Mettre fin à un bail non enregistré

Maya8990 · #1 23-11-2019 17:50:01

Bonjour !

Je viens vers vous car je ne sais pas quoi faire, je vous explique :

Je suis locataire d’un appartement en tant que résidence principale depuis 2011. J’ai donc eu deux ou trois baux d’un ans qui on été renouvelé en bail 3 ans. J’aimerais partir pour le 02 janvier 2020 malheureusement je ne pense pas pouvoir m’arranger avec mon propriétaire pour réduire le temps de préavis (mais vu qu’il est en centre ville il se relouera assez vite)

J’ai été voir au spf finance le bail n’a jamais été enregistré, aucun du bâtiment d’ailleurs. Je pensais que je pouvais lui « imposer » un préavis plus court que trois mois mais la dame qui m’a reçue avait l’air de dire que ce n’était plus en vigueur et que je devrais quand même prester mon préavis complet, ce qui ne m’arrange pas.

Quelles sont les possibilités légales pour réduire le préavis au 05 janvier en sachant que je vais le rendre cette semaine et il prendra donc vigueur le ce 1er décembre.

Je vous remercie de m’avoir lu.

Cordialement

Maya

grmff · #2 23-11-2019 18:01:08

Ce n'est effectivement plus d'application. Enfin, si, mais il faut d'abord mettre son propriétaire en demeure d'enregistrer le bail, ce qui réduit à néant l'utilité de la clause.

Remettez votre préavis, dites que vous aurez libéré les lieux pour telle date, sachez que vous êtes redevable du loyer pendant le préavis.

Personnellement, je considère que le préavis est la période dont le propriétaire dispose pour trouver un nouveau locataire. Donc, s'il trouve quelqu'un plus tôt que fin février, la période correspondante ne serait pas à votre charge si vous étiez mon locataire. Un juge pourrait en décider autrement.

Mais, si vous devez payer et que le propriétaire n'est pas souple, rien ne vous empêche de garder les clefs et de dire qu'elle seront remise le dernier jour. Evidemment, si vous déménagez à 500km, il aura des difficultés à faire les visites. Vous ne pouvez pas l'empêcher de relouer, mais il devra trouver un accomodement raisonnnable...

PIM · #3 23-11-2019 18:03:00

Le preneur ne doit pas donner de préavis ni payer d’indemnité si le bail n’est pas enregistré au moment où il donne son renon. Il doit toutefois, à présent, avoir mis en demeure son bailleur d'enregistrer le bail et que cette demande soit demeurée sans suite utile pendant un mois.

ps: réponse publiée avoir d'avoir vu celle de Grmff

rexou

GT · #4 23-11-2019 18:09:26

La législation sur le bail a été régionalisée.

Dans quelle Région se trouve le bien pris en location ?

rexou · #5 23-11-2019 18:12:35

grmff a écrit :

Ce n'est effectivement plus d'application. Enfin, si, mais il faut d'abord mettre son propriétaire en demeure d'enregistrer le bail, ce qui réduit à néant l'utilité de la clause.

Donc, pour bénéficier d'un préavis plus court, vous devez d'abord mettre votre bailleur en demeure de faire enregistrer le bai, et c'est seulement s'il ne le fait pas dans les 30jours que vous pouvez écourter votre préavis.

Dans la pratique, votre bailleur risque fort de procéder à l'enregistrement dans le délai imparti et la démarche sera sans aucun bénéfice poyr vous. Au contraire, il risque fort de ne pas se montrer conciliant, notamment lors de l'ELS.

Un conseil : dialoguez et trouvez un accord win-win.
Chercher une ficelle pour vous soustraire à vos obligations sera très mal perçu et ne vous sera pas bénéfique.

PIM · #6 23-11-2019 18:14:22

GT a écrit :

La législation sur le bail a été régionalisée.
Dans quelle Région se trouve le bien pris en location ?

Je ne sais pas pourquoi j'ai d'office considéré que c'est à Bruxelles: GT a parfaitement raison de poser cette question.

Si c'est en Flandre:
Aussi longtemps que le contrat de bail n’est pas enregistré après un délai de deux mois, aucun délai de préavis ni indemnité n’est applicable en cas de résiliation par le locataire.

Si c'est en Wallonie:
Le preneur ne doit pas donner de préavis ni payer d’indemnité si le bail n’est pas enregistré au moment où il donne son renon. Il doit toutefois, uniquement pour les baux de résidence principale, avoir mis en demeure son bailleur d'enregistrer le bail et il faut que cette demande soit demeurée sans suite utile pendant un mois.

rexou

Maya8990 · #7 23-11-2019 18:20:16

Merci beaucoup pour ces réponses rapides. Le renom sera donc donné cette semaine mais la mise en demeure me semble superflue étant donné qu’enregistrer un bail peut même se faire via l’application my rent donc il le fera directement.

J’avais lu qu’en Wallonie cette lois n’était pas rétroactive sur les baux signé avant 2018, je suis donc déçue de ne pas avoir d’échappatoire finalement. Le propriétaire manquant à ses devoir je trouve ça injuste de lui verser deux mois de loyer pour un appartement vide.

Pour ce qui est des visites il a les clés donc je ne peux donc rien y faire sauf délimiter les jours et heures de visite. J’aurais vraiment aimé pouvoir dialoguer avec lui mais c’est vraiment impossible étant donné qu’il est vraiment de mauvaise foi même quand je suis dans mes droits.

Merci à tous en tout cas

GT · #8 23-11-2019 19:01:30

Maya8990 a écrit :

:
Je suis locataire d’un appartement en tant que résidence principale depuis 2011. J’ai donc eu deux ou trois baux d’un ans qui on été renouvelé en bail 3 ans.

Votre bail semble être devenu un bail de 9 ans

Quelles sont les règles applicables eu égard à la situation exposée ?

Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation

Art. 55, §5.
Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année. Lorsque le bailleur met fin au contrat conformément aux paragraphes 2 à 4, le preneur peut lui aussi à tout moment mettre fin au bail moyennant un congé d’un mois. Dans ce cas, le preneur n’est pas redevable de l’indemnité prévue à l’alinéa 2.

Art. 30
Le congé peut être notifié soit par envoi recommandé, soit par exploit d’huissier de justice, soit par remise entre les mains du (des) destinataire(s) ayant signé le double avec indication de la date de réception.
Dans tous les cas où un congé peut être donné à tout moment, le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné.

Art. 54
Après la période de deux mois visée à l’article 32, 5°, du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n’est pas enregistré, le délai du congé et l’indemnité visée contractuellement, ou en vertu du présent décret, à la charge du preneur ne sont pas d’application, pour autant qu’une mise en demeure d’enregistrer le bail, adressée par le preneur au bailleur dans les formes prévues à l’article 30, du présent décret, soit demeurée sans effet pendant un mois.

Art. 91
À l’exception des articles 3, 17, §2, 55, §6, et des chapitres IV et V qui ne sont applicables qu’aux baux conclus ou renouvelés à dater de l’entrée en vigueur du présent décret, les dispositions du décret s’appliquent aux contrats conclus avant son entrée en vigueur

Dernière modification par GT (23-11-2019 19:08:38)

rexou · #9 23-11-2019 19:02:30

Maya8990 a écrit :

J’avais lu qu’en Wallonie cette lois n’était pas rétroactive sur les baux signé avant 2018, je suis donc déçue de ne pas avoir d’échappatoire finalement. Le propriétaire manquant à ses devoir je trouve ça injuste de lui verser deux mois de loyer pour un appartement vide.

Notez que le bailleur ne manque pas à ses devoirs envers vous...

Vous trouvez injuste de donner un préavis ? C'est pourtant bien une obligation qui est mentionnée dans votre bail... une obligation que vous avez envers votre bailleur.

GT · #10 23-11-2019 19:17:49

Maya8990 a écrit :

J’avais lu qu’en Wallonie cette lois n’était pas rétroactive sur les baux signé avant 2018, (...)

Vous pourriez retrouver le document ?
L'article 91 du décret est clair;

Maya8990 · #11 23-11-2019 19:57:40

Gt j’ai passé des heures à entrecouper les informations sur différents sites web je ne sait plus vous dire où j’avais lu ça (mais d’ailleurs la maman avocate d’une de mes collègues avait appuyé l’info) mais voulant être certaine avant d’être tenter quoique ce soit je suis donc venue poser la question ici et j’ai apparement bien fait smile

Rexou je ne parle pas de manquement à ses obligations de propriétaire dans ce cas si mais en général et plus d’une fois sur le temps de location du bien. J’ai toujours payé mes loyers en temp et en heure,fais les entretiens de chaudière tout les deux ans,j’ai été respectueuse du bien et jamais demandé quoique ce soit quitte à payer les réparations qui ne m’incombaient pas moi même. De plus certain propriétaire vous laisse partir plus tôt si vous trouvez quelqu’un de bien pour reprendre l’appartement immédiatement après notre départ. Mais ici c’est peine perdue. Je ne veux pas ne pas lui laisser de préavis étant donné que je compte lui envoyer cette semaine mais réduire le temps de celui ci si possible en s’arrangeant. J’aurais juste voulu avoir le fait du non enregistrement comme « carotte ».

GT · #12 23-11-2019 20:15:43

Maya8990 a écrit :

Gt j’ai passé des heures à entrecouper les informations sur différents sites web je ne sait plus vous dire où j’avais lu ça (mais d’ailleurs la maman avocate d’une de mes collègues avait appuyé l’info) mais voulant être certaine avant d’être tenter quoique ce soit je suis donc venue poser la question ici et j’ai apparement bien fait

Les renseignements sont donnés de bonne foi.
La décision, c'est vous qui la prenez.

rexou · #13 23-11-2019 20:34:50

Maya8990 a écrit :

De plus certain propriétaire vous laisse partir plus tôt si vous trouvez quelqu’un de bien pour reprendre l’appartement immédiatement après notre départ. Mais ici c’est peine perdue. Je ne veux pas ne pas lui laisser de préavis étant donné que je compte lui envoyer cette semaine mais réduire le temps de celui ci si possible en s’arrangeant. J’aurais juste voulu avoir le fait du non enregistrement comme « carotte ».

Vous donniez plus l'impression de chercher un bâton qu'une carotte...

Mais une chose est sure : vous pouvez toujours tenter de faire une proposition qui soit avantageuse à la fois pour votre bailleur et pour vous. A vous de voir avec le proprio ce qui peut se faire. Par exemple, vous libérez les lieux deux mois avant la fin du préavis et le bailleur accepte de recevoir seulement un mois de loyer pour cette période... ou vous trouvez un locataire (accepté par le bailleur) et vous êtes libéré du paiement des loyers dès le début de la location par le nouveau...

La solution vient souvent d'une bonne communication.

Bonne chance

panchito · #14 24-11-2019 10:36:23

En fait quand un bailleur signe un contrat de bail avec un locataire, les droits du locataires d'habiter dans ce bien sont bétonnés jusqu'à la fin du bail (sauf circonstances très précises décrites dans la loi). Contrairement au bailleur, le locataire peut renoncer à ses droits, en résiliant le contrat anticipativement. Le préavis a été inventé pour que le bailleur ne se retrouve évidemment pas sans revenu du jour au lendemain pour l'unique raison, que tout d'un coup le locataire ne veut plus de son bien!

Donc si vous envoyez votre renom cette semaine et que le bailleur le reçoit avant le 1er décembre, votre préavis de 3 mois pourra démarrer le 1er décembre pour se terminer le 29 février 2020. Pendant toute la durée du préavis vous devrez permettre les visites à raison de 2h contiguës par jour, 3 jours par semaine (voir votre bail).

Maintenant, si vous le souhaitez, vous pouvez proposer à votre bailleur un autre locataire qui aurait une solvabilité égale ou supérieure à la votre et qui disposerait d'excellentes références de ses bailleurs précédents. Il vaut mieux que vous proposiez ce locataire en même temps que l'envoi du renom puisque dès votre bailleur va le recevoir, les frais vont commencer pour lui (agences, publicités, déplacements pour les visites etc...)

Votre bailleur est parfaitement libre de refuser de signer ce type de convention (non prévue par la loi) et de refuser le locataire que vous lui proposeriez sans devoir justifier son refus.

libra · #15 24-11-2019 10:47:46

panchito a écrit :

Votre bailleur est parfaitement libre de refuser de signer ce type de convention (non prévue par la loi) et de refuser le locataire que vous lui proposeriez sans devoir justifier son refus.

À Bruxelles et je crois également dans les deux autres régions, la loi permet au locataire de proposer un cessionnaire. Certes, le bailleur peut refuser le cessionnaire mais en cas de refus sans raison, le locataire peut invoquer l'abus de droit.

grmff · #16 24-11-2019 15:24:14

libra a écrit :

panchito a écrit :
Votre bailleur est parfaitement libre de refuser de signer ce type de convention (non prévue par la loi) et de refuser le locataire que vous lui proposeriez sans devoir justifier son refus.
À Bruxelles et je crois également dans les deux autres régions, la loi permet au locataire de proposer un cessionnaire. Certes, le bailleur peut refuser le cessionnaire mais en cas de refus sans raison, le locataire peut invoquer l'abus de droit.

En théorie, peut-être. En pratique, je ne connais personne qui l'ait fait. Je n'ai pas connaissance d'une jurisprudence en ce sens.

Je dis toujours à mes locataires qu'il est inutile qu'ils cherchent un remplaçant. Leur intérêt (trouver n'importe qui tout de suite) n'est pas le mien (trouver un locataire correct, solvable et qui va rester longtemps). En pratique, il est très rare que ce soit un candidat amené par le locataire qui reprenne le logement. C'est souvent une perte de temps et d'énergie.

rexou

panchito · #17 24-11-2019 15:41:26

Grmff! a écrit :

Je dis toujours à mes locataires qu'il est inutile qu'ils cherchent un remplaçant.

Moi de même, quand je reçois le renom, je commence immédiatement à placer des annonces etc... Donc si le loctaire vient à placer des annonces aussi, avec un autre texte et souvent bourré d'erreurs, bonjour la confusion pour les candidats qui voient le même bien proposé par 2 personnes différentes.

Cela n'amène que des embrouilles.

Sauf éventuellement si on me présente la personne en même temps que je reçois le renom: par exemple un autre cadre expatrié qui reprend la même fonction.

rexou

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