Clause d'indexation biffée / barrée

Stamatis · #1 04-04-2020 13:32:57

Bonjour,

Un locataire habite dans l'appartement depuis 2001, il s'agit d'un bail d'un an (du 01/05/2001 au 31/12/2001) loyer de 14.000 franc belges (FB/BEF) + charges (communs + électricité privatif) de 1.500 franc belges (FB/BEF), soit 347€ + 37€.

Il y à quatre ans, le propriétaire lui à remis a neuf le bien (peinture complète, parquet flottant, rafraîchis un peu la cuisine, etc.) sans demander une augmentation de loyer.

Le propriétaire ne parle pas français et habite à l'étranger, à l'époque la signature du contrat de location à été faite à l'aide d'un autre locataire dans l'immeuble.

Dans le bail, la clause d'indexation du loyer à été biffé.

Que peut-on faire pour ne plus avoir un loyer aussi ridicule? Que ça soit augmenter le loyer au prix de marché (+/- 650€) = révision de loyer, ou indexer tout de meme le loyer à 481€, ou éventuellement mettre fin au bail?

Au jour d'aujourd'hui elle paye 429€, loyer et charges comprises. L'appartement pourrait facilement se louer 650€ hors charges.

Merci d'avance,
Stam

grmff · #2 04-04-2020 13:57:19

Bruxelles ou Wallonie?

PIM · #3 04-04-2020 15:10:07

grmff a écrit :

Bruxelles ou Wallonie?

Allez soyons fous: "ou Flandre ?"

rexou · #4 04-04-2020 16:02:32

Se faire aider par "un autre locataire de l'immeuble"... curieuse idée.
Barrer la clause d'indexation... autre curieuse idée
Laisser la situation en l'état pendant près de 20 ans et faire des travaux... pour un loyer ridicule qui inclut aussi l'électricité privative. Cela devient de la concurrence déloyale envers les CPAS !

Ceci dit, puisque vous posez la question, le bail a débuté le 01.05.2001. Première expiration après 9 ans, soit le 30.04.2010. Expiration ensuite chaque triennat : 30 avril 2013, 2016, 2019, 2022.

En janvier 2022 vous pouvez envoyer son renon sans motif au locataire. Je sais que cela vous oblige à attendre un peu, mais au point où vous en êtes, il n'y a plus d'urgence.

A part la patience ... il reste la solution du départ volontaire... mais le pot de miel est trop attractif pour que ce soit réaliste.

Ou l'occupation personnelle (attention, elle doit être réelle et perdurer durant deux ans) du bailleur ou sa famille proche.

Ou encore établir un autre bail avec ce même locataire en modifiant les noms des preneurs (par exemple si la composition de ménage a été modifiée, il est possible d'établir un nouveau bail si les noms des preneurs sont modifiés ou si un nom est ajouté sur le nouveau bail). Pour cela, il faudrait que le locataire écrive aussi un courrier pour renoncer à son bail initial. Ce qui revient à dire qu'il devrait se montrer aussi peu doué que le bailleur... peu de chances quand même..

Soit le bailleur a une vocation sociale très poussée, soit il ne mérite pas vraiment de recevoir plus qu'il n'a déjà.

GT · #5 04-04-2020 16:20:03

PIM a écrit :

grmff a écrit :
Bruxelles ou Wallonie?
Allez soyons fous: "ou Flandre ?"

Législation fédérale (20 FEVRIER 1991. - CODE CIVIL. - LIVRE III - TITRE VIII - CHAPITRE II, Section 2. Des règles particulières aux baux relatif à la résidence principale du preneur.)

Art. 6.Indexation.
Si elle n'a pas été exclue expressément et à condition que le bail ait été conclu par écrit, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l'article 1728bis du Code civil.
Cette adaptation ne s'opère qu'après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.

A la législation fédérale ont fait place des législations régionales

Législations régionales

1. Région bruxelloise (ordonnance 27/7/2017, MB 30/10/2017)
Code bruxellois du logement

Art. 224. Indexation et révision des charges
§ 1er. Si elle n'a pas été exclue expressément, et à condition que le bail ait été conclu par écrit, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date d'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l'article 1728bis du Code civil. Cette adaptation ne s'opère qu'après que la partie intéressée en ait fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.

2. Région wallonne (décret 14/3/2018, MB 28/3/2018)

Art. 57 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation

Si elle n’a pas été exclue expressément, l’adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l’article 26 du présent décret.
Si cette adaptation a pour effet d’augmenter le montant du loyer, elle n’est due que si le bail a été conclu par écrit et, pour un bail portant sur un bien immeuble, que si le bail écrit a été enregistré.
Cette adaptation ne s’opère qu’après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n’a d’effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.

3. Région flamande (décret 9/11/2018, MB 7/12/2018)

Art.34 du décret du 9 novembre 2018 contenant des dispositions relatives à la location de biens destinés à l'habitation ou de parties de ceux-ci

Art. 34. Indexation
§ 1er. Si le bail est conclu par écrit, le loyer est adapté au coût de la vie, une fois par année de location, à la date d'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, sauf si cette adaptation a été exclue expressément.
L'adaptation visée à l'alinéa 1er ne s'opère qu'après que la partie intéressée en ait fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.
§ 2. Le loyer est adapté au coût de la vie sur la base des fluctuations de l'indice calculé et dénommé à cet effet, dénommé ci-après l'indice santé.
Le loyer adapté ne peut dépasser le montant obtenu en application de la formule suivante :
loyer de base x nouvel indice/indice initial.
Le loyer de base est le loyer résultant du bail ou d'un arrêt, à l'exclusion de tous les frais et charges, que le bail met explicitement à charge du preneur.
Le nouvel indice est égal à l'indice santé du mois précédant la date d'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail.
L'indice initial est l'indice santé du mois précédant le mois de l'entrée en vigueur du bail ou de la révision du loyer.
§ 3. Les dispositions contractuelles dont l'effet excéderait l'adaptation visée au présent article, sont réductibles à celle-ci.

PIM

rexou · #6 04-04-2020 16:47:54

Pour faire simple et résumer ce qu'écrit GT, si la clause d'indexation est expressément supprimée, le bail ne peut être indexé... et ceci dans toutes les langues et dans toutes les régions du pays.

Reste encore la possibilité de demander à un juge de réadapter le loyer... pas sur que ce soit très positif, mais cela ne peut pas faire de mal.

Dernière modification par rexou (04-04-2020 16:50:05)

Himura

grmff · #7 04-04-2020 17:16:57

En Wallonie, on peut réadapter le loyer à l'amiable entre 6 et 9 mois avant l'expiration du triennat en cours. Ou donner le congé 6 mois avant cette même expiration (pas 3, mais bien 6)

rexou · #8 04-04-2020 18:48:29

grmff a écrit :

En Wallonie, on peut réadapter le loyer à l'amiable entre 6 et 9 mois avant l'expiration du triennat en cours. Ou donner le congé 6 mois avant cette même expiration (pas 3, mais bien 6)

Réadapter le loyer à l'amiable... je n'y crois pas trop si il est vraiment question de s'aligner sur les conditions actuelles du marché. Si c'est pour convenir d'un loyer intermédiaire entre celui actuellement payé et celui du marché, la démarche ne me semble pas vraiment positive.

6 mois de préavis ? j'ignorais... mais soit... à vrai dire, je ne suis pas vraiment surpris.

Perso j'avais toujours en mémoire les 3 mois habituels.

Stamatis · #9 15-04-2020 14:20:06

Je vous remercie à tous pour vos réponses.

Il s'agit d'un appartement sur Bruxelles (1030), et une solution à l'amiable j'y crois pas non plus, réadapter un loyer + 200€ ils n'accepteront jamais.

S'il faut attendre un an, on attendra afin de donner un renon sans motif ni indemnités, mais on ne peut pas donner un renon puis augmenter le loyer pas vrai? Ensuite je pense qu'ils ont un enfant légèrement handicapé (un peu en retard par rapport à d'autres enfants de son age), quoi s'ils refusent l'année prochaine de quitter l'appartement et donner ceci comme raison...? Ils ne trouveront rien de similaire pour ce budget de toute manière. Au cas ou on commence un procès etc. on prolonge encore des mois et des mois.

grmff · #10 15-04-2020 16:02:46

Voici la législation applicable à Bruxelles:

Section 3. - Révision du loyer et des charges Article 240. - Principes
Sans préjudice de l'article 221, les parties peuvent convenir de la révision du loyer entre le neuvième et le sixième mois précédant l'expiration de chaque triennat.
A défaut d'accord des parties, le juge peut accorder la révision du loyer s'il est établi que par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de vingt pour cent au moins au loyer exigible au moment de l'introduction de la demande.
Il peut de même accorder une augmentation de loyer au bailleur qui établit que la valeur locative normale du bien loué a augmenté de dix pour cent au moins du loyer exigible au moment de l'introduction de la demande, en raison de travaux effectués à ses frais dans le bien loué, à l'exception des travaux nécessaires en vue de mettre le bien loué en conformité avec les conditions de l'article 220.
Dans le cadre de cette révision triennale, aucune augmentation de loyer ne peut cependant être accordée pour des travaux réalisés conformément à l'article 221 et si le loyer a été adapté en conséquence au cours du bail.
Le juge statue en équité.
L'action ne peut être intentée qu'entre le sixième et le troisième mois précédant l'expiration du triennat en cours.
Le loyer révisé produit ses effets à compter du premier jour du triennat suivant, l'ancien loyer demeurant provisoirement exigible jusqu'à la décision définitive.
Dans le cas de l'article 239, § 2, les parties peuvent cependant renoncer à la faculté de demander la révision du loyer.
Article 241. - Baux successifs
Si un bien fait l'objet de baux successifs, conclus avec des preneurs différents pour une durée inférieure ou égale à trois ans, auxquels il est mis fin moyennant un congé donné par le bailleur, le loyer de base ne peut pas, pendant neuf années successives, être supérieur au loyer exigible au début de cette période, proportionnellement adapté au cout de la vie, sauf si la valeur locative normale du bien loué a augmenté de vingt pour cent au moins par le fait de circonstances nouvelles ou de dix pour cent au moins en raison de travaux effectués dans le bien loué.

rexou

grmff · #11 15-04-2020 16:14:54

Il me semble que pour l'indexation, on vous a répondu que, puisque c'est biffé, on peut considérer que l'indexation est exclue expressément, et donc impossible.

Pour ce qui est de l'augmentation du loyer, vous pouvez négocier un accord entre propriétaire et locataire entre 9 et 6 mois avant la fin du bail.
Et vous pouvez mettre fin au bail 6 mois avant la fin du bail (=moyennant prévis de 6 mois)

Vous pouvez donc indiquer dès maintenant le loyer que vous entendez mettre à partir de la fin du triennat.
Personnellement, pour de vieux et très vieux baux, j'ai réactualisé le loyer comme suit: Loyer normal 520 - Loyer de cet ancien bail 310 - coupons la poire en deux et proposons un loyer à (520+310)/2 = 415€

J'ai fait ainsi avec un administrateur de bien pour un bail qui avait 20 ou 30 ans. Il a joué la montre. Il a refusé le compromis en s'arcboutant sur son droit de défendre son administré. J'ai donc envoyé le préavis bien avant le délai de 6 mois. Mis au pied du mur, il a fini par accepter mon offre, in extremis...

Vous pouvez donc négocier ou proposer un nouveau loyer. Libre à la partie adverse d'accepter ou non. Libre à vous de le virer ou non en fonction de son accord ou désaccord, ou de la manière qu'il a de vous traiter ou maltraiter.

Si vous mettez fin au bail, vous avez toute la liberté que vous voulez de louer au prix que vous voulez à un autre locataire, puisque le bail actuel n'est pas un bail de 3 ans ou moins.

rexou · #12 15-04-2020 17:04:59

grmff a écrit :

J'ai fait ainsi avec un administrateur de bien pour un bail qui avait 20 ou 30 ans. Il a joué la montre. Il a refusé le compromis en s'arcboutant sur son droit de défendre son administré. J'ai donc envoyé le préavis bien avant le délai de 6 mois. Mis au pied du mur, il a fini par accepter mon offre, in extremis...
.

Perso, j'aurais accompagné le préavis d'un retrait de l'offre refusée. Sauf si en dehors de l'administrateur j'entretiens vraiment de très bonnes relations avec le locataire. Jouer c'est aussi prendre le risque de perdre.

rexou · #13 15-04-2020 17:13:35

Stamatis a écrit :

Au jour d'aujourd'hui elle paye 429€, loyer et charges comprises. L'appartement pourrait facilement se louer 650€ hors charges.

Vous mentionnez "un appartement", que vous situez à Schaerbeek. Le prix que vous indiquez est un petit prix pour une petite chambre. Un loyer de 650 hors charges me semble un plancher absolu pour un appartement sis à Schaerbeek.

Ce que je ferais à votre place est de résilier le bail à son échéance -sauf si le locataire actuel accepte une remise au niveau réel du marché à l'échéance- , faire quelques travaux de rénovation... et relouer au prix du marché.

grmff · #14 15-04-2020 18:10:08

rexou a écrit :

grmff a écrit :
J'ai fait ainsi avec un administrateur de bien pour un bail qui avait 20 ou 30 ans. Il a joué la montre. Il a refusé le compromis en s'arcboutant sur son droit de défendre son administré. J'ai donc envoyé le préavis bien avant le délai de 6 mois. Mis au pied du mur, il a fini par accepter mon offre, in extremis...
.
Perso, j'aurais accompagné le préavis d'un retrait de l'offre refusée. Sauf si en dehors de l'administrateur j'entretiens vraiment de très bonnes relations avec le locataire. Jouer c'est aussi prendre le risque de perdre.

La locataire était désespérée de devoir déménager et avait un contact compliqué avec l'administrateur. Je dois dire que moi aussi, je trouvais ce contact compliqué...

L'administrateur a cédé uniquement pour ne pas avoir à reloger son administrée, incapable de chercher elle-même...

Si j'avais "perdu", ce logement deux chambres occupé par une seule personne aurait eu une occupation un peu plus optimale...et j'y aurai gagné en loyer. En fait, j'y perds à ce qu'elle reste.

Clause d'indexation biffée / barrée

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