu du décret relatif au bail d’habitation,à la charge du Preneur,ne sont pas d'application, pour autant qu'une mise en demeure d'enregistrer le bail adressée par le Preneur au Bailleur dans les formes requises soit demeurée sans effet pendant un mois.

Le bail PIM, version 2009 ( la bail a été signé et est entré en vigueur en 2009) contenait-il cette clause ?

JBLLN · #14 01-09-2019 08:47:28

Comme indiqué dans ma question initiale '31/08 à 17:04', la réponse est non. Je n'ai pas cette clause Pim 2009.

GT · #15 01-09-2019 09:01:46

JBLLN a écrit :

Comme indiqué dans ma question initiale '31/08 à 17:04', la réponse est non. Je n'ai pas cette clause Pim 2009.

Je ne l'ignore pas puisqu'elle ne figurait pas telle qu'elle a été reprise par Panchito dans le bail PIM 2009 .
Panchito cite une clause du bail PIM version 2019.
Les baux PIM sont mis à jour en fonction de modifications législatives.

Dernière modification par GT (01-09-2019 09:10:58)

grmff · #16 01-09-2019 09:50:15

A partir du moment où le bail donne plus de droit au locataire que la loi, c'est le bail qui s'applique.
Faites en votre deuil et considérez que ce sont des frais de formation.

Si c'est le même agent immobilier qui remet en location, demandez lui de le faire gratos et de le mettre dans ses frais de formation à lui!

GT · #17 01-09-2019 10:07:49

Quelle était la législation applicable en 2009 ?

article 3, § 5 de la loi de 1991 concernant les règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur
"Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois.
Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.

Après la période de deux mois visée à l'article 32, 5°, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré, tant le délai du congé visé à l'alinéa 1er que l'indemnité visée à l'alinéa 2 ne sont pas d'application."

Cet article ne signifie pas que, après la période de 2 mois ET aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré, le preneur peut quitter du jour au lendemain .

Quant au contrat de bail, il prévoit que "dans le cas d’un bail de 9 ans, qui n’est pas enregistré dans les 2 mois de sa signature, le locataire peut quitter les lieux loués, sans préavis et sans indemnités." et qu'Il informera toutefois le propriétaire, par lettre recommandée, de la date de son départ au moins un mois à l’avance."

En l'espèce, un bail 3-6-9 a été signé le 4 juin 2009 et a démarré au 1 juillet 2009. L'enregistrement a été fait le 6 novembre 2009 (soit en dehors du délai de 2 mois de sa signature dont il est question ds le contrat de bail et en dehors du délai de 2 mois visé à l'art. 32, 5° du code des droits d'enregistrement).
Le bail a été reconduit tacitement au 1 juillet 2018 pour une période de 3 ans.

Si l'on considère que l'article 3 § 5 dont il est question ci-dessus a un caractère impératif, la clause contractuelle mise en avant par le locataire ne serait pas applicable. Il pourrait mettre fin au bail à tout moment mais moyennant un préavis de 3 mois.

Dernière modification par GT (01-09-2019 10:08:22)

JBLLN · #18 01-09-2019 11:00:48

Merci GT.
Je vais me défendre sur base de votre argumentation. We shall see.
Bon dimanche à tous.

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