Achat d'un bien d'investissement

mhj · #1 17-06-2020 16:52:50

merci

Pilou611 · #2 17-06-2020 09:33:12

Salut Mhj,

Je partage ma petite expérience d'investisseur. Je suis en cours d'acquisition d'un bien du coté de Mons avec 6 unités.

Le bien n'est pas dans le centre mais il y a des transports en commun dans la rue, une école à 2min à pied et des commerces. C'est, selon moi, une bonne base pour considérer l'investissement.

Le tout est loué et la rentabilité nette est autour de 8%. Vous ne trouverez pas une rentabilité de la sorte à Bruxelles ou dans le Brabant Wallon.

Les appartements ne sont pas exceptionnels mais tout à fait vivable. L'immeuble est globalement en bon état, il y a quelques petites choses à remplacer (trou dans une gouttière, un coup de peinture par ci ou par la, une cuisine à remplacer) mais techniquement rien d'alarmant. Je recommande d'ailleurs d'aller visiter avec un entrepreneur afin d'avoir un avis pro).

S'il y a des plus grosses chose à prévoir comme le remplacement d'un toît ou de l'humidité (je ne parle pas de petites taches), vous pouvez considérer l'investissement mais réalisez des devis et faites une offre raisonnable en fonction. Il y aura moins d'intéressés s'il y a de grosses choses à faire donc vous pouvez potentiellement réduire le prix.

Je trouve aussi toujours bien de voir d'autres investisseurs visiter avant ou après ma visite. C'est stressant si le bien est intéressant car vous le voudrez mais c'est rassurant de voir que vous n'êtes pas seul à vous y intéresser.

Coté finance: Allez voir votre capacité financière. C'est la base. Vous saurez combien vous pouvez investir et ce que vous pouvez vous permettre d'acquérir. (Petite anecdote: Je savais que la banque me suivait donc je n'ai pas mis de clause suspensive de crédit et je n'avais qu'à m'aligner au plus offrant qui avait une clause de crédit).

Ensuite réfléchissez sur vos objectifs à plus long terme => Voulez vous un bien qui s'autofinance? voulez vous un bien qui n'est pas forcément très rentable mais pour lequel vous n'avez pas grand chose à faire? Ou avez vous le temps pour un bien qui est méga rentable, qui paiera en plus une partie de votre résidence principale mais qui vous demandera plus de travail?

Bonne réflexion.

rexou, Himura

panchito · #3 16-06-2020 20:39:28

On m'a souvent dit que j'étais plus pro que les vrais "pros".

Mais pour moi c'est juste un de mes hobbys...

grmff · #4 16-06-2020 20:25:42

Je donne souvent cette impression, et c'est pas demain que je vais publier mon patrimoine sur internet...

Le nombre d'appartement est sans importance. On commence, on prend le pli (ou pas) et on continue ( ou pas) Tout escalier se monte en commençant par en bas....

mhj · #5 16-06-2020 19:38:52

On parle de la gestion de combien d apparts, je ne suis pas donald trump.

J ai l impression qu il y a des agences immobilieres parmis vous smile

panchito · #6 16-06-2020 07:24:32

Il vous reste à déterminer où vous allez placer votre curseur entre ces 2 extrêmes....

rexou

grmff · #7 15-06-2020 22:37:41

Le temps que cela prend? Pour ma part, c'est environ et en moyenne 3/4h de travail par semaine et par bien.

Pour tout ce que Panchito mentionne ci-dessus et dans la kyrielle mentionnée il y a notamment les affaires en justice.

Mais cela comprend les rénovations, les remplacements d'électro, les remplacements de cuisine, les remise en peinture entre deux locataires, les remises en peinture des communs, les recherches de pannes, les entretiens divers, les débouchages légers (pour les gros débouchage, je fais appel à un prestataire extérieur), les courses pour acheter l'outillage et les matériaux, les recherches du meilleur prix pour les équipements, la surveillance de l'ascensoriste, l'accompagnement de l'équipe externe d'entretien des extincteurs, les réflexions pour la remise à niveau de la sécurité incendie, la gestion du chantier de changement de chassis, y compris la commande des chassis à l'étranger pour avoir le meilleur prix, la surveillance du forum de Pim, les contributions audit espace d'expression y compris la contradiction de Panchito, etc.

Bref, c'est gestion, maintenance et travaux.

Y aurait-il moyen de faire pour moins de temps? Oui. Il suffit de prendre un prestataire externe qui fait tout et envoie d'autres prestataires externes pour les travaux, maintenance, débouchage, urgence, etc. Mais c'est plus cher, donc moins rentable. Enfin, cela dépend de combien vous pouvez facturer à l'heure.

Un consultante qui gagnerait 300.000€/an pour 2000 heures facturées aurait sans doute intérêt à soustraiter tout. A 150€/heure, ille perdrait son précieux temps à remettre un appartement en peinture. (dit avec une pointe d'humour, mais beaucoup de réalité.)

Alors, vous avez compris que chaque investisseur immobilier est différent, le fait pour des raisons différentes. Selon son rythme et son age, chaque investisseur peut se trouver dans une phase différente de sa vie d'investisseur.

Mes revenus professionnels sont inférieurs à ceux de Panchito. Mon profil le sera donc aussi.
Elle achète cash des biens qui lui foutent la paix, j'achète à crédit des biens qui demanderont un peu plus de boulot.
Elle n'a pas besoin de rentabilité. Sans rentabilité, je ne sais plus payer ma banque et je suis en banqueroute.
Elle est très occupée professionnellement et préfère naviguer dans des hautes sphères avec des locataires haut de gamme qui paie riubis sur l'ongle. Je fais du social avec mon temps parce que cela me plait de donner un toit et une chance à des SDF.

Et ce n'est pas une critique de Panchito, ni de sa méthode, bien que j'aime la titiller sur le sujet - elle réagit que c'en est amusant... C'est juste le constat que nous avons chacun notre méthode, les moyens propres, nos objectifs, notre situation qui font que nous fonctionnons différemment. Et nous avons chacun notre équilibre.

J'ai pris Panchito comme point de comparaison, mais ce serait pareil avec chacun des autres intervenants sur le forum, et des autres investisseurs de la planète.

Ceci fait sans doute que les investisseurs immobiliers restent une espèce éminemment solitaire, qui se croise parfois autour d'un forum accueillant.

rexou, max11, Bim, PIM

panchito · #8 15-06-2020 19:37:10

Dégouter mhj?

Pas du tout.

Je lui ai expliqué que chacun fait ses choix et puis doit les assumer.

Moi je suis dans le haut de gamme, excessivement peu soucis...

C'est moins rentable mais la paix totale a un prix!

grmff · #9 15-06-2020 19:01:20

Arrêtez Panchito, vous allez dégoûter inutilement un jeune candidat investisseur.

panchito · #10 15-06-2020 17:40:18

mhj a écrit :

Je suppose que je n aurai pas du travail chaque jour sur mes locations

Cela dépend, du type de bien, du type de locataire et de la localisation...

Demandez à Grmff, il a des locations "sportives" et un abonnement en Justice de Paix.

Si vous mettez déjà des biens en locations (avec quel type de bail?) vous voyez déjà le temps que cela vous prend:
-rédaction d'annonces
-visites
-prises de renseignements sur les candidats locataires
-négociations et rédaction du bail
- rédaction des rapports d'ELE - ELS
- enregistrement des baux
- rénovations
- remises en état
- participations aux AG
- décomptes annuels et révision des provisions pour charges
- interventions en cas de panne
- gestions des loyers et leur indexation
- gestion des contrats d'assurance

et j'en oublie certainement tout une kyrielle

PIM · #11 15-06-2020 17:17:51

panchito a écrit :

En immobilier les 3 critères les plus importants sont:
1/ La localisation
2/ La localisation
3/ La localisation

C'est effectivement une maxime connue et pertinente, mais dont on n'ose plus vraiment citer l'auteur...
...
...
...
...
...
......... attribué à Donald Trump (du temps où il ne s'occupait que de briques)

Himura, grmff

mhj · #12 15-06-2020 17:06:12

Ce sont des elements effectivement dont je ne tenais pas compte?
Combien d heures par jour? Je suppose que je n aurai pas du travail chaque jour sur mes locations

panchito · #13 15-06-2020 16:51:42

Votre démarche n'est pas du tout la bonne.

En immobilier les 3 critères les plus importants sont:
1/ La localisation
2/ La localisation
3/ La localisation

Ensuite, vous regardez vos fonds propres et votre capacité d'emprunt.

Puis vous déterminer quel est votre cible: les expats? les gens au CPAS? les familles? des étudiants?
Pour quels types de baux?
Combien d'heures par jour pouvez-vous consacrer à vos locations?

Himura

mhj · #14 15-06-2020 16:13:40

Je ne reve ni d un terril a charleroi ni d une penthouse, et je comprend bien que je dois definir ce que je cherche.

Mais lors de la recherche, quand vous arrivez dans le bien, ou que vous regardez le quartier, ni a t il pas certaines choses que vous recherchez autour ou dans le bien et que vous dites, ceci est un element important dans mon projet( comme un centre commercial par exemple).

je cherche des idees pr affiner mes recherches lors d investissements

rexou · #15 15-06-2020 15:54:14

Vous devriez commencer par définir votre recherche. En fonction de vos critères et de vos possibilités, les choix seront très différents.

panchito · #16 15-06-2020 14:59:02

Grmff a écrit :

alors que vous pourriez acheter 5 apparts deux chambres qui seront payés par les locataires à Charleroi, au pied d'un vert terril du pays noir?

Et l'abonnement en Justice de Paix qui va avec ce type de bien dans cette ville?

Tout dépend aussi de ce que mhj cherche. Une location sans soucis pendant des années, ou un investissement à risque et hyper sportif qui n'est pas compatible avec un travail comme employé à temps plein.

Le couple risque/rendement est indissociable quelque soit l'investissement!

grmff · #17 15-06-2020 14:41:33

panchito a écrit :

A quoi vous sert-il de rêver à tous les critères / facilités / avantages qu'un un luxueux penthouse neuf de trois chambres dans la commune la plus verte de la Capitale, si votre budget vous permet juste d'acheter un appart de 1964 au pied d'un terril à Charleroi?

A quoi sert de rêver acheter un luxueux penthouse neuf de trois chambres qui vous rapportera péniblement du 1.5% alors que vous pourriez acheter 5 apparts deux chambres qui seront payés par les locataires à Charleroi, au pied d'un vert terril du pays noir? big_smile

panchito · #18 15-06-2020 14:11:18

A quoi vous sert-il de rêver à tous les critères / facilités / avantages qu'un un luxueux penthouse neuf de trois chambres dans la commune la plus verte de la Capitale, si votre budget vous permet juste d'acheter un appart de 1964 au pied d'un terril à Charleroi?

mhj · #19 15-06-2020 13:10:23

Rebonjour,

Je parlais plutot dans le cadre d un investissement (donc je ne l habite pas moi meme).
Lors de la visite avez vous des details auquel vous pretez attention et qui sont eventuellement des elements originaux, comme par exmple preter attention à la proximité de certaines institutions ou voir si il est facile de se stationner.

Je partage juste des experiences et je ne prepare pas de tfe lol smile ))

rexou · #20 15-06-2020 11:37:54

La valeur dépend en effet du marché, qui varie selon une multitude d'éléments, dont l'intérêt que d'autres peuvent apporter à ce bien.

Quant à l'intérêt, cela dépend de vos critères personnels. Vous avez des enfants ? Proximité école. Vous avez une voiture ? Proximité autoroute. Vous prenez le train ? ... La liste est longue... Ville ? Campagne ?

Définissez vos objectifs, vos possibilités financières, le rapport qualité/prix pour les biens susceptibles de vous intéresser... et comparez.

mhj · #21 15-06-2020 09:58:40

Bonjour,

Quels sont d apres vous les elements interieurs ou extérieurs à un bien (appartement ou maison), dont il faut tenir compte et qui peuvent influencer la valeur ou l intéret de celui ci?

Proximité de gare ou de commerces, ....

Bàv

Mhj

Dernière modification par mhj (15-06-2020 09:59:01)

Achat d'un bien d'investissement

Re : Achat d'un bien d'investissement

Re : Achat d'un bien d'investissement

Re : Achat d'un bien d'investissement

Re : Achat d'un bien d'investissement

Re : Achat d'un bien d'investissement

Re : Achat d'un bien d'investissement

Re : Achat d'un bien d'investissement

Re : Achat d'un bien d'investissement

Re : Achat d'un bien d'investissement

Re : Achat d'un bien d'investissement

Re : Achat d'un bien d'investissement

Re : Achat d'un bien d'investissement

Re : Achat d'un bien d'investissement

Re : Achat d'un bien d'investissement

Re : Achat d'un bien d'investissement

Re : Achat d'un bien d'investissement

Re : Achat d'un bien d'investissement

Re : Achat d'un bien d'investissement

Re : Achat d'un bien d'investissement

Re : Achat d'un bien d'investissement

Achat d'un bien d'investissement

Pied de page des forums