Droits des cohabitants

Papyrus · #1 06-01-2020 14:58:46

Bonjour,

Quels sont les droits des cohabitants légaux (acte établi à la maison communale mais pas devant le notaire) qui ne sont pas propriétaires lors d'une AG ?

Peuvent-ils assister aux AG ?
Peuvent-ils représenter leur conjoint (cohabitant légal) en AG avec une procuration ?
Peuvent-ils participer aux débats ?

luc · #2 06-01-2020 15:33:43

Papyrus a écrit :

Bonjour,
Quels sont les droits des cohabitants légaux (acte établi à la maison communale mais pas devant le notaire) qui ne sont pas propriétaires lors d'une AG ?
Peuvent-ils assister aux AG ?
Peuvent-ils représenter leur conjoint (cohabitant légal) en AG avec une procuration ?
Peuvent-ils participer aux débats ?

Q1: non
Q2: oui
Q3: oui, mais seulement si procuration

Référence: Art. 577-6 §1 2ème al. CC e.a.
Droits en plus: ceux d'un résident

Papyrus · #3 06-01-2020 15:56:20

Merci pour la réponse Luc.

Je suppose ainsi que le cohabitant légal peut faire élire son conjoint (cohabitant légal) copropriétaire dans le conseil de copropriété s'il en fait la demande.

De même, je suppose qu'il ne peut être présent en même temps que son conjoint (cohabitant légal) en AG.

GT · #4 06-01-2020 16:26:46

La cohabitation légale est visée par la loi du 23/11/2018 1998 sur la cohabitation légale. Elle a inséré dans le code civil un article 1478 au code civil prévoyant notamment que chacun des cohabitants légaux conserve les biens dont il peut prouver qu'ils lui appartiennent. Elle a ainsi instauré un système de séparation des biens comme il existe pour les couples mariés qui l'ont adopté dans leur contrat de mariage.
Dans le régime se séparation de biens applicable en cohabitation légale, il n'existe aucun patrimoine commun mais uniquement un patrimoine propre à chaque cohabitant légal.
En l'espèce, un seul des cohabitants légaux est propriétaire. Le bien n'est donc pas en indivision entre les 2 cohabitants.
Dès lors
• seul le cohabitant propriétaire fait partie de l'AG et participe à ses délibérations (art.577-6, §1,al.1, C. civil);
• l'art. 577-6, § 1, al. 2 ne s'applique pas puisque le bien n'est pas en indivision (un seul propriétaire);
• le propriétaire pourra conformément à l'art.577-6,§ 7 , C. civil se faire représenter par un mandataire , membre de l'AG ou non. En l'espèce, le propriétaire pourra se faire représenter par son cohabitant légal pourvu d'une procuration le désignant nommément comme mandataire. Ce mandataire exercera le mandat qui lui a été confié.

Dernière modification par GT (06-01-2020 18:23:04)

MarcoBrux

grmff · #5 06-01-2020 16:31:35

Les membres du conseil de copropriété sont obligatoirement copropriétaire.
Si le cohabitant, le compagnon ou le conjoint n'est pas propriétaire, il ne peut siéger au conseil de copropriété.

GT · #6 06-01-2020 16:58:58

grmff a écrit :

Les membres du conseil de copropriété sont obligatoirement copropriétaire.
Si le cohabitant, le compagnon ou le conjoint n'est pas propriétaire, il ne peut siéger au conseil de copropriété.

Plus exactement peuvent être membres du conseil de copropriété les titulaires d'un droit réel disposant d'un droit de vote à l'assemblée générale (art. 577-8/1, § 1er, C. civil ).

Ainsi, si un lot est démembré entre un nu-propriétaire et un usufruitier et que les intéressés ont choisi entre eux le mandataire (soit le nu-propriétaire soit l'usufruitier) conformément à l'art.577-6, § 1, al. 2, seul ce dernier disposera du pouvoir de vote lors de l'AG. Dès lors il est éligible au conseil de copropriété.

Dernière modification par GT (06-01-2020 16:59:31)

luc · #7 06-01-2020 18:10:05

Papyrus a écrit :

Merci pour la réponse Luc.
Je suppose ainsi que le cohabitant légal peut faire élire son conjoint (cohabitant légal) copropriétaire dans le conseil de copropriété s'il en fait la demande.
De même, je suppose qu'il ne peut être présent en même temps que son conjoint (cohabitant légal) en AG.

Q1: le conjoint, présent avec procuration, peut faire élire son conjoint,propriétaire, comme membre du CdC s'il remplit les cnditions énumérés par GT. Il devra poser sa candidature par écrit (puisque absent).

Q2: oui (= la personne qui donne procuration ne peut pas être présent puisque a donné procuration parce que absent).

Il s'en suit qu'un membre du CdC n'a pas le droit selon moi dans ce cas spécifique d'être présent à l'AG.

Dans mon ACP le cas s'est présenté lors l'AGO 2019 de mon ACP. CP A, qui est CaC, donne procuration à son conjoint B, mais A s'est fait élire président de l'AG. Un des problèmes "mineurs" soumis au JP. Débats le 20.02.2020 (comment prononcer ? vingt deux vingt vingt ?).

Dernière modification par luc (06-01-2020 18:11:50)

Papyrus · #8 06-01-2020 18:37:51

GT a écrit :

• l'art. 577-6, § 1, al. 2 ne s'applique pas puisque le bien n'est pas en indivision (un seul propriétaire);

Les cohabitants légaux qui ont décidé d'acheter un bien en commun en indivision, sont donc obligés de changer de statut pour une autre forme comme le mariage ou peuvent-ils conserver leur statut de cohabitant légal avec un acte authentique devant notaire qui détermine le partage du bien acheté en fonction de l'apport de chacun et détermine ainsi le droit de siéger en AG ?
Et je suppose que dans le cas où c'est un achat à 50-50, les deux cohabitants déterminent entre eux qui va les représenter des deux en AG ?

GT · #9 06-01-2020 18:48:30

Papyrus a écrit :

Bonjour,
Quels sont les droits des cohabitants légaux (acte établi à la maison communale mais pas devant le notaire) qui ne sont pas propriétaires lors d'une AG ?
Peuvent-ils assister aux AG ?
Peuvent-ils représenter leur conjoint (cohabitant légal) en AG avec une procuration ?
Peuvent-ils participer aux débats ?

A quelle situation concrète êtes-vous confronté ?
Vous faites mention de cohabitants légaux qui ne sont pas propriétaires.

Dernière modification par GT (06-01-2020 18:51:03)

GT · #10 06-01-2020 19:00:11

Papyrus a écrit :

GT a écrit :
• l'art. 577-6, § 1, al. 2 ne s'applique pas puisque le bien n'est pas en indivision (un seul propriétaire);
Les cohabitants légaux qui ont décidé d'acheter un bien en commun en indivision, sont donc obligés de changer de statut pour une autre forme comme le mariage ou peuvent-ils conserver leur statut de cohabitant légal avec un acte authentique devant notaire qui détermine le partage du bien acheté en fonction de l'apport de chacun et détermine ainsi le droit de siéger en AG ?
Et je suppose que dans le cas où c'est un achat à 50-50, les deux cohabitants déterminent entre eux qui va les représenter des deux en AG ?

Les cohabitants légaux ayant acheté un bien en indivision et les personnes mariées sous le régime de la séparation des biens ayant acheté un bien en indivision choisiront leur mandataire conformément à l'art.577-6, § 1, al.2.C.civil. Peu importe que l'achat soit 10 - 90 ou 50-50.
Les intéressés (les propriétaires en indivision d'un lot ) communiqueront leur choix par écrit au syndic.

L'achat d'un bien en indivision par des cohabitants légaux ne met pas fin à la cohabitation légale.

Papyrus

Papyrus · #11 06-01-2020 20:41:10

GT a écrit :

A quelle situation concrète êtes-vous confronté ?
Vous faites mention de cohabitants légaux qui ne sont pas propriétaires.

La situation décrite dans le premier post.
Un cohabitant légal non propriétaire est pour cause de maladie, le représentant de sa cohabitante légale mais avait l'ambition de prendre part au CdC et de participer au débat tel un conjoint.
Je n'étais pas sûr des droits qu'il pouvait avoir dans sa participation en AG puisque une autre source m'avait informé qu'il y avait une différence entre la cohabitation légale à la maison communale et celle actée devant notaire.
La cohabitation légale devant notaire selon lui, apportait plus de droits en AG (ceux décrits par vos soins) que celle devant la maison communale qui n'était selon lui, qu'une différence de statut dans le régime d'imposition, et qui elle n'apportait quasi aucun droit en AG.

Mais il ne m'a pas dit ses sources, donc j'essaye de défricher le terrain pour être sûr avant de répondre.

GT · #12 06-01-2020 21:57:51

Papyrus a écrit :

GT a écrit :
A quelle situation concrète êtes-vous confronté ?
(...)
La situation décrite dans le premier post.
Un cohabitant légal non propriétaire est pour cause de maladie, le représentant de sa cohabitante légale (...).

J'ignore en quoi la maladie fait d'un cohabitant légal en bonne santé le représentant du cohabitant légal en mauvaise santé.
Un jugement est-il intervenu ?

grmff · #13 06-01-2020 22:13:56

Cohabitation ou pas, devant notaire ou devant le maire, marié ou pas, celui qui n'est pas copropriétaire (pour résumer) ne peut pas être membre du conseil de copropriété.

S'ils sont en indivision, c'est différent, mais reste indépendant du fait qu'ils soient cohabitants ou non, ou marié ou non. C'est la qualité de copropriétaire.

Voici le texte exact du code civil:

Art. 577-8/1. § 1er. Dans tout immeuble ou groupe d'immeubles d'au moins vingt lots à l'exclusion des caves, garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale. Ce conseil, dont peuvent être membre les titulaires d'un droit réel disposant d'un droit de vote à l'assemblée générale, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2. Dans l'attente de la création et de la composition du conseil de copropriété obligatoire, tout membre de l'assemblée générale peut introduire une action en justice contre l'association des copropriétaires afin de faire désigner un ou plusieurs copropriétaires ou, aux frais de l'association des copropriétaires, un tiers exerçant les missions du conseil de copropriété.
§ 2. Dans les immeubles ou groupes d'immeubles de moins de vingt lots, à l'exclusion des caves, garages et parkings, l'assemblée générale peut décider de constituer un conseil de copropriété, composé de la même manière et chargé des mêmes missions qu'au paragraphe 1er.

MarcoBrux, luc, BMCTools

Papyrus · #14 06-01-2020 23:46:44

@GT

Le fait de ne pouvoir se déplacer a fait que le cohabitant a dû se substituer par procuration à la copropriétaire et cohabitante aux AG.
Mais je crois que Grmff à répondu à mes questions et levé les doutes que je pouvais avoir. Merci à tous.

GT · #15 07-01-2020 08:53:46

Papyrus a écrit :

GT a écrit :
A quelle situation concrète êtes-vous confronté ?
Vous faites mention de cohabitants légaux qui ne sont pas propriétaires.
La situation décrite dans le premier post.
Un cohabitant légal non propriétaire est pour cause de maladie, le représentant de sa cohabitante légale mais avait l'ambition de prendre part au CdC et de participer au débat tel un conjoint.
(...).

La représentation lors de l'AG

Art.577-6, § 7, C. civil (extraits)

"Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l'assemblée générale ou non.
La procuration désigne nommément le mandataire.
La procuration peut être générale ou spéciale et ne peut concerner qu'une assemblée générale, hormis le cas d'une procuration notariée générale ou spéciale. "

Tout copropriétaire peut se faire représenter à l'assemblée générale. Que ce copropriétaire aie ou non des difficultés à se déplacer, qu'il soit ou non en vacances, qu'il pratique ou non un sport lors de la tenue de l'AG...

J'avais déjà cité l'art.577-6, § 7 ds mon post de ce 6/1/2020 à 16:26:46

Les membres du conseil de copropriété

Le porteur de la procuration peut être membre du conseil de copropriété pour autant qu'il soit titulaire d'un droit réel disposant d'un droit de vote à l'assemblée générale (art.577-8/1, § 1, C. civil).

J'avais déjà repris cette information dans mon post de ce 6/1/2020 à 16:58:58.

En l'espèce le cohabitant légal porteur de la procuration ne dispose pas d'un droit réel sur le lot et ne pourra être membre du conseil.

Le texte du code civil est disponible sur le site du Moniteur belge.

luc, Papyrus

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