Infraction régularisable ou pas et/ou augmentation des droits d'enregistrement

gene00 · #1 07-10-2019 09:50:32

Bonjour,

L'annonce d'une infraction urbanistique (pose de véranda de +/- 15m2 sur une terrasse en surplomb du jardin) a repoussé la date de la signature de l'acte de ma futur maison.
Le vendeur va demander la prescription de 20 ans après fin des travaux et la régulations. Sauf que :
- Les 20 ans ne seront effectifs que 10 jours après la date ultime pour signer l'acte (date sur photos)
- Si la régularisation est approuvée, le RC (639€) risque de dépasser le max (745€) pour obtenir la réduction des droits et je ne sais pas payer la # (heureusement j'avais mis la réduction de droits en clause suspensive)
- Si la régularisation n'est pas acceptée il faudra démonter la véranda et probablement la terrasse qui est en surplomb du jardin. Et dans ce cas la maison ne sera plus celle que je désirait achetée.

Mon notaire attend toujours les plans et permis venant de l'urbanisme et je soupçonne que l'aménagement du grenier en chambre et le placement d'un vélux n'a pas été déclaré non plus (en tout cas au cadastre). Pour l'instant il n'est pas possible de savoir ce qui est réglo ou pas. D'autant qu'il y a des travaux qui avaient été réalisés par le propriétaire encore précédent.
Et tous cela devrait être réglé pour dans moins d'1 mois, date ultime pour signer l'acte. Cela ne me semble pas possible.

Quelqu'un sait-il me dire si dans les conditions précitées il serait possible d'annuler la vente. Sachant que l'on ne saura si c'est régularisable et si le cadastre augmente qu'après la date fatidique de signature?

Que faire? Des conseils?

Merci

GT · #2 07-10-2019 09:55:16

gene00 a écrit :

Quelqu'un sait-il me dire si dans les conditions précitées il serait possible d'annuler la vente. Sachant que l'on ne saura si c'est régularisable et si le cadastre augmente qu'après la date fatidique de signature?
Que faire? Des conseils?

Qu'en pense votre notaire ?

grmff · #3 07-10-2019 09:58:46

Pour la date, il y a toujours moyen de s'arranger, si les parties cherchent un accord.

Il "suffit" de signer une annulation de la vente (coût de 5€) avant la date des 4 mois. Et de signer immédiatement un nouveau compromis, légèrement modifié. Et vous êtes reparti pour 4 mois.

Ceci dit, le fisc a 2 ans pour corriger un RC et réclamer un supplément de droit. Après la vente. A quoi sert donc une clause suspensive (qui suspend la validité d'un compromis...) une fois que les actes de vente sont signés? Les actes de vente n'ont plus de condition suspensive...

gene00 · #4 07-10-2019 10:22:51

Mon notaire attend des compléments d'information de la part de l'urbanisme et du cadastre.

Je prends les devants car j'ai donné mon renom à mon propriétaire actuel et suis à la rue dans 1 mois et demi si la vente ne se fait pas où si elle est repoussé d'autant.
Mieux vaut prévenir que devoir gérer après dans l'urgence.

Merci pour votre réponse.

grmff · #5 07-10-2019 10:34:16

Vous avez aussi la possibilité d'aller voir sur place à l'urbanisme et au cadastre pour recevoir les données qu'ils ont en leur possession.

Il est à noter que le fisc a annoncé qu'il vérifierait systématiquement le cadastre des maisons avec moins de 750€ de RC (voir par exemple la page Rtbf à ce sujet)

GT · #6 07-10-2019 10:42:03

A ma connaissance, l'ajout d'une véranda et la transformation d'un grenier en surface habitable constituent des faits engendrant la réévaluation du revenu cadastral.

gene00 · #7 07-10-2019 10:51:52

grmff a écrit :

Vous avez aussi la possibilité d'aller voir sur place à l'urbanisme et au cadastre pour recevoir les données qu'ils ont en leur possession.
Il est à noter que le fisc a annoncé qu'il vérifierait systématiquement le cadastre des maisons avec moins de 750€ de RC (voir par exemple la page Rtbf à ce sujet)

C'est pour cela que j'avais mis une clause suspensive.
J'ai reçu la matrice cadastrale qui est bien de 639. Mais c'était AVANT découverte de l'infraction.
Après la régularisation je suppose que ce sera revu. Et c'est là que je craint que ce ne soit revu rétroactivement et que l'on me réclame la # en les 6% et les 12,5% si le RC passe la bare des 745.

grmff · #8 07-10-2019 10:54:34

Comme expliqué précedemment, le fisc a deux ans pour réévaluer le RC. Et vous réclamer les droits supplémentaires de 6.5%!

GT · #9 07-10-2019 11:04:53

grmff a écrit :

Comme expliqué précedemment, le fisc a deux ans pour réévaluer le RC. Et vous réclamer les droits supplémentaires de 6.5%!

Comme énoncé précédemment.
Et à partir de quel fait générateur ?
Quelles sont les sources ?

Dernière modification par GT (07-10-2019 11:26:38)

gene00 · #10 07-10-2019 11:15:31

Merci à tous pour vos réponses.
Je pense que je vais vers l'annulation de l'achat. cry

GT · #11 07-10-2019 12:45:50

gene00 a écrit :

Merci à tous pour vos réponses.
Je pense que je vais vers l'annulation de l'achat.

Votre notaire vous éclairera sur la possibilité ou non d'annuler la vente.
Une condition suspensive n'est pas une condition résolutoire.

Dernière modification par GT (07-10-2019 12:46:08)

gene00 · #12 07-10-2019 13:05:52

GT a écrit :

gene00 a écrit :
Merci à tous pour vos réponses.
Je pense que je vais vers l'annulation de l'achat.
Votre notaire vous éclairera sur la possibilité ou non d'annuler la vente.
Une condition suspensive n'est pas une condition résolutoire.

En effet.
C'est le notaire lui-même qui me fait remarqué que la clause suivante figure dans le compromis :
« la présente vente est également conclue sous la condition suspensive (….) que les recherches générales à la signature de l’acte authentique ne révèlent aucun empêchement notamment une infraction d’urbanisme ».

Bim · #13 08-10-2019 08:32:16

Il est possible également d'insérer une clause suspensive précisant que la vente a lieu uniquement si le taux réduit des droits d'enregistrement peut s'appliquer. Mon notaire m'avait parlé de cette possibilité lors d'un achat que j'avais envisagé il y a quelques années.

A noter que les recherches générales effectuées par le notaire quant à la situation urbanistique du bien sont... très générales. C'est-à-dire que le notaire reçoit ce que l'urbanisme connaît par rapport au bien. Cela peut être très différent de la situation réelle. Exemple : une véranda construite sans permis alors qu'il en fallait un. L'urbanisme renseignera au notaire qu'il n'y a pas d'infraction car il ne sait pas que la véranda existe. C'est à vous à comparer la situation réelle avec ce qui est connu de l'urbanisme et de voir avec les permis qui ont été demandés.

Bien-sûr, je ne suis ni notaire, ni juriste spécialiste du droit immobilier, je vous invite à bien en discuter avec votre notaire ou un spécialiste du droit immobilier.

Dernière modification par Bim (08-10-2019 08:33:00)

GT, grmff

PIM · #14 08-10-2019 08:53:17

Un article à lire: "Faut-il un permis pour construire une veranda ?"
https://www.lecho.be/monargent/immobili … 93202.html
Depuis l'entrée en vigueur du CoDT (RW), la situation des verandas, même en infraction, s'est largement assouplie.

GT · #15 08-10-2019 09:17:55

Lire également :
https://www.wallonie.be/fr/actualites/l … anistiques

L'amnistie implique notamment que les actes et travaux qui entrent ds son champ d'application seront automatiquement régularisés sans aucune démarche administrative
En ce qui concerne les travaux qui n'ont pas été réalisés ou ériges avant le 1er mars 1998, un permis d'urbanisme visant à régulariser la situation doit être sollicité.

Par ailleurs, O.de Clippele écrit :

"Le revenu cadastral sera toutefois réévalué dans les cas de modification de la surface habitable et/ou de l’enveloppe extérieure du bâtiment (par exemple, ajout d’une véranda ou transformation d’un grenier en pièce habitable) ou de la division d’un immeuble en plusieurs logements."

https://www.wallonie.be/fr/actualites/l … anistiques

Dernière modification par GT (08-10-2019 09:23:12)

Infraction régularisable ou pas et/ou augmentation des droits d'enregistrement

Infraction régularisable ou pas et/ou augmentation des droits d'enregistrement

Re : Infraction régularisable ou pas et/ou augmentation des droits d'enregistrement

Re : Infraction régularisable ou pas et/ou augmentation des droits d'enregistrement

Re : Infraction régularisable ou pas et/ou augmentation des droits d'enregistrement

Re : Infraction régularisable ou pas et/ou augmentation des droits d'enregistrement

Re : Infraction régularisable ou pas et/ou augmentation des droits d'enregistrement

Re : Infraction régularisable ou pas et/ou augmentation des droits d'enregistrement

Re : Infraction régularisable ou pas et/ou augmentation des droits d'enregistrement

Re : Infraction régularisable ou pas et/ou augmentation des droits d'enregistrement

Re : Infraction régularisable ou pas et/ou augmentation des droits d'enregistrement

Re : Infraction régularisable ou pas et/ou augmentation des droits d'enregistrement

Re : Infraction régularisable ou pas et/ou augmentation des droits d'enregistrement

Re : Infraction régularisable ou pas et/ou augmentation des droits d'enregistrement

Re : Infraction régularisable ou pas et/ou augmentation des droits d'enregistrement

Re : Infraction régularisable ou pas et/ou augmentation des droits d'enregistrement

Pied de page des forums