Récap clauses supplémentaires dans vos baux

Pilou611 · #1 14-06-2020 11:09:44

Bonjour à tous,

En lisant le forum, j'ai pu voir qu'il y avait des investisseurs confirmés et vos conseils sont précieux notamment en matière de baux. J'ai lu le bail PIM, (merci à pim pour ce document) je vais m'en servir de base et j'ai également lu que certains d'entre vous ajoutaient des clauses comme:

- Pas de clé avant 1er loyer et garantie locative (Merci Grmff :-) Je trouve cela très bien !)
- Peinture par professionnel et laisser les pots sur place (comme le récent post par Girkou)

Etant "novice", difficile d'imaginer ce que je pourrais ajouter d'autre donc n'hésitez pas à partager vos clauses que vous considérez comme importantes. J'aimerais avoir un bail bien carré pour éviter les surprises (bien que cela ne soit pas toujours possible, j'en ai bien conscience).

Merci d'avance et bon dimanche à tous,
Pilou.

Girkou

panchito · #2 14-06-2020 12:46:53

Voici les clauses particulières que je rajoute au bail PIM

CLAUSES PARTICULIERES

A. Le Preneur ne pourra, sauf accord du Bailleur, disposer des lieux avant:
- d'avoir prouvé qu'il est dûment assuré tel que décrit à l'article 8
- d'avoir prouvé qu'il a établi un ordre permanent de manière à ce que le compte du Bailleur soit crédité par anticipation le 1er de chaque mois.
- que l'état des lieux d'entrée ait été effectué
- que le 1er mois de loyer ait été payé

B. Le Preneur fera exécuter l'entretien annuel légalement obligatoire de l'installation de chauffage chaque année au mois de mai par la société spécialisée:
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
L'attestation correspondante ainsi que celle du ramonage de la cheminée devra être envoyée chaque année au Bailleur.

Himura · #3 14-06-2020 18:57:15

- l'heure maximale de l'état des lieux de sortie
- l'éventuelle clause d'abandon de recours
- bien indiquer dans le bail que les détecteurs de fumée sont en place, le PEB et le ROI ont été donnés au locataire.

Himura · #4 14-06-2020 20:43:36

Petite précision sur l'entretien de la chaudière aussi - outre l'obligation habituelle et la transmission du rapport d'entretien :
"Cet entretien devra s'effectuer obligatoirement entre le 1 août et le 30 septembre de chaque année, à charge du locataire des lieux au 1 août, ou du locataire quittant les lieux plus de 9 mois après le dernier entretien."

Girkou

grmff · #5 14-06-2020 20:53:17

Pour l'état des lieux de sortie, voici ce que je précise:

L'état des lieux de sortie (et la libération totale et définitive ainsi que remise des clés) sera effectué entre 9h et 17h, au plus tard à midi le dernier jour ouvrable de la période de location. En clair, il n'y aura pas d'état des lieux les week-end et jours feriés, ni à des heures indues.

rexou, Girkou

rexou · #6 14-06-2020 23:32:21

grmff a écrit :

Pour l'état des lieux de sortie, voici ce que je précise:
L'état des lieux de sortie (et la libération totale et définitive ainsi que remise des clés) sera effectué entre 9h et 17h, au plus tard à midi le dernier jour ouvrable de la période de location. En clair, il n'y aura pas d'état des lieux les week-end et jours feriés, ni à des heures indues.

J'utilise une formule comparable : "L'état des lieux de sortie sera effectué à frais communs après la libération des lieux et avant la remise des clés au bailleur, au plus tard le dernier jour de la location hors samedis dimanches et jours fériés, entre 9 et 17 heures. Les parties s'engagent à être présentes ou dûment représentées lors de l'expertise, de sorte qu'elles réputent celles ci irrémédiablement contradictoire"

Expert nommé pour l'ele, aussi désigné pour els, sauf si une partie notifie désir d'avoir son propre expert 15 jours avant la date du constat.

Dans la pratique... je ne fais quasiment jamais d'état des lieux de sortie... suis très souple avec locataire sans problème. Si dégâts anormaux et faute du locataire, je fais une estimation assez douce et je répare moi-même ou je fais rénover par un romano-polono-portugo- y otro.

Himura · #7 15-06-2020 07:29:35

Himura a écrit :

- l'heure maximale de l'état des lieux de sortie
...

Pour ma part, quand j'indiquais ça, c'était uniquement pour ne pas avoir d'heures trop tardives. Faisant moi-même les états des lieux avec les locataires, ça ne m'arrange pas du tout que ça durant les heures de bureau.

Bref, j'indique ceci :
Le Preneur ne pourra pas prendre possession des lieux tant que les articles X et Y du présent bail (concernant la garantie locative et l'assurance) ne seront pas satisfaits, et que le premier mois de loyer ne soit versé.
Un état des lieux de sortie sera effectué de la même façon, au plus tard, le dernier jour de la location à 18h00, celui-ci devant coïncider avec la libération des lieux.
Tout désaccord quant à l’état des lieux fera l’objet d’un arbitrage par expert.

Himura · #8 15-06-2020 07:35:11

Ha oui, j'oubliais :
- à l'article concernant l'interdiction de sous-location sans accord : j'indique que si le locataire y contrevient, il sera redevable d'une indemnité complémentaire de 50 €/mois entamé.
- idem pour l'interdiction d'animaux, pour les logements non-adaptés à ceux-ci.

Ca a pour but de décourager les locataires à ne pas respecter les accords pris, bien entendu

Cette clause aussi peut être utile dans le cas d'appartements superposés :
Le Preneur qui utiliserait une machine provoquant des vibrations importantes (machine à laver, séchoir, …) devra placer sous celle-ci un tapis anti-vibration reconnu et de largeur suffisante. Il veillera à n’utiliser ces machines qu’aux heures de la journée qui n’importunent pas ses voisins.

Girkou

Pilou611 · #9 17-06-2020 09:46:52

Désolé pour la réponse tardive et merci à tous pour vos conseils! C'est top! Savez vous si on peut modifier le bail pim ou si c'est un contenu protégé? Merci!

PIM · #10 17-06-2020 09:50:48

Pilou611 a écrit :

Savez vous si on peut modifier le bail pim ou si c'est un contenu protégé? Merci!

Je le sais wink

Il est déconseillé de modifier le bail Pim .
Si vous le faites, merci d'y supprimer toute référence à Pim.

Je ne dis pas que certaines suggestions faites ici manquent de pertinence, mais je ne veux pas porter la responsabilité d'un bail modifié à la sauce de chacun.

GT, rexou

panchito · #11 17-06-2020 11:07:31

Pas besoin de modifier le bail PIM.

Juste avant les signatures vous ajoutez:

CLAUSES PARTICULIERES

Girkou

grmff · #12 17-06-2020 11:23:55

Personnellement, mon bail est un modèle personnel, largement inspiré de divers baux qu'on peut trouver sur internet, et notammment du bail de Pim.be.

L'avantage que je trouve à avoir mon bail personnel, c'est qu'il est largement prérempli (Mes données personnelles, la ville du bien en location, mes conditions générales, etc), que j'ai enlevé toutes les clauses qui ne me concernent pas ou qui ne me vont pas, que j'ai moins d'espace entre les clauses, et qu'il fait 3 pages au lieu de 8+9. Mon bail est plus rapidement rempli, prend moins de place dans mes armoires et sur mon disque dur. big_smile

Par ailleurs, je peux le modifier à chaque fois que j'ai une question, un soucis, un jugement, une remarque ou une expérience partagée sur Pim qui nécessite un changement.

En outre, mon bail ne contient pas la clause d'arbitrage (note à Pim: elle n'est plus légale pour la Wallonie) et ne l'a jamais contenu. J'ai suffisamment de bouteille pour aller en justice de paix, qui coûte moins cher et fonctionne vite et bien à Charleroi.

Mais il faut reconnaître au bail Pim qu'il est une référence en la matière. Pour tout qui doit faire un bail de temps en temps, c'est l'idéal d'avoir un bail à jour. Pour moi, c'est un gain de temps d'avoir le mien.

rexou

Girkou · #13 18-06-2020 04:02:07

Himura a écrit :

Ha oui, j'oubliais :
- à l'article concernant l'interdiction de sous-location sans accord : j'indique que si le locataire y contrevient, il sera redevable d'une indemnité complémentaire de 50 €/mois entamé.
- idem pour l'interdiction d'animaux, pour les logements non-adaptés à ceux-ci.
Ca a pour but de décourager les locataires à ne pas respecter les accords pris, bien entendu
Cette clause aussi peut être utile dans le cas d'appartements superposés :
Le Preneur qui utiliserait une machine provoquant des vibrations importantes (machine à laver, séchoir, …) devra placer sous celle-ci un tapis anti-vibration reconnu et de largeur suffisante. Il veillera à n’utiliser ces machines qu’aux heures de la journée qui n’importunent pas ses voisins.

bonjour

Machine a lessiver, séchoir .... :
clause qui peut se trouver dans le ROI? ou doit être bien stipulée dans le bail?

d'ailleurs qu'elle est la différence entre un article de règlement de ROI ou celui d'un bail?
un pourrait il moins être respecté que l'autre?
(je me pose la question vu que j'ai du faire un ROI pour les apparts aussi ce qui n'aurait pas été fait pour une habitation simple )

merci ;-)

Girkou · #14 18-06-2020 04:31:07

grmff a écrit :

Personnellement, mon bail est un modèle personnel, largement inspiré de divers baux qu'on peut trouver sur internet, et notammment du bail de Pim.be.
L'avantage que je trouve à avoir mon bail personnel, c'est qu'il est largement prérempli (Mes données personnelles, la ville du bien en location, mes conditions générales, etc), que j'ai enlevé toutes les clauses qui ne me concernent pas ou qui ne me vont pas, que j'ai moins d'espace entre les clauses, et qu'il fait 3 pages au lieu de 8+9. Mon bail est plus rapidement rempli, prend moins de place dans mes armoires et sur mon disque dur.

En outre, mon bail ne contient pas la clause d'arbitrage (note à Pim: elle n'est plus légale pour la Wallonie) et ne l'a jamais contenu. J'ai suffisamment de bouteille pour aller en justice de paix, qui coûte moins cher et fonctionne vite et bien à Charleroi.
....... Pour moi, c'est un gain de temps d'avoir le mien.

Bonjour

".... clauses qui ne vous concerne pas, ne vous vont pas...." n'y a t'il pas à cause de la loi des clauses que l'on ne peut pas changer...?
et si on les modifies.... qu'arrive t'il en cas de soucis? la clause conclue entre partie prévaut? ou c'est la loi qui prendra de le dessus....?

clause d'arbitrage : si elle n'es plus légale en Wallonie je suppose qu'il est nécessaire de la supprimer.... ?

merci :-)

panchito · #15 18-06-2020 05:53:58

Girkou a écrit :

Machine a lessiver, séchoir .... :
clause qui peut se trouver dans le ROI? ou doit être bien stipulée dans le bail?
d'ailleurs qu'elle est la différence entre un article de règlement de ROI ou celui d'un bail?
un pourrait il moins être respecté que l'autre?
(je me pose la question vu que j'ai du faire un ROI pour les apparts aussi ce qui n'aurait pas été fait pour une habitation simple )

Dans toute copropriété l'existence d'un ROI est légalement obligatoire. Regardez le bail PIM, vous avez une clause à ce sujet indiquant que le ROI est joint au bail.

Il n'y a pas de ROI (Règlement d'ordre intérieur) spécifique par appartement, c'est un document destiné à réglementer la vie en copropriété.

panchito · #16 18-06-2020 05:59:04

Girkou a écrit :

Bonjour
".... clauses qui ne vous concerne pas, ne vous vont pas...." n'y a t'il pas à cause de la loi des clauses que l'on ne peut pas changer...?
et si on les modifies.... qu'arrive t'il en cas de soucis? la clause conclue entre partie prévaut? ou c'est la loi qui prendra de le dessus....?
clause d'arbitrage : si elle n'es plus légale en Wallonie je suppose qu'il est nécessaire de la supprimer.... ?
merci :-)

Toute clause illégale est réputée non écrite.

S'il y a des clauses qui ne vous concernent pas (ex: provision pour charges communes alors que vous louez une maison), vous pouvez évidemment les barrer.

Les baux PIM sont toujours en parfaites adéquation avec les toutes dernières lois. Ils sont régulièrement mis à jour.

Girkou · #17 18-06-2020 08:24:59

panchito a écrit :

Girkou a écrit :
Machine a lessiver, séchoir .... :
clause qui peut se trouver dans le ROI? ou doit être bien stipulée dans le bail?
d'ailleurs qu'elle est la différence entre un article de règlement de ROI ou celui d'un bail?
un pourrait il moins être respecté que l'autre?
(je me pose la question vu que j'ai du faire un ROI pour les apparts aussi ce qui n'aurait pas été fait pour une habitation simple )
Dans toute copropriété l'existence d'un ROI est légalement obligatoire. Regardez le bail PIM, vous avez une clause à ce sujet indiquant que le ROI est joint au bail.
Il n'y a pas de ROI (Règlement d'ordre intérieur) spécifique par appartement, c'est un document destiné à réglementer la vie en copropriété.

bonjour

oui j'ai bien compris qu'il fallait un ROI qui est commun a tout l'immeuble et donné a chaque locataire (qui est rédiger ) mais la question que je me pose c'est au final qu'est ce qui va dans le bail, et qu'est ce qui sera ajouter dans le ROI

ici je vois par ex: pour les machines a lessiver et sèche linge... ROI ?

pour préciser les heures etc de l'état des lieux....:bail?

la copropriété existe parce qu'il y a plusieurs propriétaire. Mais s'il y en a un seul? comment cela fonctionne t'il? pas de copropriété ....
pas besoin d'en créer une, ni de réunion etc... je suppose... le seul propriétaire règle et gère les choses lui-même ....?

mais il faut un ROI pour reglementer la bonne vie en commun alors... au cas ou cela ne serait pas logique pour tout les occupants du bâtiment....
merci :-)

Dernière modification par Girkou (18-06-2020 08:31:19)

rexou · #18 18-06-2020 11:08:02

PIM a écrit :

Il est déconseillé de modifier le bail Pim .
Si vous le faites, merci d'y supprimer toute référence à Pim.
Je ne dis pas que certaines suggestions faites ici manquent de pertinence, mais je ne veux pas porter la responsabilité d'un bail modifié à la sauce de chacun.

Je partage la position de Grmff et sa façon de procéder. Même à un niveau plus modeste.

Le bail PIM standard est conçu pour s'appliquer à n'importe quel bien. C'est parfait pour celui qui possède un bien qu'il donne en location. Si un bailleur a plusieurs biens un peu similaires, il devient intéressant d'adapter ce bail à la spécificité des biens qu'il donne en location. Inutile de parler de jardin ou de concierge si ces éléments sont inexistants par exemple. Pareil pour l'entretien chaudière si chauffage commun. Ou nettoyer les gouttières d'un appartement... En épurant, on clarifie, on simplifie. On peut aussi apporter quelques modifications. Je pense par exemple aux heures de visites, aux précisions jours/heures pour état des lieux de sortie. Ou aux charges communes -hors consommations- forfaitaires et indexées avec le loyer. Le bail adapté et compacté sera aussi plus clair et lisible.

Il est évident que chaque bailleur qui modifie le bail standard le fait sous sa seule responsabilité. Et en fonction des particularités des biens qu'il loue.

Himura · #19 18-06-2020 12:04:29

J'ai aussi un bail quelque peu adapté et standardisé en fonction de mes besoins et des immeubles concernés.

Cependant, le bail PIM reste, selon moi, le meilleur modèle de bail disponible sur internet - et de loin !
Il est clair, justifié sans être détaillé à outrance, et surtout complet. (Je ne ferai pas la comparaison ici avec certains modèles issus de juristes ou d'associations de juristes. Ils n'en seraient pas heureux…)
Celui qui l'utilisera tel quel sera toujours bien avisé, il me semble.

Le bail PIM m'a permis d'améliorer nettement mon bail-type personnel, quand je l'ai découvert.
Et j'étais bien heureux d'avoir le modèle 'commercial' lorsque j'en ai eu besoin smile

Himura · #20 25-06-2020 11:00:08

PIM a écrit :

Pilou611 a écrit :
Savez vous si on peut modifier le bail pim ou si c'est un contenu protégé? Merci!
Je le sais
Il est déconseillé de modifier le bail Pim .
Si vous le faites, merci d'y supprimer toute référence à Pim.
Je ne dis pas que certaines suggestions faites ici manquent de pertinence, mais je ne veux pas porter la responsabilité d'un bail modifié à la sauce de chacun.

Ca peut être parfois marrant, tout de même.
Plutôt que de continuer à attendre le combi de police promis par le commissariat, devant chez vous...

PIM

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