Négocier un 3ème prêt hypothécaire et conseils

depsimon · #1 07-01-2020 09:48:48

Bonjour à tous,

en Janvier 2017 ma compagne et moi avons acheté une petite maison à 120000€.

Nous avons contracté un emprunt à 100% en postposant le paiement des mensualités à 3 ans (pendant 3 ans nous n'avons payé que les intérêts, nous venons de payer la 1ère vraie mensualité).
Nous avons fait quelques travaux qui ont certainement augmenté la valeur de la maison (j'estime cette plus-value à environ 15000€: nouvelle cuisine, installation compteur bi-horaire, nouvelle double terrasse, clôtures en béton, jardin refait, achat d'une petite parcelle adjacente avec remise et potager, installation de VMC)

En Février 2018 j'ai acheté seul un appartement rénové à 75000€ qui est loué. J'ai également fait un emprunt à 100%.
J'y ai déjà effectué quelques travaux: VMC, ajout de chauffage et luminaires.

Nous sommes en cohabitation légale et nous souhaitons maintenant acheter une maison plus grande pour y vivre, et faire louer notre maison actuelle.

Je suis indépendant (je passe en société dans quelques mois) et je gagne un revenu mensuel net estimé entre 2500€ et 3000€.
Ma conjointe a un salaire mensuel d'environ 1600€.

Je fais louer l'appartement 480€/mois pour un prêt de 375€/mois.
Nous comptons faire louer la maison 650€/mois pour un prêt de 575€/mois.

Vu le prix des maisons qui nous plaisent (entre 250K€ et 300K€), nous n'aurons pas assez de côté pour apporter un apport.
Nous aurons les frais de notaires par contre.

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Résumé :

Cohabitants légaux
Prêts en cours: 375€ + 575€ = 950€/mois
Revenus locatifs: 480€ + 650€ = 1130€/mois, 80% = 904€/mois
Revenus salariaux: 3000€ + 1600€ = 4600€/mois

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Questions :

- Est-ce que le fait d'avoir 2 biens immobiliers est un bon argument pour négocier un prêt hypothécaire ?
- Quels arguments avancer lors de la négociation d'un ènième prêt hypothécaire ?

- Vaut-il mieux que j'emprunte tant que je suis en indépendant PP ou que j'attende de passer en société ?

Merci pour vos précieux conseils ?

Himura · #2 07-01-2020 10:02:49

Un élément fort important à intégrer, vis-à-vis de la banque (qui vous le demandera de suite, de toute façon), c'est votre en-cours.
--> ce qu'il vous reste, au total, à rembourser ; et regarder le rapport entre les valeurs hypothécaires de vos 2 biens et les soldes de crédits.

Normalement, le banquier sera intéressé par cette différence, car il continuera à prendre une hypothèque sur l'ensemble de vos biens. Si le ratio est faible entre le solde et la valeur totale, il vous prêtera nettement plus facilement de l'argent.
Malheureusement, vous ne semblez pas avoir rembourser beaucoup jusqu'à présent. Et les travaux dont vous parlez ne devraient pas influencer réellement l'avis général.

Par ailleurs, vous avez du entendre que la BNB a serré encore plus la vis, à partir de ce 1er janvier, en pointant les crédits destinés au marché locatif…

Mais votre situation est bonne, et il y a certainement moyen de négocier tout cela.

Pour le calcul PP ou société : ça se calcule au cas par cas ; et il faudra voir cela essentiellement en fonction des frais d'acquisition que vous aurez ; et des revenus cadastraux de vos biens.
--> Une fois votre maison choisie, prenez rdv chez un expert-comptable. Il vous fera le calcul rapidement. Bien souvent, ils font ce type de rdv sans frais, et se rémunère si vous créez une société (immobilière).
A vue de nez, je parie sur le fait d'acheter en PP.

Sherlock

Sherlock · #3 07-01-2020 12:01:21

En ce qui concerne les différences investissement en PP ou société, si je me souviens bien

À l'achat: plus intéressant en société car les droits d'enregistrement sont à enlever de la base imposable
Sur les loyers: plus intéressant en PP car impôts calculés sur base du RC, là où en société, on est imposé sur les revenus réels. En PP on fait ce qu'on veut de l'argent reçu une fois l'impôt payé là où en société, il faut sortir le bénéfice taxé à nouveau (dividende, rémunération etc.)
Pour "la suite", vos enfants si vous en avez, il me semble qu'il s'agit en PP d'une donation immobilière et en société d'une donation mobilière (puisqu'on transmet des parts de société)
Sur la revente: a priori en PP pas de taxe sur la plus value éventuelle (à part si vous revendez trop tôt, 5 ans je crois). En société: si vous vendez le bâtiment, il faut s'acquitter de l'impôt des sociétés sur la PV.

Il convient d'intégrer à la réflexion sur la stratégie à appliquer ce qui est pour moi une quasi certitude: nous allons vers des temps sombres; les caisses sont non seulement vides mais nous devons des sommes délirantes.
L'État voulant assurer sa pérennité va devoir continuer à financer le système d'assistanat généralisé actuellement en place, cela nécessite des sous.
La taxation des riches étant dans une large mesure vouée à l'échec, la classe moyenne payera pour tout le monde. Quoi de plus facilement taxable qu'un bâtiment qu'on ne peut pas "optimiser fiscalement" à l'étranger?
Conclusion: les petits particuliers qui font du locatif vont prendre très très très cher. Je pense que si mécanisme d'optimisation il y a, il sera plus facilement trouvé si l'investissement se fait au sein d'une entreprise.

Pour ma part, le prochain investissement se fera très probablement en société.

Dernière modification par Sherlock (07-01-2020 12:03:22)

depsimon · #4 07-01-2020 12:20:33

Merci à tous les deux pour vos réponses.

Quand vous parlez de société, vous parlez d'une société immobilière que j'aurai créé avec compagne ou bien de ma société (que je vais créer prochainement, pour mon activité de consultant, une SPRL) ?

-> Dans la nouvelle maison j'aurais une partie bureau, ou une dépendance entière si on trouve.

--

Je me suis renseigné un max à ce propos (achat via une société), mais je n'arrive pas à comprendre si cela fonctionne avec une société classique (SPRL) ou bien s'il faut une Société Immobilière.

S'il faut absolument une Société Immobilière est-ce que je peux utiliser des fonds de ma société de consultance pour payer une partie du prêt/frais de notaire ?

Himura · #5 07-01-2020 14:11:43

Pour votre société, il me semble suffisant d'intégrer dans ses statuts qu'elle a aussi vocation à gérer des biens immobiliers.
(Vous pourrez louer une partie de votre maison à votre société, par ailleurs).

A nouveau, votre comptable doit vous aider sur ces points, en fonction de situation bien précise et qui vous sera toujours spécifique.

Sherlock

grmff · #6 07-01-2020 18:28:50

Personnellement, je considère qu'acheter un bien immobilier avec la société que vous utilisez pour votre professionnel, c'est une bêtise. En cas de faillite (et il faut y penser, sinon à quoi bon faire une société?), vous perdez tout votre patrimoine d'un coup.

- Vaut-il mieux que j'emprunte tant que je suis en indépendant PP ou que j'attende de passer en société ?
Pour le reste, si c'est une question relative à la présentation du dossier à la banque, il me semble évident que le banquier préférera analyser un dossier simple. Passer en société au moment où vous demandez un prêt, il faut quand même bien connaître le banquier...

- Est-ce que le fait d'avoir 2 biens immobiliers est un bon argument pour négocier un prêt hypothécaire ?
Cela dépend des banques et des banquiers. On m'a déjà répondu "on préfère un dossier simple d'achat d'une maison par un couple qui travaille", avec refus d'analyser le dossier. La faute au préposé trop faignasse pour analyser un dossier.

Pour ma part, je considère que c'est du positif. Les banques vont considérer 80% des loyer comme revenu (et donc 20% de frais et de perte.)

- Quels arguments avancer lors de la négociation d'un ènième prêt hypothécaire ?
- Un beau tableau de suivi de payement, sans trou. Pour 2019, 2018 et 2017.
- Un tableau récapitulatif des biens, avec les adresses, les locataires, les loyers, etc.
- Une copie des baux, en mettant en avant la stabilité des locataires (si c'est le cas, évidemment)
- Tous les arguments qui démontrent votre capacité de gestion. Même votre dernier MBA (si vous en avez un. J'éviterais les faux et usages de faux)
- Les 3 derniers AER, avec mise en avant de la croissance de votre activité. Vous pouvez même faire une simulation de votre AER 2020 revenus 2019 en fonction des chiffres que vous avez clôturés pour l'an dernier. Cela montrera votre capacité de gestion (et rapidité de votre suivi) et donnera des chiffres plus actuels.
- Une estimation du bien par un expert indépendant, s'il en existe une. Le vendeur peut éventuellement vous fournir la sienne.
- Une copie du contrat d'assurance, qui démontre la valeur assurée du batiment.
- une photo du bien. C'est bête, mais cela crée un lien entre vous, le projet et le banquier. Ce ne sont plus "que des chiffres". C'est des briques et du réel.
- Votre contrat de mariage
- Une estimation par un agent immobilier de la valeur locative de votre maison.
- Les documents de conformité urbanistique si vous les avez ou si vous pouvez les obtenir (pour un immeuble de rapport, évidemment. Pour un appart seul, c'est inutile)
- Les extraits de comptes démontrant que les locataires payent effectivement leur loyer.
- Les plans s'il y en a.

Rien de tout cela ne sera demandé par votre banquier. Mais il sera impressionné par la préparation du dossier qui démontre votre professionnalisme. Et cela peut faire la différence dans les yeux du banquier entre le p'tit rigolo qui rêve d'acheter de l'immobilier "parce que ça a l'air simple et chouette" de l'investisseur bien préparé qui sait où il met les pieds.

max11, didier21

GT · #7 07-01-2020 18:52:17

grmff a écrit :

- Quels arguments avancer lors de la négociation d'un ènième prêt hypothécaire ?

- Votre contrat de mariage

En l'espèce, le banquier sera face non à des personnes mariées mais à des cohabitants légaux.

depsimon · #8 08-01-2020 09:15:42

Merci pour vos précieux conseils. J'ai un rendez-vous prochainement avec mon comptable pour répondre aux questions spécifiques aux entreprises.

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