Syndic bashing

YellowSubmarine · #1 02-12-2019 09:39:57

Bonjour,

Je constate que depuis quelques jours, quelques pimonautes s'en donnent à cœur joie pour "taper" sur les syndics. Tous pourris est une expression qui revient souvent, et elle n'est pas qu'utilisée pour les syndics.

D'après ce que j'ai lu et surtout compris, j'ai l'impression que le syndic devrait être le larbin. Que dès qu'il reçoit une demande, il doit s'en occuper séance tenante et surtout aller dans le sens du demandeur. Je pourrai répondre à différentes interventions mais je ne veux pas entrer dans une querelle de bac à sable.

Pour rappel quand même, les tâches du syndic sont bien définies. L'article 577-8 §4 en énumère les plus importantes, le contrat de syndic en reprend d'autres, récurrentes ou exceptionnelles, et le tout est valorisé. Toute autre tâche doit avoir été approuvée en AG.

Qu'il y ait des syndics indélicats oui cela existe. Ce n'est pas une raison pour en faire une généralité.

J'ai lu qu'il faudrait établir une liste des syndics indélicats ou pourris suivant certains. Dans le même sens, il faudrait aussi faire une liste des ACP à problèmes.

Mais au moins dans une conversation sur ce site, il apparait que des manquements existent depuis des années, comment se fait-il qu'aucun copropriétaire ne soit intervenu plus tôt. Sur une petite copropriété, des non-paiements pour plusieurs dizaines de milliers d'euros m'interpellent. Mais n'ayant pas toutes les informations, c'est difficile de se faire une opinion.

Il ne faut pas s'étonner que certains syndics refusent de reprendre certaines ACP.

Bonne journée.

luc, max11, MarcoBrux, panchito, rexou, PIM, grmff

panchito · #2 02-12-2019 12:31:48

Rassurez-vous, comme l'a dit Rexou, ce sont juste 2 mémés aigries qui ont pris possession des forums PIM depuis quelques temps.

Des Syndics pourris? Mais on a le syndic que l'on choisit!

Elles sont, en tant que propriétaires aux manettes pour trier les candidats syndics sur le volet, et engager le meilleur.

Après, elles le traitent de pourris....mais donnent décharge et quitus et plus encore, elle renouvellent son mandat!

Puis passent leurs journées à venir se lamenter de leur bêtise sur PIM.

Une des 2 a même avoué ne jamais participer aux AG....

C'est tout dire de leur niveau...

Dernière modification par panchito (02-12-2019 12:34:30)

rexou, Konvivio

rexou · #3 02-12-2019 12:44:44

Un syndic, quoi qu'il fasse, ne sera jamais applaudi à l'unanimité. Il aura toujours ses détracteurs et sera exposé aux critiques.

Tous les syndics ne sont pas exemplaires, c'est vrai aussi.

Mais trop de copropriétaires pensent que tout leur est dû et que chacun de de leur remarque doit donner lieu à une réaction immédiate dans le sens qu'ils souhaitent... ou qu'ils exigent.

Et quand un seul sale gosse envoie à la volée le sable du bac commun au visage de tous les autres, ce bac à sable devient infréquentable pour tout le monde. Copros et syndic. Il suffit parfois de peu pour rendre une ACP invivable et ingérable.

Les retards de paiement sont parmi les pires difficultés rencontrées. C'est souvent structurel chez certain(e)s qui sont aussi la plupart du temps les plus critiques et les plus exigeants. Avant de me faire incendier, je ne vise personne sur ce forum, je fais un constat général seulement.

GT · #4 02-12-2019 18:13:15

YellowSubmarine a écrit :

Pour rappel quand même, les tâches du syndic sont bien définies. L'article 577-8 §4 en énumère les plus importantes, le contrat de syndic en reprend d'autres, récurrentes ou exceptionnelles, et le tout est valorisé. Toute autre tâche doit avoir été approuvée en AG.

N'oublions pas le ROI/Règlement de copropriété.

GT · #5 02-12-2019 19:15:36

GT a écrit :

YellowSubmarine a écrit :
Pour rappel quand même, les tâches du syndic sont bien définies. L'article 577-8 §4 en énumère les plus importantes, le contrat de syndic en reprend d'autres, récurrentes ou exceptionnelles, et le tout est valorisé. Toute autre tâche doit avoir été approuvée en AG.
N'oublions pas le ROI/Règlement de copropriété.

Si j'ai fait mention du Règlement de copropriété, c'est parce que l'art.577-8, § 4 est libellé in limine comme suit /
"Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété ...."

Si j'ai fait mention du règlement de copropriété mais aussi du ROI, c'est parce que la doctrine relève que le législateur aurait dû modifier le début de l'art.577-8, § 4 en remplaçant "conseil de copropriété" par "règlement d'ordre intérieur" comme il l'a fait plusieurs fois ds la loi du 18 juin 2018.

Discussion de bac à sable ?

luc · #6 02-12-2019 19:35:09

GT a écrit :

GT a écrit :
YellowSubmarine a écrit :
Pour rappel quand même, les tâches du syndic sont bien définies. L'article 577-8 §4 en énumère les plus importantes, le contrat de syndic en reprend d'autres, récurrentes ou exceptionnelles, et le tout est valorisé. Toute autre tâche doit avoir été approuvée en AG.
N'oublions pas le ROI/Règlement de copropriété.
Si j'ai fait mention du Règlement de copropriété, c'est parce que l'art.577-8, § 4 est libellé in limine comme suit /
"Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété ...."
Si j'ai fait mention du règlement de copropriété mais aussi du ROI, c'est parce que la doctrine relève que le législateur aurait dû modifier le début de l'art.577-8, § 4 en remplaçant "conseil de copropriété" par "règlement d'ordre intérieur" comme il l'a fait plusieurs fois ds la loi du 18 juin 2018.
Discussion de bac à sable ?

Je ne crois pas.

Le syndic est le seul qui représente l'ACP vers des tiers (banque, ...). Sa mission donc être déterminé par la loi ou un acte authentique, pour autant qu'elle doit être oppossable à des tiers.
Dans le ROI sont repris ce qui ne doit être opposable qu'aux copropriétaires et au résidents (par la voie de leur propriétaire)

Conclusion selon moi: texte de la loi est correct

Papyrus · #7 02-12-2019 21:59:26

YellowSubmarine a écrit :

Qu'il y ait des syndics indélicats oui cela existe. Ce n'est pas une raison pour en faire une généralité.
J'ai lu qu'il faudrait établir une liste des syndics indélicats ou pourris suivant certains. Dans le même sens, il faudrait aussi faire une liste des ACP à problèmes.

Je ne peux m'empêcher de prendre ces deux remarques personnellement.

Je n'ai pas demandé que quelqu'un (l'IPI ou je ne sais pas qui) fasse une liste de syndics indélicats. Je voulais savoir s'il y avait un moyen de déterminer si le représentant de mon ancien syndic avait eut des sanctions professionnelles suite à des agissements indélicats envers ses clients pour éventuellement intenter une action en justice si nous découvrions a posteriori des malversations durant son execrcice, comme circonstances aggravantes.
Je pose des questions puisque je ne connais pas le milieu immobilier et son environnement juridique, c'est pourquoi je viens sur ce forum qui jusque là a toujours été positif, en tout cas pour mes questions.

Merci

copropriétaire engalère

GT · #8 02-12-2019 22:08:42

YellowSubmarine a écrit :

Dans le même sens, il faudrait aussi faire une liste des ACP à problèmes.

Une ACP dans laquelle un ou plusieurs copropriétaires manifestent leur souhait de voir respectées par le syndic des dispositions légales, statutaires, contractuelles, déontologiques serait-elle par principe une propriété à problèmes ?

copropriétaire engalère, luc, PIM

luc · #9 03-12-2019 04:34:05

Papyrus a écrit :

YellowSubmarine a écrit :
Qu'il y ait des syndics indélicats oui cela existe. Ce n'est pas une raison pour en faire une généralité.
J'ai lu qu'il faudrait établir une liste des syndics indélicats ou pourris suivant certains. Dans le même sens, il faudrait aussi faire une liste des ACP à problèmes.
Je ne peux m'empêcher de prendre ces deux remarques personnellement.
Je n'ai pas demandé que quelqu'un (l'IPI ou je ne sais pas qui) fasse une liste de syndics indélicats. Je voulais savoir s'il y avait un moyen de déterminer si le représentant de mon ancien syndic avait eut des sanctions professionnelles suite à des agissements indélicats envers ses clients pour éventuellement intenter une action en justice si nous découvrions a posteriori des malversations durant son execrcice, comme circonstances aggravantes.
Je pose des questions puisque je ne connais pas le milieu immobilier et son environnement juridique, c'est pourquoi je viens sur ce forum qui jusque là a toujours été positif, en tout cas pour mes questions.
Merci

"Est-ce il ya un moyen à déterminer si le representant ..."
Partiellement oui.

Si l'IPI a pris une sanction déontologique dans le contexet de votre ACP ET vous êtes un de plaignants il est possible d'en obtenir le résultat intégral.

J'ai obtenu un jugement du JP en décember 2017 pour que l'IPI mette le lexte intégral sa décision (3 mois de suspension avec sursis) et sa motivation à la disposition de l'ACP, donc de ses membres.

L'avocat du syndic par un truc empêché à devoir exécuter cette décision. Le raisonnement de cet avocat est une fleur d'dansq le cobtexet "exécution d'un procédure comme mauvais père de famille".

Dans l'immédiat il a protégé effectivemenet d'une façon efficace les intèrêts de son client, mais pas les intérêts de l'ACP. Ce qui fait qu'actuellement (en 20119, donc à moyen terme vu de 2017) cet avocat a fourni une des preuves que son client, le syndic, ne tient pas compte des intérêts de l'ACP, donc son client est le mandataire.

Mais il y a pire. Sur base d'éléments apporté par moi des mandataires du syndic (gérants, ...) ont été condamné par le Tribunal de Commerce. Il m'est impossible d'obtenir une copie de ce jugement sans lancer de fait une procédure pénale avec Juge d'instruction. Suite à ce jugement deux des trois gérants ont démissionné, le troisième s'est inscrit comme stagaire IPI et un 4ème a été nommé comme "co-gérant du syndic" (en fait le maitre de stage IPI du 3ème).

En pratique c'est donc possible de documenter une situation un peu bizarre, d'en informer l'IPI mais pas de savoir qui a été sanctionné sauf si votre ACP est concerné directement au niveau déontologique. Donc si le (gérant du) syndic est poursuivie par l'IPI pour des actes dans le contexte d'une autre ACP vous n'en pouvez rien savoir. Ceci pour autant que je sache. Mes expériences IPI référer à des actes du syndic avant la loi de 2018.

YellowSubmarine · #10 03-12-2019 09:17:21

Papyrus a écrit :

YellowSubmarine a écrit :
Qu'il y ait des syndics indélicats oui cela existe. Ce n'est pas une raison pour en faire une généralité.
J'ai lu qu'il faudrait établir une liste des syndics indélicats ou pourris suivant certains. Dans le même sens, il faudrait aussi faire une liste des ACP à problèmes.
Je ne peux m'empêcher de prendre ces deux remarques personnellement.
...
Merci

Il n'y a aucune attaque personnelle dans mes propos. J'essaie de mettre en pratique ce que répète Luc, jouer la balle et pas l'homme.

YellowSubmarine · #11 03-12-2019 09:30:35

GT a écrit :

YellowSubmarine a écrit :
Dans le même sens, il faudrait aussi faire une liste des ACP à problèmes.
Une ACP dans laquelle un ou plusieurs copropriétaires manifestent leur souhait de voir respectées par le syndic des dispositions légales, statutaires, contractuelles, déontologiques serait-elle par principe une propriété à problèmes ?

Non, je me suis peut-être mal exprimé. Toute personne qui demande de respecter ce que vous citez est totalement dans son droit et personnellement j'encourage même cette personne à agir plus loin si ses droits ne sont pas respectés.

Ce que j'essaie d'exprimer, ce serait une liste des ACP avec des problèmes juridiques, financiers, des problèmes entre les copropriétaires et autres. Non pas pour écarter ces ACP et qu'elles n'aient pas de syndics, mais pour permettre aux syndics qui postulent pour ces copropriétés d'être au courant des (éventuelles) difficultés vers lesquelles ils se dirigent. Certaines copropriétés dont on parle ici doivent avoir un syndic aux épaules solides et avec une certaine expérience, je ne suis pas certain que tous les syndics peuvent appréhender ce genre de difficultés.

GT · #12 03-12-2019 09:51:00

Dans les travaux parlementaires préparatoires à la loi du 2 juin 2010, un amendement avait été présenté par Mme NYSSENS visant à élargir le rôle du conseil de copropriété à une mission de conseil du syndic. La même personne, dans un autre amendement a retiré de la description de la mission du conseil de copropriété la tâche de conseiller le syndic dans le but d'éviter les conflits dans l'interprétation des rôles du conseil de copropriété.
Le texte adopté par la commission de la justice de la chambre et celui de la loi du 2 juin 2010 ne reprennent pas une mission de conseil à charge du conseil.

Est-ce faire du syndic bashing que de relever qu'un syndic qui postule les conseils du conseil de copropriété ne s'inscrit pas dans le texte légal ?

luc · #13 03-12-2019 11:11:29

GT a écrit :

Dans les travaux parlementaires préparatoires à la loi du 2 juin 2010, un amendement avait été présenté par Mme NYSSENS visant à élargir le rôle du conseil de copropriété à une mission de conseil du syndic. La même personne, dans un autre amendement a retiré de la description de la mission du conseil de copropriété la tâche de conseiller le syndic dans le but d'éviter les conflits dans l'interprétation des rôles du conseil de copropriété.
Le texte adopté par la commission de la justice de la chambre et celui de la loi du 2 juin 2010 ne reprennent pas une mission de conseil à charge du conseil.
Est-ce faire du syndic bashing que de relever qu'un syndic qui postule les conseils du conseil de copropriété ne s'inscrit pas dans le texte légal ?

Je confirme, étant présent dans la tribune publique de la commission de justice.
Mais cela faisait partie d'un équilibre politique obtenu en coulisses (pas présent).
Des représentants des syndics préféraient voire disparaître le nom "conseil de supervision/contrôle" (raad van toezicht en NL) et proposait de le remplacer par un mot neutre, qui n'était pas une synthèse de la mission de cet organe. Un conseil de supervisoson existe pour certains types d'enttés, supervise et peut prendre des décisions bien définis. C'est ce dernier aspect que les syndics voulait à tout prix éviter.

YellowSubmarine · #14 03-12-2019 13:04:32

GT a écrit :

Est-ce faire du syndic bashing que de relever qu'un syndic qui postule les conseils du conseil de copropriété ne s'inscrit pas dans le texte légal ?

En effet il ne peut pas se retrancher derrière l'avis du conseil de copropriété pour ne pas effectuer une tâche qui lui incombe, légale ou contractuelle.

Mais j'ai une question : est-ce que le syndic peut consulter le conseil de copropriété même si ce n'est pas prévu dans la loi ni interdit d'ailleurs ? Je dis bien consulter, prendre l'avis.

Dernière modification par YellowSubmarine (03-12-2019 13:12:44)

grmff · #15 03-12-2019 13:13:43

Il est évident que le syndic doit prendre l'avis du conseil dans les cas où il se demande ce qui convient de faire. Le conseil n'a évidemment pas un rôle de conseil, mais de contrôle. Et donc de soutien.

Si le conseil valide une proposition du syndic, le syndic sera soutenu lors de l'assemblée générale par le conseil, qui dispose souvent de procurations. Le syndic aura alors moins de problème à faire valider ses décisions par l'organe souvenrain, l'AG.

Est-ce de la co-gestion, terme tellement décrié? Non. La limite est mince, mais c'est du bon côté de la ligne.

max11, rexou

rexou · #16 03-12-2019 15:47:22

YellowSubmarine a écrit :

Mais j'ai une question : est-ce que le syndic peut consulter le conseil de copropriété même si ce n'est pas prévu dans la loi ni interdit d'ailleurs ? Je dis bien consulter, prendre l'avis.

Je plussoie entièrement la réponse de Grmff.

Dans une copropriété, il faut tenir compte des relations interpersonnelles et agir pour le mieux dans l'intérêt et selon les sensibilités de chacun.

Il ne "doit" pas prendre l'avis de qui que ce soit, mais il PEUT le faire pour orienter son choix, dont il reste in fine seul maître. Il est évident qu'il est préférable d'être soutenu lors de l'AG lorsqu'il présentera les décisions qu'il a prises et les choix opérés.

panchito

GT · #17 03-12-2019 16:08:13

Qui est le gestionnaire ? Le syndic ou le conseil de copropriété ?
Qui est le "professionnel" de l'immobilier ? Le syndic IPI ou le conseil de copropriété ?
Le texte légal (version 2010) ne prévoit plus l'assistance du conseil au syndic. Celle-ci était prévue dans le texte légal (version 1994)
Le texte légal n'empêche le syndic d'exposer au conseil de copropriété les problèmes auxquels il est confronté. Par exemple en organisant une réunion du conseil. Exposer,sans plus. Sans demander assistance au conseil par ses avis et conseils.
Le rapport (annuel) circonstancié du conseil fera mention de ces problèmes et de la solution retenue par le syndic.
C'est la solution voulue par le législateur de 2010.
Par ailleurs, l'intérêt du syndic ne doit pas être confondu avec celui de l'ACP.
Mais dans certains immeubles les habitudes et les usages du passé sont encore bien présents.
Attention, je n'affirme pas que ceux-ci ne présentaient pas des avantages et que l'ACP sort toujours gagnante de la mise en oeuvre du texte légal.

GT · #18 03-12-2019 16:17:22

rexou a écrit :

YellowSubmarine a écrit :
Mais j'ai une question : est-ce que le syndic peut consulter le conseil de copropriété même si ce n'est pas prévu dans la loi ni interdit d'ailleurs ? Je dis bien consulter, prendre l'avis.
Je plussoie entièrement la réponse de Grmff.
Dans une copropriété, il faut tenir compte des relations interpersonnelles et agir pour le mieux dans l'intérêt et selon les sensibilités de chacun.
Il ne "doit" pas prendre l'avis de qui que ce soit, mais il PEUT le faire pour orienter son choix, dont il reste in fine seul maître. Il est évident qu'il est préférable d'être soutenu lors de l'AG lorsqu'il présentera les décisions qu'il a prises et les choix opérés.

Mais le conseil de copropriété DOIT lui rester dans le cadre de sa mission légale de base et ne pas agir en contradiction avec celle-ci telle qu'elle a été définie par le législateur de 2010.

En agissant, hors du cadre de sa mission légale et en cas de "pepin", sa responsabilité sera engagée, sans garantie aucune de l'intervention de l'assurance RC conseil de copropriété.

rexou · #19 03-12-2019 16:25:47

GT a écrit :

Qui est le gestionnaire ? Le syndic ou le conseil de copropriété ?
Qui est le "professionnel" de l'immobilier ? Le syndic IPI ou le conseil de copropriété ?
Le texte légal (version 2010) ne prévoit plus l'assistance du conseil au syndic. Celle-ci était prévue dans le texte légal (version 1994)
Le texte légal n'empêche le syndic d'exposer au conseil de copropriété les problèmes auxquels il est confronté. Par exemple en organisant une réunion du conseil. Exposer,sans plus. Sans demander assistance au conseil par ses avis et conseils.
Le rapport (annuel) circonstancié du conseil fera mention de ces problèmes et de la solution retenue par le syndic.
C'est la solution voulue par le législateur de 2010.
Par ailleurs, l'intérêt du syndic ne doit pas être confondu avec celui de l'ACP.
Mais dans certains immeubles les habitudes et les usages du passé sont encore bien présents.
Attention, je n'affirme pas que ceux-ci ne présentaient pas des avantages et que l'ACP sort toujours gagnante de la mise en oeuvre du texte légal.

Le syndic peut donc réunir le cdc (en tout ou en partie) et exposer une situation précise ou un problème aticulier. Les personnes concernées donneront forcément un avis (il s'agit de la gestion de leur argent quand même). Le syndic tiendra compte ou non de ces avis. Et son mandat sera ou non reconduit...

Le syndic gère seul, mais il rend compte et il lui appartient de gérer au mieux en tenant compte de différents points.

La stricte mise en oeuvre du texte légal conduirait à augmenter les conflits et n'est pas productive. J'en retiens que le syndic ne DOIT pas demander conseil ou avis. Il serait ridicule de lui interdire de tenir compte des avis et sensibilités qui sont exprimées par l'un ou l'autre CP, membre du CDC ou non d'ailleurs.

GT · #20 03-12-2019 16:51:45

rexou a écrit :

GT a écrit :
Qui est le gestionnaire ? Le syndic ou le conseil de copropriété ?
Qui est le "professionnel" de l'immobilier ? Le syndic IPI ou le conseil de copropriété ?
Le texte légal (version 2010) ne prévoit plus l'assistance du conseil au syndic. Celle-ci était prévue dans le texte légal (version 1994)
Le texte légal n'empêche le syndic d'exposer au conseil de copropriété les problèmes auxquels il est confronté. Par exemple en organisant une réunion du conseil. Exposer,sans plus. Sans demander assistance au conseil par ses avis et conseils.
Le rapport (annuel) circonstancié du conseil fera mention de ces problèmes et de la solution retenue par le syndic.
C'est la solution voulue par le législateur de 2010.
Par ailleurs, l'intérêt du syndic ne doit pas être confondu avec celui de l'ACP.
Mais dans certains immeubles les habitudes et les usages du passé sont encore bien présents.
Attention, je n'affirme pas que ceux-ci ne présentaient pas des avantages et que l'ACP sort toujours gagnante de la mise en oeuvre du texte légal.
Le syndic peut donc réunir le cdc (en tout ou en partie) et exposer une situation précise ou un problème aticulier. Les personnes concernées donneront forcément un avis (il s'agit de la gestion de leur argent quand même). Le syndic tiendra compte ou non de ces avis. Et son mandat sera ou non reconduit...
Le syndic gère seul, mais il rend compte et il lui appartient de gérer au mieux en tenant compte de différents points.
La stricte mise en oeuvre du texte légal conduirait à augmenter les conflits et n'est pas productive. J'en retiens que le syndic ne DOIT pas demander conseil ou avis. Il serait ridicule de lui interdire de tenir compte des avis et sensibilités qui sont exprimées par l'un ou l'autre CP, membre du CDC ou non d'ailleurs.

Les personnes concernées donneront un avis sur la gestion du syndic dans leur rapport annuel , certaines , pendant leur mandat, s'autoproclament assistantes du syndic, s'autoproclament conseillères du syndic, s'autoproclament donneuses d'avis au syndic, répondant ou non à des sollicitations du syndic en ce sens.

Dans la mesure de leur "proximité " avec le syndic le rapport annuel sera-t-il vraiment objectif dès lors que les prises de décisions auront été précédées d'une assistance du CDC, d'avis du conseil (suivis par le syndic), de conseils donnés par le CDC ?

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