Travaux d'isolation dans une copropriété

aqueduc · #1 06-11-2019 20:12:55

Bonjour à tous,
Je m‘adresse à ce forum pour un problème d’isolation dans une copropriété, problème qui ne doit pas être exceptionnel.
Je suis le propriétaire d’un appartement dans une copropriété de 4 étages et 5 appartements. Mon appartement est situé au 4ème étage, sous une toiture plate. Alors que l’immeuble est dans une rangée de maisons, une des façades latérales est exposée aux intempéries car l’immeuble voisin est plus petit et s’arrête au niveau de notre troisième étage. Ceci explique que le PEB de l’appartement est G. Que faire donc pour améliorer le confort des locataires et diminuer leurs frais de chauffage ?
1/ Je me propose de demander au syndic de mettre à l’ordre du jour de notre prochaine AG l’isolation de la toiture. J’imagine que ce point sera soumis au vote et qu’il m’appartient de convaincre les autres copropriétaires de l’intérêt de ces travaux. Un argument à faire valoir est que 30% des frais de chauffage sont à charge de la copropriété, les 70% restants étant répartis en
2/ En ce qui concerne l’isolation du mur, elle doit aussi être approuvée par l’AG de notre copropriété mais je pense qu’elle nécessitera aussi l’accord (et peut-être l’indemnisation ?) de la copropriété voisine.
Ai-je une vue correcte de la situation ? Si l’AG de ma copropriété refuse les travaux comment puis-je faire avancer les choses ? L’isolation des logements est dans l’air du temps et j’ai lu qu’elle pourrait devenir obligatoire. Serai-je obligé de réaliser ces travaux à mes frais si la copropriété refuse de les faire?
D’avance je vous remercie des avis et conseils que vous me donnerez.

panchito · #2 06-11-2019 23:17:40

Aqueduc a écrit :

Si l’AG de ma copropriété refuse les travaux comment puis-je faire avancer les choses ?

Si le point que vous avez fait mettre à l'ordre du jour de votre prochaine AG à ce sujet reçoit un vote négatif, vous devrez ester en justice de paix pour faire annuler la décision prise en AG en prouvant au Juge que vous subissez un préjudice.

rexou · #3 07-11-2019 00:24:27

panchito a écrit :

Aqueduc a écrit :
Si l’AG de ma copropriété refuse les travaux comment puis-je faire avancer les choses ?
Si le point que vous avez fait mettre à l'ordre du jour de votre prochaine AG à ce sujet reçoit un vote négatif, vous devrez ester en justice de paix pour faire annuler la décision prise en AG en prouvant au Juge que vous subissez un préjudice.

C'est une option, mais à ce jour, les travaux d'isolation ne sont pas obligatoires, et vous avez acheté l'appartement en parfaite connaissance de sa situation et de ses défauts.

J'ai déjà renoncé à l'achat d'appartements présentant ces caractéristiques pour ces raisons, malgré un prix attractif...

panchito

luc · #4 07-11-2019 06:33:49

Dans l'état actuel des choses il n'est pas possible de convaincre les CP et à fortiori le juge à ester et faire les travaux à charge de l'ACP que si vous subissez des dégats. Ce sera probablement possible de l'imposer dans des années à venir en tenant compte des priorités des régions. Donc un manque de gain n'est pas un argument.

Il m'est possible d'aller plus en détail en me basant sur un cas concret Bruxellois de 8 appartements, à coté d'un autre de 6 appartements je crois, d'il y a une dizaine d'années ( point AG, citation, désignation expert, attribution de différents astreintes, exécution finale, ..). Je crois que le CP concerné en a discuté dans le temps (2001-2006) sur ce forum. Ce CP était membre de ce forum, mais réside actuellement à l'étranger.

Element clé: son enfant, qui y résidait, avait des problèmes de santé suite au manque d'isolation dans un contexte semblable au votre (= coups et blessures involontaires possibles).

Attenton dans votre cas vous avez des locataires. Il faut faire attention que le juge ne décide pas que votre appartement est insalubre avec toutes les conséquences .

En tout cas la loi a depuis lors changé en 2018. Si le CP arrive à prouver son cas (travaux sont imposés par une loi) ET le syndic arrive à la même conclusion (= pas besoin d'un expert couteux à votre charge), le juge peut mettre le syndic provisoire à la place de l'AG pour faire exécuter vos travaux.

En résumé et simplifié:
1. Tout dépend donc du fait que les travaux se basent explicitement sur une loi ou analogue. Si nécessaire faire confirmeer par le juge
2. Si l'AG refuse d'exécuter la décisison du juge, le syndic peut faire un rapport au juge et demander d'obtenir les droits d'administrateur provisoire pour ce cas
3. Si le syndic conventionnel fait rien, la nomination d'un syndic provoire peut être demandé pour faire ce rapport

panchito · #5 07-11-2019 09:02:10

Je suppose aussi qu'avant d'acheter vous aviez reçu le rapport complet du PEB explicitant le pourquoi de la lettre G (soit la plus mauvaise...)

GT · #6 07-11-2019 10:21:26

luc a écrit :

En tout cas la loi a depuis lors changé en 2018. Si le CP arrive à prouver son cas (travaux sont imposés par une loi) ET le syndic arrive à la même conclusion (= pas besoin d'un expert couteux à votre charge), le juge peut mettre le syndic provisoire à la place de l'AG pour faire exécuter vos travaux.

J'ignore quelle disposition de la loi de 2018 et du code civil vous visez.

En revanche, l'article 171 de la loi du 18 juin 2018 portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges a apporté diverses modifications à l'art.577-9, C. civil. Ainsi a été inséré à l'art.577-9 un paragraphe 1/1 rédigé comme suit :
"Si l'équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l'association des copropriétaires est dans l'impossibilité d'assurer la conservation de l'immeuble ou sa conformité aux obligations légales, le syndic ou un ou plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent saisir le juge pour faire désigner un ou plusieurs administrateurs provisoires aux frais de l'association des copropriétaires qui, pour les missions attribuées par le juge, se substituent aux organes de l'association des copropriétaires."

L'administrateur provisoire qui se substituera à l'AG pour les missions attribuées par le juge est visé à l'art.577-9, §1/1 tandis que la syndic provisoire l'est à l'art. 577-8, § 7, C. civil.

GT · #7 07-11-2019 10:29:39

Par ailleurs, l'art.577-9, § 4 prévoit :
"Lorsque, au sein de l'assemblée générale, la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes.
Il peut, de même, se faire autoriser à exécuter à ses frais des travaux qui lui son utiles, même s'ils affectent les parties communes, lorsque l'assemblée générale s'y oppose sans juste motif."

rexou

GT · #8 07-11-2019 10:42:09

aqueduc a écrit :

. Un argument à faire valoir est que 30% des frais de chauffage sont à charge de la copropriété, les 70% restants étant répartis en..... ???????

Je suppose que vous voulez nous informer de la prise en charge par l'association des copropriétaires (et plus précisément par les copropriétaires) de 30 % de la consommation de chauffage de votre appartement du 4ème étage situé sous toit.

Il s'agit d'une clause prévue dans certains actes de base.

rexou · #9 07-11-2019 12:49:32

GT a écrit :

Par ailleurs, l'art.577-9, § 4 prévoit :
"Lorsque, au sein de l'assemblée générale, la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes.
Il peut, de même, se faire autoriser à exécuter à ses frais des travaux qui lui son utiles, même s'ils affectent les parties communes, lorsque l'assemblée générale s'y oppose sans juste motif."

Rien ici qui soit urgent et nécessaire. Pas d'obligation légale de la copropriété à accepter de faire faire ces travaux. Bien sur, le CP concerné peut demander à faire effectuer ces travaux à sa charge. Cela ne semble pas être son intention cependant.

@ Luc : Vous évoquez (très/trop) rapidement l'intervention d'un juge. Envisager un rapprochement avec des "coups et blessures involontaires" ou une possibilité que le bien soit déclaré insalubre me semble aussi pour le moins excessif.

L'isolation du toit peut (doit?) être envisagée à l'occasion du besoin de refaire le dit toit. L'isolation d'un mur latéral PEUT être décidée en ag... sans aucune obligation autre que la bonne volonté de la majorité qualifiée.

max11 · #10 07-11-2019 14:52:58

GT a écrit :

aqueduc a écrit :
. Un argument à faire valoir est que 30% des frais de chauffage sont à charge de la copropriété, les 70% restants étant répartis en..... ???????
Je suppose que vous voulez nous informer de la prise en charge par l'association des copropriétaires (et plus précisément par les copropriétaires) de 30 % de la consommation de chauffage de votre appartement du 4ème étage situé sous toit.
Il s'agit d'une clause prévue dans certains actes de base.

Ou, ce qui est beaucoup plus classique, que 30% des frais de l'immeuble sont répartis en quotités et 70% suivant les index

panchito · #11 07-11-2019 16:55:53

En fait pour compenser certaines "inégalités" entre par exemple un appartement en-dessous d'un toit, ou un autre au-dessus des caves / garages, l'Acte de Base peut prévoir que tous les frais relatifs au chauffage soient répartis suivant une clé telle que 75% - 25%
soit 75% répartis suivant les consommations et 25% répartis suivant les quotités.

Mais ces appartement-là sont souvent moins chers à l'achat que les autres car leur PEB est beaucoup plus mauvais.

rexou

aqueduc · #12 07-11-2019 19:33:50

Bonjour à tous,

Je vous remercie pour vos commentaires et conseils.
Je voulais préciser que ce sont mes parents qui ont acheté cet appartement il y a plus de 30 ans, à une époque où il n'était pas encore question de PEB.
Je regrette d'avoir été imprécis dans mon texte. je voulais dire que 30% des frais de chauffage sont à charge de l'ensemble de la copropriété et répartis selon les quotités des lots; les 70 % restants sont facturés à chacun des lots selon sa propre consommation.
Nous avons de bonnes relations au sein de la copropriété et il n'est donc pas question d'envenimer les choses en s'adressant à un juge. Je vais essayer d'être convaincant et si je n'y arrive pas j'attendrai que la loi change. Au vu de l'importance que prennent les problèmes énergétiques et notamment l'isolation des logements on peut s'attendre à l'intervention du législateur pour obliger les propriétaires à améliorer les performances énergétiques de leurs logements.
Encore merci à tous.

panchito · #13 07-11-2019 20:38:07

Aqueduc a écrit :

je voulais dire que 30% des frais de chauffage sont à charge de l'ensemble de la copropriété et répartis selon les quotités des lots; les 70 % restants sont facturés à chacun des lots selon sa propre consommation.

Donc votre excellent acte de base tient déjà compte du fait que votre appartement nécessite de consommer plus pour atteindre la même température intérieure que celle dont disposerait un appartement situé entre 2 étages où les occupants chauffent le leur.

XTof.vl · #14 08-11-2019 08:39:09

A vous de constituer le dossier:
- Coût annuel de chauffage de cet appartement
- 30% de ces coûts supportés par la copropriété
- Investissement d'autant pour l'isolation
- Révision de la proportion / suppression de la proportion 30/70 suite aux travaux
- Estimation des nouveaux coûts de chauffage
- Retour d'investissement pour la copropriété en x années, pour vous en y années

Allez loin dans l'analyse (demande de devis par exemple et estimation des gains de chauffage).

Attention si l'isolation est réalisée au dessus du voisin, vous devrez demander l'accord de celui-ci.

Bonne chance et chasse au gaspi!

PIM

GT · #15 08-11-2019 09:59:44

aqueduc a écrit :

Je vais essayer d'être convaincant et si je n'y arrive pas j'attendrai que la loi change.

N'oubliez pas que en ce qui concerne les travaux affectant les parties communes imposés par la loi, l'assemblée générale prend une décision à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés et non pas à une majorité qualifiée.
(art.577-7, § 1er, 1°, b, C.civil)

Dernière modification par GT (08-11-2019 10:02:44)

GT · #16 08-11-2019 10:50:51

aqueduc a écrit :

Je vais essayer d'être convaincant

Avez-vous déjà examiné la possibilité d'obtenir des primes à l'isolation pour le toit en copropriété ?

rexou · #17 08-11-2019 11:50:51

GT a écrit :

N'oubliez pas que en ce qui concerne les travaux affectant les parties communes imposés par la loi, l'assemblée générale prend une décision à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés et non pas à une majorité qualifiée.
(art.577-7, § 1er, 1°, b, C.civil)

Ici ces travaux ne sont pas imposés par la loi. Il me semble que les travaux d'isolation de la toiture sont obligatoires... à l'occasion du remplacement de cette toiture. Mais il faut bien la majorité qualifiée pour décider du remplacement, qui comprendra alors aussi l'isolation. Pour le mur latéral, rien n'est prévu légalement je crois, sauf bien sur respecter les règles de mitoyenneté en cas de travaux décidés.

luc · #18 08-11-2019 12:16:41

rexou a écrit :

(...)
@ Luc : Vous évoquez (très/trop) rapidement l'intervention d'un juge. Envisager un rapprochement avec des "coups et blessures involontaires" ou une possibilité que le bien soit déclaré insalubre me semble aussi pour le moins excessif.

C'était la réalité de ce cas précis. Pas plus ni moins.

luc · #19 08-11-2019 12:23:41

GT a écrit :

luc a écrit :
En tout cas la loi a depuis lors changé en 2018. Si le CP arrive à prouver son cas (travaux sont imposés par une loi) ET le syndic arrive à la même conclusion (= pas besoin d'un expert couteux à votre charge), le juge peut mettre le syndic provisoire à la place de l'AG pour faire exécuter vos travaux.
J'ignore quelle disposition de la loi de 2018 et du code civil vous visez.
En revanche, l'article 171 de la loi du 18 juin 2018 portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges a apporté diverses modifications à l'art.577-9, C. civil. Ainsi a été inséré à l'art.577-9 un paragraphe 1/1 rédigé comme suit :
"Si l'équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l'association des copropriétaires est dans l'impossibilité d'assurer la conservation de l'immeuble ou sa conformité aux obligations légales, le syndic ou un ou plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent saisir le juge pour faire désigner un ou plusieurs administrateurs provisoires aux frais de l'association des copropriétaires qui, pour les missions attribuées par le juge, se substituent aux organes de l'association des copropriétaires."
L'administrateur provisoire qui se substituera à l'AG pour les missions attribuées par le juge est visé à l'art.577-9, §1/1 tandis que la syndic provisoire l'est à l'art. 577-8, § 7, C. civil.

A nouveau je pars d'un cas concret, mais citatiuon en 2017. D§s que j'ai un résultat j'ouvre un sujet séparé. Mais cela peut prendre du temps, puisque l'adversier est du type procédurier.

rexou · #20 08-11-2019 13:21:26

luc a écrit :

rexou a écrit :
(...)
@ Luc : Vous évoquez (très/trop) rapidement l'intervention d'un juge. Envisager un rapprochement avec des "coups et blessures involontaires" ou une possibilité que le bien soit déclaré insalubre me semble aussi pour le moins excessif.
C'était la réalité de ce cas précis. Pas plus ni moins.

Je ne vois pas les choses ainsi.

Il est une situation simple et banale : un appartement sous toiture qui nécessite un supplément de frais de chauffage, vu les déperditions via le toit (mal isolé) et un mur latéral extérieur. Pas de quoi évoquer une possible insalubrité et pas de quoi envisager une action en justice. Il faut simplement communiquer et tenter de convaincre les autres CP... ou accepter les inconvénients inhérents à la situation du bien qui a été acheté, en attendant un possible changement de législation qui oblige à isoler.

Le juge n'est pas une solution. Aucune raison que ce bien soit insalubre... Il est conforme à la majorité des biens sous toiture formant le parc immobilier actuel. Et je trouve que vous dérapez dangereusement en parlant de "coups et blessures involontaires".

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