Location commerce - garantie divisée + extension bail

Himura · #1 17-11-2019 00:56:04

Bonjour,

Je souhaite louer un commerce à... un commerçant.
Celui-ci souhaite louer le local disponible, mais également l'autre commerce voisin pour les regrouper.
Dans l'absolu, j'aime l'idée.

Mais au vu de sa situation, et la mienne, je voudrais faire apparaitre certaines clauses. Et j'aimerais savoir si c'est légal/possible/bien senti.

1. La garantie

Je souhaite demander 6 mois au total, car le commerçant a déjà fait faillite, et la remise en ordre de son commerce s'il part ne serait pas mince.
Mais il doit investir beaucoup pour s'installer, donc, je pensais :
- Demander 3 mois en dépôt direct, sur compte
- Demander que les 3 mois suivants soient déposés, mois par mois, dans les 2 ou 3 prochaines années. Sur compte ou sous forme de cautionnement.

2. Réduction de loyer / loyer progressif

Vu la situation, je compte lui accorder une réduction par rapport à la somme des 2 loyers normaux, le temps qu'il lance bien son activité.
Je vois cela sous forme de réduction de X € durant les 2 premières années.
Eventuellement conditionnées, si intérêt à le faire.

3. Durées
Vu qu'un des commerces est disponible de suite, et le suivant dans 4 mois, je pensais inscrire au premier bail une clause lui donnant la priorité sur la location voisine, une fois disponible ; aux conditions commerciales bien décrites ; en inscrivant lque la durée du bail ne serait alors pas de 9 ans, mais de 8 ans et 8 mois, afin de correspondre à la date de fin du premier bail commercial.

--> Je pense qu'on comprend facilement la logique, mais la loi indiquant qu'un bail commercial = 9 ans. Est-ce que ça ne poserait pas de problème ?

PIM · #2 17-11-2019 10:04:14

Pour la garantie, vous pouvez disposer de ce que vous voulez (bail commercial).
Pour les 3 mois complémentaires, prévoir un plan d'apurement qui prend effet immédiatement (votre phrase "dans les 2 ou 3 prochaines années" n'étant pas très claire)

Pour la réduction temporaire : tant que ce n'est pas l'inverse (augmentation dans x années), cela me paraît ok. Faire une clause "exposé préalable" expliquant la volonté des parties.

Pour la concordance des durées: cela me paraît plus compliqué. Le candidat locataire est déjà certain de prendre l'autre local ? Si oui, peut-être faire un bail dès à présent portant sur les 2 locaux en précisant que le local n° 2 ne sera libre d'occupation qu'à telle date, que sa jouissance ne débitera qu'à la même "telle date", que le loyer total sera porté de .... € à ...... € dès cette "telle date" (cela va être coton avec la réduction provisoire à prévoir).
Pas évident, comme je le disais plus haut.
Piste de réflexion.

Himura

libra · #3 17-11-2019 11:40:50

PIM a écrit :

Pour la réduction temporaire : tant que ce n'est pas l'inverse (augmentation dans x années), cela me paraît ok. Faire une clause "exposé préalable" expliquant la volonté des parties.

Ne pourrait-on pas faire un bail de 9 années pour 1er commerce et le résilier de commun accord quand l'autre commerce viendrait à être libre. Cette résiliation devra se faire par acte notarié.

grmff · #4 17-11-2019 15:52:06

On pourrait aussi faire un avenant au bail initial avec une extension à la 2eme partie. Il n'y aurait pas alors deux baux, mais un seul, avec la même "personne" et les mêmes délais.

L'idée de la résiliation du bail devant notaire et d'un nouveau bail devant le même notaire est séduisante aussi. Sans doute même encore plus sécurisante.

En tout état de cause, je consulterais un avocat (comme toujours en matière de bail commercial)

Himura · #5 17-11-2019 17:01:51

grmff a écrit :

On pourrait aussi faire un avenant au bail initial avec une extension à la 2eme partie. Il n'y aurait pas alors deux baux, mais un seul, avec la même "personne" et les mêmes délais.
L'idée de la résiliation du bail devant notaire et d'un nouveau bail devant le même notaire est séduisante aussi. Sans doute même encore plus sécurisante.
En tout état de cause, je consulterais un avocat (comme toujours en matière de bail commercial)

Un seul bail, c'est bien l'idée suivie.

Pour l'avocat : j'en ai déjà consulté 2. Et sincèrement, et je n'ai pas été convaincu. Dès qu'on sort d'un cas standard, ils sont embêtés. Mais si ça reste standard, leur valeur-ajoutée ne me saute pas aux yeux…

@PIM : un plan d'apurement qui commence immédiatement ? C'est alors présenté sous forme de dette ?

Le locataire veut prendre les 2 locaux. C'est le but réel de la location d'ailleurs.
Mais la date de disponibilité réelle n'est pas encore certaine. Il y a, en plus de ce que j'ai indiqué, une sous-location de l'ancien commerce à prévoir pendant quelques mois.

Compliqué, oui smile Sinon ce serait pas drôle de venir en parler.

PIM · #6 17-11-2019 18:37:55

Himura a écrit :

grmff a écrit :
On pourrait aussi faire un avenant au bail initial avec une extension à la 2eme partie. Il n'y aurait pas alors deux baux, mais un seul, avec la même "personne" et les mêmes délais.
L'idée de la résiliation du bail devant notaire et d'un nouveau bail devant le même notaire est séduisante aussi. Sans doute même encore plus sécurisante.
En tout état de cause, je consulterais un avocat (comme toujours en matière de bail commercial)
Un seul bail, c'est bien l'idée suivie.
Pour l'avocat : j'en ai déjà consulté 2. Et sincèrement, et je n'ai pas été convaincu. Dès qu'on sort d'un cas standard, ils sont embêtés. Mais si ça reste standard, leur valeur-ajoutée ne me saute pas aux yeux…
@PIM : un plan d'apurement qui commence immédiatement ? C'est alors présenté sous forme de dette ?
Le locataire veut prendre les 2 locaux. C'est le but réel de la location d'ailleurs.
Mais la date de disponibilité réelle n'est pas encore certaine. Il y a, en plus de ce que j'ai indiqué, une sous-location de l'ancien commerce à prévoir pendant quelques mois.
Compliqué, oui Sinon ce serait pas drôle de venir en parler.

MP

YAKA · #7 18-11-2019 09:42:35

Bonjour tout le monde,

Il veut regrouper 2 locaux pour en faire un seul commerce.

Je me demandais si dans ce cas il ne faudrait pas un permis pour changement d'affectation de bâtiment? Dans le cas inverse j'ai déjà eu, mais pas celui-là.

On ne sait jamais!

Himura · #8 18-11-2019 10:01:24

Je ne pense pas, car je loue simplement alors les 2 commerces au même exploitant.

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