mise en conformité de l’ascenseur

thibaut2018 · #1 10-10-2019 22:08:01

Bonsoir à tous et toutes,

j'aimerai avoir vos conseils avisés pour éviter de commettre une erreur avant de soumettre une offre ultérieurement pour un bien en copropriété sur la région de Bruxelles (syndic bénévole)
l'affectation urbanistique du bien est en ordre (vu avec l'architecte de la commune) et les plans correspondent à la réalité, donc la destination est bonne et il n'y a pas d'infraction.
Le point fâcheux devil : l'ascenseur ! avec la mise en conformité qui n'a toujours pas été effectuée (je me suis un peu renseigné, la deadline était en 2016),c'est un petit immeuble de 4 étages (4lots) avec cave de 1968-69

L'agent immobilier m'a dit (mail du syndic) qu'il n'y avait pas de travaux à prévoir hormis la mise en conformité de l’ascenseur pour une estimation de 19 000€.
J'avais demandé les différents devis, mais n'ai reçu qu'un montant estimé.
J'ai vu un document du spf economie qui tablait sur une médiane de prix de 20 000 htva (avec un min de 6000 et max de 30000 de mémoire)

C'est une question bête, mais puis-je faire confiance à ce montant annoncé de 19k? (sans preuve de devis, je reste sceptique)
après selon la répartition des charges, ma participation serait de 18%, mais il y a tout de même une différence significative avec 30k htva.

Et ensuite, y a til un risque d'amende (j'ai lu que les montants étaient conséquents)
et dans ce cas est-ce possible et judicieux d'insérer une clause relative à une éventuelle amende qui serait dans ce cas à charge du vendeur?

Sinon j'ai déja reçu le décompte des charges et attend
- l'acte de base et acte(s) modificatif(s) ou projet(s) d'actes modificatif
- le règlement de copropriété et le règlement d'ordre intérieur
- les PV de l'AG des 3 dernières années
- la copie du dernier bilan approuvé par l'AG
- Il n'a pas de fonds de roulement ni de fonds de réserve
- il n'y a pas de procédure judiciaire en cours

Voilà, je vous remercie déjà de m'avoir lu smile

grmff · #2 10-10-2019 22:36:01

Dans un si petit immeuble, il est primordial de voir l'ambiance, et les finances des autres.

Les amendes peuvent être conséquentes, mais surtout, les conséquences peuvent être dramatiques si accident il devait y avoir.

Dans un immeuble pas loin d'un des miens, le SPF a mis l'ascenseur purement et simplement à l'arrêt. J'ignore s'il y a eu des amendes.

En tout cas, pour la même chose, la facture peut aller de 5.000 à 50.000€. Selon le prestataire. Donc, arrangez vous pour demander un prestataire indépendant, qui propose une remise aux normes avec des équipements "ouverts". Pas du Kone/Thyssen/Westinghouse/Schindler qui vous verrouillent dans un contrat de 20 ans avec des pièces hors de prix parce que personne ne peut les fournir.

PIM

panchito · #3 10-10-2019 22:37:27

Pour un building datant de 1964 à WSP, la mise en conformité des 2 ascenseurs pour 7 étages nous a coûté plus de 100.000 € frais d'expertise exclus.

libra · #4 11-10-2019 07:50:24

Dans une copropriété de 1959, 8 lots, 2 lots par étage, 5 niveaux, sous-sol, rez, 3 étages, un devis demandé à plusieurs prestataires de service. Tous tournent autour de 30.000 € hors TVA?

Comme précisé ailleurs, surtout ne pas aller chez un des quatre grands.

GT · #5 11-10-2019 10:25:59

thibaut2018 a écrit :

Bonsoir à tous et toutes,
j'aimerai avoir vos conseils avisés pour éviter de commettre une erreur avant de soumettre une offre ultérieurement pour un bien en copropriété sur la région de Bruxelles (syndic bénévole)
(...)
Et ensuite, y a til un risque d'amende (j'ai lu que les montants étaient conséquents)
et dans ce cas est-ce possible et judicieux d'insérer une clause relative à une éventuelle amende qui serait dans ce cas à charge du vendeur?

Et comment rédigeriez-vous cette clause dans l'offre ?
Demandez conseil à votre notaire.

L'amende pourrait être infligée alors que l'acte authentique aurait été passé.

libra · #6 11-10-2019 11:44:58

thibaut2018 a écrit :

- Il n'a pas de fonds de roulement ni de fonds de réserve

Un fond de réserve est obligatoire.

En l'absence de fond de roulement, comment fait-on pour payer les factures de la copropriété.

GT · #7 11-10-2019 13:03:31

Fonds de réserve obligatoire. Oui MAIS

1 Code civil
"art. 577-5 ,§ 3.
L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis. Le patrimoine de l'association des copropriétaires est composé, au minimum, d'un fonds de roulement et d'un fonds de réserve.
On entend par "fonds de roulement", la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d'éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie.
On entend par "fonds de réserve", la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou la pose d'une nouvelle chape de toiture.
L'association des copropriétaires doit constituer au plus tard à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception provisoire des parties communes de l'immeuble, un fonds de réserve dont la contribution annuelle ne peut être inférieure à cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent; l'association des copropriétaires peut décider à une majorité des quatre cinquièmes des voix de ne pas constituer ce fonds de réserve obligatoire.
Ces fonds doivent être placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires;
Le patrimoine de l'association des copropriétaires est constitué par des apports périodiques des copropriétaires décidés par l'assemblée générale. Le syndic peut prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaires pour la récupération des charges;
(...)"

2. Loi du 18 juin 2018 portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges

" TITRE 6. - Modifications diverses concernant la législation relative à la copropriété
Art. 179/1.
Le présent titre entre en vigueur le 1er janvier 2019.

Art. 179
Toutes les dispositions qui ont trait à l'assemblée générale ou à ses décisions ne s'appliquent qu'aux assemblées générales tenues après l'entrée en vigueur du présent titre.
(...)
L'obligation de l'article 577-5, § 3, du Code civil de constitution de fonds de réserve s'applique également immédiatement, pour les exercices comptables complets qui suivent l'entrée en vigueur de la présente loi, aux bâtiments dont les parties communes ont été provisoirement réceptionnées depuis au moins cinq ans à la date d'entrée en vigueur du présent titre."

En l'espèce, l'AG annuelle 2019 s'est-elle déjà déroulée ?
Le point relatif à constitution d'un fonds de réserve a-t-il été mis par le syndic (bénévole) à l'ordre du jour de celle--ci ?
Quelle a été la décision ? A quelle majorité ?

Dernière modification par GT (11-10-2019 13:16:50)

thibaut2018 · #8 11-10-2019 20:22:40

Merci à tous pour vos retours et remarques enrichissantes!!

Je vais approfondir pour savoir d'où sort le montant annoncé et demander à voir le devis, pour avoir la certitude, et vérifier l'entreprise pour suggérer le cas échéant de réaliser un autre devis en évitant les 4 citées.

J'attend de recevoir les documents relatif à la copro et serai vigilant sur tous les points mis en avant. Je vous tiendrai au courant de la suite!

Puis-je contacter directement le gérant du syndic, voir proposer de le rencontrer pour avoir ces différentes informations et son ressenti sur l'immeuble? Ou dois-je passer par l'intermédiaire de l'agent immobilier?

Bon weekend à tous!

panchito · #9 11-10-2019 20:27:25

D'habitude c'est votre propre notaire qui demande tous les documents requis par la loi au Syndic

GT · #10 11-10-2019 20:57:01

panchito a écrit :

D'habitude c'est votre propre notaire qui demande tous les documents requis par la loi au Syndic

Quels sont les documents ?
Qui les demande au syndic?

"Art. 577-11, c. civil.
§ 1er. Dans la perspective d'un acte juridique entre vifs translatif ou déclaratif de propriété d'un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu'intermédiaire professionnel ou le copropriétaire sortant, selon le cas, transmet au copropriétaire entrant, avant la signature de la convention ou, le cas échéant, de l'offre d'achat ou de la promesse d'achat, les informations et documents suivants, que le syndic lui communique sur simple demande, dans un délai de quinze jours :
1° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, au sens du § 5, alinéas 2 et 3;
2° le montant des arriérés éventuels dus par le copropriétaire sortant, en ce compris les frais de récupération judiciaires ou extrajudiciaires ainsi que les frais de transmission des informations requises en vertu du présent paragraphe et du paragraphe 2;
3° la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l'assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété;
4° le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété et des montants en jeu;
5° les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années;
6° une copie du dernier bilan approuvé par l'assemblée générale de l'association des copropriétaires.
A défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire, toute personne agissant en tant qu'intermédiaire professionnel ou le copropriétaire sortant, selon le cas, avise les parties de la carence de celui-ci."

Dernière modification par GT (11-10-2019 20:58:09)

PIM

thibaut2018 · #11 11-10-2019 21:24:56

Merci panchito et GT,
j'ai demandé par mail les points 1 à 6 en début de semaine à l'agent immobilier.

mise en conformité de l’ascenseur

mise en conformité de l’ascenseur

Re : mise en conformité de l’ascenseur

Re : mise en conformité de l’ascenseur

Re : mise en conformité de l’ascenseur

Re : mise en conformité de l’ascenseur

Re : mise en conformité de l’ascenseur

Re : mise en conformité de l’ascenseur

Re : mise en conformité de l’ascenseur

Re : mise en conformité de l’ascenseur

Re : mise en conformité de l’ascenseur

Re : mise en conformité de l’ascenseur

Pied de page des forums