Studios indépendants et bail de colocation

johnj · #1 21-10-2019 12:56:33

Bonjour a tous,

Dans une maison unifamilliale divisée en studios indépendants par étage ( sdb, kitchenette, pièce a vivre ) mais non reconnu par l'urbanisme est-il légal ( autorisé ) de louer le tout avec un bail de collocation ? Faut-il absolument des pièces communes ? Une buanderie avec un local a velos par exemple ferait l'affaire ?
Peut-on également ne pas stipuler dans le bail la solidarité des colocataires et s'arranger avec chacun directement ? J'imagine que ça posera un problème a ce moment la en cas de non paiement des loyers.
L'idée est d'éteindre l'infraction en cours vis a vis de l'urbanisme.

Merci

YAKA · #2 21-10-2019 13:23:55

Bonjour,

Si ne ne m'abuse vous pouvez louer en colocation :

les logements situés dans l'immeuble où habite le bailleur (si l'immeuble comprend au maximum deux logements loués et quatre locataires).
les logements de type unifamilial occupés par moins de 5 personnes majeures ne constituant pas un seul et même ménage au sens de l'article
1er, 28° du présent Code, liées par un contrat de colocation.

Dans les autres cas il faut un permis de location.

La clause de solidarité, est une clause protégeant le propriétaire, donc pas forcément obligatoire.

PIM · #3 21-10-2019 14:16:32

Région concernée ?

johnj · #4 21-10-2019 17:22:15

Bonsoir,
En ce qui concerne la clause de solidarité j'ai l'impression que ça pourrait rebutter certains preneurs sachant qu'ils seront plutôt isolé chacun dans leur " coin " et que ça serait un risque pour eux d'être solidaire avec d'autres qu'ils ne connaissent pas vraiment. Enfin c'est ce que je me dirait a leurs place.
La maison se trouve dans la région de Bruxelles capitale.

luc · #5 22-10-2019 06:08:33

johnj a écrit :

(...)
L'idée est d'éteindre l'infraction en cours vis a vis de l'urbanisme.

Cela est un rêve. Une infraction de ce type est suivi par une mise en conformité du permis d'urbanisme avec la situation actuelle ou de l'immeuble avec le permis existant. Je ne vois pas où un permis de location, ... pourrait aider.

Vous avez consulté par Google le COBAT Bruxellois ?

johnj · #6 22-10-2019 15:14:50

En fait je ne suis pas sûr que l'infraction soit reprise a l'urbanisme. Mais lors du passage de l'acte authentique j'imagine que l'urbanisme en prendra connaissance ?
J'ai été voir aux archives de Bruxelles et je n'ai pas trouvé les plans donc sur quoi peuvent ils se baser pour connaître la situation d'origine.
Vont ils vraiment venir m'embêter sachant que j'essaie de mettre la situation en ordre en louant en collocation ? Pour le moment il y a 4 studios et je pensais en transformer un en espace commun.
J'ai parcouru le COBAT mais je n'ai rien trouvé de très clair. Dans une maison unifamilliale de 3 chambres en quoi est ce un problème d'avoir une salle de bain et kitchenette dans chacune surtout qu'elles sont chacune a un étages différents ? J'ai déjà vaguement entendu que le fait d'avoir une cuisine dans la pièces pouvait changer la donne ?

Merci pour votre temps.

Dernière modification par johnj (22-10-2019 15:15:43)

EP001 · #7 22-10-2019 16:48:01

Tu ne dis pas en quoi ce n'est pas reconnu par l'urbanisme

GT · #8 22-10-2019 18:54:57

johnj a écrit :

L'idée est d'éteindre l'infraction en cours vis a vis de l'urbanisme.
Merci

Une location ou une colocation ne met pas fin à l'existence d'une infraction urbanistique.

PIM · #9 22-10-2019 19:56:28

GT a écrit :

johnj a écrit :
L'idée est d'éteindre l'infraction en cours vis a vis de l'urbanisme.
Merci
Une location ou une colocation ne met pas fin à l'existence d'une infraction urbanistique.

C'est ce qui me semble aussi, mais je suis cependant assez surpris par certaines maisons considérées comme unifamiliales occupées en "coliving", apparemment sans problème urbanistique: différents cohabitants qui se partagent des locaux communs.

Un exemple "célèbre": www.cohabs.com interpellant.

johnj · #10 22-10-2019 22:27:45

J'ai du mal a bien cerner ce qu'est une infraction urbanistique.
Dans le cas d'une maison unifamilliale divisé en 4 studios avec 4 baux de résidence principale la oui je comprends parcequ'il y a justement 4 baux différents mais avec le nouveau bail de colocation a Bruxelles qui englobe l'ensemble des locataires ou sont les limites quand a l'agencement de l'intérieur ? Comme vous dîtes PIM c'est étonnant. Ou est la frontière entre du coliving, des studios, des kots étudiants ormis le type de bail.
Je m'y connais pas bien dans tout ça et tout ce que je trouve sur le bail de colocation ne parle pas de l'agencement intérieur. Je sais que augmenter le volume, la surface, toucher a la structure etc... demande un permis mais je ne vois rien sur le reste.
Par exemple si on a deux cuisines dans sa maison est ce une infraction ?

GT · #11 23-10-2019 09:15:43

Que nous apprend le lecture du Code bruxellois del'aménagement du territoire (version consolidée applicable au 1/9/2019 ?

"CHAPITRE Ier. – DES DIFFÉRENTS TYPES DE PERMIS

CHAPITRE Ier Section 1ère. - DU PERMIS D'URBANISME

Section Sous-section Ire. - Actes et travaux soumis à permis d'urbanisme (art. 98)

Art. 98. § 1er. Nul ne peut, sans un permis d’urbanisme préalable, écrit et exprès délivré conformément aux dispositions du présent Code :

1° construire, utiliser un terrain pour le placement d'une ou plusieurs installations fixes, en ce compris les dispositifs de publicité et les enseignes; par construire et placer des installations fixes, on entend le fait d'ériger un bâtiment ou un ouvrage, ou de placer une installation, même en matériaux non durables, qui est incorporé au sol, ancré dans celui-ci ou dans une construction existante ou dont l'appui au sol assure la stabilité, et destiné à rester en place alors même qu'il peut être démonté ou déplacé;
2°/1 modifier l’aménagement ou le profil d’une voirie ;
2° apporter des transformations à une construction existante, à l'exception des travaux de conservation et d'entretien; par transformer, on entend la modification intérieure ou extérieure d'un bâtiment, ouvrage ou installation, notamment par l'adjonction ou la suppression d'un local, d'un toit, la modification de l'aspect de la construction ou l'emploi d'autres matériaux, même si ces travaux ne modifient pas le volume de la construction existante;
3° démolir une construction;
4° reconstruire;
5° modifier, même sans travaux, pour tout ou partie d’un bien bâti ou non bâti :
a) Sa destination, c’est-à-dire la fonction à laquelle le bien doit être employée d’après le permis de bâtir ou d’urbanisme y relatif. A défaut de permis ou d’informations à ce sujet dans le permis, la destination s’entend de l’affectation donnée au bien par les plans auxquels le Titre II du Code confère une valeur réglementaire ;
b) Son utilisation, dans les hypothèses listées par le Gouvernement en vue de contrôler la compatibilité de l’utilisation projetée avec son environnement. L’utilisation s’entend, au sein de la destination visé au point précédent, de l’activité précise qui s’exerce dans ou sur le bien. A défaut d’informations à ce sujet dans le permis, la première utilisation est considérée comme une modification d’utilisation.
6° modifier sensiblement le relief du sol;
7° déboiser;
8° abattre, déplacer ou pratiquer toute intervention susceptible de mettre en péril la survie d’un arbre à haute tige. Le Gouvernement définit ce qu’il y a lieu d’entendre par « arbre à haute tige » au sens de la présente disposition ;
8°/1. modifier la silhouette d'un arbre inscrit à l'inventaire visé à l'article 207 ;
9° défricher ou modifier la végétation de toute zone dont le Gouvernement jugerait la protection nécessaire;
10° utiliser habituellement un terrain pour:
a) le dépôt d'un ou plusieurs véhicules usagés, de mitraille, de matériaux ou de déchets;
b) le stationnement de véhicules, en ce compris les véhicules ou remorques destinés à des fins publicitaires;
c) le placement d'une ou de plusieurs installations mobiles pouvant être utilisées pour l'habitation, telles que roulottes, caravanes, véhicules désaffectés, tentes. Le permis n'est cependant pas exigé pour la pratique du camping au moyen d'installations mobiles sur un terrain de camping au sens de la législation sur le camping;
11° entreprendre ou laisser entreprendre des actes et travaux ayant pour objet la restauration, la réalisation de fouilles ou la modification de l'aspect de tout ou partie d'un bien inscrit sur la liste de sauvegarde ou classé ou en cours d'inscription ou de classement ou de procéder au déplacement d'un tel bien;
12° modifier le nombre de logements dans une construction existante;

Le Gouvernement arrête les modalités d'application du présent paragraphe.

§ 2. Le Gouvernement peut arrêter la liste des travaux et actes qui, en raison de leur minime importance ou de l’absence de pertinence de cette exigence pour les actes et travaux considérés, ne requièrent pas un permis. Cette liste n'est pas applicable aux actes et travaux qui portent sur un bien inscrit sur la liste de sauvegarde ou classé ou en cours d'inscription ou de classement.

§ 2/1. Le Gouvernement peut, pour les biens inscrits sur la liste de sauvegarde ou classés ou en cours d'inscription ou de classement, arrêter, après avis de la Commission royale des monuments et des sites, une liste distincte de travaux et actes qui, en raison de leur minime importance sur le plan urbanistique et/ou patrimonial ou de l’absence de pertinence de cette exigence pour les actes et travaux considérés, ne requièrent pas un permis.

§ 2/2. [...]
§ 3. Les dispositions du présent Code sont applicables aux actes et travaux non énumérés au § 1er, lorsqu'un règlement d'urbanisme impose un permis pour leur exécution.
Un tel règlement ne peut toutefois porter sur des actes et travaux figurant sur les listes visées aux § 2 et § 2/1 ou dans un plan de gestion patrimoniale visé au chapitre VIbis du titre V."

GT · #12 23-10-2019 17:53:48

Vous avez déjà trouvé le temps de chercher le (les) arrêtés(s) fixant les modalités d'application de l'art.98, § 1 du COBAT que j'ai reproduit ?
Vous avez déjà trouvé le temps de chercher le (les) arrêtés(s) reprenant la liste des travaux et actes qui ne requièrent par un permis d'urbanisme dont il est question à l'art.98, § 2 du COBAT que j'ai reproduit ?
Vous avez déjà trouvé le temps de chercher les règlements d'urbanisme (régional et communal) dont il est question à l'art. 98, § 3 du COBAT que j'ai reproduit ?

johnj · #13 23-10-2019 17:59:45

J'imagine que vous faites référence au point 5 mais ça me paraît malgré tout assez floue.
Imaginons :. J'habite dans une maison avec 3 enfants. Si un des trois veux une douche ou un évier de cuisine dans sa chambre il faut donc un permis d'urbanisme ?

johnj · #14 23-10-2019 18:11:11

Je regarde les arrêtés.
Merci de m'avoir prévenu de leur existence.

luc · #15 23-10-2019 21:41:35

@johnj

A titre d'exemple je donne le lien vers un permis refusé par ma commune pour un motif semblable. Texte publié sur un site public officiel.

johnj · #16 24-10-2019 08:21:03

Merci Luc pour ce document très intéressant.
De ce que j'ai compris vous avez fait une demande pour diviser votre maison en 3 appartements indépendant ?
Dans mon cas je ne souhaite pas diviser la maison a l'urbanisme. Je souhaite juste être sur que le fait d'avoir une cuisine et salle de bain dans chaque chambres n'est pas une infraction et qu'il faille nécessairement des pièces communes.
J'ai lu les arrêtés mais je ne trouve rien qui l'empêche. Pourtant ça me semble quand même bizarre que l'urbanisme laisse faire ça.

GT · #17 24-10-2019 09:05:29

johnj a écrit :

Pourtant ça me semble quand même bizarre que l'urbanisme laisse faire ça.

Dès lors pourquoi ne soumettez-vous pas votre problème au service de l'urbanisme de votre commune ?

Les travaux que vous avez réalisés visant à la création de studios indépendants ne modifient-ils pas le nombre de logements dans une habitation existante ?

Dernière modification par GT (24-10-2019 09:08:25)

EP001 · #18 24-10-2019 10:12:35

Si cela peut aider, j'ai une maison au départ unifamilialle et il y a eu des transformations bien avant mon achat et la maison est divisée en 2 appartements et 4 studios pour étudiants.

Chaque appartement comprend un living, une cuisine, une salle de bain et une chambre.

3 Studios est meublés et comportent une pièce de vie avec coin cuisine et une pièce fermée avec douche, évier et toilettes mais sont réservé à des étudiants vu leur surface (15, 14 et 7m2).

J'ai aussi un appartement non meublé comprenant un living, une cuisine, une salle de bain et une chambre mais pas assez éclairé et en conséquence également réservé à un étudiant.

luc · #19 24-10-2019 10:24:48

johnj a écrit :

Merci Luc pour ce document très intéressant.
De ce que j'ai compris vous avez fait une demande pour diviser votre maison en 3 appartements indépendant ?
Dans mon cas je ne souhaite pas diviser la maison a l'urbanisme. Je souhaite juste être sur que le fait d'avoir une cuisine et salle de bain dans chaque chambres n'est pas une infraction et qu'il faille nécessairement des pièces communes.
J'ai lu les arrêtés mais je ne trouve rien qui l'empêche. Pourtant ça me semble quand même bizarre que l'urbanisme laisse faire ça.

oublié de dire que jen'ai rien à voir avec cette maison, sauf que c'est situé pas loin de chez moi.Votre commune publie en principe aussi ce type de documents. Cherchez sur le site communal.

Dernière modification par luc (24-10-2019 10:26:59)

johnj · #20 24-10-2019 19:12:26

J'ai appelé l'urbanisme de la commune de Bruxelles qui m'ont expliqué que depuis septembre ils ne donnaient plus de conseils ou d'aide...
Ils m'ont conseillé une ASBL qui s'appelle homegrade. Dès que je sais je passe les voir.
Ce n'est pas moi qui ai réalisé les travaux. Comme je l'ai dis je vais passer l'acte.
Ce que je trouve floue c'est la frontière entre une chambre et une chambre avec cuisine , sdb...
Dans les deux cas il y a une porte qui la ferme.

EP001 j'imagine que vos appartements dans votre maison unifamilliale ne sont pas reconnus a l'urbanisme ?
Vous avez fait un bail ( de résidence principale ) pour chaque logement ?

LUC merci je vais aller voir sur le site de la commune.

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