Bruxelles - Bail de Colocation

libra · #1 22-09-2019 15:48:11

Je me suis rendu mercredi dernier le 18 septembre 2019 à une conférence portant sur le bail de colocation en Région bruxelloise.

D'après le maître de conférence, un bail de résidence principale classique souscrit par plusieurs preneurs est un bail de colocation tacite.

J'ai interrogé mon avocat qui me répond:

Je connais très bien le conférencier je l'ai déjà écouté à plusieurs reprises et j'ai même de préférence avec lui.
Cependant il a parfois des thèses un peu brutale qui sont plus théoriques que pratiques. Cette thèse théorique ne franchisse pas toujours la rampe des plaidoiries…
Cela est d'autant plus vrai que si on veut faire un bail de collocation conforme à l'ordonnance bruxelloise il y a d'autres conditions qui doivent être remplies.

PIM · #2 22-09-2019 16:51:49

libra a écrit :

D'après le maître de conférence, un bail de résidence principale classique souscrit par plusieurs preneurs est un bail de colocation tacite.

J'ignore qui est ce maître de conférence, mais, il me semble, que cette affirmation était fondée avant l'apparition de la législation spécifique bruxelloise propre à la colocation.

libra · #3 22-09-2019 17:12:01

PIM a écrit :

J'ignore qui est ce maître de conférence, ...

Nicolas Bernard - Professeur de droit à l'Université Saint-Louis

PIM a écrit :

mais, il me semble, que cette affirmation était fondée avant l'apparition de la législation spécifique bruxelloise propre à la colocation.

Et comment faisait-on pour requalifier un bail en un bail de colocation? En quoi consistait un bail de colocation.

PIM · #4 22-09-2019 18:36:52

libra a écrit :

Et comment faisait-on pour requalifier un bail en un bail de colocation? En quoi consistait un bail de colocation

c'était le bail classique (rés. principale et/ou rés. secondaire) avec différents preneurs, solidairement et indivisiblement tenus (si précisé au bail), ce qui, en pratique, générait parfois des situations ubuesques (locataires changés, etc.)

GT · #5 22-09-2019 19:40:01

Une formation relative notamment à la colocation est organisée prochainement à Bruxelles
Nicolas BERNARD, Professeur à l'Université Saint-Louis — Bruxelles
Vincent DEFRAITEUR, Avocat au Barreau de Bruxelles, Assistant en droits des biens à l’Université libre de Bruxelles et à l'Université Saint-Louis – Bruxelles
https://www.larcier.com/fr/formation-co … 24058.html

Un ouvrage paraîtra prochainement chez Larcier rédigé par les 2 orateurs : Le bail étudiant et la colocation à Bruxelles, Larcier, édition 2019 (Prix de l'ouvrage : 19 € TTC)

PS : publié avant lecture du message de 18:12 rédigé par libra qui cite N. BERNARD.

Dernière modification par GT (22-09-2019 19:46:59)

GT · #6 23-09-2019 09:16:58

Code bruxellois du logement
TITRE Ier. - DISPOSITIONS GENERALES
Art. 2. § 1er. - Pour l'application de la présente ordonnance, l'on entend par :
34° Colocation : la location d'un même logement par plusieurs preneurs qui optent, avec l'accord exprès ou tacite du bailleur, pour l'application du régime propre à la colocation en signant un pacte de colocation tel que prévu par l'article 261, formalisée par la conclusion d'un seul contrat entre les preneurs et le bailleur.
35° Pacte de colocation : pacte signé par l'ensemble des colocataires d'un bail par lequel ceux-ci optent pour le régime de la colocation tel que prévu par l'article 261, qui arrête leurs obligations respectives et qui contient au minimum : la clé de répartition du loyer, la ventilation des dégâts locatifs et leur imputation sur la garantie locative dans l'hypothèse de dégâts occasionnés par un ou plusieurs colocataires distinguables de l'ensemble du groupe qu'ils forment, les entretiens et réparations, la division des charges, un inventaire des meubles et de leur provenance, les questions relatives à la garantie locative et à la prise en charge des assurances dont l'assurance incendie, et les modalités d'arrivée, de départ et de remplacement d'un colocataire.

TITRE XI. - Des baux d'habitation
CHAPITRE V. - Des règles propres à la colocation

Art. 257. - Champ d'application
Le présent chapitre s'applique à la colocation telle que définie à l'article 2, pour autant que les parties consentent à l'application du régime juridique qu'il institue.

grmff · #7 23-09-2019 16:43:37

Un couple prend un bail, l'un des deux se barre et signale qu'il se barre, et il ne serait plus tenu au bail? Héla... minute papillon. Faut pas prendre les enfants du bon dieu pour des canards sauvages, tout de même. C'est n'importe quoi.

Un couple, c'est UN preneur.

PIM · #8 23-09-2019 17:26:54

grmff a écrit :

Un couple prend un bail, l'un des deux se barre et signale qu'il se barre, et il ne serait plus tenu au bail? Héla... minute papillon. Faut pas prendre les enfants du bon dieu pour des canards sauvages, tout de même. C'est n'importe quoi.
Un couple, c'est UN preneur.

Je n'ai pas lu l'inverse dans ce fil. Ou cela m'a échappé.

libra · #9 23-09-2019 17:30:00

PIM a écrit :

grmff a écrit :
Un couple prend un bail, l'un des deux se barre et signale qu'il se barre, et il ne serait plus tenu au bail? Héla... minute papillon. Faut pas prendre les enfants du bon dieu pour des canards sauvages, tout de même. C'est n'importe quoi.
Un couple, c'est UN preneur.
Je n'ai pas lu l'inverse dans ce fil. Ou cela m'a échappé.

Les enfants du bon dieu pour des canards domestiques?

GT · #10 23-09-2019 17:31:17

Région wallonne
Décret du 15/3/2018 relatif au bail d'habitation

CHAPITRE Ier. - Champ d'application et définitions
Art. 2.Au sens du présent décret, on entend par :
1° le bail d'habitation ci-dessous nommé « bail » : le bail relatif à un bien meuble ou immeuble ou partie de celui-ci destiné à servir d'habitation, à l'exclusion des hébergements touristiques au sens du Code wallon du Tourisme;
2° bail de colocation : la location d'un même bien par plusieurs colocataires ayant signé un pacte de colocation au plus tard à la signature du contrat de bail et dont la date de signature est reprise dans le contrat de bail.
Il est formalisé par la conclusion d'un contrat unique entre les colocataires et le bailleur. L'habitation prise en location comprend au minimum une pièce d'habitation ou un local sanitaire commun à tous les colocataires;
3° le colocataire : le preneur partie au bail de colocation.
Deux personnes formant un couple marié ou de cohabitants légaux ne peuvent être colocataires entre eux. Le couple marié ou de cohabitants légaux peut néanmoins former un des preneurs dans un bail de colocation;
4° le pacte de colocation : la convention conclue entre les colocataires qui fixe leurs droits et devoirs réciproques;

CHAPITRE III. - Dispositions particulières relatives aux baux relatifs à la résidence principale du preneur

CHAPITRE IV. - Dispositions particulières relatives au bail de colocation
Art. 65.Sans préjudice des dispositions du présent chapitre, les articles 56, 58, § 3, 59 et 63 du présent décret s'appliquent au bail de colocation.
Sans préjudice des dispositions du présent chapitre, si, avec l'accord exprès de tous les colocataires et du bailleur, un des colocataires affecte le bien à sa résidence principale, les autres dispositions du chapitre 3 s'appliquent également.
Art. 66.Les colocataires sont solidairement tenus de l'ensemble des obligations qui découlent du bail.
Art. 67.Lorsque l'ensemble des colocataires mettent fin au bail, le congé doit être signé par chacun d'entre eux.
Art. 68.Le colocataire qui souhaite se libérer de ses obligations avant le terme du bail, notifie simultanément au bailleur et à ses colocataires un congé de trois mois.
Après la période de trois mois visée à l'alinéa 1er, le colocataire qui a notifié son congé est libéré de ses obligations sans indemnité à condition que le bailleur et ses colocataires aient donné leur agrément sur son remplaçant, cet agrément ne pouvant être refusé que pour de justes motifs.
A défaut d'agrément, le colocataire visé à l'alinéa 1er est libéré de ses obligations à l'issue de cette période de trois mois moyennant le paiement d'une indemnité, équivalente à trois fois la part du colocataire dans le loyer, à ses colocataires.

Art. 69.Le remplaçant du colocataire qui s'est libéré de ses obligations avant le terme du bail succède à ses droits et obligations pour la durée du bail restante.
A l'arrivée de tout nouveau colocataire, les parties concluent un avenant au bail.
L'obligation d'enregistrement de l'avenant visé à l'alinéa 2 repose sur le nouveau colocataire.

Art. 70.A chaque départ et à chaque arrivée d'un colocataire, les colocataires dressent un avenant à l'état des lieux qui visera les parties privatives du colocataire entrant ou sortant et les parties communes.
En cas de départ anticipé d'un colocataire, l'avenant à l'état des lieux est établi à ses frais ou à frais partagés avec son remplaçant s'il est remplacé dans la colocation.
Art. 71.Lorsque la moitié au moins des colocataires signataires du bail initial ont chacun donné leur congé, le bailleur peut mettre fin au bail en donnant un congé de six mois dans les formes et ce, dans le mois suivant la notification du dernier congé d'un colocataire.
Art. 72.Les colocataires signent un pacte de colocation.
Le pacte de colocation est établi en autant d'exemplaires qu'il y a de colocataires.
A l'arrivée de tout nouveau colocataire, un avenant au pacte de colocation est conclu.
Le pacte fixe à tout le moins :
1° la répartition du loyer entre colocataires lorsque celle-ci n'est pas prévue par le contrat de bail;
2° la répartition des charges communes, privatives, forfaitaires ou provisionnelles entre colocataires;
3° l'inventaire des biens meubles précisant leur propriétaire;
4° les modalités de conclusion des contrats d'approvisionnement relatifs aux charges;
5° les modalités de conclusion des contrats d'assurance relatifs au bien loué;
6° les modalités d'arrivée, de départ et de remplacement d'un colocataire;
7° les conditions de constitution et de libération de la garantie locative;
8° les modalités de résolution des conflits entre les colocataires.
Art. 73.Le précompte immobilier afférent à l'habitation louée ne peut être mis à charge du preneur.
Art. 74.Les dispositions contenues aux articles 65 à 73 du présent décret sont impératives.
Art. 75.Le Gouvernement arrête un modèle-type indicatif de pacte de colocation.

grmff · #11 23-09-2019 17:33:29

PIM a écrit :

grmff a écrit :
Un couple prend un bail, l'un des deux se barre et signale qu'il se barre, et il ne serait plus tenu au bail? Héla... minute papillon. Faut pas prendre les enfants du bon dieu pour des canards sauvages, tout de même. C'est n'importe quoi.
Un couple, c'est UN preneur.
Je n'ai pas lu l'inverse dans ce fil. Ou cela m'a échappé.

C'est pourtant l'opinion du maitre de conférence, avocat par ailleurs, pointé par libra:

libra a écrit :

D'après le maître de conférence, un bail de résidence principale classique souscrit par plusieurs preneurs est un bail de colocation tacite.

Je manifestais mon désaccord avec cette position qui me semble relativement à côté de la plaque.

GT · #12 23-09-2019 18:05:24

grmff a écrit :

PIM a écrit :
grmff a écrit :
Un couple prend un bail, l'un des deux se barre et signale qu'il se barre, et il ne serait plus tenu au bail? Héla... minute papillon. Faut pas prendre les enfants du bon dieu pour des canards sauvages, tout de même. C'est n'importe quoi.
Un couple, c'est UN preneur.
Je n'ai pas lu l'inverse dans ce fil. Ou cela m'a échappé.
C'est pourtant l'opinion du maitre de conférence, avocat par ailleurs, pointé par libra:

Je n'ai pas lu que cette personne citée par Libra était un avocat.

GT · #13 23-09-2019 18:07:26

grmff a écrit :

Un couple prend un bail, l'un des deux se barre et signale qu'il se barre, et il ne serait plus tenu au bail? Héla... minute papillon. Faut pas prendre les enfants du bon dieu pour des canards sauvages, tout de même. C'est n'importe quoi.
Un couple, c'est UN preneur.

Que faut-il entendre par "couple" ? 2 personnes mariées ? 2 cohabitants légaux ? 2 concubins ? 2 frères ? ....

PIM · #14 23-09-2019 18:12:05

GT a écrit :

grmff a écrit :
Un couple prend un bail, l'un des deux se barre et signale qu'il se barre, et il ne serait plus tenu au bail? Héla... minute papillon. Faut pas prendre les enfants du bon dieu pour des canards sauvages, tout de même. C'est n'importe quoi.
Un couple, c'est UN preneur.
Que faut-il entendre par "couple" ? 2 personnes mariées ? 2 cohabitants légaux ? 2 concubins ? 2 frères ? ....

grmff

grmff · #15 23-09-2019 18:34:20

GT a écrit :

grmff a écrit :
Un couple prend un bail, l'un des deux se barre et signale qu'il se barre, et il ne serait plus tenu au bail? Héla... minute papillon. Faut pas prendre les enfants du bon dieu pour des canards sauvages, tout de même. C'est n'importe quoi.
Un couple, c'est UN preneur.
Que faut-il entendre par "couple" ? 2 personnes mariées ? 2 cohabitants légaux ? 2 concubins ? 2 frères ? ....

Je n'ai pas d'idée préconçue en la matière. Si deux personnes qui se présentent comme preneurs d'un appartement ensemble, signent un bail "standard", je trouverais absurde et scandaleux qu'il puissent revendiquer les avantages de la colocation.

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